Вопрос, можно ли оформить апартаменты в собственность, приобрел актуальность в последние несколько лет, что связано с очевидным ростом популярности этого вида недвижимости. Проблемы с определением статуса апартаментов проистекают из противоречий в законодательстве.
По факту это комфортное жилье с дизайнерским ремонтом, функциональным зонированием, детально продуманным форматом обслуживания. Однако по закону апартаменты относятся к нежилому коммерческому фонду. Для тех, кто арендует жилье на небольшой срок, этот момент не имеет принципиального значения, поскольку люди получают максимум удобств и рассматривают помещение как альтернативу номеру в гостинице.
Апартаменты должны приносить прибыль либо играть роль дополнительного пространства в бизнес-комплексе.
Отличительной особенностью апартаментов является функциональное зонирование. Здесь есть кухня с посудой, место для работы, спальня, красивая ванная комната и прочие удобства. Официальный владелец недвижимости может проживать в апартаментах, как в собственной квартире, пользуясь дополнительными платными услугами, которые отсутствуют в жилом секторе (уборка, вынос мусора, смена белья и т. д.).
Как составить бизнес план самостоятельно
Однако на практике перевести коммерческую недвижимость в статус жилого помещения довольно сложно, хотя такие примеры существуют и они не противоречат действующим законам. Для начала стоит определить, какие документы необходимо оформить при покупке апартаментов.
Получение прав собственности на апартаменты при покупке
Документ о собственности служит единственным подтверждением права на распоряжение недвижимостью в пределах норм законодательной базы. После подписания договора купли-продажи или получения апартаментов в качестве дара следует провести государственную регистрацию имущества. Для оформления собственности владелец обращается в отделение Росреестра в том районе, где находится объект недвижимости, или в ближайший МФЦ.
Регистрацию необходимо провести как можно раньше, чтобы не возникли проблемы с определением собственности при переоформлении статуса недвижимости, или в случае возникновения имущественных споров.
Чтобы зарегистрировать недвижимость, необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта заявителей (потенциальных владельцев);
- документы, подтверждающие факт появления права собственности (договор, дарственная, свидетельство предоставлении права на наследство);
- квитанция об уплате госпошлины.
На сайте «Госуслуги» приведен перечень обязательных документов, которые необходимо представить на рассмотрение для регистрации права собственности. Нормативы могут в любое время измениться, поскольку законодательная база об апартаментах до сих пор не является исчерпывавшей и находится в процессе постоянного корректирования.
Покупка или продажа апартаментов регулируется положениями главы 30 Гражданского кодекса РФ (параграф 1 и 7). Договор заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Самостоятельное изменение установленной формы договора купли-продажи недопустимо, поскольку в этом случае документ может быть признан недействительным (ст. 550 ГК РФ).
Статья 555 Гражданского кодекса (пункт 1) указывает на необходимость фиксирования стоимости апартаментов в договоре. Если она не будет определена в документе, его признают незавершенным или недействительным.
Если регистрацию права собственности оформляют официальные представители владельца апартаментов, необходимо проверить наличие доверенности (нотариальное удостоверение обязательно!) и личные данные уполномоченных лиц. Желательно показать документы юристу, специализирующемуся на сопровождении сделок купли-продажи в области недвижимости. Недопустимо игнорировать действия, направленные на обеспечение собственной финансовой и правовой безопасности.
Если апартаменты приобретаются на правах долевого участия
При приобретении апартаментов на этапе строительства покупателю необходимо уточнить статус и рейтинг застройщика. Дело в том, что при замораживании стройки или в случае банкротства компании суды могут не принять иски для применения защиты нарушенных прав вкладчика, предусмотренные законодательством.
Мотив один — апартаменты не относятся к категории жилой недвижимости. Закон в первую очередь направлен на защиту интересов физических лиц, покупающих объекты для личных, семейных, домашних нужд, не имеющих отношения к предпринимательской деятельности.
