Всё складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которые вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платёж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи — это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора. Чтобы их избежать, нужно подходить к подписанию договора об аренде предельно тщательно. На что следует обратить внимание в первую очередь?
Всё складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платёж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи — это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора. Чтобы их избежать, нужно подходить к подписанию договора об аренде предельно тщательно. На что следует обратить внимание в первую очередь?
Проверка помещения
Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Помещение под бизнес. Особенности заключения договора аренды
В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращённых правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.
Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключён с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.
Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.
Проверка арендодателя
Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведёте ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор — по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.
Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придётся ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.
Информацию о надёжности контрагента можно почерпнуть в системе СПАРК или Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на [сайте Федеральной налоговой службы]https://www.nalog.ru (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).
Заключение договора
Условия договора нужно читать внимательно — даже если вы имеете дело с многостраничным документом. Это особенно важно, когда речь идет об аренде площадей в торговом центре. Часто в договоре говорится, что арендатор обязуется выполнять правила центра и арендодатель имеет право менять их в одностороннем порядке. В договоре с арендодателем нужно чётко и прозрачно изложить все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.
как заключить договор аренды и не потерять бизнес | курс дела подкаст | 18+
Кто подписывает договор
Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, которая подписана уполномоченным лицом.
Как рассчитывается арендная плата
В договоре должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула для расчёта, в которой постоянны все её составляющие. Убедитесь, что в формуле нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе платёж может постоянно увеличиваться. Рекомендую настаивать на ставке в рублях: если она будет в долларах или евро, колебания курсов валют спровоцируют увеличение платежа.
Не забудьте обозначить, как часто и насколько арендодатель может поднимать плату. Письменно договоритесь и о способах внесения арендной платы. Имеет смысл посвятить отдельный пункт договора тому, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон.
Если собственник всё-таки повысит ставку в нарушение условий договора, арендатору не стоит вносить такой платёж, иначе он автоматически примет новые условия. И оспорить затем повышенную плату через суд не получится (в соответствии с п. 3 ст. 438 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса).
Как долго действует договор
Если помещение важно для ведения бизнеса арендатора и если в него вложено много средств (разработка индивидуального дизайна, заказ необходимого оборудования, ремонт и так далее), следует заключать долгосрочный договор аренды на срок от пяти лет. Любой договор, заключённый более чем на 11 месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.
Кто оплачивает коммунальные платежи
В документе должно быть указано, на ком лежит ответственность за внесение платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочки.
Кто и когда делает ремонт
В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счёт будет устранять неполадки.
Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.
Если решено ремонтировать за счёт арендатора, стоит обозначить объём предполагаемых затрат и то, каким образом они будут компенсироваться (в счёт арендной платы или выплатами со стороны собственника в оговорённые сроки). Даже если ремонта не будет, о замеченных недостатках нужно упомянуть. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, после окончания срока аренды собственник помещения будет принимать его по акту, заключённому при подписании договора. Если никаких недостатков в нём указано не было, ловкий собственник сможет взыскать стоимость их устранения с арендатора.
Есть ли особые условия использования помещения
В интересах арендатора сразу оговорить их. Например, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. Это актуально для владельцев хостелов и гостиниц, которые арендуют для своего бизнеса здания.
В каком случае договор может быть расторгнут
Для расторжения договора в одностороннем порядке может быть только один повод: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Перечень таких ситуаций должен содержать договор аренды. Арендодатель не имеет право расторгнуть договор по своему желанию.
Это будет нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.
Что если арендатор захочет преждевременно расторгнуть договор без существенных нарушений со сторон собственника? Например, если поймёт, что бизнес не пошёл. На этот случай рекомендую предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора.
Чтобы собственнику было выгодно соглашаться на это условие, можно обозначить следующее правило: за расторжение договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает фиксированную денежную сумму — например арендную плату за два-три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса.
Согласно ст. 620 Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсационных выплат через суд в следующих случаях:
— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствования для пользования имуществом;
— переданное имущество имеет недостатки, которые не позволяют им пользоваться и не были известны на момент заключения договора аренды;
— арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, обозначенные в договоре;
— имущество оказывается в состоянии, непригодном для использования, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.
Как освобождать помещение
Следует прописать, в какие сроки по истечении срока действия договора арендатор освобождает площадь. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период — чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.
