Как оформить коммерческую недвижимость на ИП

Коммерческая недвижимость может быть приобретена для разных целей. Однако будущим владельцам, независимо от их планов, необходимо будет пройти несколько основных важных этапов и процедур. Представленное ниже описание основных стадий покупки, а также рекомендации призваны помочь предпринимателям и организациям заключить действительно выгодную для них сделку.

Этап 1 Выбор подходящего помещения

Прежде всего, определитесь с целью приобретения коммерческого помещения. Это поможет вам выявить основные параметры отбора недвижимости. Затем ознакомьтесь с предложениями на рынке, оцените месторасположение объектов, и их базовые характеристики. Сделать это вам могут помочь маклеры и риелторы, которые специализируются на подобной недвижимости.

Разумеется, их услуги необходимо будет оплатить. Как правило, доля риелторских компаний составляет около 2% от суммы сделки. Впрочем, найти подходящие объекты можно и без помощи профессионалов, изучив последние публикации средств массовой информации: газет, интернета и т.д.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость с любым капиталом?

Этап 2 Проверка документов и полномочий собственника

Прежде всего, стоит подчеркнуть, что процедура проверки документов и полномочий владельца приобретаемого коммерческого помещения будет во многом зависеть от того, является ли владелец физическим лицом, или же продажу осуществляет организация. В последнем случае проверка предполагает запрашивание дополнительных сведений.

Какие документы проверять у владельца коммерческого помещения?

И у физических, и у юридических лиц нужно проверить наличие правоустанавливающих документов, таких как:

Основание появления права собственности (по праву наследования, в порядке приватизации, договор купли-продажи, договор мены, дарственная и т.д.);
Свидетельство о госрегистрации права собственности;
Данные из ЕГРП.

У физ. лиц также стоит дополнительно затребовать:

Документ, подтверждающий, что продавец не состоит в браке, или же документ, подтверждающий согласие супруга или супруги на осуществление сделки, заверенный нотариусом;
Документ, подтверждающий психическое здоровье собственника.

Если вы имеете дело не с физическим лицом, а организацией, необходимо также запросить:

Учредительные документы сообщества;
Документы, подтверждающие полномочия управляющего лица, к примеру, директора (существует вероятность того, что его права могут быть ограничены, а решение о продаже может приниматься только акционерами или собранием учредителей).

Этап 3 Проверка истории помещения

Особое внимание стоит уделить истории коммерческого помещения, фокусируясь на следующих моментах:

Если регистрация производилась на основании решения суда или по заключению мирового соглашения, покупателю стоит проверить, действительно ли суд выносил данное решение, и вступило ли оно в силу;
Если помещение несколько раз проходило процедуры переоформления, в особенности, особенно если они осуществлялись непосредственно перед продажей, это может свидетельствовать о наличии определенных проблем и намерении владельцев скрыть их;
Если на помещение накладывались аресты, это может означать, что оно было или же до сих пор является предметом споров.

Этап 4 Проверка основных характеристик помещения

Для проверки характеристик помещения можно нанять специалистов. Они помогут вам понять, соответствует ли цена, заявленная продавцом, реальной стоимости объекта, а также предотвратить возникновение любых проблем уже после заключения сделки. Если вы не желаете оплачивать услуги юристов и оценщиков, вы можете провести проверку самостоятельно. В процессе данной процедуры стоит обращать внимание на правильность оформления документов, а также на все возможные недостатки приобретаемых площадей.

НИЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ И ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТАК ЛИ ТУТ ВСЁ СЛАДКО? РЕПОРТАЖ.

Обязательно проверьте техпаспорт помещения, поэтажные планы и их приложения. Это поможет вам выявить любые несогласованные перепланировки объекта. Также попросите владельца представить договора на обеспечения площадей основными коммунальными услугами, и обязательно уточните вопрос наличия любых долгов.

Этап 5 Заключение договора

Если вы тщательно проверили объект и вынесли решение о его покупке, вам потребуется заключить договор о купле-продаже.

В нем обязательно должно быть такие данные:

Вся информация о продавце и покупателе;
Юридический адрес коммерческого помещения;
Подробное описание объекта;
Цена помещения, валюта расчета;
Способ оплаты и ее сроки;
Время передачи помещения покупателю.