Особенности апартаментов как вида недвижимости
Законодательство не дает четкого определения апартаментам, но, исходя из совокупности норм и толкований, можно сделать вывод, что это изолированное помещение с отдельным входом, площадью от 40 м 2 , состоящее как минимум из двух комнат. В апартаментах есть кухня, душевая (ванная), санузел. Недвижимость этой категории, согласно законодательным нормативам, не может располагаться в обычных жилых зданиях. Это номера в хостелах, гостиничных комплексах, бизнес-центрах или апарт-отелях. Апартаменты используют:
- для аренды на небольшой срок;
- для периодического проживания на регулярной основе (представляет интерес для специалистов, работающих вахтовым методом или часто приезжающих в командировки);
- для проведения приватных переговоров (в номере есть все для работы и отдыха);
- для длительного проживания.
Вопрос, как оформить апартаменты в собственность для постоянного проживания, интересуют собственников единственного вида недвижимости. Этот момент является принципиально важным, поскольку, исходя из статуса апартаментов как объекта нежилого фонда, по данному адресу нельзя оформить постоянную регистрацию, а это, в свою очередь, делает недоступными многие необходимые услуги.
Владелец недвижимости, например, не может записаться на прием в районную поликлинику, воспользоваться полисом ОМС или оформить ребенка в детский сад, а также получить ипотечный кредит под залог недвижимого имущества. Намного проще использовать недвижимость тем собственникам коммерческих помещений, которые зарегистрированы в обычном жилом доме, а апартаменты используют в своих целях, по мере необходимости.
Многие обеспеченные жители города приобретают номера рядом с местом работы, чтобы в период сложных погодных условий не стоять в часовых пробках (особенно актуальный момент для владельцев коттеджей и частных домов за пределами городской черты). Это кардинальное решение проблемы, связанной с размещением гостей и родственников во время их приезда. Наконец, это не только дополнительная жилплощадь для использования в собственных целях, но и потенциальный источник неплохого дохода, поскольку апартаменты ценятся выше гостиничных номеров.
При приобретении апартаментов на этапе строительства покупателю необходимо уточнить статус и рейтинг застройщика, чтобы в дальнейшем не возникло сложностей в оформление апартаментов в собственность.
Теоретические и практические аспекты изменения статуса апартаментов
Спорные вопросы относительно статуса апартаментов и оформления их перевода в жилую собственность до сих пор не урегулированы. Это оставляет собственникам возможность предпринять действия для изменения категории недвижимости. В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ, объектом жилой недвижимости является изолированное помещение (или несколько помещений), соответствующее действующим санитарным и техническим нормам, правилам пожарной и эксплуатационной безопасности.
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 содержит определение непригодных для проживания объектов. Это аварийные, подлежащие сносу конструкции. С точки зрения этого законодательного акта апартаменты пригодны для проживания. Что касается соответствия санитарным и техническим нормам, данный факт придется доказывать при проведении процедуры перевода коммерческой недвижимости в категорию жилых объектов. Чтобы инициировать этот процесс, необходимо иметь в наличии правильно оформленные документы, полученные при покупке апартаментов.
Читать договор, предлагаемый застройщиком, следует очень внимательно, поскольку апартаменты часто именуют квартирами, что является грубейшей ошибкой. Собственники этого вида недвижимости не могут создавать ТСЖ для совместного распоряжения имуществом, и у них нет права на владение долей в общем имуществе. Тарифы на оплату рассчитываются по ставкам, установленным для коммерческих помещений, без применения каких-либо льгот.
Особенности управления недвижимостью
Для управления зданиями, где находятся апартаменты, привлекают управляющую компанию. После заключения договора купли-продажи на приобретение недвижимости покупателям предлагают оформить два дополнительных договора-соглашения: на эксплуатационное обслуживание и обеспечение коммунальными ресурсами. Как правило, в общую стоимость входит:
Переустройство и перепланировка апартаментов не подчиняются жестким правилам, как в многоквартирном доме. Собственник может по своему усмотрению, не нарушая инженерно-технические нормы безопасности, изменить пространственное расположение перегородок или внести другие коррективы.