Как будет возвращён обеспечительный платёж
Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.
Как будут разрешаться спорные ситуации
Иногда арендодатели настаивают на том, что в случае конфликта следует сразу идти в третейский суд. Неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды довольно часто принимают сторону арендодателя. Поэтому в интересах арендатора зафиксировать в договоре, что спорные моменты будут решаться в арбитражном суде.
Фотография на обложке: Flickr / Malmsjo / CC BY-SA 3.0
Источник: secretmag.ru
Как оформить договор аренды и избежать неприятностей с арендодателем. Упаковка бизнеса. Часть 3.
Добрый день, сегодня вместе с юристами из Левлин разбираемся, как правильно составлять договор аренды коммерческого помещения, как проверить арендодателя и какие виды аренды существуют.
Представим, что вы предприниматель, которому для осуществления рабочей деятельности — выдачи заказов интернет-магазина, торговли, пошива одежды — требуется помещение. Покупать его пока нецелесообразно, поэтому вы решили взять его в аренду. Подобрали подходящее здание, обсудили стоимость и сроки с собственником. Что дальше? Обязательно нужно заключить договор аренды нежилого помещения между вами и собственником либо его представителем.
Многие пренебрегают этим пунктом, предпочитая остановиться на договоренности на словах. Однако письменное закрепление ваших обязательств и прав необходимо, чтобы договоренности не нарушались какой-либо из сторон. Если одна из них окажется недобросовестной, обратиться с иском в суд можно при наличии письменного договора, но и при его отсутствии спор тоже будет начат.
В случае без письменного договора будет сложнее доказать правоту и добиться выполнения всех условий. Если вы докажете факт аренды и ее оплаты, то без письменной формы можете лишиться части договоренностей. При необходимости суд поможет взыскать деньги с арендатора, если он их не выплатил, обязать арендодателя не поднимать цену, если иное не было описано в договоре.
В этой статье мы расскажем, как оформить договор аренды нежилого помещения с различными условиями и обезопасить себя от возможных проблем.
Как проверить помещение и собственника перед арендой?
Прежде всего, перед заключением договоренности и составлением документов, их подписанием необходимо проверить, все ли в порядке с документами на помещение. Для этого нужно выполнить несколько несложных шагов:
- Проверка права собственности на недвижимость.
Сдавать помещение может собственник либо его представитель, у которого есть нотариально заверенная доверенность от владельца помещения. Если доверенности, заверенной у нотариуса, нет, договор все равно считается актуальным, но в этом случае проще ее подделать .Нужно проверить, кто является собственником на данный момент и как права собственности переходили от одного владельца к другому (подтверждается выпиской ЕГРН). Также нужно проверять паспортные данные владельца и адрес регистрации, описание объекта — адрес, вид, площадь, характеристики. Важно сверить всю указанную информацию, иначе есть риск столкнуться с мошенниками и потерять деньги.
2. Оценка договора на полноту и соответствие законам
Составленный под подпись двух сторон документ должен обязательно содержать данные о сторонах договоренности, ее предмет, условия оплаты (цену аренды), сроки и порядок того, как будут решаться возможные споры. Если есть ремонт, то еще вопросы того, кому достаются улучшения, есть ли какая-то компенсация за них.
3. Проверка части описания штрафов и прав сторон
Здесь нужно заранее позаботиться о том, чтобы условия штрафов за задержку или неуплату были вам известны. Также стоит проверить, есть ли описание того, при каких условиях возможно расторжение договора аренды нежилого помещения, в частности в одностороннем порядке. Также тут нужно указать, имеет ли право арендодатель поднимать стоимость аренды, пока действует договор, и если имеет, то какие условия он должен соблюсти.
Еще стоит продумать и внести в договор дополнительные аспекты, такие как правила пользования, например, клининг, указание, кто оплачивает коммунальные услуги и т.д.Еще нужно указать в договоре, как возвращается задаток, идет ли он в счет последнего месяца.
Любые необходимые аспекты стоит вносить в договор как дополнительные условия. Необходимы для договора и все технические данные помещения. Еще рекомендуется выполнять разграничение ответственности, чтобы подробно описать, за какие системы и задачи отвечает каждая сторона.
