Высокий размер арендной платы в офисных центрах вынуждает бизнесменов использовать для осуществления своей предпринимательской деятельности жилые помещения (квартиры), расположенные на первых этажах многоквартирных домов. Можно ли в подобных ситуациях признать затраты на аренду, ремонт в составе налоговых расходов?
Используя для ведения предпринимательской деятельности жилые помещения (и, соответственно, экономя на расходах по аренде), бизнесмены сталкиваются с трудностями признания расходов по обслуживанию таких помещений в налоговом учете.
Расходы по аренде жилого дома (помещения) для ведения бизнеса
Представители финансового ведомства недавно вернулись к рассмотрению вопроса о признании расходов по аренде жилого помещения для ведения бизнесменами предпринимательской деятельности.
В Письме Минфина РФ от 28.03.2017 г. №03-11-11/17851 анализировалась возможность признания расходов по аренде жилого дома для размещения частного детского сада.
Прежде всего, финансисты обратились к положениям жилищного законодательства.
Можно ли в нежилом помещении жить, а в жилом работать?
Согласно п.2 ст.15 ЖК РФ жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната (п.1 ст.16 ЖК РФ).
Жилые помещения предназначены для проживания граждан (п.1 ст.17 ЖК РФ).
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В соответствии с п.3 ст.23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
В соответствии с пп.4 п.1 ст.346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на сумму арендных (в том числе лизинговых) платежей за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.
Согласно п.2 ст.346.16 НК РФ расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п.1 ст.252 НК РФ.
И заключение финансистов — расходы предпринимателя по аренде жилого дома для размещения частного детского садика при определении объекта налогообложения по «упрощенному» налогу, учитываться не должны.
Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает использование жилого помещения для целей, не связанных с проживанием граждан. Последнее обстоятельство, по мнению контролирующих органов, делает невозможным и налоговый учет расходов на аренду жилых помещений (Письмо Минфина РФ от 28.03.2017 г. №03-11-11/17851).
Аналогичную позицию финансисты высказывали и ранее (Письма Минфина РФ от 29.09.2014 г. №03-03-06/1/48504, от 14.02.2008 г. №03-03-06/1/93, от 28.10.2005 г. №03-03-04/4/71).
Свою позицию финансисты аргументируют тем, что расходы бизнесменов на аренду жилых помещений не соответствуют критериям п.1 ст.252 НК РФ. А под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.
Нарушая положения ЖК РФ (использование жилого помещения не по назначению), бизнесмены не могут признавать данные расходы обоснованными.
ПРИМЕР №1
Компания арендовала у своего директора жилой дом. Согласно договору арендодатель (директор) передает компании в аренду жилой дом (2010 года постройки в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым жилым помещениям) для использования в целях размещения аппарата управления и других служб арендатора. Срок действия договора — 11 месяцев, по окончании срока действия договора компания и директор заключили новый договор аренды на 11 месяцев. Арендная плата составляет 208 рублей 47 копеек за 1 кв. м или 100 тыс. рублей в месяц без НДС. В жилом доме были размещены службы и сотрудники компании.
Все расходы компания (аренда, ремонт) учитывала в налоговом учете на основании пп.49 п.1 ст.264 НК РФ.
Более 4 млн рублей компания понесла расходов на ремонт жилого дома с последующим признанием в налоговом учете.
Претензии налоговых органов сводились к тому, что расходы компании, понесенные им в связи с ремонтом жилого дома, арендованного у директора, по смыслу ст.288, п.2 ст.671 ГК РФ, п.38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», ст.260 НК РФ не могут уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.
Кроме того, анализируя акты выполненных работ, инспекция установила, что подрядчик произвел наружную облицовку поверхности стен здания фасадными панелями, облицовку оконных проемов, а также ремонт мест примыкания стен и перегородок, насечку поверхностей под штукатурку, выравнивание штукатурки, окраску фасадов. То есть произведенные компанией действия по улучшению арендованного имущества представляют собой единый комплекс ремонтных работ, отвечающий признакам неотделимости от ремонтируемого объекта, и произведены с ведома и согласия арендодателя.
