Субаренда – это передача арендованного имущества в аренду третьему лицу. Сдавать кому-то имущество, арендованное у собственника, арендодатель может, только если в договоре аренды, заключенном с собственником имущества, такая возможность предусмотрена. При субаренде арендатор будет называться арендодателем.
В целом этот вид сделки больше ничем не отличается от договора аренды: здесь могут быть в качестве объектов также указываться здания, сооружения, помещения, обособленные природные объекты, земельные участки; также можно сказать, что договор субаренды — это срочный возмездный договор, заключаемый в обязательной письменной форме. Связанные с субарендой отношения можно не регистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы при сроке договора менее 12 месяцев. Срок субаренды не может также превышать срока арендного договора. При досрочном окончании договора аренды договор субаренды также прекращается.
Субарендодатель – кто он?
Всем понятны отношения, укладывающиеся в схему «собственник помещения – арендатор помещения», но когда появляется фигура субарендодателя, многим она кажется лишней. Однако существует немало схем, при которых без своего законного представителя арендодатель не может обойтись. Например, крупный собственник не ведет дела сам, а передает права на распоряжение имеющимся имуществом некоему лицу в форме сдачи в наем данного имущества с возможностью сдачи его третьим лицам в поднаем. Интерес арендатора заключается в том, чтобы разделить указанное имущество на несколько частей и сдать эти части отдельно по цене, которая в общей сложности превышала бы цену договора аренды.
Как договориться с хозяином о субаренде?
Существуют, к примеру, девелоперские фирмы, арендующие у собственника здание или сооружение полностью и сдающие их впоследствии в поднаем частями, оказывая при этом сопутствующие услуги – клиринговые, инженерные, эксплуатационные и пр.
Специфика ведения дел в России такова, что собственник вынужден в некоторых случаях намеренно привлекать арендатора – субарендодателя к сделке, дабы она была выгодной.
Поскольку согласие собственника имущества на субаренду было подтверждено договором аренды, субарендатор не обязан ставить его в известность по каждой последующей сделке.
Бояться заключения договора субаренды не стоит, но необходимо убедиться в наличии у субарендодателя всех необходимых документов, подтверждающих его право на сдачу помещения или здания в аренду.
Общие условия договора субаренды
Существенное условие субаренды – объект субаренды, то есть сдаваемое в поднаем имущество. Оно должно быть определено достаточно точно, поэтому нелишним будет приложить к договору субаренды документы, которые могли бы его идентифицировать. Например, для земельного участка — кадастровый план, для помещения в здании — поэтажный план БТИ. Также необходимо снабдить договор субаренды такими приложениями, как копия свидетельства о праве собственности, договор аренды.
Срок субаренды не должен превышать срок аренды, но если первичный договор был заключен на неопределенный срок, то и договор субаренды может быть заключен на неопределенный срок.
Условия внесения арендной платы и ее размер необходимо отразить в договоре субаренды. Поскольку первичный арендодатель, то есть собственник, вправе не чаще одного раза в течение календарного года увеличить в одностороннем порядке размер арендной платы, то и для отношений, связанных с субарендой, необходимо предусмотреть возможность увеличения ставки вносимой оплаты.
Права и обязанности сторон данной сделки практически не отличаются от прав сторон арендных отношений. В соответствии с ними арендодатель предоставляет имущество в состоянии, пригодном для использования в указанных целях, он также предоставляет все принадлежности и документацию к имуществу, обязанность производить капремонт лежит на арендодателе. Главная обязанность субарендатора – внесение платы за пользование имуществом в полном объеме и в срок, эксплуатация имущества должна производиться в соответствии с его назначением, указанным в договоре.
Приобретение юридического адреса через договор субаренды
Арендатор помещения может сдавать помещение в субаренду, если собственник наделил его таким правом. При этом он может сдавать данные площади и в целях предоставления юр адреса. При арендных отношениях непосредственно собственник помещения передает их арендодателю – юридическому лицу. Однако при субаренде все выглядит на первый взгляд запутаннее: субарендодатель, передающий юрлицу юридический адрес в соответствии с договором субаренды, сам является арендатором, арендуя указанное помещение на основании договора аренды, заключенного с собственником.
Если при этом договор субаренды сопровождается полным пакетом необходимой документации:
- свидетельством о праве собственности на данный объект;
- актом приема — передачи сдаваемого в субаренду имущества;
- поэтажным планом либо другим документом бюро технической инвентаризации,
то такой договор ничем не уступает заключенному напрямую с собственником помещения.
