Собственники задаются вопросом, как уменьшить налог с продажи квартиры и мы попробуем рассказать о легальных способах сократить расходы по уплате НДФЛ, сроках и суммах.
Налоговый кодекс обязует каждого резидента и нерезидента, владеющего недвижимым имуществом оплачивать налог при реализации жилья, которым владели менее 3 лет и размер его составляет 13%
Как уменьшить налог с продажи недвижимости: способы
Уменьшение процентной ставки
Сегодня на законом установлен конкретный период времени, по истечении которого собственник сможет продать жилище без налогового вычета. В противном случае Вы обязаны будете уплатить 13% от той суммы, что значится в сделке.
Как сэкономить на налогах при перепродаже квартир?
Кроме того, существуют льготы, предусмотренные действующим законодательством РФ, соответственно, при правильном их применении у Вас появиться отличная возможность снизить налог. Рассмотрим подробнее.
Полученный гражданином доход от продажи жилища не облагается налогом при наступлении определенных моментов?
Так, налог, как правило, насчитывается именно с дохода, но никак не с той суммы, что поступила после продажи, поэтому:
- если приобретение было до 01 января 2016 года (жилище в собственности числится более 3-х лет);
- реализация осуществилась после 01 января 2016 года (важно, чтобы период владения квадратными метрами превысил пятилетний срок);
- когда сумма расчета за помещение в день его покупки была выше, а при реализации — значительно ниже, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. (Кадастровая цена исчисляется на 01 января того года, когда совершалась сделка);
- жилье продалось по такой же цене, что и была перечислена бывшему владельцу, и ее размер не ниже 70% кадастровой стоимости.
Для результата: чтобы точно рассчитать, какой вариант будет самым оптимальным для вас, обратитесь к специалисту со стажем более 15 лет. Вам помогут спланировать налоги при сделке купли-продажи
Снижение налога путем высчитывания тех расходов, что были понесены в процессе покупки. Имеется ввиду, что НДФЛ взимается не с той суммы, что указана в договоре, а только после высчитывания расходов на такое приобретение.
Допустим в 2017 год купили квартиру за миллион руб, а спустя два года — выставили на продажу в два раза дороже). Что из этого Вам потребуется возместить государству? Все очевидно и логично. Именно от той суммы, которая была начислена в день заключения сделки, отнимаем то, что фактически было затрачено на покупку. Вот с той с имеющейся разницы и отдаем 13%: (два минус один, умножаем на 13% = итого, всего 130 тыс.
Налогообложение при продаже квартиры. Как и когда продать квартиру без налога?
Продажа объекта недвижимости (имущественный вычет)
Речь идет о тех обстоятельствах, когда квартира которой вы владеете приватизирована, перешла по наследству или была фактически подарена. Здесь подать на вычет расходов у вас нет права, поскольку их по сути и не было. А значит, будет действовать так называемый имущественный налоговый вычет, дающий возможность уменьшить размер взноса аккурат на 1 млн, и уже с полученной разницы произвести оплату.
К слову, это актуально и тогда, когда сумма за продажу квартиры не превышает миллиона. При таких обстоятельствах налоговый вычет целиком перекроет ваш доход и, тем самым, освободит от его погашения.
Гражданину в 2018 году досталось по наследству недвижимое имущество, которое он же спустя год захотел на продать, указав желаемую сумму в 2,3 млн р. Что именно нужно будет заплатить? К сожалению, при таких нюансах, подать запрос на налоговый перерасчет не выйдет, поскольку отсутствует основание — приобретение, как таковое. Поэтому здесь будет целесообразно использовать имущественный вычет: 13% х (2,3 – 1) = 169 тыс.
Антон Величко
Автор проекта: учеба и опыт работы специалистом по недвижимости 3 года. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице «Наша команда»
Помните, что, если захотите применить вычет в фиксированном размере, то в этом случае налог применяется к собственнику, а не объекту недвижимости. И есть строгие сроки предоставления пакета документов – до зо апреля года, следующего за годом продажи.
Реализация долей отдельными договорами
Итак, если выявилось, что в конкретной недвижимости имеется несколько хозяев, то имущественный налоговый вычет пойдет на всех, а не на одного владельца. Таким образом, если жилище будет продано по общему договору, то один миллион налогового вычета распределится на всех владельцев, а, если доли ушли по различным договорам, то имущественный вычет будет наложен на каждого собственника в полном объеме.
