Как лучше сдать ИП квартиру

Отношения нашего общества и государства традиционно можно характеризовать как не самые простые. Нашему человеку часто нужно объяснять, почему выгоднее поступить «по закону», почему нарушать неправильно и часто слишком дорого.

1. Чем грозит незаконная сдача квартиры?
2. Сдача квадратных метров по закону
3. Как правильно оформить аренду?
4. Страхование гражданской ответственности

В крупных городах, сдача в аренду жилой площади — неплохая доходная статья круглый год. Приезжают учиться студенты, люди на заработки; кому-то просто нужна отдельная квартира; большим предприятиям нужно жилье для сотрудников – спрос велик.

В сельской местности это тоже может быть хорошим заработком, но там, больше сезонным – на лето, многим хочется снять уютный домик где-нибудь на природе: деревенский колорит, свежий воздух влекут потенциальных инвесторов. Соблазн напрямую связаться с арендатором и сдать жилье, конечно, большой, но и риск нажить себе неприятностей тоже немаленький.

⛔️ТОП 10 ошибок при сдаче квартиры или дома. Сдаёшь квартиру❓Не хочешь проблем❓Посмотри обязательно!

Чем грозит незаконная сдача квартиры?

Противозаконная сдача квадратных метров характерна, прежде всего, отсутствием каких-либо юридических документов. Никто ничего не оформляет, договариваются на словах. Это само по себе опрометчиво.

Потому что арендатор может оказаться не чистым на руку человеком:

• начнет задерживать оплату – нигде ведь не прописано, в какие сроки нужно платить;
• может не санкционированно уменьшить ежемесячную оплату;
• может вообще пересдать Вашу квартиру третьим лицам;
• может сделать из Вашей квартиры общагу для нелегальных мигрантов.

В случае с мигрантами вы, как собственник квартиры, станете еще и фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания иностранцев в России. Арендатор запросто может устроить из вашей квартиры притон: соседи начнут активно жаловаться, обратятся в надзорные органы, там узнают, что вы не регистрировали официально аренду жилья, не платили налогов. Назначат штраф, налоги за истекший период, пени – получится очень внушительная сумма, выплачивать которую придется вне зависимости от вашего желания, либо вы просто рискуете угодить за решетку. Это еще мы не взяли во внимание возможную порчу имущества: поломки бытовой техники, мебели, порча отделочных материалов; кража имущества – это отдельная и довольно большая статья убытков, которые некому будет возмещать, иные судебные споры по договору аренды, которые могут возникнуть.

Не слишком приятные последствия, которые легко предотвращаются путем соблюдения законодательства.

Сдача квадратных метров по закону

Сдавать жилье в аренду может только ее собственник – тот, на чье имя оформлено свидетельство о регистрации прав собственности. Единственным исключением из этого правила, может быть нотариальная доверенность, где прописано право физического лица сдавать конкретную жилую площадь внаем. Если жилец сам пользуется квартирой по договору социального найма, то есть собственник квартиры — государство, то у жильца нет прав сдавать ее в аренду, потому квартира ему не принадлежит. Если в квартире, помимо собственника, зарегистрированы другие лица, то от них потребуется письменное согласие на сдачу жилья в аренду; если в квартире проживает несовершеннолетние, то такое разрешение потребуется от органов опеки.

Как налоговая выявляет тех, кто сдает квартиры | Как сдать квартиру |Аренда квартир.

Пренебрежение этими процедурами грозит отказом регистрации договора найма в росреестре. Если договор с большим сроком сдачи в росреестре не зарегистрирован, то для суда он не является доказательством и основанием для разбирательств, соответственно, собственник не сможет обратиться в суд, чтобы выяснить спорные моменты с нанимателем, если такие возникнут.

Альтернативный вариант законной сдачи жилья – организоваться как индивидуальный предприниматель. ИП будет обязан оплачивать страховые взносы и подавать налоговую декларацию. Еще можно приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник тоже регистрируется как ИП. Патент действует максимум год.

Получение дохода от сдачи квартиры по закону не может считаться прибылью от предпринимательской деятельности. А регистрация ИП нужна только для того, чтобы СНИЗИТЬ налоговое бремя, по сравнению с теми, кто платит налоги как физическое лицо — 13 % (НДФЛ).