К примеру, это могут быть системы водоснабжения, электрика, охрана, видеонаблюдение и т.д. Объем ответственности полный, если сторона целиком обеспечивает функциональность и сохранность той или иной системы. Частичная ответственность подразумевает, что часть обязанностей закрепляют за арендатором, а часть — за арендодателем. Детальное описание ответственности позволяет избежать затрат на решение проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации помещения.
Как правильно оформить договор аренды?
Для заключения договоренности об аренде нежилого помещения ИП, юридическим лицам нужно подготовить следующие документы:
- Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
- Банковские и почтовые реквизиты;
- Копии учредительных документов — для ООО;
- Копия паспорта;
- Выписка из ЕГРН подтверждающая право собственности;
- Договор аренды при заключении договора субаренды;
- Документ, подтверждающий право заключать договор — если вы выступаете как сотрудник юридического лица.
Выделяют два вида аренды коммерческой недвижимости, условия договора для которых могут несколько отличаться. Это краткосрочная аренда (до года, чаще всего — 11 месяцев) или долгосрочная (от одного года и дольше). Оформлять документы для каждого из видов нужно с опорой на их особенности.
Краткосрочная аренда
Для того чтобы арендовать помещение на короткий срок, необходимо включить в договор точные данные об объекте, в частности адреса, кадастровый номер, расположение, площадь, отличительные черты помещений, схему расположения помещения на плане здания. Нужно дополнить письменный договор аренды коммерческой недвижимости техническими паспортами, и арендатору нужно помнить о важности проверки таких деталей.
Как правило, если помещение используется в срок до года, арендодатель не имеет права повышать стоимость аренды для арендатора. Исключение составляют ситуации, когда значительно увеличиваются коммунальные либо другие обязательные платежи. Сумма, на которую арендная плата может быть повышена, и срок, за который арендодатель обязан предупредить арендатора, обязательно указываются в договоре.Еще стоит обращать внимание на условия о том, как пролонгируется договор и когда надо уведомлять арендодателя об отказе от продления.
Долгосрочная аренда
Если вы и собственник заинтересованы в том, чтобы обосноваться в нежилой недвижимости надолго, можно заключить договор об аренде на долгосрочную перспективу — эти соглашения часто считаются более выгодными для обеих сторон. Подписанный документ по сути представляет собой подробный контракт на множество страниц, а права арендатора приближены к правам собственника в плане распоряжения площадями. Он может даже сдавать их в субаренду без согласия владельца (но это обязательно уточнить при заключении договора и оговорить это в письменном соглашении).
Условия договора аренды коммерческой недвижимости на долгий срок должны включать:
- Зоны ответственности при проведении плановых и внеплановых ремонтных работ,
- Уровень ежегодной индексации стоимости, ее показатели,
- Описание арендных каникул и возможных скидок, например, на период того, как новый бизнес обоснуется на площади арендодателя,
- Обязанности, в том числе материальные, при досрочном расторжении договоренности.
Важное отличие — размер неустойки за разрыв договора досрочно. Если в случае с краткосрочной арендой это обычно 1-2 ежемесячных платежа, то при аренде «вдолгую» за досрочное расторжение можно заплатить до 3-6 месячных сумм оплаты.
Субаренда
Этот вид аренды подразумевает, что арендатор заключает договор с лицом, которое тоже является арендатором для собственника помещения. Так сдаются в аренду крупные объекты и помещения на их территории, например, павильоны в торговом центре. Арендатор должен хорошо изучить первичный договор и быть готовым к тому, что ему предоставляется не больше прав, чем посреднику, который арендует помещение напрямую у собственника. Сроки договора так же ограничены сроком первичного договора арендатора и собственника.
Нужно ли регистрировать аренду помещения?
Да, но только если срок аренды превышает один год. В таком случае пакет документов предоставляет одна из сторон или обе, к договору в случае изменения его условий составляется дополнительное соглашение. Его тоже требуется регистрировать.
Для регистрации договора аренды коммерческой недвижимостив Росреестре заявителю нужно обратиться в любой офис МФЦ, представить следующие документы:
- Паспорт гражданина РФ,
- Документацию, которая подтверждает права собственности на помещение,
- Квитанцию об уплате государственной пошлины,
- Готовый документ (договор) с подписями арендатора и собственника помещения (3 шт.).
Если с заявлением обращается не сам арендатор или владелец, а доверенное лицо, он обязан предоставить документ, который подтвердит его полномочия. Также подать документы можно в онлайн-формате на сайте Росреестра.