Источник: prime-law.ru
СУБАРЕНДА: что это такое и как это работает?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «СУБАРЕНДА: что это такое и как это работает?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство людей, которые арендуют в городе или округе, являются надежными арендаторами. Вы также, вероятно, будете надежным арендатором, если ваш арендодатель является жилищной ассоциацией и ваша аренда началась до 15 января 1989 года.
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Разница между арендой и субарендой
Необходимо понимать, чем отличаются арендные отношения от субарендных. Это можно увидеть в таблице:
| Предмет сделки | Любое имущество, любая вещь | Преимущественно, площади в торговых центрах, многоквартирных домах, общежитиях и прочих помещениях, которые можно «раздробить» на несколько |
| Порядок разрешения конфликтов | Досудебный и судебный | Досудебный и судебный |
| Порядок сотрудничества | Двухсторонний | Трехсторонний |
| Согласие | Подписанный контракт – согласие на операцию | Необходимо дополнительно получить согласие собственника на сделку |
Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду?
Цепочка арендодатель – арендатор – субарендатор – субсубарендатор возможна, но только в том случае, если возможность сдачи объекта недвижимости в субаренду прописана в соответствующих договорах.
Если в соглашении арендодателя и арендатора есть пункт, в котором указано, что арендатор имеет право передавать имущество во временное пользование третьим лицам, а в договоре субаренды не прописано, что субарендатор тоже имеет право передавать часть недвижимости четвертому лицу, то с юридической точки зрения конечный арендатор должен получить от арендатора письменное согласие о проведении сделки.
Если такого согласия не будет и в договоре не будет прописан такой пункт, тогда сделка будет считаться недействительной.
Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.
Обратите внимание: субаренда помещения, находящегося в муниципальной собственности, законна только после разрешения от органов муниципальной власти. Необходимы подписи ряда чиновников.
Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями. Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы. Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Договор субаренды жилого помещения
Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.
Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.
Субаренда – это гражданско-правовая сделка, на основании которой арендатор переуступает свои права владения и пользования объектом недвижимости.
По данному договору арендатор вправе пересдать арендуемый им объект полностью или частично другому лицу. При этом договор заключается только при согласии собственника.
Все юридические соглашения, включая субаренду, должны сопровождаться оформлением договора ее сторонами. Она заключается между первоначальным арендатором и третьим лицом – субарендатором, в отдельных случаях, также арендодателем.
При условии соблюдения требования действующих законодательных норм, сделка является полностью легитимной и не может быть оспорена кем-либо.
Субаренда относится к одному из видов аренды, также, как и договоры найма и лизинга.
Зависимость договоров
Допустим, что владелец недвижимости разрешил контрагенту заключать договора субаренды. Но как быть предпринимателю, если контракт «первого уровня» по каким-либо причинам прекратился — закончился его срок, собственник помещения нашел законные основания для прекращения правоотношений?
Юристы отмечают — субаренда нежилых помещений считается производным контрактом, зависящим от «первичного». Таким образом, если основной договор прекратил свое действие, то сразу же аннулируется и тот, что арендатор заключил со своим контрагентом. Можно отметить, что соответствующие положения закреплены в 618-й статье ГК РФ. Таким образом, субаренда нежилых помещений возможна только в пределах действия основного договора арендатора с владельцем недвижимости.
Субарендатор и владелец недвижимости: практика взаимодействия
Допустим, ООО «Пропеллер» владеет цехом по производству кабеля. ИП Иванов А. Б. арендовал этот цех сроком на 3 года. Цель соответствующей сделки предпринимателя — открыть на нем собственную линию по производству кабелей под своим брендом.
Однако случился обвал национальной российской валюты, и ИП Иванов А. Б. посчитал, что открывать производство нерентабельно из-за удорожания сырья, необходимого для производства кабелей. Однако к Иванову обратилось государственное предприятие «Гидрокабельмонтаж», на складах которого накопилось достаточно сырья, но которому были срочно нужен цех для производства кабеля. Иванов посчитал, что у него есть хорошая возможность заработать, сдав помещение в субаренду по более высоким ставкам, чем в контракте с ООО «Пропеллер». Госпредприятие согласилось. ООО «Пропеллер» дало согласие.
В результате оформились следующие субъекты правоотношений. Во-первых, это ООО «Пропеллер», владелец цеха. Во-вторых, это «первичный» арендатор — ИП Иванов А.Б. В-третьих, это его контрагент и, одновременно, субарендатор — госпредприятие «Гидрокабельмонтаж».