Если апартаменты являются единственным жильем, то вопрос о переводе помещения в категорию жилой недвижимости для собственников является принципиальным. Первым делом необходимо обратиться в жилищное управление, предоставив заявление и список документов:
- договор купли-продажи;
- план, полученный от БТИ;
- поэтажный план;
- проект перепланировки (если проводилась).
После рассмотрения пакета документов специальной комиссией, куда входят представители надзорных инстанций, назначается экспертное обследование. Собственник заказывает независимую экспертизу для оценки помещений на предмет их соответствия требованиям, установленным к жилой недвижимости. На что обращают внимание эксперты? Перечень выглядит следующим образом:
- инсоляция (уровень естественного освещения);
- акустический режим (замеряются внешние и внутренние шумы);
- инженерно-технические нормативы (соответствие правилам прокладки коммуникаций в жилых зданиях);
- расположение на местности (учитывается плотность застройки, близость к дорожным магистралям, промышленным предприятиям);
- обеспечение пожарной безопасности (рассматриваются нормативы, применяемые к жилым объектам).
Если эксперты вынесут положительное заключение, можно подавать документы на регистрацию. Самый удачный вариант — объединение нескольких собственников, купивших апартаменты в одном здании, для коллективной подачи заявления об изменении статуса объектов (перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд).
Если физическое лицо действует самостоятельно, ему придется затратить немалые средства для организации юридической процедуры. Поскольку в законе нет четкого толкования последовательности действий, процесс затягивается во времени и не всегда удачно завершается.
Есть ли смысл превращать апартаменты в квартиру?
На рынке недвижимости продается так много квартир, что ни у одного жителя города не возникнет затруднений с приобретением жилья. В наличии объекты любого класса от бюджетного варианта до эксклюзивных квартир с авторским ремонтом.
Что касается апартаментов, у них есть свое предназначение. Этот вид коммерческой недвижимости приносит прибыль в любой сезон года. Большинство людей предпочитает проживать в домашней обстановке, где есть все необходимое для отдыха, работы, приготовления еды по своему вкусу.
Управляющая компания следит за состоянием недвижимости, отвечает за обслуживание клиентов. В качестве удачного примера организации бизнеса можно привести апарт-отель Vertical в Санкт-Петербурге, где для аренды предлагаются апартаменты разного класса и площади, но абсолютно все номера отличаются стильным декоративным оформлением по индивидуальному дизайну.
Арендаторы номера в отеле «Вертикаль» попадают в приватную зону высокого комфорта, где все необходимое находится под рукой, где соблюдены нормативы, обеспечивающие безопасное проживание. Предусмотрена парковка, охрана, уборка номера, выполнение прочих услуг. Такой формат проживания намного ближе большинству из нас, чем официальная обстановка в гостиницах, где пребывание постояльцев находится под непрерывным контролем.
Инвестиции в раскрученные апарт-отели окупаются всегда. Уровень дохода владельца номеров (номера) в отеле во многом зависит от профессионализма управляющей компании, порядочности и компетентности организаторов бизнеса. Любой коммерческий проект нуждается в обновлении и совершенствовании, которые могут быть проведены удачно или на посредственном уровне. Купить апартаменты в успешно работающем комплексе на первый взгляд кажется затратным мероприятием, но зато эти вложения окупаются в 99 % и приносят прибыль владельцу.
Плюсы и минусы покупки апартаментов
Большинство отрицательных моментов, являющихся следствием приобретения коммерческой недвижимости, связаны исключительно с тем, что этот вид лишен некоторых привилегий обычной квартиры. Эти преимущества интересуют собственников, которые планируют получить в апартаментах постоянную регистрацию. Но для этих целей существуют квартиры, таунхаусы, коттеджи.
Апартаменты должны приносить прибыль либо играть роль дополнительного пространства в бизнес-комплексе, где проводятся встречи партнеров, ведутся приватные переговоры, временно проживают приглашенные специалисты. При правильном определении роли помещений и грамотном вложении капитала в недвижимость риски финансовых потерь сводятся к минимуму.