Разберем на примерах:
Недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов, где доля каждого составляет – 1⁄2 квартиры. Допустим, при наступлении 2019 году они решают продать свои владения за 2 млн рублей по отдельным договорам. Теперь вопрос, какую сумму они обязаны будут возместить в налоговую инспекцию? Расчет: 13% х (1 млн (1⁄2 квартиры) – 1 млн. (полный вычет)) = 0.
Из этого мы видим, что в момент продажи своих владений по отдельным, а не общим договорам, каждый из субъектов не утрачивает права на имущественный вычет в полном объеме.
Снижение НДФЛ в момент продажи квартиры: эффективные методы
Выставлено на продажу единственное жилье
Обращаю ваше внимание, что уже начиная с 2020 года в силу вступили определенные правовые изменения, говорящие о том, что сейчас единственное жилье допускается к реализации без уплаты налога по прошествии трех лет со дня его приобретения, даже если это было с 2016 года и дальше. Ранее закон запрещал продавать такие владения без перечисления налога, если не был достигнут минимальный порог владения (от 5 лет).
Впрочем, данные изменения носят скорее исключительный характер и распространяются на:
- первое — приобретатели имеют в собственности другого жилища на момент проведения сделки;
- второе — недвижимость обрели в трехмесячный срок до момента продажи той, по которой должен идти налоговый вычет.
На практике это выглядит следующим образом:
1) Семейная чета выкупила в 2016 году квартиру за 2 000 000 Р, а в 2020 году им захотелось выставить ее на торги за 2 500 000 Р. А так как иной недвижимости у них не наблюдается, то и НДФЛ с полученной прибыли начислено не будет.
2) Супружеская пара в аналогичном году 2016 приобрела в собственности квартиру, а также самостоятельно возвели дом. Спустя 4 года (то есть в 2020) они решают продать квартиру на 500 000 Р дороже, чем брали, логично же, что декларация прибыли в данном случае является обязательной, так как реализовано далеко не единственное жилище. Сумма к выплате составит — 65 000 Р.
Как произвести уменьшение прибыли от продажи путем учета долей детей
Так, прежде, чем выставить на продажу детские доли в недвижимом владении, родителям, в первую очередь, стоит направить соответствующую декларацию конкретно от имени детей. Таким образом, прибыль будет задекларирована ребенком.
В таком документе в обязательном порядке должен быть обозначен вычет в размере расходов родителей на приобретение именно той части, которая принадлежит ребенку. То есть даже при всем желании сами супруги данную долю расходов в собственной декларации при продаже квартиры учесть не имеют права.
Чтобы на законодательном уровне подтвердить родство, при подаче декларации также необходимо будет приложить свидетельство о рождении и о заключении брака.
Для семейной четы срок владения таким жилищем будет отсчитываться именно со дня покупки. Соответственно, на день продажи у обоих родителей уже может пройти минимальный порог владения — что автоматически исключает уплату налога.
Налог с продажи жилья можно уменьшить, есть законный способ
Поправки налогового кодекса, касающиеся налога при продаже недвижимости физическими лицами, вступающие в силу в начале 2016 года, существенно увеличивают период владения недвижимым имуществом, в котором, в случае ее продаже, собственнику придется уплачивать налог в 13%.
В большинстве случаях собственник жилья продает его с целью улучшения жилищных условий своей семьи в ближайшем будущем. Добавив некоторую сумму к вырученным средствам от продажи старой квартиры он обычно покупает другое жилье, более лучшего качества.
Государство же, облагая налогом такие операции с недвижимостью, на самом деле сокращает возможности гражданина по улучшению жилищных условий его семьи. Поэтому многие собственники жилых помещений, которыми они владели менее установленного законом срока, при продаже задумываются о том, как же снизить налог с продажи законным способом.
Уже многим заинтересованным владельцам недвижимости известно, что с 1 января 2016 года, они смогут продать свое недвижимое имущество, без уплаты налога на полученный доход, только лишь по истечении 5-ти лет после его приобретения.