Этап 6 Визит в БТИ

После этого покупателю необходимо будет посетить БТИ. Данное ведомство потребует от покупателя коммерческой недвижимости следующие документы:

Заявление на инвентаризацию;
Квитанцию об ее оплате;
Свидетельство регистрации для ИП и организаций;
Для юридического лица – учредительные документы и документы, подтверждающие полномочия;
Сам договор о купле-продаже.

Данная инстанция может затребовать и другие документы, однако это стоит уточнить непосредственно в БТИ. После того, как новый владелец подаст все необходимые документы, будет назначена дата инвентаризации. После ее проведения новому владельцу выдадут поэтажный план и паспорт БТИ.

Этап 7 Переоформление земли

Если коммерческое помещение находится на определенном земельном участке, новому владельцу необходимо будет заключить договор аренды с земельным комитетом. Для этого потребуется представить следующие документы:

Заявление о переоформлении права на земельный участок;
Заявление на проведение замеров (после этого будет проведена экспертиза, после чего составят кадастровый план)
Оригинал и ксерокопию арендного договора от прошлого владельца;
Копия свидетельства регистрации для юр. и физ. лиц;
Копия учредительной документации для юр. лиц;
Оригинал исторической справки;
Документы, ранее выданные БТИ.

Также нужно провести процедуру кадастрового учета. После подачи всех документов, экспертизы и процедур учета вам выдадут новый кадастровый план и арендный договор.

Этап 8 Регистрация права собственности

После прохождения всех вышеперечисленных процедур в различных инстанциях, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы. Для этого необходимо представить следующие документы:

Заявление;
Квитанцию об оплате регистрации;
Паспорт;
Копии и оригиналы учредительных документов (для юр. лиц);
Оригинал договора купли-продажи;
Копию и оригинал договора аренды земли;
Копию и оригинал кадастрового плана;
Копию и оригинал поэтажного плана.

После принятия всех вышеперечисленных документов вам будет выдана расписка. Затем начнется сама процедура регистрации.

Этап 9 Перезаключение договоров на коммунальные услуги

После того, как помещение окажется в вашей собственности, вам нужно будет заключить новые договора с такими службами:

Энергоснабжения;
Водоснабжения;
Теплоснабжения;
Телефонной сетью.

Этап 10 Осуществление оплаты

Помните, самыми проверенными способами оплаты является проведение нужной суммы через банковскую ячейку, или же посредством безналичного перевода сразу же после оформления права собственности. Данный совет особенно актуален, если вы приобретаете коммерческое помещение не у физического, а у юридического лица.

Если вы предпочли перевод через банковскую ячейку, обязательно пропишите, что продавец сможет забрать указанную сумму только после передачи права собственности. Помните, передавать деньги владельцу до передачи права собственности небезопасно. Выплачивать сумму по договору стоит хотя бы по акту приема-передачи. Впрочем, если в договоре прописана оплата посредством внесения нескольких платежей, то есть в рассрочку, оплату необходимо осуществлять указанным в договоре способом и в нужный срок.

Как сэкономить, приобретая коммерческое помещение?

Многие начинающие и даже опытные бизнесмены стремятся минимизировать свои инвестиции в покупку недвижимости. Сделать это помогут несколько простых рекомендаций.

1. Приобретайте помещения, расположенные не в самом центре города

Если специфика вашего предприятия позволяет приобрести помещение в любом месте, не стоит переплачивать из-за престижного месторасположения. Однако помните, возле любой коммерческой недвижимости должна быть хорошая транспортная развязка.

2. Найдите наиболее выгодную ставку по ипотеке

Если вы планируете приобрести коммерческое помещение, взяв кредит, выберете банк, где ипотечная ставка будет самой низкой.

3. Принимайте участие в аукционах от застройщиков

Информацию о подобных мероприятиях можно найти на официальных сайтах специализированных компаний. Как правило, аукционы проводятся, когда здания еще не достроены. Однако воспользовавшись предложениями застройщиков, вы сможете сэкономить внушительную сумму – от 15% до четверти от всей стоимости недвижимости.

4. Покупайте помещения на начальных этапах стройки

Подобная недвижимость стоит на 30-40% меньше своей рыночной стоимости в конце строительства. Разумеется, такой вариант предполагает определенные риски. Именно поэтому к выбору строительной компании стоит подходить максимально ответственно, собрав всю возможную информацию о застройщике.