Данные обстоятельства свидетельствуют о намерении директора компании произвести комплекс ремонтных работ принадлежащего ему жилого дома за счет средств компании, получив таким образом выгоду в виде безвозмездно отремонтированного жилого дома (для себя) и в виде уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль (для самой компании).
Судьи также отметили, что собственник жилого помещения не вправе размещать в нем предприятия, учреждения или организации до тех пор, пока оно не будет переведено в статус нежилого (п.3 ст.288 ГК РФ).
Передаваемый в аренду жилой дом объектом основных средств у арендодателя не является.
По этой причине, расходы на ремонт арендованного у директора жилого дома не образуют самостоятельного объекта основных средств и не могут учитываться в качестве таковых.
Кроме того, суд не усмотрел оснований для снижения штрафа по ст.123 НК РФ до 50 тыс. рублей (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.04.2017 г. №А53-1756/2016).
Расходы на ремонт жилого помещения, используемого предпринимателем как офис
В силу ст.252 НК РФ расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Как свидетельствует судебная практика, налоговики не признают обоснованными расходы, связанные с ремонтом жилого помещения, поскольку затраты на ремонт жилого помещения не относятся к затратам на ремонт основных средств, предусмотренным пп.3 п.1 ст.346.16 НК РФ. По мнению налоговиков, расходы, связанные с доведением жилого помещения до состояния, пригодного для использования его под офис, также не отвечает требованиям п.2 ст.346.16 НК РФ.
ПРИМЕР №2
Предприниматель включил в состав расходов 63 тыс. рублей, затраченной на оплату выполнения комплекса работ по монтажу и пуско-наладке систем видеонаблюдения в принадлежащей ему квартире.
Данные работы были осуществлены по договору подряда, заключенному с другим индивидуальным предпринимателем.
В процессе проведения налоговой проверки, инспекцией был доначислен единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, по причине исключения 63 тыс. рублей из расходной части налоговой базы.
Предприниматель проиграл во всех судебных инстанциях.
Отклоняя доводы предпринимателя о том, что указанное здание является его офисом, суды исходили из следующего:
- согласно сведениям органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по адресу г.Тюмень находится жилой дом, принадлежащий предпринимателю;
- перевода жилого помещения в нежилое осуществлено не было;
- документы о поставке канцелярских товаров и воды по данному адресу не свидетельствуют однозначно об использование жилого дома в качестве офиса;
- на бланках предпринимателя указывается другой адрес. Этот же адрес указывается и на большинстве заключенных договоров и документов, исходящих от данного лица.
Исходя из изложенного, учитывая, что предпринимателем не представлено доказательств того, что данный объект сдается в аренду, либо готовился к продаже, что является его видом предпринимательской деятельности, вывод судов о правомерном доначислении налога является правильным (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 27.11.2015 г. №А70-15510/2014).
Как видим, данный спор бизнесмен проиграл по причине того, что не смог доказать, что в жилом помещении им осуществлялась деятельность, направленная на получение дохода. Вместе с тем, доказательственная база налоговиков, напротив, была более убедительной.
Резюме
В любом случае, признание в налоговом учете расходов на аренду и ремонт жилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности, приведут к судебным спорам. И, как свидетельствуют, приведенные арбитражные дела, исход судебной баталии может быть не в пользу бизнесменов.
Источник: rosco.su
Предпринимательская деятельность в многоквартирном доме: вопросы и ответы от ООО «РКЦ»
Нежилые помещения в многоквартирных домах — это одна из самых важных тем в области жилищных отношений в РФ. Здесь кроются множество вопросов, которые требуют внимания и разъяснений со стороны профессионалов. Поэтому мы решили рассказать, каким образом можно заниматься предпринимательской деятельностью в многоквартирных домах и избежать конфликтов с жильцами.