Источник: vertical-hotel.ru
Как оформить коммерческую недвижимость: 3 способа снизить риски и минимизировать налоговую нагрузку
Оформляя сделку по покупке объекта коммерческой недвижимости покупатель, кроме необходимости оформлять большое количество документов, получает еще и дополнительные риски, связанные с владением таким имуществом. Как оформить сделку так, чтобы не пришлось отдавать в бюджет колоссальные суммы налогов в случае продажи, избежать судебных разбирательств с арендаторами, и просто не стать жертвой рейдерского захвата?
Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости. В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем:
- Физическое лицо.
- Юридическое лицо.
Выбор зависит от нескольких факторов:
- Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет.
- Есть ли в собственности другие подобные объекты.
- Для какого вида деятельности приобретается недвижимость.
- Семейные обстоятельства – перспектива заключения брака, развода.
- Наличие незакрытых просроченных кредитов.
Основным фактором, который должен быть учтен при закрытии сделки, является рыночная и кадастровая стоимость объекта, ставка налога на недвижимость, установленная в конкретном регионе для этого типа объектов.
Покупатель коммерческой недвижимости: физлицо, ИП или фирма?
Выбирая юридический статус лица, которое выступает покупателем, необходимо учесть, что физическое лицо, даже если оформлено ИП, несет ответственность по имущественным делам всеми активами, которые находятся в его собственности.
Если принимается решение о покупке объекта от имени юридического лица, желательно, чтобы владелец являлся единственным учредителем и имел право осуществлять все необходимые операции с имуществом предприятия. Идеальная правовая форма – ООО.
Физическое лицо: преимущества и недостатки
Оформление коммерческой недвижимости в собственность физлица выгодно в том случае, если не планируется продажа объекта в ближайшее время. Начиная с 2016 года, все собственники будут обязаны заплатить 13% от стоимости проданной недвижимости, если срок владения не превышает 5 лет. Также облагаются налогом доходы, полученные гражданином от операций по сдаче в аренду собственного имущества.
Основная проблема заключается в том, что базой для начисления служит кадастровая стоимость объекта. Ставка – достаточно высока, и способна превысить размер дохода от перепродажи имущества.
Оправдано оформление без участия юридического лица, если нет необходимости оформлять залог на купленную квартиру или офис.
Недостатки оформления бизнес недвижимости на физическое лицо:
- В случае продажи придется заплатить налог.
- Необходимо согласие супруга на проведение сделки.
- В случае развода приобретенная недвижимость считается совместным имуществом и подлежит разделу.
Существует несколько вариантов управления недвижимостью, при которых удастся сэкономить на налогах. Можно сдать объект в аренду собственной фирме (например, ООО) с последующим заключением договоров субаренды с арендаторами. В этом случае налог будет начислен на указанную в договоре сумму ежемесячной аренды.
Оформление ИП и экономия на налоге
Оформление ИП дает возможность существенно снизить налоговую нагрузку как при оплате налога с дохода, так и в оплате налога на недвижимость или НДФЛ в случае продажи. Единственное, о чем стоит позаботиться – документально подтвердить использование объекта в качестве источника дохода ИП.
Если недвижимость сдает в аренду ИП на упрощенной системе, сумма налога составляет 6%. В сравнении с 13% налога физлиц – экономия очевидна. Документально нужно доказать, что имущество используется для предпринимательской деятельности, чтобы избежать оплаты налога на недвижимость. Упрощенная система предусматривает уплату только единого налога.
ИП также может рассчитывать на получение выгодного кредита при оформлении залога на коммерческую недвижимость. Условия коммерческой ипотеки более выгодны, чем займы для физических лиц.
Юридическое лицо: выгода и риск
Оформление права собственности на юридическое лицо более выгодно, если предприятие – на упрощенной системе. Снижается риск потери части имущества в результате семейных конфликтов, раздела имущества, судебных разбирательств по долговым обязательствам.
Учредитель несет ответственность по всем претензиям кредиторов только в рамках собственной части уставного капитала. Если планируется продажа имущества на протяжении года, оптимальный выбор – создание ООО на общей системе налогообложения. База для уплаты налога на прибыль в этом случае будет минимальной, ведь в статьи расходов будет включена как стоимость приобретенного имущества, так и расходы на ремонт и обслуживание здания, что может превысить доход от продажи этого объекта.