Источник: biznesplan-primer.ru

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

Покупка коммерческой недвижимости требует чрезвычайно ответственного подхода. Всего одна ошибка или некорректность могут привести к серьезным негативным последствиям. Вне зависимости от сложности сделки, покупка коммерческой недвижимости в Москве требует особой внимательности и точного соблюдения определенных правил и алгоритма действий.

Как купить офис?

Наиболее выгодным методом инвестирования в недвижимость коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов в столице и находящемся рядом регионе. Владелец помещения оказывается в выигрыше. Он может получить стабильную прибыль от сдачи объекта по договору аренды. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных компаний, которые изъявляют желание приобрести офисные помещения. Их главным образом интересуют нежилые объекты, которые подходят для ведения коммерческой деятельности.

Поиск соответствующего помещения для размещения офиса может занять много времени. Однако, если вы наконец-то нашли подходящий объект, возникают новые вопросы. Как осуществляется покупка коммерческой недвижимости? Как правильно оформить договор? Какие особенности нужно учитывать при оформлении сделки?

Об этом и многом другом и пойдет речь в данной статье.

Юридические тонкости: право собственности

К счастью, времена рейдерских захватов и других сценариев противозаконных действий уже давно прошли. Но вот люди, которые специализировались на подобной деятельности, работают и по сей день. Нередко их привлекают для решения различных вопросов. В периоды экономического кризиса риск махинаций как никогда высок, поэтому владельцам бизнеса стоит быть внимательными и бдительными.

Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении. В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности. Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора. Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца. Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.

Покупка коммерческой недвижимости на ИП (индивидуального предпринимателя) имеет много рисков, способных привести к длительным судебным тяжбам. В результате вы можете не только потратить время и силы, но и лишиться помещения.

Основные риски покупателя

Покупка коммерческой недвижимости может сопровождаться следующими рисками:

продавец не обладает правом собственности на объект;
права на помещение могут быть оспорены третьими лицами;
права на объект недвижимости могут быть оформлены некорректно;
виндикация объекта;
покупка объекта может сопровождаться целым рядом дополнительных расходов;
появление третьих лиц, требующих возврата долгов или возмещения убытков, связанных с использованием объекта.

Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости. Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации. Отсутствие доскональной проверки сделки купли-продажи, несоблюдение основных правил безопасности и отсутствие главных юридических документов может привести к рейдерскому захвату приобретенной недвижимости.

Оформление сделок

Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения. Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки. В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.

Как проверить чистоту сделки?

Этот вопрос сегодня интересует многих покупателей недвижимости. Если не выполнить доскональную проверку, то возникает вероятность того, что третьи лица будут предъявлять права на объект недвижимости. Для покупателя это приведет только к отрицательным последствиям: ему придется доказывать свои права в суде, что требует дополнительных затрат. Кроме того, если брался кредит на покупку коммерческой недвижимости, возникают более значительные проблемы с требованиями погашения банковской задолженности.

Юридический статус коммерческих помещений

В случае несоблюдения процедуры оформления сделки купли–продажи могут возникать различные конфликты с государственными органами, осуществляющими контроль. При недостаточно тщательной проработке всех деталей сделки, велика вероятность того, что покупателя просто обманут. В этом случае можно потерять не только объект недвижимости, но и деньги.

Чтобы свести к нулю вероятность негативных последствий, нужно тщательно проверить как сам объект, так и продавца. Постарайтесь как можно более точно расписать все условия договора, обязательно учитывая момент оформления сделки и период сразу после него. Заранее лучше разобрать все возможные последствия и определиться с предпочтительной стратегией поведения.

При недостаточной подготовке к совершению сделки ее основа может оказаться непрочной с юридической точки зрения. В этом случае велика вероятность провала. Так что, если вы приняли решение о приобретении объекта коммерческой недвижимости, важнейшим приоритетом для вас должна стать квалифицированная юридическая поддержка.

Скрытые риски

При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах. В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние. Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра. Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.

Экспертиза

Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу. Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки. В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права.

При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ. Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям. Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения.

Застройщики и агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы продать объект в кратчайший срок. Вряд ли они захотят сообщить покупателю обо всех особенностях помещения. Это вполне объяснимо, ведь если он узнает обо всех недостатках, то захочет уменьшить сумму сделки.

Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах. Вы можете потребовать от продавца либо снизить стоимость объекта, либо бесплатно устранить все недостатки в заранее оговоренные сроки. Если же выявляются какие-то значительные нарушения, касающиеся качества объекта коммерческой недвижимости, покупатель может отказаться от выполнения обязательств, прописанных в договоре.