Вторая часть статьи «Предпринимательская деятельность в многоквартирном доме» посвящена вопросам и ответам, связанным с нежилыми помещениями. Мы расскажем, какие понятия важны для понимания данного дела, как правильно оформить подобную деятельность и какие правила следует соблюдать.
«Живут» ли нежилые помещения в многоквартирных домах? Ответ на этот вопрос неоднозначный. С одной стороны, такие помещения не являются жилыми и не предназначены для проживания. С другой — их наличие является важным компонентом жилого комплекса, и они могут использоваться в качестве офисов, магазинов, аптек, салонов красоты и многого другого. Все зависит от вида деятельности и конкретной ситуации».
Согласно правилам РФ, многоквартирные дома включают в себя не только жилые помещения, но и нежилые — торговые или офисные площади, подземные гаражи и так далее. Поэтому заниматься предпринимательской деятельностью в многоквартирном доме не только можно, но и нужно знать, каким образом это делать по закону. Мы рекомендуем обратить внимание на правила, закрепленные в законе А21-9500/2021, и ознакомиться с лучшими практиками, чтобы избежать конфликтов с жильцами и органами местной власти.
Предпринимательская деятельность в многоквартирном доме: разбираем вопросы
Что подразумевается под понятием «многоквартирный дом»?
Многоквартирный дом (МКД) — это жилой дом, состоящий из двух и более жилых помещений, имеющих общую крышу и лестничные клетки. Такие дома принадлежат нескольким собственникам, каждый из которых владеет определенной частью здания.
Советует прочитать: Список домов под снос в Москве и последние новости программы реновации
Какими правилами регулируется общедомовое имущество в МКД?
Какие типы предпринимательской деятельности разрешены в МКД?
Как и в любом другом объекте недвижимости, в МКД можно вести бизнес, связанный с нежилыми помещениями. Это могут быть магазины, кафе, салоны красоты и т.д. Однако, для того чтобы начать любую предпринимательскую деятельность в МКД, необходимо соблюдать определенные правила и получить соответствующие разрешения в соответствии с действующим законодательством соответствующей области.
А что по делу А21-9500/2021. от ООО «РКЦ»?
Вопросы регистрации деятельности в многоквартирном доме
Владельцы нежилых помещений в многоквартирном доме, которые сдают их в аренду, должны знать, каким правилам нужно следовать при регистрации деятельности в Росреестре. Также важно понимать, какая часть многоквартирного дома может использоваться для предпринимательской деятельности.
Согласно законодательству РФ, живописные, фотографические и иные художественные студии, парикмахерские, маникюрные и педикюрные кабинеты, магазины, оказывающие услуги населению, и другие нежилые помещения могут использоваться для предпринимательской деятельности в многоквартирном доме.
Однако, прежде чем заняться делом, нужно убедиться, что помещение соответствует санитарным нормам и правилам пожарной безопасности. При регистрации в Росреестре необходимо указать адрес помещения в формате «Дом, строение, этаж, квартира». Также потребуется предоставить документы, подтверждающие право на использование помещения связанные с его владением или арендой.
Для того, чтобы не столкнуться с проблемами по делу, следует внимательно изучить законодательство РФ и правила многоквартирного дома, а также проконсультироваться с юристом или специалистами ООО «РКЦ». Все вопросы регистрации деятельности проживающих в многоквартирных домах можно обсудить на консультации компании.
Советует прочитать: Выкуп долей в квартире в Москве: быстро, выгодно и без лишних хлопот | [Название компании]
Согласование бизнес-идеи с жильцами: как это делается в многоквартирном доме?
В РФ существуют определенные правила для бизнес-идей в многоквартирном доме. Согласно части 2 статьи 21-9500/2021, жители многоквартирного дома «живут» в определенном законодательном контексте. Это означает, что владение и пользование жилищем регулируется установленными правилами РФ.