Стоит учитывать, что укоренение от регистрации договора не внесет каких-либо корректив в ваши отношения с арендодателем. При этом в случае продажи помещения новый собственник сможет попросить вас покинуть помещение или требовать заключение договора на новых условиях.
Если договор зарегистрирован, в случае продажи помещения права арендодателя перейдут к новому собственнику. Договор останется старым, но вам придется платить новому лицу.
Как заключить договор аренды помещения с физлицом?
Если с тем, как правильно оформить договор аренды нежилого помещения между двумя юридическими лицами, мы разобрались, то как арендовать нежилое помещение физлицу у юрлица, мы обсудим теперь. По сути, законодательные нормы, актуальные в нашей стране сейчас, никак не регламентируют состав субъектов договора. То есть, арендатором нежилых площадей вполне может выступить физическое лицо, даже если у него нет статуса индивидуального предпринимателя.
Стоит отметить, что при аренде у физического лица ваша компания или ИП будет налоговым агентом. С каждого платежа ваша компания самостоятельно должна будет вычислять НДФЛ и уплачивать его в бюджет.
Помимо этого, по итогам отчетного периода вам будет необходимо подготовить справку 2-НДФЛ и направить ее в налоговые органы.
Поэтому если у физического лица отсутствует статус ИП, будет разумно попросить его зарегистрироваться в качестве самозанятого. Регистрация в качестве самозанятого уменьшит размер уплачиваемых налогов, а также бумажную волокиту.
Важный нюанс. Если непосредственно аренда нежилого помещения физлицом не запрещена, то предпринимательская деятельность без создания ИП или юрлица — это нарушение закона. Поэтому если арендуется помещение, которое будет использоваться для экономической деятельности и получения прибыли, арендатор рискует столкнуться с санкциями в виде штрафов или даже уголовной ответственности. Арендодатель при заключении договора аренды коммерческой недвижимости с физическим лицомне несет никаких рисков.
Как правильно расторгнуть договор аренды?
Расторжение письменной договоренности о том, что арендатор пользуется недвижимостью собственника, можно выполнить тремя путями. Это обоюдное соглашение, односторонний порядок разрыва или расторжение через суд.
Односторонний порядок возможен, если в договоре оговорено право арендатора до конца срока отказаться от помещения по причине или даже без нее. Он обязан направить уведомление обэтом.
К судебному порядку рассмотрения прибегают, когда есть обстоятельства, препятствующие реализации арендатором его деятельности, а к соглашению с арендодателем прийти не удается. Причины могут быть следующие:
- Арендодатель заблокировал доступ в помещение, что мешает вести рабочую деятельность,
- На объекте выявлены недостатки, которых не было заметно в рамках приемки,
- Арендатор игнорирует необходимость проведения капитального ремонта и не выезжает из помещения,
- Произошла аварийная ситуация, повлекшая сильные разрушения.
Проверить, какие есть возможности для минимально затратного, быстрого расторжения договора можно в самом тексте документа.Если была проведена регистрация аренды нежилого помещения в Росреестре, регистрировать расторжение нужно там же.
#аренда нежилого помещения
#расторжение договора аренды
Источник: dzen.ru
Аренда ООО и ИП с расчетным счетом
Аренда расчетного счета вместе с ООО или ИП — законное действие, регламентируемое нормами гражданского законодательства. Проводится через подписание договора или составление нотариальной доверенности. На рынке функционируют компании, специализирующиеся на такой услуге, арендная плата составляет от 5000 рублей в месяц. Рассмотрим подробнее условия и порядок оформления аренды юридических лиц и ИП.
Законно ли арендовать расчетный счет
Аренда ООО с расчетным счетом или ИП законна, но не пользуется популярностью в связи с наличием рисков для обеих сторон сделки.
К такой практике прибегают, когда:
- предпринимательская деятельность имеет временный характер;
- нет времени ждать прохождения регистрации;
- предприниматель не уверен, что хочет заниматься бизнесом;
- будущий бизнесмен не владеет информацией о процедуре открытия и боится совершить ошибку.
Компания или предприниматель не являются имуществом, поэтому слова «аренда юридического или физического лица» применяются для понимания сути, однако законодательно такого понятия не существует.