Субарендатор привез в цех оборудование и начал производство. Но тут между ИП Ивановым А. Б. и руководством ООО «Пропеллер» возникли разногласия по поводу корректности заключения договора аренды. В результате фирма-владелец цеха подала на предпринимателя в суд, который встал на сторону истца. Контракт был аннулирован.
Юристы «Гидрокабельмонтажа» решили воспользоваться законным правом заключить арендный контракт с ООО «Пропеллер» напрямую, благодаря положениям ГК РФ. Они составили оферту, где предложили платить в пользу ООО «Пропеллер» столько же, сколько они направляли в счет обязательств по договору субаренды ИП Иванову А. Б. Фирма-владелец цеха, с одной стороны, была обязана акцептировать оферту — согласно ГК РФ, с другой — с радостью сделала это, так как появилась возможность получать больше выручки от предоставления цеха в аренду. Более того, вполне возможно допустить, что ООО «Пропеллер» предложило «Гидрокабельмонтажу» заключить новый, более длительный договор.
Как произвести сделку по передаче субарендных прав
Исходя из всего вышеизложенного материала, может показаться, что процесс передачи прав на субаренду собственником жилья, независимо от того коммерческим оно является или жилым, не самый просто. На самом деле, если заниматься данной процедурой на регулярной основе, то процесс не отличается сложностью.
При этом многие люди, которые решают передать принадлежащий им объект «третьим лицам», чаще всего являются деловыми и у них просто-напросто, нет времени на то чтобы углубляться в изучение этого вопроса. В том же случае, если отпустить ситуацию на самотек, то существует большая вероятность того, что оформление документов будет произведено неправильно. Это станет не только проблемой в плане закона, но и в случае возникновения какой-либо непредвиденной ситуации. Стоит сказать, что решение данного вопроса необходимо доверять профессиональным специалистам, которые работают в этой сфере на протяжении длительного периода и знают, какие нюансы имеет процедура, какие «подводные камни» и особенности.
В целом, передача объекта для субаренды нашла широкое распространение во многих населенных пунктах нашего государства. Именно поэтому, услуги, которые подразумевают оказание помощи в данном вопросе, в том числе и в составлении договора, являются очень распространенными.
Необходимо отметить, что при поиске специалистов следует отдавать предпочтение тем, которые работают в данной сфере длительный период времени. Чаще всего, в связи с имеющимся опытом, они смогут оказать помощь квалифицированно и очень быстро.
К тому же, большинство таких юридических фирм, дорожат своей репутацией и делают все возможное для того чтобы клиент остался доволен сотрудничеством. Посетив офис подобной фирмы или позвонив в нее, потенциальному клиенту, наверняка будет оказана бесплатная консультация по интересующим его вопросам. Достаточно часто, подобные компании предлагают заключить с ними договор на постоянное сотрудничество. Это особенно актуально, если человек является владельцем нескольких объектов недвижимости и хочет передать их для субаренды.
Ответственно подойдите к этому вопросу, и каких-либо проблем при выполнении субаренды не возникнет.
Субаренда — процесс передачи объекта недвижимости в распоряжение третьему лицу для осуществления им действий по поиску клиентов, оформлению с ними договоров и в целом решения всех других вопросов.
Как оформить субаренду: пошаговая инструкция
При передачи земли во временное пользование субарендатору, необходимо учитывать следующие нюансы:
- Необходимость в заключении сделки возникает, если арендатор не имеет возможности на данный момент времени самостоятельно эксплуатировать арендованную землю, но не хочет разрывать договор найма с собственником;
- Условия заключения соглашения (стоимость, сроки, дата внесения оплаты) стороны оговаривают до подписания соглашения;
- Договор субаренды заключается только с согласия законного владельца;
- Текст соглашения лучше доверить составить юристу или нотариусу. Он должен включать права и обязанности сторон, которые обсуждали субъекты. Документ с ошибками может быть признан недействительным;
- Сделка, срок которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной госрегистрации;
- После подачи заявки и окончания регистрационных действий субарендатор вправе использовать имущество согласно установленным задачам.
Аренда и субаренда: в чём разница
Чтобы понять, чем аренда отличается от субаренды, следует разобраться в нюансах проведения юридической сделки. При аренде имущество передаётся во временное пользование его собственником. При этом арендодатель за оказанную услугу взимает самостоятельно установленную плату. При субаренде арендатор является посредником в оказании аналогичных услуг, ранее ему оказанных владельцем собственности. По такой схеме субарендатор платит за пользование предметом договора арендатору, который расплачивается с арендодателем.