В случае, если желаете начать предпринимательскую деятельность в многоквартирном доме, необходимо согласовать свою бизнес-идею с жильцами. Это может быть дело не из легких, ведь каждый из жильцов имеет свои интересы и видение ситуации.
В таком случае, все зависит от того, каким образом вы сможете вести переговоры с жильцами. Необходимо понимать, что согласование бизнес-идеи с жильцами происходит от имени ООО «РКЦ», поэтому важно соблюдать правила и не превышать полномочий.
- Первое, что нужно сделать, это изучить мнение жильцов по вашей бизнес-идее. Создайте опросник или объявление и разместите его в общественных местах дома.
- На основе полученных данных узнайте, насколько актуальна ваша бизнес-идея для жильцов. Если опрос показывает, что большинство жильцов против вашей идеи, то, скорее всего, ее не стоит реализовывать.
- Если же большинство жильцов высказывают поддержку вашей идее, то необходимо обсудить детали: какой будет доход ООО «РКЦ», как будет контролироваться качество работы, какие гарантии будут предоставлены жильцам.
Согласование бизнес-идеи с жильцами – это вторая часть процесса, который поможет вам начать предпринимательскую деятельность в многоквартирном доме. Все зависит от вашего подхода и общения с жильцами, но в итоге эта процедура позволит вам стартовать бизнес без лишних проблем и конфликтов.
Организация бизнеса без нарушения прав соседей
Все понимают, что любой бизнес в многоквартирном доме должен соответствовать правилам и нормам, установленным в РФ. Согласно статье А21-9500/2021, все нежилые части многоквартирного дома должны использоваться с соблюдением Устава, жилищного и строительного кодексов.
Поэтому, каким бы делом ни занимались жильцы, они должны следовать правилам, установленным в их МКД. Одна из самых важных вещей — это навязывание своего бизнеса другим жителям. Вторая — это риск нарушить условия договора аренды.
Советует прочитать: Как правильно уведомить собственников помещений в МКД о проведении общего собрания: советы и рекомендации
Важно понимать, что люди «живут» в многоквартирном доме: они спят, едят, отдыхают. Поэтому, если вы резко начинаете использовать общие зоны или пространства, чувство приватности остальных жильцов будет нарушено. Кроме того, за использование нежилых помещений, связанных с обслуживанием МКД, может быть взыскано дополнительное вознаграждение.
Чтобы организовать бизнес в многоквартирном доме без нарушения прав других соседей, необходимо:
- Согласовать использование общих пространств с Управляющей компанией;
- Подписать договор с Управляющей компанией на предоставление нежилых помещений;
- Соблюдать правила и нормы, установленные МКД и Управляющей компанией;
- Избегать резкого влияния на приватность других жильцов.
Прибыльная предпринимательская деятельность в многоквартирном доме
Многие люди живут в многоквартирном доме, но не многие задумываются о том, как можно заработать на нем. Вторая нежилая часть многоквартирного дома может стать источником дополнительного дохода для его собственников.
Однако, чтобы заняться такой предпринимательской деятельностью, необходимо соблюдать все правила и законы, регулирующие такую деятельность. Не все собственники квартир знают, какими именно правилами необходимо руководствоваться.
Понятия, связанные с предпринимательской деятельностью в многоквартирном доме, регулируются законодательством РФ. Часть А21-9500/2021 содержит все необходимые сведения о том, как можно организовать и осуществлять такую деятельность.
Собственники квартир должны быть готовы к тому, что дело, связанное с предпринимательской деятельностью, требует определенных знаний и умений. Все мелочи дела могут оказаться важными, поэтому необходимо тщательно изучить все тонкости организации такой деятельности.
Если все правильно организовать, то многоквартирный дом может стать источником постоянного и стабильного дохода для его собственников.