А если срок владения меньше 5 лет, тогда налогом в размере 13% будет облагаться сумма полученного дохода от продажи, но не менее 70% её кадастровой стоимости или дохода, рассчитанного как разница между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.
Кстати в законе есть исключение для некоторых категорий собственников, для которых срок владения недвижимостью в случае её продажи, остался прежним — 3 года, без уплаты налога. К таким льготникам относятся владельцы недвижимости, получившие его: в наследство, в дар, по договору пожизненного содержания и собственники приватизированного жилья.
Если продавец недвижимости ранее не использовал право на налоговый вычет, тогда он сможет вернуть себе до 260 тысяч рублей уплаченного налога в виде налогового вычета.
Снизить налог с продажи своего имущества вы можете законным способом
Снизить налог с продажи квартиры после 1 января 2016 года, если период её владения оказался менее 5 лет, можно вполне законным способом. Для этого нужно грамотно пользоваться налоговыми инструментами.
Если вы купите жилье в новостройке и станете его продавать ранее пятилетнего срока владения, то в виду незначительного роста стоимости м², установившегося за последние годы, разница в кадастровой цене покупки (зафиксированной в договоре уступки или купли-продажи) и новой кадастровой ценой при продажи вашей квартиры не даст возникнуть обязанности по уплате налога.
Если вы покупаете жилое помещение на вторичном рынке , тогда в договоре купли-продажи необходимо обязательно указывать фактическую сумму заключенной сделки. В будущем, в случае его продажи ранее 5 лет владения, указав в договоре купли-продажи ранее уплаченную вами сумму при покупки этой недвижимости (а эта сумма обычно выше кадастровой стоимости помещения), обязанность по уплате налога с продажи недвижимости у вас отпадет.
А вот льготным категориям собственников, которые не могут ждать три года и хотят продать свою недвижимость ранее, придется уплатить государству налог с полученного дохода при её продажи.
Сегодня некоторые собственники пытаются уйти от уплаты налога при продаже своей недвижимости, с «коротким» сроком владения на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ , путем внесение в договор купли-продажи цены продажи менее 1 млн. рублей, а разница от реальной цены, уплаченная покупателем, обосновывается как неотделимые расходы на улучшение недвижимости и оформляется отдельной дополнительной распиской.
Однако покупатели, имеющие свежую информацию по налогообложению физических лиц, уже не идут на заключение сделок в такой форме. Все дело в том, что в этом случае покупатель потеряет часть своих денег при возврате ему налогового вычета от государства, а в случае продажи этой недвижимости в будущем, ему придется указывать покупную цену, которую он указал при её покупке — менее 1 млн. рублей (что будет меньше кадастровой стоимости), а это значит, ему придется уплачивать налог на основе кадастровой стоимости продаваемой недвижимости.
Если у вас нет другого выхода, для снижения налога законным способом, тогда придется заложить предполагаемую сумму налога в продажную цену вашей недвижимости или в состав своих затрат по ее продаже.
Главное нужно запомнить, что имущественный налоговый вычет при продаже равен 1 000 000 рублей, он же при покупке равен 2 000 000 рублей и не путать их. Кроме того нужно учитывать то, что налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику не на объект имущества, а на налоговый период.
С начала 2016 года, при продаже недвижимости ранее 5 лет её владения, за налогооблагаемую базу, для уплаты НДФЛ, будет приниматься в расчет кадастровая стоимость этой недвижимости умноженная на 0,7. А если сумма сделки, отраженная в договоре купли-продажи, будет менее этой величины, тогда налоговая все равно посчитает налогооблагаемую базу аналогичным образом, в размере 70% от кадастровой стоимости.
Все перечисленные налоговые новации будут касаться только объектов недвижимости приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Если недвижимость приобретена до окончания 2015 года, то расчет дохода от её продажи и налога будет производиться по старому порядку налогообложения. То есть, приобретя недвижимость в декабре 2015 года, вы сможете её продать после 3-х лет владения без уплаты налога 13%.
Если у вас имеется вопрос, связанный с особенностями купли-продажи собственности и её налогообложению, задайте его нам. На нашем сайте вы в любое время сможете задать свой вопрос, описав вашу конкретную ситуацию, а наши адвокаты проанализируют ее и бесплатно вас проконсультируют.