Владение объектом коммерческой недвижимости – отличный способ пополнить на внушительную сумму оборотный капитал фирмы. Проценты по кредитам для бизнеса с залогом намного ниже, чем при потребительском кредитовании.
Рассрочка на коммерческую недвижимость – как оформить
Рассрочка на коммерческую недвижимость возможна, если объект приобретается у застройщика. При покупке необходимо, чтобы большая часть стоимости (более 50%) была погашена первым платежом, на остаток суммы компании – продавцы недвижимости предоставляют рассрочку. Срок действия таких договоров не превышает 3 лет.
Основное преимущество – низкая процентная ставка, или ее полное отсутствие при заключении договора на короткий срок (6 – 12 месяцев) и большом размере аванса. Кроме этого, покупатель сэкономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страхование.
Существенный недостаток – отсутствие права собственности у покупателя до полного погашения стоимости объекта. Право собственности остается у кредитора.
Ипотека на коммерческую недвижимость – беспроигрышный вариант
Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости может исключительно ИП или юридическое лицо. Но при необходимости оформить займ под залог уже имеющейся недвижимости, залогодателем может выступить и собственник — физлицо.
- Длительный срок – до 15 лет.
- Низкие ставки – от 11%.
- Удобный график платежей.
Юридические лица получают дополнительную возможность увеличить расходы с включением в их состав всех платежей, связанных с получением и обслуживанием кредита: оплата оценки, оформления залога, сумма процентов и стоимость страхования.
Зачем переоформлять квартиру в коммерческую недвижимость
Жилое помещение переоформить в коммерческую недвижимость целесообразно, если в собственности есть другие аналогичные жилые объекты. Воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость можно только по одному объекту определенного типа.
Кроме того, выведенная из жилого фонда квартира может быть передана в аренду по минимальной цене ИП или юридическому лицу. Сумма налога в таком случае сократится в разы. Под залог коммерческой недвижимости можно получить недорогой кредит, оформив квартиру в качестве залога.
Переоформляя недвижимость в класс коммерческой, необходимо одновременно с процедурой осуществить регистрацию ИП или открытие ООО на упрощенной системе. Для получения разрешения на перевод недвижимости в класс коммерческой необходимо, чтобы объект не был предметом залога, а все обременения должны быть сняты. Процедура получения разрешения может занять до 45 дней. Последующая перерегистрация длится 1 – 2 месяца.
Источник: businessrealtyinfo.ru
Как оформить гараж в собственность — гаражная амнистия
Гаражная амнистия — это суперожидаемое нашими соотечественниками мероприятие, которого все ждали-ждали, и вот наконец дождались. Амнистия начала действовать 1 сентября, (Федеральный закон от 5 апреля 2021 года № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» («О гаражной амнистии»)), и продлится до 2026 года. Самое главное, что даёт нам гаражная амнистия — это позволяет оформлять в собственность капитальные гаражи и земельные участки под ними, если есть хоть какие-то документы, подтверждающие, что ГСК был организован не самовольно. При этом важно понимать, что если у Вас некапитальный гараж (ракушка, гараж из металлоконструкций без фундамента), то оформить его в собственность невозможно.
Есть ещё 2 требования, соответствие которым позволяют применить гаражную амнистию.
1) Гараж должен быть построен до введения в действие действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации (до 29.12.2004)
2) Гараж не должен быть признан самостроем Оформление гаража состоит из нескольких шагов, и начинаем мы с земельного участка.
Шаг 1. Наша задача — образовать под Вашим гаражом земельный участок, если он ещё не образован. Для уточнения, Вы всегда можете обратиться в администрацию гаражного кооператива, где Вам разъяснят по документам на гаражи и землю.
Итак, нам нужно подать заявление в ДГИ, если речь идет о Москве, или в администрацию (МО, регионы». Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
К нему нужно приложить любой документы, подтверждающие выделение Вам гаража и земельного участка, а также документы, выданные в результате инвентаризаций (обмеров). Чем больше Вы приложите документов, тем выше вероятность положительного решения. Но теоретически, даже по одному документу Вам могут позволить оформить гараж и землю, поэтому пробуйте обязательно.