Важно знать:
- Собрание кредиторов: зачем оно нужно и решения первого заседания
- Как узнать дату готовности паспорта: советы и инструкции
- Какой налоговый режим выбрать для ИП в 2023 году: сравнение и подбор
- Злостный неплательщик алиментов: порядок и ответственность, размер неустойки, что делать при бездействии пристава
- Как проходит камеральная налоговая проверка: подробности и советы
- Как правильно заполнить форму уведомления об уменьшении налога: гайд для налогоплательщиков
Источник: kudobr.ru
Предпринимательская деятельность в жилом помещении
В 3-х комнатной квартире зарегистрированы и фактически проживают два семейства (семья родителей и семья их взрослой дочери с супругом). Жилье находится в собственности каждого из родителей и дочери (по 1/3). Личные взаимоотношения между семьями не складываются. Муж дочери, к тому же, в одной из комнат квартиры занимается предпринимательской деятельностью.
Его часто посещают клиенты, чем нарушают покой остальных членов семьи. Как можно призвать супруга дочери к порядку?
Ответ юриста:
Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ, а также п. 3 ст. 288 ГК РФ жилище предназначается лишь для проживания, а эксплуатация жилых площадей в иных целях (в частности, для организации офисов) возможна только в случае обеспечения их перевода в категорию нежилых помещений. Для применения этого правила имеется оговорка (п. 2 ст.
17 ЖК РФ): использование в профессиональных целях жилых объектов допустимо, если это не нарушает прав иных людей, а также стандартов, которым должно соответствовать жилище. Например, согласно п.п. 6-7 ст. 21 № 63-ФЗ адвокаты обладают правом организации в жилых помещениях, имеющихся у них в собственности либо занимаемых по договорам найма, адвокатских кабинетов. При этом подобное использование жилища возможно только при наличии согласия его собственников.
Поскольку в данном случае супруг дочери не является собственником квартиры, не получил согласия собственников на использование жилья в профессиональных целях, то у этих собственников имеются все возможности защитить свои жилищные права в суде. Благоприятному разрешению данного дела также может способствовать то, что профессиональный статус мужа дочери может не позволять ему осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых объектах.
- Разделы сайта:
- Регистрация собственности (10)
- Перепланировка (20)
- Выселение (16)
- Перевод статуса помещения (5)
- Выписка (21)
- Очередь на квартиру (5)
- Приватизация (50)
- Дарение квартиры (25)
- Договор дарения квартиры (11)
- Наследование (22)
- Продажа квартиры (16)
- Налоговый вычет за квартиру (14)
- Раздел квартиры (13)
- Жилищные субсидии (6)
- Социальный наем (10)
- Договор аренды (6)
- Государственные программы (6)
- Покупка квартиры (3)
- Съем жилья (0)
- Оформление собственности (6)
- Продажа земельного участка (1)
- Кадастровый учет (2)
- Переуступка прав аренды (1)
- Аренда (7)
- Земельные участки (7)
- Налог на квартиру (2)
- Наследование земельного участка (1)
- Налог на имущество (4)
- Наследование имущества (2)
- Кадастр (4)
- Документы на квартиру (0)
- Технический паспорт (1)
- Придомовая территория (8)
- ТСЖ (2)
- Управляющая компания (6)
- Товарищество собственников недвижимости (1)
- ТСН (1)
- Регистрация и прописка (9)
- Завещание (4)
- Документы (2)
- ЖКХ (10)
- Аварийное жилье (4)
- ЖКУ (9)
- Рента (3)
- Оценка стоимости (4)
- Залив квартиры (2)
- Капремонт (13)
- Пристройки (2)
- Обмен квартиры (3)
- Сделки (2)
- Жалобы (2)
- Справки (1)
- Ипотека (6)
- Другое (1)
- Главная
- Статьи
- Вопросы-ответы
- Соглашение об обработке персональных данных
Источник: dgkh.ru