Многие ошибочно полагают, что о сдаче квартиры нужно оповещать местного участкового – это не так. Участковый не имеет никакого отношения к намерению сдать квартиру в наем. Участковый не может запретить собственнику сдавать жилье или каким-то образом ограничивать его. Поэтому извещать участкового не требуется.

Где найти квартиросъемщиков?

Как правильно оформить аренду?

Договор найма бывает краткосрочным и долгосрочным( от 1 года и дольше). Существуют договоры, которые заключаются между юридическим и физическим лицом. Любой договор должен заключаться в письменной форме.

ВНИМАНИЕ: помощь в заключении договоров с нашей стороны сейчас идет по выгодной акции — Договор за 1 000 рублей.

В договоре в обязательном порядке следует указать:

1. собственника;
2. тех, кто собирается проживать в квартире;
3. размер оплаты;
4. сроки оплаты каждый месяц или установить иную периодичность.

Нужно прописать, состояние передаваемого в аренду имущества, его перечень – это будет акт-приемки квартиры. Важно прописать, как разрешено использовать, предоставленное в наем, имущество, что будет считаться порчей, какие санкции предусмотрены за поломки.

В этом пункте, хорошо предусмотреть обеспечительный платеж, который «заработает» в случае порчи Вашего имущества. Можно указать, что дозволено делать в квартире, например:

• можно ли держать домашних животных или устраивать шумные праздники, приглашать гостей или позволять ночевать кому-то, кто не является арендатором;
• можно ли жить в квартире с детьми и т.д. на усмотрение собственника.

Чем более подробно вы опишите что можно, а что нельзя в Вашем жилье, тем меньше споров возникнет потом и тем проще доказать свою правоту в суде, при необходимости. Рекомендуется, также прописать график посещения квартиры ее собственником с целью контроля состояния жилого помещения и аккуратности по части коммунальных платежей. Правильно составленный и правильно зарегистрированный договор найма является юридическим документом, может приниматься к рассмотрению в судах. Читайте еще советы, как составить договор аренды помещения по ссылке на основной части сайта.

Страхование гражданской ответственности

Как ни старайся, но полностью отвечать за других людей не получится. Поэтому, когда жилье сдается в аренду, страхование гражданской ответственности может оказаться очень полезным. Ведь в случае потопа, все вопросы возмещения будут все равно к вам — вы же собственник. А если это не соседи, а магазин мехов, под вашей квартирой? Суммы убытков возрастут в разы!

Где гарантия, что ваши арендаторы не затопят, не спалят, не причинят иного глобального вреда, не только вашей квартире, но и другим площадям? Стоит подумать.

Смотрите еще рекомендации по составлению договоров на нашем канале:

Пишите вопросы в заявке на сайте и мы разберем их в кротчайший срок, решим проблему, найдем выход из ситуации.

Автор статьи:

Дополнительная информация по теме:

Расторжения договора купли-продажи: порядок, помощь адвоката

Наш адвокат по гражданским делам разъяснит порядок расторжения договора купли-продажи, а также будет представлять Ваши интересы в процедуре: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Порядок сдачи квартиры в аренду: помощь адвоката

Наш адвокат по гражданским делам разъяснит правила сдачи квартиры в аренду, а также поможет составить договорные отношения: профессионально и в срок. Подробная инструкция на сайте АБ «Кацайлиди и партнеры» прямо сейчас

Отзывы о нас

Отзыв по уголовным делам

Отзыв по гражданским делам

Отзыв по банкротству физических лиц

Отзыв по сопровождению бизнеса

Звоните: +7 (343) 345-80-80

г. Екатеринбург, ул. Коминтерна, 16, оф. 103, Бизнес-центр Манеж

Источник: katsaylidi.ru

Как самозанятому сдать квартиру в аренду и сэкономить на налогах

Сдача жилья в аренду — доход, с которого по закону нужно платить налоги. Со статусом самозанятого этот налог можно свести к минимуму и не переживать, что кто-то из соседей пожалуется в ФНС.

Елизавета Вылкина

Раньше у владельцев квартир было два варианта законно сдавать жилье: платить НДФЛ по ставке 13% или регистрировать ИП. С 2019 года появился третий вариант — самозанятость. Почему это выгодно, как экономить на коммуналке и можно ли открыть гостиничный бизнес на НПД?

