ИП купил нежилое помещение как поставить на баланс

Аргумент налогового органа был железобетонным: мол, поскольку помещения принадлежат физлицу, то подпадают под действие закона о налоге на имущество физлиц. К тому же, ИП, по мнению налоговиков, не представил документов, в полном объеме свидетельствующих о фактической сдаче в аренду всех помещений, поэтому не доказал использование имущества в предпринимательской деятельности

Суды с первой по третью инстанции не согласились с такой постановкой вопроса, о чем свидетельствует постановление ФАС Центрального округа по делу № А54-2653/2012.

Суды использовали следующие аргументы. Во-первых, это ИФНС должна была доказать, что спорное имущество, принадлежащее налогоплательщику на праве собственности, используется им в целях, отличных от предпринимательской деятельности.

Во-вторых, действующим законодательством не предусмотрена обязанность налогоплательщика, применяющего УСН, представлять налоговому органу документы, подтверждающие использование имущества в предпринимательских целях, равно как и не установлен перечень таких документов.

Купить нежилое помещение. Покупка нежилого помещения без риска. Часть 1

Источник: bishelp.ru

Особенности бухгалтерского и налогового учета сделок купли-продажи объектов недвижимости

Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

• Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
• Методические указания по учету ОС №91.

Как отражать в бухгалтерском учете списание зданий и иных объектов недвижимости?

Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):

• Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
• Объект будет эксплуатироваться дольше года.
• Фирма не планирует перепродажу.
• Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины.

Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Вопрос: Организация в 2021 г. приобрела и приняла к учету объект недвижимости, который используется в операциях, облагаемых и не облагаемых НДС. НДС был принят к вычету в 2021 г. В каком порядке следует восстановить НДС за периоды использования объекта недвижимости в не облагаемых НДС операциях в 2019 г.? Посмотреть ответ

Александр Шоршин. Отвечаю на ваши вопросы. Как ИП сдавать нежилое помещение физическому лицу?

Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

• Необязательны документы о регистрации объекта.
• Необязательна фактическая эксплуатация.
• Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

Как отразить в учете операции по приобретению объекта недвижимости (производственного здания)?

С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

• Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
• Капитальные вложения окончены.
• Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.

Сколько стоит кадастровый учет здания

Хотя за сам кадастровый учет плата не взимается, собственнику все равно необходимо нести расходы. Если создание объекта предусматривает регистрацию прав на него, нужно платить госпошлину 2000 руб. (физические лица) или 22000 руб. (организации). Законодательство предусматривает льготы для отдельных категорий граждан и предприятий при уплате госпошлины. О них вам расскажут специалисты ]Смарт Вэй[/anchor]. С расценками ха услуги и оформление документов можно ознакомиться в таблице ниже.

Принятие недвижимости к учету

Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:

• Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
• Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.

Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:

• ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
• ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.

Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.

Выбытие основных средств

Если ваша организация продала, ликвидировала или передала другому предприятию объект основ­ных средств, вы должны списать его стоимость с ба­ланса организации.

Как известно, на балансе основные средства числятся по остаточной стоимости, которая определяется так:

При списании с баланса объекта основных средств сначала спишите сумму начисленной амортизации.

Для этого сделайте проводку:

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01

– списана сумма начисленной амортизации объекта основных средств.

Таким образом, на дебете счета 01 будет сформирована остаточная стоимость выбывающего объекта основных средств. Эту сумму вы должны отнести в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы»:

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 01

– списана остаточная стоимость основного средства.

Для учета выбытия объектов основных средств вы можете открыть к счету 01 отдельный субсчет «Выбытие основных средств».

Если ваша организация решила использовать субсчет «Выбытие основных средств», при списании с баланса объекта основных средств вы должны сделать проводки:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01

– списана первоначальная стоимость объекта основных средств;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– списана сумма начисленной амортизации;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– списана остаточная стоимость объекта основных средств.

Если выбывает объект основных средств, стои­мость которого в результате переоценки была уве­личена, то сумму его дооценки, числящуюся на сче­те 83 «Добавочный капитал», включите в состав нераспределенной прибыли:

ДЕБЕТ 83 КРЕДИТ 84

– сумма дооценки выбывшего объекта основных средств включена в состав нераспределенной прибыли.

Если имущество стоимостью не более 40 000 рублей вы учитываете в составе основных средств, то амортизацию по нему начисляют в обычном порядке.

ПРИМЕРВ феврале АО «Актив» приобрело пневмомотор стоимо­стью 17 700 руб. (в том числе НДС – 2700 руб.). Срок его полезного использования – 3 года. В соответствии с учетной политикой АО «Актив» имущество стоимостью свыше 10 000 руб. учитывает в составе основных средств. Пневмомо­тор введен в эксплуатацию в феврале. Бухгалтер «Актива» должен сделать проводки:
в феврале ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 15 000 руб. (17 700 – 2700) – отражена задолженность перед поставщиком;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 2700 руб. – учтен НДС;
ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08
– 15 000 руб. – пневмомотор введен в эксплуатацию;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
– 2700 руб. – принят к вычету НДС;
в марте ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 02
– 417 руб. (15 000 руб. : 3 года : 12 мес.) – начислена аморти­зация.