С юридической и практической точек зрения, прямая аренда более дешёвая и надёжная, но она предполагает передачу в пользование всего объекта собственности, который часто не нужен в таких объёмах предпринимателю. В таких случаях субаренда позволяет оформить часть собственности, что значительно сокращает статью расходов, связанную с необходимостью оплаты пользования арендованным имуществом.
Оформление соглашения о субаренде
При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:
- полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
- количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
- периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
- опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
- форме и способе оплаты;
- необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
- назначение жилого помещения.
Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.
Чем опасна субаренда нежилого помещения?
Перечислим ряд «подводных камней» сделки и риски, связанные с ними.
При заключении договора субарендатору бывает достаточно сложно настоять на своей редакции договора. Основным будет первоначальное соглашение собственника и арендатора. Поэтому последний должен придерживаться условий, установленных собственником
В этом случае субарендатору целесообразно запросить первоначальный договор и изучить его.
Особое внимание нужно обратить на срок сдачи в аренду нежилых площадей. Если в соглашении о субаренде будет указана дата окончания позднее, то для второй стороны существуют риски
Поэтому подписывать документ следует со сроком не позднее даты по договору аренды.
Использование помещений по целевому назначению является еще одним важным моментом. Риски могут возникнуть при желании взять площади под офисные помещения, а заключить договор субаренды склада. Запросите технический паспорт объекта у арендатора и уточните, для каких целей его можно использовать.
Обязательно наличие согласия от собственника на сдачу площадей в субаренду. Лучше иметь на то письменное разрешение или ссылку на основной договор аренды с возможностью переуступки права у арендатора. На муниципальные нежилые помещения обязательно получение согласия в письменном виде.
Арендатор обладает правом прекратить действие договора до установленного срока (ст. 608 ГК). Оспорить его решение невозможно, но предусмотреть в соглашении такой момент реально. Достаточно вписать пункт о неустойке в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора.
Особенности субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от обязательств перед арендодателем по договору аренды. Этот принцип законодательно определен в статье 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и пользование имуществом, чем имеет сам арендатор.
Похожие записи:
- Нужна ли печать на справке 2-НДФЛ в 2022 году
- Расписка о получении документов
- Ежемесячное пособие на ребенка в Костромской области
Источник: ukversion.ru
Субаренда
Арендуемое имущество можно сдать во вторичную аренду — сделка называется субаренда. В составлении договора субаренды есть много общего со стандартным соглашением между собственником и арендатором, однако, имеют место и нюансы. Главный: собственник должен дать согласие на сдачу первичным нанимателем своего жилья или коммерческой недвижимости. Разбираемся подробней, что это, перечислим особенности.
Что такое субаренда
Итак, субаренда — это сдача уже арендуемого имущества третьему лицу с согласия собственника. То есть, это передача права пользования собственностью, которая вам не принадлежит. Отношения фиксируются договором между первичным и вторичным арендатором, их еще называют соответственно субарендодатель и субарендатор.
Когда отношения касаются аренды жилья, то их называют поднаймом. В заключении таких отношений много общего, но есть и отличия, касающиеся соблюдения норм площади для каждого жильца и правил заключения договора в коммунальных квартирах.
В основе сделки лежит получение коммерческой выгоды: так субарендодатель пытается или сократить свои расходы на арендных выплатах собственнику, сдавая свободную часть объекта в аренду, или получить дополнительный заработок, найдя клиента, способного платить за помещение более высокую цену.
Договор субаренды нежилого помещения: образец заполнения бланка
При заключении договора по субаренде в общем применяются те же правила, что и к арендным соглашениям, регулируемым ст. 615 ГК РФ, но с письменным подтверждением согласия на проведения такой сделки собственником объекта. Образец договора вы можете получить по этой ссылке .
Что должно быть в договоре субаренды
Согласно установленным правилам этого ранка услуг и требованиям гражданского кодекса РФ в договор должны быть включены такие пункты:
- Предмет договора: указываются характеристики объекта, присутствует пункт о согласии на заключение сделки арендодателя (собственника объекта).
- Плата, порядок расчетов: вписывается сумма, входит ли в нее оплата коммунальных услуг, стоимость охраны, сроки внесения денежных средств.
- Обязанности и ответственность сторон, порядок и размеры штрафов и пени, порядок разрешения споров в суде.
