Как арендодателю платить налог УСН

Барбой А. Я.,
налоговый консультант, аудитор, лектор профессиональных семинаров

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ Понятие «систематический характер» Налоговым кодексом РФ не определено. Тем не менее, в п. 3 ст. 120 и пп. 3 п. 1 ст. 105.28 НК РФ дается расшифровка понятия «систематичность», которое означает два раза и более в течение календарного года.

Затраты арендодателя по уплате коммунальных платежей по объектам недвижимости

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ Амортизацию по переданному в аренду объекту ОС начисляет арендодатель.

Вариант 1. При этом варианте возмещение расходов предусмотрено в основном договоре аренды, и на эту сумму увеличивается размер арендной платы. Такая возможность предоставлена Гражданским кодексом РФ (ст. 614). В этом случае в договоре указывается, что арендная плата состоит из двух частей – постоянной (плата за саму аренду) и переменной (плата за коммунальные услуги).

Как платить налог УСН, если у вас небольшая прибыль или убытки

У арендодателя вся сумма учитывается в составе доходов от сдачи имущества в аренду согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Этот доход признается на дату поступления денежных средств на счет в банке или в кассу. Коммунальные же платежи учитываются в составе расходов на основании соответствующих первичных документов (п. 2 ст.

346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ). Такими документами могут быть: договоры с поставщиками коммунальных услуг, счета поставщиков этих услуг, платежные поручения, кассовые чеки и др. В свою очередь, арендатору в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ необходимо также иметь документы, подтверждающие стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно им.

Такими документами могут быть: акт потребленных арендатором коммунальных услуг, составленный в произвольной форме с соблюдением всех необходимых реквизитов, указанием и обоснованием их стоимости. Заметим лишь, что только при наличии необходимых реквизитов он признается первичным документом. Необходимы также и копии счетов поставщиков, оплаченных арендодателем. На практике этот вариант учета арендодателем коммунальных расходов – наиболее распространенный и безопасный для цели налогообложения, хотя для арендаторов – плательщиков НДС не совсем приемлем. Дело в том, что арендодатель, не являясь плательщиком НДС, сам оплачивает «коммуналку», поэтому не может предъявить арендатору, а арендатор, соответственно, не может принять к вычету «входной» НДС.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ Расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности).

Вариант 2. По этому варианту между арендодателем и арендатором заключается агентский договор либо договор комиссии, оформляют которые в соответствии со ст.ст. 990, 1005 ГК РФ. Стороны могут также без составления отдельного договора включить в договор аренды условие о посредничестве, т. е. заключить смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В этом случае арендодатель по договорам с поставщиками коммунальных услуг приобретает у них соответствующие услуги для арендатора. Затем, получив от арендатора денежные средства за коммунальные услуги, перечисляет их поставщикам. Таким образом, арендодатель является еще и посредником в расчетах между коммунальными службами и арендатором, т. е. комиссионером либо агентом.

В этом случае счет-фактуры, полученные от поставщиков коммунальных услуг, посредник дублирует для арендатора с учетом НДС, что созвучно постановлению ФАС Поволжского округа от 12.04.2007 № А55-14832/06. Перепредъявление счетов-фактур в этом случае не противоречит нормам как гражданского, так и налогового законодательства – такой вывод сделан в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08.

При этом варианте у арендодателя-«упрощенца» при перепредъявлении счетов-фактур, полученных от поставщиков коммунальных услуг, обязанности по уплате НДС не возникает. В этой ситуации для цели налогообложения единым налогом будет иметь место реализация как в части полученных арендных платежей, так и в части полученного комиссионного вознаграждения за оказанные посреднические услуги.

Обратите внимание: если арендодатель заключил посреднический договор позже, чем договоры с коммунальными службами, то сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может быть признана заключенной во исполнение поручения арендатора. Такой вывод был сделан в отношении договора комиссии Президиумом ВАС РФ в п. 6 информационного письма от 17.11.2004 № 85. В этом случае налоговые органы могут доначислить арендодателю единый налог на суммы коммунальных платежей, полученные от арендатора. Суды также в ряде своих решений поддерживают эту позицию налоговиков (постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06).

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ Поскольку посреднические договоры являются возмездными (ст.ст. 991 и 1006 ГК РФ), то стороны обязаны согласовать размер посреднического вознаграждения. В противном случае арендатор обязан определить размер вознаграждения в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ), и уплатить арендодателю.