Какую недвижимость может сдавать самозанятый

Первое правило, которое стоит усвоить: самозанятый может сдавать только жилые помещения (п.3 ч.2 ст 6 закона №422-Ф3).

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

К нежилым помещениям относятся все остальное: гараж, офис, склад, апартаменты и таунхаусы(!), производственные помещения.

Определение складывается из нескольких правовых документов: ЖК РФ, Постановление Правительства № 354, ФЗ № 218 и ФЗ № 384. И сформировать его можно так — это встроенная или пристроенная часть жилого дома, предназначенная для административной, общественной, коммерческой и иных видов деятельности. Нежилые помещения не оборудованы удобствами для постоянного проживания, а если и да — то не входят в жилой фонд.

Что это значит?
Самозанятый может сдавать в аренду любую жилую недвижимость: дом или квартиру. А вот сдавать в аренду нежилые помещения — нет. Это правило действует и для госслужащих, для которых сдача жилья — единственный разрешенный вид деятельности на самозанятости.

Какие налоги платят самозанятые за сдачу жилья

Налоговые ставки одинаковые для всех участников режима. Чаще всего квартиры арендуют физические лица — с такого дохода нужно заплатить 4% налога. Если квартиру арендует ООО или ИП — 6%.

Как платить меньше налогов

1. Использовать налоговый бонус

При регистрации статуса самозанятого на счет налогоплательщика автоматически зачисляется налоговый бонус в размере 10 000 рублей. Этот бонус уменьшает налог для физлиц до 3% и для ИП и ООО до 4%, что намного приятнее 13% НДФЛ. Сумма рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог».

Пример расчета налога для квартиры за 30 000 рублей в месяц:

• Для тех, кто недавно зарегистрировался самозанятым: 30 000 × 3% = 900
• Для самозанятых, которые уже потратили налоговый бонус: 30 000 × 4% = 1 200
• Для тех, кто решил платить стандартный НДФЛ: 30 000 × 13% = 3 900

А что, если вообще не платить налог?

Это ваше право, но причин для внеплановой проверки налоговой достаточно. Вечеринка у квартирантов — и соседи вызывают участкового, и после вопроса «кто хозяин» может последовать передача сведений в налоговую. Сомнительные транзакции каждый месяц, проверка ваших счетов по какому-либо поводу или прямая жалоба вредных соседей в ФНС: никаких гарантий, что «пронесет», нет.

2. Не учитывать в доход расходы за коммунальные услуги

Арендодатель не должен учитывать плату жильцов за воду, свет и газ в общий доход от самозанятости. Это подтверждает ФНС: «Сумма расходов на оплату коммунальных услуг, если соответствующая плата за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний , не признается доходом, подлежащим обложению налогом на профессиональный доход».

Не надо платить налог:
Вы сдаете квартиру за 30 000 рублей. Воду, электричество и газ жильцы оплачивают по счетчикам. Каждый месяц вы платите налог только со стоимости аренды: 30 000 × 4% = 1 200 рублей.

Надо платить налог:
Вы сдаете квартиру за 33 000 рублей, включая в эту сумму фиксированный платеж за ку в размере 3 000 рублей. Ваш налог за аренду жилья: 33 000 × 4% = 1 320 рублей.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно:

• оплачивать сумму фактического потребления коммунальных услуг;
• фиксировать объем и факт потребления с помощью счетчиков;
• закрепить в договоре, что жильцы сами оплачивают жилищно-коммунальные услуги;
• хранить квитанции об оплате ку, где будет видно: сколько и за что заплатили.

3. Не учитывать залог

Залог или депозит — сумма, которая страхует арендодателя от поломок или внезапного исчезновения жильцов.

Платить налог с этой суммы не нужно, если арендатор заплатил залог и по окончанию договора об аренде получил его обратно.

Платить налог с этой суммы нужно, если арендатор по каким-то причинам не выполнил свои обязательства по договору, и хозяин не вернул сумму залога.

Можно ли самозанятому заниматься гостиничным бизнесом

В октябре 2019 года в закон №59-ФЗ внесли поправки о том, что гостиничные услугу оказывать в жилых помещениях запрещено. Для этого нужно перевести это самое жилое помещение в нежилое.

Получается, что самозанятый не может превратить свою «жилую» квартиру или дом в хостел и построить на этом бизнес. Опция с переводом в нежилое помещения тоже не подходит: сдавать в аренду «нежилое» на НПД нельзя.