Примерный список необходимых документов:
1. ЛЮБОЕ решение органа власти (в том числе советского периода), подтверждающее, что ранее Вам был предоставлен земельный участок под гаражом.
2. ЛЮБОЕ решение завода, фабрики, совхоза, колхоза или иного предприятия, при котором был построен гараж.
3. Справка или иной документ, подтверждающие выплату пая в гаражном кооперативе.
4. Решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее распределение Вам гаража.
5. Старый технический паспорт на гараж. Документы о подключении гаража к электрическим сетям или иным сетям инженерного обеспечения.
6. Документы о наследстве, если гараж принадлежал Вашему наследодателю.
7. Документы, подтверждающие приобретение Вами гаража у другого лица (договор купли-продажи).
Если у земельного участка под гаражом нет кадастрового номера, уже на этом этапе нужен кадастровый инженер. К Заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, нужно прикладывать схему расположения земельного участка, которую специалист готовит, по результатам обмеров.
Итак, вы подали заявление, схему, документы, и через 30 дней получили положительное решение, при соблюдении всех требований (напр, в МСК — решение Департамента городского имущества о предварительном согласовании предоставления Вам земельного участка, со схемой этого участка и координатами).
Теперь нужно поставить земельный участок на кадастровый учет. Для этого готовится межевой план. Когда межевой план готов, Вы обращаетесь в Росреестр через МФЦ, или подаёте меж план через личный кабинет на сайте Росреестра, для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.
По результатам этого действия, получаете выписку из ЕГРН на земельный участок, пока что, в разделе, где должен быть указан собственник — пусто, но участок уже появился на публичной кадастровой карте.
Теперь, можно готовить технический план на сам гараж, если конечно он ещё не стоит на кадастровом учёте. Это опять же, можно узнать у председателя ГСК.
Итак, для финального шага у Вас должны быть на руках.
— Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка
— Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок
— Технический план на гараж (или сведения о его кадастровом номере, если гараж стоит на кад учёте.
Готово, теперь Вы можете обращаться в местную администрацию ( в МСК — в ДГИ), с заявлением на оформление права собственности на земельный участок и гараж. Если гараж не стоит на кад учёте, добавьте к этому заявление о постановке гаража на кадастровый учёт.
В результате, у Вас на руках должны оказаться выписки на земельный участок и гараж, где Ваши данные прописаны в разделе права, как собственника. Ура, гараж и земля Ваши!
На что стоит обратить внимание.
! Обязательно убедитесь, что Ваш гараж соответствует требованиям (условиям гаражной амнистии)
! Нельзя готовить схему расположения ЗУ, если на эту территорию уже подготовлен проект межевания. Попробуйте заказать его на мос ру (https://www.mos.ru/pgu/ru/services/procedure/0/0/7700000010000073651/). Его наличие не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Однако нужно проверить, нет ли противоречий в расположении Вашего участка под гаражом, и проекта межевания. Город не должен планировать, например, расположить дорогу, на месте Вашего гаража.
! Найдите квалифицированного кадастрового инженера, так как низкий профессионализм специалиста может послужить причиной неприятных приостановок или отказа. Можете возложить на кадастрового инженера всю волокиту с подачей документов, у них есть опыт с такими объектами, а часто наше время само по себе, стоит дорого. Замерять можно все сразу. И участок и гараж, для экономии времени и получения хороших условий, так как заказ кадастровых работ становится уже чуть крупнее.
! Советуйтесь с другими собственниками гаражей, не стесняйтесь. Вы сможете получить советы, узнать например про проект межевания, стоит ли на кадастре гараж, а возможно, решитесь на коллективный заказ оформления собственности на гаражи.
Моя компания — Бизнес кадастр, давно занимается техническими планами и регистрацией права на машиноместа, гараж боксы, имеем опыт в подготовке межевых планов более 8 лет.
Желаю всем, кому актуален вопрос, оформить гараж в собственность быстро и с минимумом трудозатрат=)
Источник: biznes-kadastr.ru