Этот вариант договорных взаимоотношений между арендодателем-«упрощенцем» и арендатором – плательщиком НДС имеет положительную сторону, ибо позволяет арендатору принять НДС к вычету, поскольку получит от арендодателя счет-фактуру с выделенной суммой НДС. Ну и, наконец, представим последний вид договорных взаимоотношений между арендодателем и арендатором.

Вариант 3. По этому варианту между арендатором и поставщиками коммунальных услуг договоры заключаются напрямую, и арендатор самостоятельно рассчитывается с «коммунальщиками». При этом стоимость коммунальных платежей относится у арендатора на расходы, а «входной» НДС принимается к вычету.

При таком варианте все расчеты по коммунальным платежам осуществляются без участия арендодателя, поэтому ни в налоговом, ни в бухгалтерском учете у арендодателя данные операции не отражаются. В результате видим, что существует несколько вариантов учета коммунальных платежей при сдаче недвижимости в аренду.

Заметим при этом, что большинство организаций, оказывающих коммунальные услуги, предпочитает заключать договоры напрямую с собственниками недвижимого имущества, а не с арендаторами. При этом электроснабжающие организации могут поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и субабоненту (арендатору) через присоединенную сеть. Такой подход не запрещен и законодательством (ст.ст. 420, 421, 779; п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Пример 1 (цифры условные). ООО «Стандарт» предоставляет в пользование ООО «Ника» торговые площади по договору аренды на систематической основе.

В договоре стороны предусмотрено, что арендная плата будет состоять из двух частей: плата за аренду определена как постоянная величина, а коммунальные услуги составляют переменную часть арендной платы, что позволяет ежемесячно учитывать изменение стоимости коммунальных услуг, которая зависит от цены поставщика и фактически потребленного количества энергии. Величины потребления коммунальных услуг определяются по показаниям счетчиков.

Обе организации применяют УСН «доходы минус расходы». Предоставление недвижимости в аренду для ООО «Стандарт» – основная деятельность. Условиями договора аренды предусмотрено, что затраты по содержанию объекта аренды возложены на арендодателя, а это значит, что и обязанность по оплате коммунальных услуг также возложена на арендодателя.

Как отражаются в бухгалтерском учете организации-арендодателя услуги по предоставлению в аренду собственных торговых площадей в мае 2016 года? Ежемесячная арендная плата составляет 135 000 руб. (постоянная часть), а общая величина коммунальных услуг, потребленных арендатором в мае 2016 года, составила 180 000 руб. (переменная часть).

Всего величина арендной платы в мае 2016 года составила: 315 000 руб. (135 000 руб. + 180 000 руб.). Документооборот у арендодателя (в соответствии с договором аренды) может быть таким: в течение пяти дней по окончании месяца арендодатель представляет арендатору счет на оплату арендной платы. В качестве приложения к счету арендодатель представляет арендатору выписки с результатами показаний счетчиков и копии счетов поставщиков коммунальных услуг, а также акт, свидетельствующий об оказании услуг по предоставлению торговых площадей в аренду, который должен быть скреплен подписями сторон. Все документы могут быть составлены в произвольной форме с обязательным указанием необходимых реквизитов согласно ч. 2 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». Бухгалтерский учет у арендодателя может быть определен следующими записями:

ДебетКредитСумма (руб.)Операция

62	90	315 000	Начислена арендная плата за май 2016 года (ст. 249 НК РФ)
51	62	315 000	Получена оплата за аренду
44(20,26)	60	180 000	Расходы по коммунальным услугам отнесены на затраты (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)
60	51	180 000	Оплачены услуги поставщиков коммунальных услуг

Для целей налогообложения ООО «Стандарт» учитывает доход в виде оплаты, полученной от арендатора, уменьшенный на величину расходов, связанных с оплатой услуг поставщиков коммунальных услуг. Договором аренды на арендодателя может быть возложена и обязанность по проведению ремонта имущества, сданного в аренду, как капитального, так и текущего.

Такая возможность подкрепляется п. 1 ст. 616 ГК РФ. Так, если предметом основной деятельности организации является предоставление собственного имущества за плату во временное владение и пользование, то расходы на ремонт включаются арендодателем в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).

Если же предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации, то расходы на ремонт ОС учитываются в составе прочих расходов (п.п. 11, 5 ПБУ 10/99). При этом ремонтные работы могут быть выполнены силами арендодателя либо силами сторонней организации по соответствующему договору с собственником имущества.