- Конфиденциальность: арендатор гарантирует неразглашение информации, полученной в период сотрудничества с субарендатором.
- Форс-мажор: пункт определяет правило решения споров при возникновении обстоятельств непреодолимой силы.
Также в договор субаренды вносят пункты «особые условия» и «разрешение разногласий». Вписываются реквизиты. Документ во многом повторяет договор аренды, однако, с некоторыми отличиями.
На что обратить внимание при составлении договора
Если вы собираетесь арендовать или сдавать имущество, которое не принадлежит вам, то учитывайте ряд особенностей.
Обязательно прописывайте пункт, что первый наниматель сдает в субаренду имущество другого собственника, в соглашении можно указать имя арендодателя, реквизиты первичного договора аренды.
Часто сдается только часть объекта, остальная используется по назначению первичным нанимателем, поэтому в документе точно указывайте его координаты, номер офиса, размер участка и т.д.
Срок не может превышать время аренды, для первичных нанимателей сроки регулируются положениями ст. 621 ГК РФ. Заключение соглашений на меньший срок законны.
Незаконным будет включение пункта о том, что субарендатор несет ответственность за объект перед собственником: своевременная оплата коммунальных платежей, арендная плата, состояние объекта регулирует заключенное соглашение между арендодателем и арендатором, а уже отношения первичного арендатора и субарендатора регулируется отдельным договором, о котором сейчас и идет речь.
Как сдать недвижимость в субаренду
Сдавая недвижимость в субаренду, арендатор может частично компенсировать арендные расходы за счет того, что с вторичного нанимателя будет браться субарендная плата. Это также способ заработать: предприниматели берут в аренду крупные объекты — оптом, и затем сдают их в розницу по более высокой цене нескольким физическим или юридическим лицам.
Квартира или нежилой объект может сдаваться только при согласии собственника. Обычно договор аренды практически полностью повторяет соглашение по субаренде за исключением некоторых особенностей, о которых речь шла выше.
По срокам договор арендатора и собственника должен заключаться на тот же период или быть больше, чем между первичным и вторичным арендатором. Также субарендатор не должен иметь больше прав по использованию собственности, чем арендатор, ведь последний несет ответственность перед владельцем объекта и отвечает за его сохранность, своевременность платежей и т.д.
Какую недвижимость можно сдавать в субаренду
Можно сдать практически любую недвижимость, если на это есть согласие арендодателя:
- Жилье — квартиры, частные дома, коттеджи и т.д.
- Апартаменты.
- Торговые объекты.
- Земельные участки.
- Предприятия.
- Офисы.
- Машино-места.
К списку можно добавить другие коммерческие и жилые объекты. Сдать их можно целиком или частично, но важно, чтобы такие возможности были указаны в договоре между арендодателем и арендатором. То есть, лучше сразу внести в соглашение все возможности сдачи недвижимости в субаренду, с описанием условий.
Справка. При сдаче жилой недвижимости в субаренду соглашение называется договор поднайма, что практически не меняет сути.
Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду
Объектов, запрещенных для сдачи в субаренду не так много. Во-первых, это те, которые по договору аренды не могут сдаваться — собственник против — такой пункт отдельно заносится в соглашение.
Во-вторых, запрещена субаренда земельного участка, переданного предпринимателям, но относящегося к списку государственной или муниципальной собственности и свободной от права использования третьими лицами.
В-третьих, нельзя сдавать участки с лесными угодьями, переданными для пользования предпринимателям после проведения торгов.
Кроме того, нельзя отдавать во вторичную аренду имущество, расположенное в особой экономической зоне, об этом говорит закон 116-Ф3 в последней редакции.
В каких случаях можно предоставлять имущество в субаренду, не говоря об этом арендодателю
Сдавать имущество в субаренду за время действия договора можно неоднократно разным субарендаторам. Но это право лучше сразу зафиксировать в договоре или отдельным дополнением с подписью собственника, тогда вам не придется каждый раз получать согласие арендодателя.
Без согласия, а только лишь с письменным уведомлением могут заключать договора субаренды земельных участков любые арендаторы, за исключением субъектов малого и среднего бизнеса. Но это в случае, если в соглашении отдельно прописана возможность уведомления.
Кто может сдавать в субаренду
Сдать имущество может любое лицо, если такая возможность предусмотрена договором и не противоречит закону. Это могут быть юридические и физические лица.
Отличие договора субаренды между юридическими и физическими лицами
Если соглашение на субаренду заключает юридическое лицо, то оно уплачивает с дохода 18% НДС, причем не важно, кто третья сторона сделки — организация или физическое лицо.