ООО или ИП в аренду с расчетным счетом сдаются по двум схемам:
- В соответствии со ст. 656-664 Гражданского кодекса РФ, когда в аренду временно сдается предприятие с его имуществом за исключением лицензий. В этом случае у арендатора появляется риск, что вместе с правами к нему перейдут обязанности и долги арендуемой компании и кредиторы будут иметь права требовать возврата денег у него.
- Оформление доверенности на право ведения деятельности от лица учредителя ООО или предпринимателя и представления их.
Открытый расчетный счет требуется для принятия безналичных платежей от физических и юридических лиц, а также для расчетов с контрагентами.
Аренда ИП с расчетным счетом
Взять ИП в аренду с расчетным счетом проще с использованием нотариально заверенной доверенности, в которой указываются:
- дата начала и окончания срока;
- доступные действия;
- подписи сторон;
- удостоверение нотариусом.
Оригинал доверенности потребуется при совершении бизнес-операций. Как правило, компания, предоставляющая аренду, берет на себя обязательства по ведению отчетности и уплате налогов (расходы оплачиваются отдельно).
Аренда ИП с расчетным счетом и картой к нему стоит 5000–6000 рублей, обслуживание кассового аппарата и терминала эквайринга (если есть) 500–700 рублей. Устанавливается минимальный срок — от 2 месяцев, некоторые организации работают при условии залога в 5000 рублей, за использование готового счета взимается комиссия от 5% по проведенным операциям.
Аренда ООО
Общество с ограниченной ответственностью — коммерческая организация, цель которой извлечение прибыли. Аренда ООО без расчетного счета или с ним производится по договору, который должен соответствовать следующим требованиям:
- письменный вид;
- наличие подписей обеих сторон;
- не противоречит нормам гражданского законодательства;
- зарегистрирован в установленном порядке.
По этому договору арендатору передаются права совершать сделки с имуществом, совершать обмен, возмещать оплаченные улучшения.
При этом возникают следующие обязательства:
- заботиться о сохранности имущества;
- перечислять арендную плату по условиям, зафиксированным в договоре;
- вернуть имущество в надлежащем состоянии.
Арендодатель обязуется передать после регистрации договора имущество по передаточному акту и возместить при необходимости произведенные улучшения.
Аренда юридического лица с расчетным счетом стоит 6000–8000 руб. в месяц с дополнительной комиссией в размере 5–6% от оборотов по счету. Арендодатель тоже будет иметь доступ к счету. Налоговые платежи не входят в стоимость и оплачиваются отдельно по результатам расчетов.
Порядок оформления аренды
Чтобы арендовать юридическое лицо или ИП, необходимо сделать следующие шаги:
- Выбрать компанией, предоставляющей услуги. Лучше выбирать организации с опытом работы и базой клиентов.
- Обратиться в выбранную компанию, сообщить код ОКВЭД планируемой деятельности, информацию о сотрудниках, требуется ли касса, предоставить паспортные сведения.
- Подписать договор об аренде или доверенность у нотариуса.
- Получить документацию по арендуемому ООО или ИП, проверить их на правильность оформления.
- Начать вести деятельность.
При подписании договора об аренде он регистрируется в МФЦ.
Документация при аренде ООО или ИП
Для оформления аренды от гражданина потребуется только паспорт. Компания, которая оказывает услуги, должна передать следующую документацию:
- копия ОГРНИП;
- копия ИНН;
- копия паспорта ИП;
- оригинал доверенности;
- коды ОКВЭД;
- карточка регистрации кассового аппарата;
- реквизиты расчетного счета.
- копия ОГРН;
- копия ИНН;
- копия ЕГРЮЛ;
- копия устава;
- копия решения о создании и назначении директора;
- оригинал доверенности;
- коды ОКВЭД;
- карточка регистрации кассового аппарата;
- реквизиты расчетного счета.
Если кассовый аппарат не требуется, арендатор имеет право отказаться от него и сократить расходы.
Таким образом, при выборе арендодателя необходимо брать во внимание его опыт и репутацию, внимательно изучить подписываемую доверенность или договор. Для удобства функции сдачи отчетности и уплаты налогов лучше передать компании, предоставляющей услугу аренды. Вариант снимать бизнес подходит для временной деятельности или для тех, кто не знает, как проходить регистрацию самостоятельно.
Источник: credits.ru