Бухучет реконструкции имущества при УСН

Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

• Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
• Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
• Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
• Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Для проведения обмерных работ при изготовлении технического плана используется высокоточное оборудование, сканеры, лазерные измерительные устройства.

Особенности учета объектов у продавца

Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:

• У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
• Сумма выручки от продажи известна.
• Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
• Покупатель получил право собственности на объект.
• Траты на операцию можно установить однозначно.

Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.

Бухгалтерские проводки

Фирма-продавец выполняет следующие проводки:

• ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
• ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
• ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
• ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
• ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
• ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.

В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.

Выводы

• Кадастровый учет здания – это определение характеристик объекта, отражение их на техническом плане и перенос в ЕГРН.
• Кадастровый учет проводится после создания и ввода в эксплуатацию нового объекта, после реконструкции или перепланировки.
• Законодательство не предусматривает оплату госпошлины за проведение кадастрового учета, однако ее нужно внести при регистрации прав.
• Основным документом для прохождения кадастрового учета является технический план, который изготовит кадастровый инженер.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Помощь в постановке объекта на кадастровый учет окажут специалисты ]Смарт Вэй[/anchor]. Мы разъясним нормы законодательства, подготовим все необходимые документы для обращения в Росреестр. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно.

Учет покупки объектов

Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

• Направлены бумаги на регистрацию.
• Недвижимость введена в эксплуатацию.

Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

• На основании общего срока полезной эксплуатации.
• Остаток срока.

Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

• ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
• ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
• ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
• ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.

Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.

Процедура кадастрового учета в 2021 году: пошагово

Правила проведения кадастрового учета зафиксированы в Законе № 218-ФЗ. Для этого правообладатель может обратиться напрямую в службу Росреестра или через систему МФЦ. Расскажем о процедуре пошагово:

• собственник готовит список документов после ввода здания в эксплуатацию (например, получает разрешение в Госстройнадзоре);
• на основании договора подряда кадастровый инженер проведет обследования и обмеры, оформит технический план;
• техплан будет направлен в Росреестр электронно, либо передается на диске;
• в ходе кадастрового учета обновляются сведения ЕГРН;
• после завершения процедуры собственник получит выписку из реестра.

Источник: xn—-8sbaa0aybkqcjljp6sd.xn--p1ai

Как поставить на кадастровый учет нежилое здание — алгоритм действий

Сделки с нежилыми помещениями осуществляются ежедневно. Физические лица и компании продают офисы, торговые точки, гаражи и прочие объекты, которые не предназначены для проживания. Но для проведения таких сделок требуется регистрация объектов в Росреестре (кадастровом органе). Вопрос в том, как поставить на кадастровый учет нежилое здание, какие бумаги для этого подготовить, и какой из способов выбрать для передачи заявления. Эти и ряд других вопросов рассмотрим ниже.

НАЗНАЧЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ КАДАСТРОВОГО ПАСПОРТА (ВЫПИСКИ)

В 2018 году кадастровый паспорт не выдается, а вместо него предоставляется выписка с полной информацией об объекте недвижимости. В техническом документе содержатся сведения о кадастровом номере сооружения и дате его получения, адресе, прошлых номеров кадастра, этажности, площади, а также назначении и виде объекта. Кроме того, в выписке можно найти кадастровую цену, владельцев, план и прочие параметры. Для получения выписки можно обратиться в МФЦ, Росреестр лично или через Интернет. Кроме того, доступны и другие варианты, которые рассмотрим ниже.

КОГДА НЕОБХОДИМО ПОСТАВИТЬ НЕЖИЛОЕ ЗДАНИЕ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ?

Потребность в регистрации нежилого здания или объекта незавершенного строительства объясняется многими причинами. Так, по действующему законодательству объект должен быть учтен в кадастре при наличии обособленности (отгороженности) от другого сооружения. Если помещение относится к нежилым, для него отсутствует требование, касающееся отдельного входа (как в случае с жилыми сооружениями).

На практике нежилой объект может возникнуть по причине выделения из уже существующего здания, в случае объединения группы объектов, их реконструкции и выполнения иных действий. При этом в выписке прописывается кадастровый номер недвижимости, из которой произошло выделение (преобразование) объекта. В случае изменения статуса сооружения (к примеру, при его переводе в нежилой статус) меняется ряд параметров объекта — вид и назначение.

Кроме того, в большинстве случаев перевод подразумевает восстановительные работы. Вот почему нежилой объект часто приходится ставить на кадастровый учет. Такие мероприятия обязательны в случае перепланировки. Если человек выполнил такую работу, но не зарегистрировал ее с учетом законодательства, возможен отказ в регистрации. При этом хозяина могут заставить вернуть объект к первоначальному виду.

КАК ПОСТАВИТЬ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ НЕЖИЛОЕ ЗДАНИЕ?

Регистрация нежилого сооружения или иного объекта (к примеру, недостроя) производится в несколько шагов.