В бухгалтерском учете расходы признаются на дату выполнения СМР, а в налоговом – на дату оплаты выполненных работ (п. 4 ст. 346.17 НК РФ).

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ Про учет расходов на имущество, переданное в безвозмездное пользование, в НК РФ не упоминается. При этом по имуществу, переданному в ссуду, амортизация не начисляется.

Пример 2 (цифры условные). ООО «Сигма» имеет собственное нежилое помещение, которое предоставляет в аренду ООО «Восток». По условиям договора обязанность по проведению текущего ремонта возложена на арендодателя. Сдача имущества в аренду для ООО «Сигма» не является видом его деятельности.

Затраты на текущий ремонт офисного помещения составили по смете 348 000 руб., причем ремонтные работы были выполнены собственными силами и только частично – силами подрядной организации. Исходя из того, что сдача имущества в аренду не является для ООО «Сигма» видом его деятельности, расходы на ремонт признаются в бухгалтерском учете в составе прочих расходов (п.п. 4, 11 ПБУ 10/99).

При выполнении ремонта собственными силами организации-арендодателя все затраты, связанные с проведением ремонта, предварительно собираются на счете 23 «Вспомогательное производство» и по его завершении списываются в дебет счета 91 «Прочие расходы» согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета. При выполнении ремонта силами подрядной организации по соответствующему договору с организацией-арендодателем стоимость выполненного ремонта с учетом «входного» НДС отражается по дебету счета 91 «Прочие расходы» в корреспонденции со счетом 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

При этом начиная с 01.01.2013 организации вправе применять самостоятельно разработанные формы первичных документов (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»). Такие формы должны содержать обязательные реквизиты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 обозначенного закона.

Организации могут также по-прежнему использовать унифицированные формы, закрепив свой выбор в учетной политике. Для признания расходов на ремонт ОС, переданного в аренду, может применяться смета расходов, утвержденная сторонами, и акт о приеме-сдаче отремонтированного, реконструированного либо модернизированного объекта ОС (форма № ОС-3, утв. постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7). Эти расходы признаются в бухгалтерском учете на дату подписания акта, обозначенного выше (п.п. 16, 18 ПБУ 10/99). В бухгалтерском учете ООО «Сигма» расходы на ремонт офисного помещения отражены следующими записями:

ДебетКредитСумма (руб.)Операция

23	10, 70, 69	300 000	Учтены затраты по проведению ремонта ОС, выполненного собственными силами организации-арендодателя. При этом были оформлены следующие документы: накладные на приобретение строительных материалов и на отпуск их в работу, расчетно-платежная ведомость, бухгалтерская справка-расчет
91	23	300 000	Списаны расходы на ремонт, выполненный организацией-арендодателем собственными силами. При этом проводка дана на основании акта о приеме-сдаче объекта основного средства, прошедшего ремонт
91	60*	48 000	Отражены затраты на ремонт, выполненный силами подрядной организации по соответствующему договору с организацией-арендодателем. При этом также должен быть составлен акт о приеме-сдаче объекта после проведенного ремонта
60	51	48 000	Оплачены услуги подрядной организации
* В случае наличия «входного» НДС он может отражаться как с использованием счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ТМЦ», так и без выделения НДС на этом счете. Это зависит от принятой в организации учетной политики

ПОЗИЦИЯ СУДА Специализация в области сдачи в аренду имущества может подтверждаться как записями в регистрационных документах, так и фактическим осуществлением операций по сдаче в аренду имущества. — Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.08.2006 № А52-497/2006/2.

Назад
Вперёд

Источник: buhpressa.ru

НДС при аренде государственного имущества плательщиком УСН

Аренда государственного имущества

Компании и предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), освобождены от уплаты большинства налогов и платежей, в том числе НДС. Соответственно, такие субъекты не подают и декларацию по этому налогу. Однако есть исключения, то есть ситуации, когда перечислить НДС и подать отчетность в органы ФНС организациям на УСН все же придется. Например, в случае налогового агентства при аренде государственного имущества. Именно об этой ситуации, которая является достаточно распространенной, поговорим далее.

Когда при аренде госимущества возникает налоговое агентство по НДС

Статья 24 Налогового кодекса России определяет налогового агента как лицо, которое удерживает и перечисляет в бюджет налог из доходов другого лица. Именно такой порядок уплаты НДС установлен в случае аренды федерального и муниципального имущества, а также имущества субъектов Российской Федерации.