Выход: можно сдавать квартиру или дом посуточно. То есть исключить все признаки гостиничного обслуживания: уборка, питание, ресепшн. Если такой вариант не подходит — стоит выбрать ИП на другом налоговом режиме.

Как самозанятому сдавать чужую квартиру

Речь, конечно, не о серых схемах и мошенничестве. А о тех случаях, когда по документам жилье принадлежит детям, жене или брату. Спойлер: самозанятые могут сдавать в аренду не только свое жилье. Но в этом случае нужно разобраться с документами.

1. Квартира куплена в браке

В этом случае жилье считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на кого оно оформлено. Жена или муж могут распоряжаться жильем, заключая договоры от своего имени: полномочия супругов сдавать квартиру в аренду подтверждает свидетельство о браке. Исключение: когда сделки с имуществом подлежат госрегистрации.

2. Квартира куплена до брака

Например, если жена купила жилье до брака, то оно считается ее личной собственностью. И чтобы муж мог сдавать его в аренду, нужны обоснования. Ими могут быть доверенность на право управления квартирой или договор безвозмездного пользования (договор ссуды).

3. Квартира принадлежит несовершеннолетнему ребенку

Например, жилье досталось ребенку в наследство от бабушки. В этом случае все манипуляции с имуществам происходят от имени родителей или опекунов как законных представителей. Но такие договоры и даже доход от сдачи жилья будут контролировать органы опеки.

4. Квартира принадлежит кому-то другому

Самозанятый может сдать квартиру через договор субаренды. То есть заключить договор аренды с хозяином квартиры, а потом пересдать через договор субаренды. По закону нужно соблюсти три условия:

1. Указать в договоре аренды, что квартиру можно сдавать в субаренду, или написать дополнительное соглашение к договору.
2. Если у квартиры несколько собственников, они все должны быть указаны в договоре как соарендодатели.
3. Срок субаренды должен быть не дольше срока аренды. Если договор заключают больше чем на год, его регистрируют в Росреестре.

А теперь кратко:

1. Самозанятые могут сдавать квартиру и платить налог по самой низкой процентной ставке — 4%, если сдают жилье физическому лицу. Это самый выгодный вариант налогообложения.
2. С коммунальных платежей по счетчикам налог платить не нужно. Это касается и залога, если его возвращают арендатору целиком.
3. Вести гостиничный бизнес под видом самозанятости — не получится.
4. Жилье может принадлежать другому лицу или быть в совместной собственности супругов — такой доход относится к НПД.

Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях или наших соцсетях телеграм-канале и «ВКонтакте».

Понравилась статья?

Нам будет очень приятно, если вы прокомментируете, поставите оценку или поделитесь материалом в социальных сетях — так о нюансах НПД узнает больше людей ❤️

Источник: xn--80aapgyievp4gwb.xn--p1ai

Как сдать квартиру выгодно и законно

Мы сдавали квартиры на долгий срок и помогали друзьям сдавать посуточно. Расскажем, какие есть нюансы, что нужно учесть, где искать квартиросъемщиков и как сдавать выгодно, не нарушая закон. Средняя ставка аренды за месяц в Москве — 37 000 рублей. Достаточно подготовить квартиру к сдаче, найти арендатора, вычесть расходы — и получите стабильный доход.

А если сдавать посуточно, то прибыль может быть в два раза больше.

Как подготовить квартиру к сдаче

• Оборудованная кухня — гарнитур, стол, стулья, плита, холодильник;
• Прихожая — вешалки или шкаф;
• Рабочее место — письменный или журнальный стол;
• Спальное место — диван или кровать;
• Техника — стиральная машина, телевизор, Wi-Fi роутер с подключенным интернетом;
• Для дорогих апартаментов предусмотрите кофеварку и посудомойку.

Когда мы готовили квартиру к сдаче, то старался искать качественную, но недорогую технику и мебель. Кухонный гарнитур с набором техники можно купить в «Леруа Мерлен», остальную мебель — в IKEA или с рук, много объявлений есть на «Авито» или «Юле». Стиральную машину и телевизор брал по принципу «дешево и нет плохих отзывов».

Если покупать в недорогих магазинах, то весь комплект можно взять за 200—250 тысяч рублей. Или еще дешевле, если покупать с рук.

Как сдавать