Если объект пересдает физлицо, то чтобы сделка считалась законной, оно должно оформиться.
Справка. При сдаче в субаренду жилья арендатор может выбирать форму между индивидуальным предпринимательством (ИП) и самозанятостью.
Субаренда или поднаем: в чем разница
Коммерческая недвижимость сдается в субаренду, жилье для проживания (квартиры, частные дома или отдельные комнаты) — в поднаем. То есть, если возникнет какая-то спорная ситуация, то при ее решении будут применяться нормы не только Гражданского, но и Жилищного Кодекса.
Основных различий между субарендой и поднаймом — два. Первое — соблюдение норм площади по проживанию на 1 человека. Второе — при сдаче комнаты в коммунальной квартире потребуется согласие:
- Наймодателя (арендодателя).
- Нанимателей.
- Проживающих с нанимателями членов семей.
Интересно. Нормы проживания для одного человека зависят от региона Российской Федерации и состава семьи, например, в Москве — это 18 кв. метров на одного человека для семьи из 3 членов и более, 33 кв.м. — для одного человека, 44 кв. метров — для двух человек.
Как найти квартиру в субаренду в Москве
Поиск можно вести в интернете в рубрике аренда или субаренда квартир. Популярные ресурсы: ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Avito. Здесь много предложений, однако часто встречается неактуальная информация.
Еще один источник — соответствующие группы в социальных сетях, здесь шанс найти жилье без подключения риэлторов гораздо выше, в этом случае вы избежите выплаты комиссий.
Не исключен и другой вариант: есть человек, арендующий большую квартиру, если вы знаете его и договоритесь о том, что будете снимать 1—2 комнаты, тем самым компенсируя частично большие расходы первичного нанимателя, то выгоду получат все. Но для этого арендодатель должен указать в договоре или отдельном письме свое согласие.
Как расторгнуть договор субаренды
Аренда и субаренда коммерческой недвижимости или жилых объектов не всегда проходит гладко. В этом случае субарендатор может расторгнуть договор с арендатором. Договор можно разорвать:
- По соглашению сторон.
- В одностороннем порядке.
- По судебному решению.
Часто субарендатор, если причина разрыва в арендаторе, может заключить отдельное соглашение напрямую с арендодателем до окончания срока субаренды.
Частые вопросы
Итак, стороны договора субаренды: с одной стороны арендатор, с другой — субарендатор, и у каждого могут возникать вопросы. Отвечаем на самые популярные.
Может ли ИП-субарендодатель применять УСН?
Да, может. ИП-субарендодатели могут использовать упрощенную систему. Нельзя использовать упрощенку в случае, если ИП не выполняет другие условия:
- Имеет количество сотрудников больше установленного.
- Доход выше определенного законом (постоянно индексируется).
- Остаточная стоимость основных фондов не превышает установленного уровня.
Чем субаренда отличается от приобретения соседей по комнате?
Если заключать соглашение о приобретении соседей по комнате, то каждый из них в равной степени будет нести ответственность перед арендодателем. Если сдавать комнаты в субаренду, то перед собственником нести ответственность будет первый наниматель, а с субарендаторами он будет решать проблему самостоятельно, на основе заключенного договора между первичным и вторичным нанимателем. Именно поэтому в договоре субаренды пытаются максимально зеркально отобразить все пункты, указанные в договоре аренды.
Может ли главный арендодатель выселить субарендатора?
Может, если увидит, например, порчу своего имущества или его воровство. В этом случае арендатор и, соответственно, субарендатор восполняет ущерб, выплачивает штраф, если этот пункт предусмотрен договором. Субарендатор выселяется, а отношения с арендатором могут быть продолжены.
Можно ли на словах заключить субаренду?
Согласие арендодателя на субаренду может быть оформлено отдельным пунктом в договоре или в виде письма. Устное согласие не предусмотрено законодательством.
Нужно ли платить налоги со сдачи недвижимости в субаренду?
Да, налоги платятся субарендодателем, суммы зависят от получаемого дохода и системы налогообложения. Процент изменяется: 4% для самозанятых, 13% (НДФЛ). Есть еще третий 6-процентный налог для индивидуальных предпринимателей и покупка патентов. Для каждого вида налогов есть свои особенности и не всегда 4% налога выгодней 13%: есть еще дополнительные платежи, страховки, которые надо учитывать. Компании платят 18%.
Источник: novomoscow.ru