При этом важно понимать, что компания является налоговым агентом, если заключила договор аренды непосредственно с государственным или муниципальным органом.

Если арендодателем выступает бюджетное учреждение, ГУП либо МУП, то обязанностей налогового агента по НДС у арендатора не возникает — указанные организации сами являются плательщиками НДС. При аренде у казенных предприятий налогового агентства также не возникнет, поскольку на основании подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 НК РФ НДС они не платят.

По поводу земельных участков мнения специалистов расходятся:

Одни считают, что раз сдача государством в аренду природных ресурсов, к которым относятся земельные участки, не облагается НДС (подпункт 17 пункта 2 ст.149 НК РФ), то и обязанностей налогового агента у арендатора не возникает.
Другие настаивают на том, что сдавать отчетность арендующая компания все-таки должна.
Официальная же точка зрения Налоговой службы по этому вопросу отсутствует.

Как рассчитать сумму налога

Для расчета НДС обратимся к пункту договора аренды, в котором прописана сумма, подлежащая уплате арендатором. Тут есть 2 варианта: НДС может быть выделен либо не выделен в составе платы за аренду.

В первом случае сумма НДС рассчитывается по ставке 18/118. Исчисленный налог перечисляется в бюджет, а арендодатель получает сумму, указанную в договоре, за минусом НДС. В случаях же, когда налог не входит в сумму арендной платы либо вообще не упоминается в договоре, налоговому агенту придется уплатить его из собственных средств. При этом НДС рассчитывается по ставке 18% от стоимости аренды, указанной в договоре. То есть фактически для арендатора стоимость аренды увеличивается на сумму исчисленного налога.

Документальное оформление

Когда налоговый агент исчисляет сумму НДС с аренды госимущества, он должен выставить счет-фактуру. Сделать это лучше в срок, установленный для плательщиков НДС, то есть в течение пяти календарных дней — таковы рекомендации ФНС.

Уплата налога

Сумма налога, подлежащего уплате за истекший период, перечисляется в бюджет тремя равными частями не позднее 25 числа каждого из трех месяцев следующего квартала. Важный момент: в платежном документе необходимо правильно указать статус плательщика. В данном случае компании и индивидуальные предприниматели должны выбрать код 02 — налоговый агент .

Если компания применяет УСН, объектом которой являются доходы минус расходы, то сумма уплаченного НДС отражается в качестве затрат в Книге доходов и расходов. Запись об операции следует сделать в том периоде, когда налог был перечислен в бюджет.

Отчетность налогового агента по НДС

Контур.Норматив — справочно-правовая система!

Организации, которые не являются плательщиками НДС, а подают отчетность в качестве налогового агента, заполняют в декларации лишь разделы 2 и 9. В следующей таблице мы привели данные, которые необходимо указать в разделе 2:

Строка Раздела 2	Что указывается	Примечание
020, 030	Данные арендодателя
040	Код бюджетной классификации	Действующий код КБК
050	ОКТМО налогового агента	Указывается ОКТМО не арендодателя, а арендатора!
060	Сумма НДС, подлежащая уплате
070	Код операции	Для налоговых агентов — 06
080, 090, 100	—	Не заполняется, ставится прочерк

В разделе 9 декларации по НДС налоговый агент должен указать данные из Книги продаж. Обратите внимание, что строка 001 заполняется лишь в случае, если подается не первичная, а уточненная декларация.

Ещё материалы по теме

Ключевые изменения в законодательстве за 1-е полугодие 2023 года

Уменьшение налога УСН и ПСН на взносы: пояснения ФНС

КУДиР для ИП и компаний на УСН

8 комментариев

Анатолий :

а если МУП не является плательщиком НДС, т.к. он на упрощенке как и я, а в договоре он прописывает мне уплату НДС,

Кристина :

Если в договоре аренды прописано, что арендатор уплачивает стоимость аренды без учета ндс, тогда вы как налоговый агент обязаны уплатить ндс от стоимости аренды, до 25 числа каждого месяца и обязательно сдать отчетность. Иначе ИФНС заблокирует Вам банковский счет, наложет штраф и т.д. Но если Помещение стоит на балансе МУПа, они являются налоговыми агентами (посредниками), следовательно они выставляют Вам счет уже с учетом НДС, и никак по-другому.