Источник: soc-factor.ru
Не отдать государству лишнего: легальные способы избежать налогов при сделках с недвижимостью
Через неделю, 4 мая, истекает срок подачи налоговых деклараций, и если вы в 2021 году продали квартиру или дом, то государство будет ждать от вас отчета об этом. Поэтому самое время вспомнить, какие существуют легальные способы уменьшить налог.
На самом деле, приемов не платить лишнее государству довольно много. О них в своей колонке рассказала Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи».
Сначала напомню о минимальном сроке владения. Если человек владел недвижимостью определенное время, установленное Налоговым кодексом, то он может продавать эту недвижимость спокойно. Ему не надо будет подавать декларацию и платить НДФЛ.
Существуют два установленных минимальных срока владения: три года и пять лет. Продать квартиру через три года без налогов вы можете, если она:
- досталась по наследству;
- получена в результате приватизации;
- подарена близким родственником;
- передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
- куплена до 1 января 2016 года;
- является единственным жильем.
К последнему пункту: если у вас есть единственное жилье, которым вы владеете три года и больше, и вы купили новую квартиру, но в течение 90 дней продали первое жилье, то налоговую декларацию подавать не надо.
Вот это случаи, в которых минимальный срок владения недвижимостью составляет три года. Всех остальных ситуаций, чтобы продать жилье без обязанности платить НДФЛ, надо ждать пять лет.
Как сэкономить на налогах
Что можно сделать, чтобы уменьшить налог на продажу недвижимости? Мне иногда кажется, что об этих способах уже все давно знают, но на деле оказывается, что это не так. Поэтому тоже напомню.
Уменьшение доходов на расходы. Это один из видов налогового вычета. Всё просто: из дохода от продажи квартиры можно вычесть расходы на ее приобретение. НДФЛ придется платить только с оставшейся суммы. Но этот способ подойдет, только если расходы подтверждены документально.
Причем если вы купили квартиру в ипотеку, то проценты тоже можно учесть в составе расходов. Вот об этом, на самом деле, знают далеко не все.
Налоговый вычет в миллион рублей. Если документов, подтверждающих ваши расходы по покупке квартиры, у вас нет, то при ее продаже можно уменьшить сумму налога за счет вычета. Для жилья и земельных участков сумма составляет один миллион рублей.
Уменьшение доходов от продажи детских долей. С 2019 года доход от продажи детской доли можно уменьшить на расходы родителя при покупке этой доли. Не забудьте, что при продаже детской части взрослым нужно подать декларацию от имени детей.
Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого. При продаже совместно нажитого имущества доходы одного из супругов можно уменьшить за счет расходов другого, то есть имущественные налоговые вычеты между супругами могут быть распределены по их взаимной договоренности. Это дает большие возможности для маневров. Я как-то описывала подробно случай из практики, когда мы таким образом «обнулили» для наших клиентов 260 тысяч рублей налога.
Уменьшение доходов на расходы наследодателя или дарителя-родственника. Имеются в виду близкие родственники. С 2019 года расходы дарителя или наследодателя можно вычесть из доходов того, кто продает квартиру. Например, мама купила квартиру и подарила ее дочери, а дочь захотела через пару лет продать жилье, не дожидаясь, пока пройдет необходимый срок владения.
В этом случае можно будет снизить налогооблагаемую базу — конечно, если мама сможет подтвердить свои расходы документами. То же самое касается и наследства.
Уменьшение налогов при дарении. Если квартира или дом достались в подарок не от близкого родственника, то вы обязаны заплатить НДФЛ при получении подарка. Вот за счет этой суммы можно впоследствии уменьшить налог на продажу, если вы решите эту квартиру продать.
И еще не забудьте, что срок владения квартирой в новостройке сейчас считается от оплаты. То есть если вы, скажем, вложились в дом на этапе котлована, то эта пара лет, пока здание строят, уже засчитывается вам как время владения. После того как вы получите ключи, можно будет существенно раньше продать квартиру без уплаты НДФЛ.
Правда, есть большое «но». Если после сдачи объекта клиенту приходится доплачивать за дополнительный метраж, то срок полной оплаты считается именно с этого момента.
Что изменилось в 2022 году
Поменялось не очень много, и, в принципе, инициативы положительные.