Документы

Первый этап оформления подразумевает сбор необходимого пакета бумаг. В него входят:

• Паспорт заявителя.
• Заявление с просьбой поставить объект незавершенного строительства или нежилое здание на кадастровый учет. Подача заявления доступна любому человеку. Это может быть владелец или иное лицо, на которого оформлена нотариальная доверенность. Заявка составляется на специальном бланке, который можно найти на официальном ресурсе Росреестра, взять в МФЦ или кадастре.
• Технический план объекта. Это может быть незавершенка, нежилая постройка (помещение) или иное сооружение. Чтобы оформить техплан, требуется прийти в кадастровый орган и оформить соглашение с инженером. При выборе специалиста важно удостовериться в наличии у него соответствующего аттестата. Получить перечень аттестованных специалистов можно на ресурсе Росреестра.

Кроме упомянутых бумаг, потребуются и иные документы для постановки здания на кадастровый учет — документы, подтверждающие право на владение объектом, а также доверенность (для представителя).

Подача документов

Как только все бумаги собраны, требуется передать их в уполномоченный орган для прохождения процедуры регистрации. Заявление и рассмотренная выше документация передается следующим образом:

• Через официальный ресурс Росреестра. Это наиболее удобный вариант, позволяющий решить поставленную задачу через Интернет. Все, что требуется — перейти на ресурс организации и выбрать соответствующий пункт в разделе электронных услуг.
• МФЦ. При наличии возле места проживания многофункционального центра можно обратиться в него и получить необходимую услугу. Чтобы избежать очередей, рекомендуется заранее записаться на прием. При этом оформление заявления осуществляется с помощью сотрудника организации. В этом случае можно минимизировать число ошибок. Чтобы избежать временных затрат, рекомендуется сразу уточнить о возможности предоставления опции.
• Кадастровая палата. Люди, которые являются консерваторами по натуре, обращаются в кадастровый орган лично. Чтобы не стоять в очередях, стоит заранее записаться на прием. Это можно сделать двумя путями — набрать номер телефона центра Росреестра или перейти в раздел «Офисы и приемные» на официальном ресурсе.
• По почте. Еще один способ подразумевает пересылку заявления и документации почтой. При выборе такого метода нужно быть готовым, что сроки оформления будут продлены. Отправка осуществляется после заверки документов нотариальным органом, а также проведения описи бумаг.

В любом из рассмотренных выше способов заявителю доступен контроль проверки статуса заявления через проверку статуса запроса. Сделать это можно через официальную площадку Росреестра. При этом способ подачи документации не имеет особого значения.

Готовые документы, подтверждающие факт постановки на кадастровый учет нежилого здания или сооружения незавершенного строительства, отправляются несколькими способами. Доступные варианты — на указанный при оформлении почтовый ящик, передаются лично заявителю или его представителю. Услуга предоставляется бесплатно в срок до 18 дней.

ПРИОСТАНОВКА РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВКИ ИЛИ ОТКАЗ В РЕГИСТРАЦИИ

На этапе передачи заявления и документации уполномоченный орган рассматривает пакет и принимает решение о возможности его принятия для дальнейшего изучения. В определенных случаях работники регистрационного органа приостанавливают рассмотрение заявления. Это возможно в следующих случаях:

• Данные об объекте, которые переданы заявителем, и информация в реестре не совпадают. Исключением являются ситуации, когда регистрация проводится после внесения правок в документацию.
• Адрес нежилого здания, которое подлежит регистрации, частично или в полном объеме совпадает с расположением иного объекта. Исключением являются ситуации, когда иное здание преобразуется в нежилое.
• Заявка или передаваемые бумаги не соответствуют нормам законодательства. Кроме того, отказ вероятен в случае предоставлении неполного пакета бумаг.

Во всех рассмотренных случаях заявитель может исправить ситуацию и поставить нежилое здание на кадастровый учет после устранения замечаний.

В некоторых случаях уполномоченный орган и вовсе отказывает в регистрации. Такая ситуация возможна при таких обстоятельствах:

• Здание преобразуется из одного или группы сооружений, по отношению к которым невозможно выделение или разделение доли.
• Сооружение, которое планируется поставить на кадастровый учет, не относится к объектам недвижимости.
• В техплане стоит подпись лица, которые не имеет полномочий для решения такой задачи.
• Сооружение, на регистрацию которого подано заявление, сформировано из объекта, который внесет в кадастр. При этом сведения о нем имеют временный характер.
• Объект не изолирован и не обособлен от других объектов.

ИТОГИ

Зная, как поставить на кадастровый учет нежилое здание или зарегистрировать объект незавершенного строительства, можно сэкономить время и деньги. После проведения упомянутых процедур объект можно менять, продавать, сдавать в аренду, закладывать или выполнять иные действия. При этом сама процедура проходит в несколько шагов — подготовка необходимого пакета бумаг и его передача одним из доступных способов. Результат — постановка объекта на учет и возможность проводить с ним различные операции.

Источник: stroimprosto-msk.ru