Леонид :

Добрый день, ситуация такая: я арендую нежилое, муниципальное имущество, как ФИЗИЧЕСКОЕ лицо, цена аренды указанная без НДС, я тоже должен отдельно оплачивать ндс в налоговую и сдавать диклорации?

Светлана :
Если автономное учреждение арендодатель на усн кто платит ндс

Добрый день! Автономное учреждение применяющее УСН Доходы, сдает имущество в аренду физ.лицу. В договоре аренды сумма арендной платы указана с учетом НДС. должно ли автономное учреждение арендатору, выставлять счет фактуру с выделением НДС и платить НДС, или нет? Заранее спасибо за ответ.

Сверка :

Добрый день. По общему правилу организации, применяющие УСН, не должны выставлять своим покупателям счет-фактуры с выделенной суммой НДС, потому что они не является плательщиками этого налога (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Но глава 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ не запрещает выставлять счета-фактуры с выделенной суммой НДС неплательщиками НДС (п. 5 ст.

173 НК РФ). Если организация, применяющая УСН, выставит своему контрагенту счет-фактуру с выделенной суммой НДС, то тогда: — организация должна сдать декларацию по НДС ( п. 5 ст. 173 НК РФ, ст. 174 НК РФ), — уплатить предъявленную сумму НДС в бюджет, Предъявленная сумма НДС не включается в облагаемую базу по УСН (ст. 346.15 НК РФ, п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ).

Но эту сумму НДС также нельзя учесть в расходах по УСН, так как такой вид расходы не предусмотрен ст. 346.16 НК РФ. (Письмо Минфина России от 21.09.2012 № 03-11-11/280). Указание в договоре аренды суммы НДС не обязывает организацию, применяющую УСН, выставлять своему арендодателю счет-фактуру.

И уплачивать НДС на основании только того, что в договоре аренды указана сумма НДС, организация также не обязана именно потому, что она применяет УСН. Неплательщики НДС обязаны уплатить НДС в бюджет только тогда, когда выставят своему контрагенту счет-фактуру. То есть, нет счет-фактуры — НДС платить в бюджет не надо. Но указание в договоре аренды суммы НДС может вызвать споры со своей налоговой инспекцией. Поэтому, во избежание недоразумений рекомендуется составить дополнительное соглашение к договору аренды и убрать из него упоминание об НДС.

Нина Вдовина :

Добрый день. Общество на УСН арендует муниципальное имущество и является налоговым агентом по уплате НДС. В договорах аренды прописана сумма арендной платы и в том числе НДС, при этом счет-фактуру нам не выписывают. В этом случае мы должны сами выписывать счет — фактуру и отразить в книге продаж и следовательно заполнить Приложенте №1 к Р.9 стр.090 =06 Налоговой декларации по НДС. Спасибо, надеюсь на ответ.

Источник: kontursverka.ru

Налог со сдачи квартиры в аренду

Сегодня рынок недвижимости находится на спаде, хотя многие собственники сдают в аренду свои помещения, чтобы иметь дополнительный источник получения доходов. С прибыли, которую получает владелец жилья, необходимо уплачивать налог на аренду сданной квартиры в госбюджет. Сумма выплаты прямо зависит от того, кто владеет недвижимостью: физическое лицо или индивидуальный предприниматель. В статье можно узнать, как заплатить налог, какой налог выплачивать, как правильно сдать квартиру в аренду, какие санкции последуют, если не вносить платежи в ИФСН.

Оформление договора аренды

Несколько слов о том, как сдать квартиру в аренду. Если у вас есть свободное жилье, то его можно предоставлять другим лицам. Перед этим нужно знать, какие документы требуются, чтобы составить договор между владельцем и нанимателем квадратных метров. В нем обязательно прописывают:

адрес сдаваемого жилья и его размер;
порядок начисления. В этом разделе пишут размер оплаты и сколько раз в год необходимо ее вносить. Рекомендуется в договор найма внести сумму с учетом инфляции, роста цен на жилищно-коммунальные услуги. Периодичность изменения размеров оплаты также вписывают в соглашение (например, раз в полгода);
информацию об арендодателе и нанимателе (данные паспорта, место проживания, ИНН);
условия получения денег за квартиру (например, потребовать предварительную оплату за два месяца или за полгода, если наниматель выедет до указанного срока, не внесет оплату или испортит имущество);
где и когда составлен договор аренды квартиры (адрес и число).

Можно вписать и другую информацию, которую сочтут важной две стороны, заключающие соглашение.