Читайте также: Является ли нотариус ИП

Завышенная стоимость

Как оценивается коммерческая недвижимость? Покупка с выгодой потребует тщательной оценки объекта.

Существует три основных подхода:

Доходный: постепенная окупаемость затраченных денежных средств в течение определенного промежутка времени.
Сравнительный: объект сопоставляется со схожими помещениями, выставленными на продажу.
Затратный: рассчитывается примерная сумма расходов, которую нужно будет затратить не приобретение аналогичного объекта.

Подобная оценка носит аналитический характер.

Как правильно оценить стоимость объекта?

Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик. Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом.

Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.

Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное — составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.

Основные факторы, влияющие на стоимость

Важным параметром является месторасположение объекта недвижимости. Престижность района оказывает большое влияние на стоимость помещения. Важное значение также имеет удобная инфраструктура и транспортная доступность. Чем точнее вы определите стоимость объекта, тем успешнее пройдет сделка.

Если вы собрались покупать коммерческую недвижимость, то обязательно перед оформлением сделки ознакомьтесь со всеми нюансами, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги.

Источник: fb.ru

Как зарегистрировать коммерческую недвижимость

В соответствии с законодательством, сведения о нежилых помещениях или зданиях, использующихся в коммерческих целях, должны быть отражены в Единомгосреестре (ЕГРП). Сменился ли их владелец, изменились ли личные данные последнего или иные аспекты, все эти сведения в обязательном порядке фиксируются в реестре. Однако информация может быть занесена в него лишь на основании регистрации права на коммерческую недвижимость. Как следствие, эта процедура необходима при заключении сделок или в случае каких-либо изменений, связанных с ней и ее владельцем. Ее должны проходить все виды коммерческой недвижимости.

Ситуации, при которых необходима регистрация коммерческой недвижимости:

Купля-продажа недвижимого объекта
Дарение
Переход по наследству
Раздел нежилого помещения или здания

Это требуется и в случае, если коммерческая недвижимость подверглась перепланировке или реконструкции, либо если ее архитектурный облик был изменен каким-либо другим образом, к примеру, добавлением пристройки и т.д.

Если собственник утерял документы, подтверждающие его право собственности, или изменил имя, то ему придется получить новое документальное подтверждение (соответствующее свидетельство). Оформить его можно и в том случае, если гражданин обрел права владения до вступления в силу закона, регулирующего сферу госрегистрации прав на недвижимое имущество.

Как зарегистрировать недвижимость

Для того, чтобы зарегистрировать право собственности, следует предоставить определенную документацию, состав которой может различаться в зависимости от причины, служащей основанием для регистрации. Стандартный список включает в себя:

Правоустанавливающую документацию (договор дарения, купли-продажи, приватизации, ввода здания в эксплуатацию по завершении строительства и др.)
Кадастровой паспорт или поэтажный план (с экспликацией)
Выписку из техпаспорта
Если требуется оформить здание – техпаспорт и документальное подтверждение владения участком
Справку из БТИ о состоянии объекта
Документ из БТИ, отражающий балансовую стоимость объекта
Разрешение уполномоченного органа на перепланировку (реконструкцию)

Регистрация коммерческой недвижимости – оформление процедуры

Для того, чтобы зарегистрировать право на владение нежилой площадью, нужно направить заявление в территориальное подразделение Росреестра, ближайшее к месту расположения здания. Предварительно нужно оплатить госпошлину и приложить квитанцию к заявлению. Помимо этого, потребуется предоставить документацию, необходимую для проведения правовой экспертизы.

Обращаться можно лично, либо это может сделать третье лицо по доверенности. Эти функции, за определенную плату, могут взять на себя брокеры илириэлторы.

Росеестр проводит проверку полученной документации. Если она оформлена корректно, изменения, касающиеся нежилого помещения, будут занесены в ЕГРП. Однако при наличии в ней ошибок или отсутствии какой-либо ее части заявитель получит отказ – потребуется подавать заявление вновь, устранив недочеты или добавив недостающие документы.

В соответствии с законом, оформление регистрации производится в течение 30 дней, однако существует возможность ускорить этот процесс. В сжатые сроки это можно осуществить за отдельную плату, что потребует дополнительных затрат.

Заказать услугу

Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Источник: www.dom-nnov.com