Недвижимость дешевле одного миллиона рублей можно продавать без декларации.
Раньше человек был обязан указывать в декларации продажу любой недвижимости, даже маленькой комнаты или доли в квартире, которые стоили меньше миллиона рублей. С точки зрения здравого смысла это было излишне, потому что налогоплательщик в этом случае применял налоговый вычет в миллион рублей. Человек уменьшал сумму сделки, и облагаемого налогом дохода у него уже не оставалось; соответственно, ничего платить было не надо.
На всё это тратилась масса времени и сил, в том числе у сотрудников ФНС, а смысла особого не было. Сейчас лишние движения упразднили. Если вы, скажем, продаете комнату за 990 тысяч рублей, то вы не обязаны платить НДФЛ с продажи вне зависимости от того, сколько времени вы этой комнатой владеете. Более того, вам даже не надо сообщать об этой сделке.
Схема касается как одного объекта, так и нескольких мелких. Главное, чтобы не был превышен общий лимит.
Семьи с двумя детьми могут не платить НДФЛ
СМИ еще в январе массово радовали россиян заголовками типа: «Семьи с детьми освобождаются от налогов». На самом деле масштаб льготы, конечно, намного скромнее. Чтобы семья имела возможность не платить налог при продаже жилой недвижимости, ей надо соответствовать нескольким условиям.
- В семье растут двое или больше детей в возрасте до 18 лет — или до 24 лет, если ребенок очно учится в среднем или высшем учебном заведении. Возраст определяется на дату перехода права собственности к покупателю;
- Продав объект недвижимости, семья обязана купить новую квартиру или дом до 30 апреля следующего года. При этом новый объект недвижимости должен быть больше по площади или большей кадастровой стоимости. Только в этом случае будет считаться, что семья улучшила свои жилищные условия;
- По ДДУ (договору долевого участия. — Прим. ред.) в этот срок должна пройти полная оплата, без учета доплаты за метры. При купле-продаже или мене нужно зарегистрировать право собственности;
- Кадастровая стоимость проданного объекта недвижимости не должна превышать 50 миллионов рублей;
- На момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.
Последний пункт довольно туманный. Например, «общая площадь другого жилья» — это один объект недвижимости или могут быть несколько разных? И если членам семьи принадлежат доли в разных объектах, будут ли эти доли складывать? В общем, внятных разъяснений по этому поводу пока нет, поэтому можно предположить, что налоговые органы на местах будут действовать по своему усмотрению.
Но если у вас в собственности нет другой недвижимости и вы подходите по всем остальным критериям, то налог на продажу точно можно не платить.
На самом деле, возможностей снизить налог при продаже недвижимости масса. Не факт, что вам о них скажут в налоговой. Поэтому:
- Внимательно читайте Налоговый кодекс, чтобы знать про эти возможности и не платить лишнего;
- По возможности просите у сотрудников ФНС письменный ответ на ваши запросы. Бывает, что нужна ссылка на отдел или специалиста, который вас консультировал;
- Советуйтесь со специалистами. Иногда можно найти очень элегантные решения. Например, мы недавно продавали дом одних клиентов. Три года с момента владения прошло, но поскольку у них была еще квартира, то они подпадали под налоги. Дом был дорогой, и налог получался очень большой. Тогда мы продали квартиру детям, и уже на момент продажи дом остался единственным жильем клиентов. Налоги платить не пришлось.
Дорогие читатели E1.RU!
Я стараюсь писать для вас максимально полезные статьи о недвижимости, поэтому прошу: напишите в комментариях, о чем вам хотелось бы прочитать. Хочется, чтобы вы читали и получали пользу.
Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. В начале года она рассказывала, на какие кредиты может рассчитывать уральская семья с детьми в 2022 году. После начала спецоперации на Украине риелтор разбирала, стоит ли ввязываться в ипотеку в текущих условиях.
Правительство РФ также обещало помощь застройщикам с работой в ближайшие годы. Обратите внимание на то, как эта поддержка скажется на потребителях.
В последние недели рынок недвижимости несколько стабилизировался. В связи с этим риелтор объясняла, что сейчас лучше делать с квартирой — продавать, покупать или менять.
Источник: www.e1.ru