Срок действия договора

Немного о том, на какой срок заключать договор. В соглашении необходимо записать дату окончания договора, который заключают на срок от месяца до пяти лет. Когда таких данных нет, то контракт действует на протяжении пяти лет. Также в соглашении нужно указать сроки, когда его могут расторгнуть. Арендодатель может внести условия, по которым выселит нанимателя: несвоевременная оплата, порча имущества, проживание посторонних граждан и т. д.

В заключение договаривающиеся стороны подписывают соглашение. С этого времени оно считается действующим, подпись нотариуса не нужна. Если контракт функционирует больше года, то его требуется заверить в Росреестре, чтобы не платить штраф надзирающим органам. Во избежание этого следует заключать соглашение на срок меньше года.

Акт приема-передачи

После заключения соглашения нужно оформить договор приема-передачи квартиры в день въезда нанимателя. В нем перечисляют все дорогостоящие вещи арендодателя, которые есть в жилом помещении, передаваемом съемщику. Эти сведения пригодятся, если ценное имущество пропадет. В таком случае можно предъявить претензии жильцу и возместить материальный ущерб.

Оплата за жилье

После заключения договора и передачи квартиры жильцу арендодатель получает оплату за жилье в соответствии с условиями соглашения. Рекомендуется взять расписку обеим сторонам, чтобы предотвратить конфликтные ситуации по этому поводу. Выплату за аренду квартиры получают следующими способами:

наличными от нанимателя;
переводом денег на счет или карту арендодателя.

При последнем способе расписка не нужна, так как все подтверждено при оформлении перевода. При взятии платы за ЖКУ сведения о получении денег указываются во второй расписке, что предотвратит разночтения и поможет не запутаться в выплатах. Эта информация поможет арендодателю решить вопрос, как правильно сдавать квартиру в аренду.

Оплата налога

Со сдачи квартиры в аренду необходимо выплачивать подоходный налог. От того, кто сдает жилье, зависит форма оплаты.

Выплата НДФЛ

Такая форма выплаты на сдачу жилого объекта элементарна, потому что от арендодателя не требуется регистрации в налоговых организациях и сбора каких-либо справок. Владелец жилья составляет только декларацию 3-НДФЛ и отдает ее в ИФНС. Форму декларации берут следующими способами:

посещают местную налоговую службу и заполняют форму там согласно требованиям фискального органа;
скачивают форму на странице ИФНС и заполняют ее лично (скачать форму 3-НДФЛ);
на странице налоговой службы регистрируются в «Личном кабинете», вносят все необходимые сведения и пересылают заявление по Е-мэйл.

Заполнение декларации не займет много времени. Необходимо отправлять ее в рекомендуемые сроки – до 30 апреля текущего года, а налоги с аренды квартиры выплачивать до 15 июля текущего года.

Расчет НДФЛ

Налог за сдачу квартиры обязан платить собственник даже в случае, когда договор найма не заключен. Ведь он получает доход, за который необходимо вносить налоги в государственный бюджет. 3-НДФЛ декларация подается ежегодно, а арендодатель выплачивает определенную сумму, которая составляет 13 процентов от доходов за сдачу жилья. Если декларация не подается, то налоговая инспекция вправе потребовать выплату штрафа, который значительно ударит по кошельку владельца квартиры. Несколько слов о том, как платить налог.

Форму декларации арендодатель заполняет сам, при этом следует иметь в виду следующие нюансы:

когда арендодатель получает оплату за жилищно-коммунальные услуги, то он выплачивает 13 процентов с полученной за ЖКУ суммы (если наниматель сам не оплачивает коммунальные услуги по условию договора аренды);
в декларацию входят все сдаваемые квартиры, которые принадлежат собственнику, вознаграждения, выплаты по различным соглашениям и т. д.;
если арендодатель числится на какой-либо работе, то он вносит в декларацию подоходный налог с заработка, который платит его работодатель;
когда владелец квартир постоянно сдает ее внаем, то он является по закону индивидуальным предпринимателем, к которому применяют другие правила.

Сумму уплаты налога подсчитывают так:

Н = П х М х 13%,

Н – сумма налога;

П – плата за аренду;

М – количество месяцев (которые прописаны в договоре найма);

13% – арендная ставка.

Должны ли платить налог наниматели?

