Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъекты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, организуют свою деятельность буквально по соседству – в жилых домах.
Следует отметить, что действующее законодательство запрещает таким субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях. Так, в соответствии с п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения. Однако здесь есть свои ограничения и нюансы, которые, по меньшей мере, надо знать и учитывать налогоплательщикам.
В данной статье рассмотрены вопросы по переводу жилого помещения в нежилое для использования его в предпринимательской деятельности.
Несколько слов о важном
Прежде чем рассматривать вопрос о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, отметим, что в определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговоркой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.
Продажа имущества, используемого в предпринимательской деятельности
Вместе с тем такие случаи, предусмотренные действующим законодательством, что называется, можно пересчитать по пальцам.
Если обратиться к арбитражной практике, то она неутешительна. Вообще, по мнению арбитражных судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 № КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 №?Ф04-6453/2006 (27008 А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (см. также Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 № Ф04-8366/2005 (17135 А70-9)).
В Постановлении ФАС ВВО от 23.10.2006 № А82-2816/2006-2 рассмотрена ситуация, в которой индивидуальный предприниматель в арендованном помещении организовал парикмахерскую. Однако в соответствии с техническим паспортом на жилой дом арендованное помещение относится к жилому фонду. В результате суд заключил, что передача жилого помещения в аренду в целях его последующего использования под парикмахерскую нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, признал договор аренды указанного помещения недействительным и обязал бизнесмена вернуть арендуемое помещение арендодателю.
Какой налог платить ИП на УСН при продаже имущества? Упрощенный налог и НДФЛ. Бизнес и налоги.
Обратите внимание: если в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ. Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер которого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится – нет законных оснований.
Напомним, в целях применения КоАП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или собственником выступает другая организация (индивидуальный предприниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерского учета.
Вместе с тем организацию могут привлечь и к административной ответственности, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ. Например, в Постановлении ФАС ДВО от 06.07.2005 № Ф03 А73/05-2/1631 рассмотрена следующая ситуация. По результатам проверки жилищная инспекция Хабаровска установила, что квартира в жилом многоквартирном доме используется под офис. В результате было вынесено предписание об освобождении помещения и протокол об административном правонарушении, а организацию привлекли к ответственности по ст. 4.18 Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 руб.
В соответствии с данной нормой использование не по назначению помещений в многоквартирных домах… влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил правомерность принятых чиновниками документов, указав, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди. Документы, подтверждающие факт заселения в указанное помещение командированных работников, а также проживание их в данном помещении в период командировок, общество не представило.
Обратите внимание: если организация или индивидуальный предприниматель переоборудуют жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. Размер штрафа в данном случае может составить:
для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) – от 4 000 до 5 000 руб.;
для организаций – от 5 000 до 10 000 руб
Начнем с того, что порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд прописан в Жилищном кодексе, в частности, данному вопросу посвящена отдельная гл. 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».
Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда. Так, в соответствии со ст. 22 ЖК РФ помещение (квартира) может быть переведено в нежилое, если:
имеется техническая возможность организовать отдельные входы (выходы) в данном помещении;
если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, не относятся к жилому фонду;
если право собственности на «переводимое» помещение не обременено правами каких-либо лиц (не находится в залоге, под арестом);
данное помещение не используется собственником в качестве места постоянного проживания.
(Забегая вперед, отметим, что если «переводимое» помещение не отвечает хотя бы одному из вышеперечисленных требований, то это повод для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ)).
Следующий шаг в процедуре перевода квартиры в нежилое помещение – сбор необходимых документов.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:
Источник: kazedu.com
Использование квартиры в предпринимательской деятельности ип
Можно ли использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности
11 Августа 2021 09:25
Жилищное законодательство допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданам, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17 Жилищного кодекса РФ).
- для ведения бизнеса можно использовать то жилое помещение, где проживает предприниматель. Нельзя, например, снимать квартиру не для жилья, а исключительно для осуществления предпринимательской деятельности. Сказанное не относится к сдаче квартир в аренду/субаренду как виду деятельности, т.к. в данном случае деятельность в квартире не ведется;
- ведение бизнеса не должно нарушать права и интересы других граждан. Это означает, что ваш бизнес не должен причинять вашим соседям и членам семьи такие неудобства как шум, грязь, неприятный запах и т.д.;
- не должны нарушаться требования, которым должно отвечать жилое помещение. Например, нельзя убрать стекла из окон, заложить окна, вентиляцию, перенести газовое оборудование, удалить гидроизоляцию;
- запрещены осуществление в жилом помещении промышленного производства и деятельность гостиниц.
Размещение в жилом помещении офиса или магазина не является возможным.
Источник: xn--d1acmcsfk8d0a.xn--p1ai
Разъяснение жилищного законодательства, регламентирующего возможность использования жилого помещения в многоквартирном доме для осуществления предпринимательской деятельности
В повседневной жизни встречаются ситуации, когда в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, собственники квартиры или иные лица организуют осуществление самых различных видов предпринимательской деятельности. Зачастую осуществление указанной предпринимательской деятельности с использованием жилого помещения вызывает вопросы, претензии со стороны граждан, проживающих по соседству.
В каких же случаях в соответствии с требованиями законодательства собственники (наниматели, иные лица) жилого помещения имеют право использовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности?
В соответствии с ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ).
Согласно ч.2 ст.17 ЖК РФ, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В силу ч.2 ст.17 ЖК РФ, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст.16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч.4 ст.17 ЖК РФ).
В соответствии с ч.1 ст.23 ФЗ от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (ч.3 ст.23 ФЗ от 30.03.1999 №52-ФЗ).
Согласно п.1.2. СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (далее – СанПиН), указанные санитарные правила устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания.
В жилых зданиях допускается размещение помещений общественного назначения, инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям (п.3.2 СанПиН).
В силу п.3.3. СанПиН, помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
С учетом приведенных положений закона можно сделать следующие выводы:
1) В жилых помещениях не могут размещаться промышленные производства, в том числе такие, как производство алкогольной и спиртосодержащей продукции, химчистки, производства, связанные с деревообработкой, металлообработкой, не может осуществляться иная деятельность, связанная с использованием промышленного технического оборудования,
2) Осуществлять предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут только граждане, проживающие в нем на законных основаниях, то есть собственники квартиры и лица, зарегистрированные в жилом помещении по месту жительства (по месту пребывания); данные предприниматели обязаны сами непосредственно осуществлять деятельность в жилом помещении. Какие-либо иные лица, в том числе привлеченные на основании трудового, гражданско-правового договоров, осуществлять предпринимательскую деятельность (действовать от имени собственников квартиры или от зарегистрированных в квартире лиц при осуществлении ими предпринимательской деятельности) в жилом помещении не могут.
3) Законом запрещено использование квартиры, не имеющей отдельного входа со стороны улицы (вход в которую осуществляется через общедомовые помещения общего пользования), для осуществления предпринимательской деятельности, связанной с посещением квартиры посторонними лица. В случае, если осуществление предпринимательской деятельности предполагает посещение помещения посторонними лицами (сотрудниками предприятия, клиентами), то указанное помещение признается общественным и должно соответствовать специальным требованиям противопожарной, санитарной и иной безопасности. С учетом изложенного, в квартире, не имеющей отдельного входа, не может быть организована работа, например, магазина, медицинской организации, салона красоты, парикмахерской, ремонтных мастерских, жилищно-эксплуатационных организаций, диспетчерской службы такси, поскольку указанные виды деятельности связаны с посещением предприятия посторонними (по отношению к жилому помещению) лицами.
Источник: ntagil.org