Наниматели платить налог не обязаны. Они оплачивают жилье в установленный срок арендодателю. Когда в соглашении прописана обязательность взносов за коммунальные услуги, то он вносит деньги и за это. Если арендодатель хочет, чтобы налог за аренду жилья оплачивал наниматель, то понадобится внести такой пункт в соглашение.

Такие случаи бывают, когда арендодателем является юридическим лицом. Например, организация, которая предоставляет своему работнику служебное жилье. Работодатель и будет налоговым агентом, оплачивающим налоговый сбор в ИФНС. На практике сумму взноса предприятие вносит в арендную плату за квартиру.

ИП на УСН

Выгодно сдавать квартиру и не вносить большие суммы сбора можно, оформившись индивидуальным предпринимателем, при этом платит арендодатель по упрощенной схеме налогообложения (УСН). Такая форма имеет как преимущества, так и недостатки. При регистрации ИП размер вносимого налогового сбора состоит из 6 процентов и единоразовый ежегодный взнос в пенсионный фонд (28 000 рублей). Для этого требуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя:

заплатить пошлину (800 рублей);
отдать паспорт и заявление в налоговую службу, к которой относится владелец квартиры (для этого посещают офис фискального органа, пересылают их в почтовом отделении или на официальной странице ФНС);
ежеквартально вносить аванс в 6 процентов от размера выплат за квартиру.

После отсылки документов, через трое суток можно получить свидетельство о регистрации ИП и сведения о записи в Росреестре. Заполнение декларации аналогично заполнению таковой от физических лиц, только размер налога будет шесть процентов, и подавать ее нужно ежеквартально. Также придется платить и фиксированную сумму во внебюджетные фонды, которая равна 28 000 рублей. Ее перечисляют до конца текущего года. На практике регистрация ИП не всегда невыгодна собственнику и зависит от таких факторов, как количество сдаваемых квартир, стоимость аренды и т. д.

Патентная система налогооблажения

Это еще один выгодный способ сократить налог за аренду. Для получения патента требуется уплатить 15 000 рублей за один объект (стоимость патента зависит от региона и площади сдаваемого объекта). За 2-5 квартиры размер патента составляет 45 000 рублей, а за более чем пять жилых помещений – 90 000 рублей. К таким выплатам добавляется взнос в Пенсионный фонд. Покупка патента сэкономит деньги при сдаче дорогостоящего жилья, которая облагается налогообложением.

К примеру, квартира сдавалась за 100 000 рублей ежемесячно, то по УСН собственник заплатит – 100 000 х 12 месяцев х 6% = 72 000 рублей фискального сбора. А если он выкупит патент, то сумма сбора составит лишь 43 000 рублей.

Патент заказывают в налоговом органе по месту проживания на несколько месяцев или год. Можно приобрести и патент на полгода, он стоит 7 500 рублей.

Что будет, если не платить налоги?

Немного о том, нужно ли платить налог. Если арендодатель не вносит налоговые сборы на доходы, то он может подпасть под штрафные санкции, а когда при уклонении государство не получило крупную сумму, то последует ответственность по 198 статье Уголовного кодекса России (штраф в размере 100 000 – 500 000 рублей). А при особо крупных суммах, которые утаили от налогов можно получить и реальный срок – до трех лет тюрьмы.

Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.

Обычно такие доходы получает хозяин дорогого жилья или большого количества квартир. Подобную прибыль невозможно иметь при сдаче одной квартиры. Поэтому эти санкции на практике применяют только к арендодателям, которые сдают комплекс жилых объектов (более семи двухкомнатных квартир). При выявленной небольшой неуплаты от сдачи одной квартиры арендодатель вносит только размер сбора, который он скрыл и пени, составляющие незначительную сумму.

Краткосрочная сдача жилья

Оплатить налог в таком случае нужно в сумме, равной 13 процентам от полученных доходов. Такая статья есть в налоговом законодательстве страны. Большинство владельцев жилья желают обойтись без налогов, но при этом они рискуют получить штраф от фискальных органов. Заплатив сборы за сдачу жилья, можно жить со спокойной совестью и избежать ответственности по УК РФ.

Это гарантирует возмещение ущерба после порчи имущества квартиросъемщиком. К тому же, «доброжелатели» часто сообщают, что при сдаче квартиры в аренду налог не выплачивается. Последние законы направлены на вывод теневого рынка в правовое пространство и взимание сборов за прибыль, полученную от аренды квартир. Поэтому нужно действовать в соответствии с законодательством и вносить требуемые суммы вовремя.

Источник: ozhkh.ru