Когда индивидуальный предприниматель покупает объект недвижимости, он регистрирует свое право как физическое лицо. Кому принадлежит данный объект недвижимости: индивидуальному предпринимателю или физическому лицу? А если имущество используется и в предпринимательской деятельности, и для личных целей, как облагать доход, например, при его реализации? Как разграничить имущество личное и используемое для предпринимательской деятельности при банкротстве индивидуального предпринимателя? Может ли индивидуальный предприниматель воспользоваться имущественным вычетом при реализации объекта недвижимости, используемого в предпринимательской деятельности?
Эти и другие вопросы встают перед индивидуальными предпринимателями, которые используют в своей деятельности имущество, подлежащее государственной регистрации. Попробуем на них ответить.
Можно ли зарегистрировать недвижимость на индивидуального предпринимателя?
Всоответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Под предпринимательской деятельностью согласно ст. 2 ГК РФ понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 № 129 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Олег Торбосов — Как открыть агентство элитной недвижимости. Как создать команду брокеров
По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 23 ГК РФ, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Правоотношения собственности относятся как раз к той категории правоотношений, которые регулируются правовыми нормами, относящимися к гражданам.
Обратите внимание:
Закон не предусматривает разделение имущества гражданина как индивидуального предпринимателя и как физического лица.
Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Следовательно, приобрести в собственность недвижимое имущество физическое лицо может исключительно в статусе физического лица, но не индивидуального предпринимателя. Право собственности на что либо никак не зависит от приобретения или прекращения статуса индивидуального предпринимателя. Это одно из главных отличий двух форм осуществления предпринимательской деятельности – юридического лица и индивидуального предпринимателя.
Как открыть агентство недвижимости | Бизнес с нуля на продаже новостроек
Как указывается в п. 3 ст. 49 ГК РФ, правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из ЕГРЮЛ. То есть после своего создания юридическое лицо вправе приобрести какое либо имущество. Что касается прекращения деятельности юридического лица, это может проходить путем либо реорганизации, либо ликвидации.
Для обоих случаев закон предусматривает специальную процедуру, в ходе которой должны решаться вопросы о дальнейшей судьбе имущества юридического лица. Для индивидуальных предпринимателей процедура ликвидации отсутствует. Гражданин подает необходимые документы в регистрирующий орган, и таким образом прекращается его статус индивидуального предпринимателя. И это никак не влияет на его правоотношения собственности.
Данная позиция поддерживается и в Письме Минэкономразвития РФ от 15.06.2011 № ОГ-Д05-63. Минэкономразвития ссылается на ст. 212 «Субъекты права собственности» ГК РФ, в соответствии с которой в РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). В данном перечне указан только гражданин и отсутствует индивидуальный предприниматель.
В статье 218 ГК РФ закрепляются основания приобретения права собственности. Так, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.
В случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. То есть установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, перечисленным в ст. 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у него статуса индивидуального предпринимателя.
Кроме того, ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122 ФЗ) предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым отнесены в том числе граждане РФ.
Индивидуальные же предприниматели исходя из толкования названной статьи самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются. То есть при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предприниматель без образования юридического лица вступает в правоотношения, регулируемые Федеральным законом № 122 ФЗ, в качестве гражданина. Более того, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (далее – Правила), также не предусматривает указания в данном реестре информации о наличии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя. Также следует отметить, что Правилами устанавливаются особенности государственной регистрации прав и сделок только в отношении предприятий (п. 28).
Необходимо также отметить тот факт, что юридическое лицо в отличие от гражданина – физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом. Гражданин же (если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено (п. 4 Постановления Конституционного суда РФ от 17.12.1996 № 20 П).
Недопустимость регистрации права собственности на недвижимый объект гражданином как индивидуальным предпринимателем подтверждается и непосредственно судебной практикой. Так, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011 № 07АП-4096/2010 суд, анализируя положения п. 1 и 4 ст. 23, ст. 24 ГК РФ, ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пришел к выводу, что действующее законодательство не разграничивает имущество физических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Может ли «упрощенец» воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ?
Индивидуальные предприниматели зачастую выбирают УСНО. Но, когда речь заходит о реализации объектов недвижимости, которые зарегистрированы на физическое лицо, многие считают, что надо уплачивать НДФЛ и можно воспользоваться имущественным вычетом по этому налогу.
Напомним, что при УСНО порядок налогообложения доходов, которые получены от реализации объектов недвижимости, осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ: учитываются доходы, указанные в ст. 249 и 250 НК РФ. Согласно ст.
249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.
Кроме этого, в данном случае надо помнить и о превышении предельного размера доходов, установленного в п. 4 ст. 346.13 НК РФ, ведь объекты недвижимости, как правило, дорогостоящие, и доход от их реализации будет учитываться при расчете предельного размера доходов при УСНО.
Почему же индивидуальные предприниматели, применяющие УСНО, вдруг вспоминают при реализации объектов недвижимости об НДФЛ, который при УСНО не уплачивается? Главным побуждающим мотивом в данном случае является желание воспользоваться имущественным вычетом, который предоставляет налоговое законодательство.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 тыс. руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации принадлежащих ему ценных бумаг.
При этом указанные положения не распространяются на доходы, получаемые ИП от продажи имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.
Но при владении объектом недвижимости более трех лет индивидуальные предприниматели хотят воспользоваться имущественным вычетом, равным сумме проданного имущества. В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Но при этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта также не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности. Исходя из норм действующего законодательства представители Минфина и ФНС считают, что определяющее значение для целей получения данного имущественного налогового вычета имеет характер использования имущества.
Обратите внимание:
Если помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, его продажа также относится к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.
В этом случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется.
Аналогичен подход контролирующих органов и к применению вычета, установленного п. 17.1 ст. 217 НК РФ: если физическое лицо использовало помещение в целях осуществления предпринимательской деятельности и доходы учитывались в рамках УСНО, к доходу, полученному от реализации указанного нежилого помещения, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются.
С данной позицией спорить трудно, так как согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена ставка НДФЛ в размере 13%, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению НДФЛ, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, в частности имущественных налоговых вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ.
Соответственно, указанные вычеты применяются только к доходам налогоплательщиков – физических лиц и индивидуальных предпринимателей, подлежащим налогообложению НДФЛ по ставке 13%. Согласно п. 7 ст. 12 НК РФ специальные налоговые режимы, к которым относится и УСНО, могут предусматривать освобождение от обязанности по уплате отдельных федеральных, региональных и местных налогов и сборов, указанных в ст. 13 – 15 НК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСНО индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ).
Аналогичная норма установлена п. 24 ст. 217 НК РФ: получаемые ИП доходы, при налогообложении которых применяется УСНО, освобождаются от обложения НДФЛ.
Таким образом, применение УСНО к доходам, полученным от осуществления предпринимательской деятельности, освобождает налогоплательщика от обязанности по уплате НДФЛ по отношению к этим же доходам.
Исходя из изложенного к доходам ИП, которые облагаются налогом при УСНО, имущественные налоговые вычеты по НДФЛ не применяются. Вместе с тем, если такой налогоплательщик получает другие доходы, подлежащие обложению НДФЛ по ставке 13%, он вправе уменьшить сумму таких доходов на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ.
Представители Минфина в своих разъяснениях обращают внимание на то, что в соответствии с п. 1 ст. 56 НК РФ льготами по налогам и сборам признаются предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов предусмотренные законодательством о налогах и сборах преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками или плательщиками сборов, включая возможность не уплачивать налог или сбор либо уплачивать их в меньшем размере.
Имущественные налоговые вычеты, установленные ст. 220 НК РФ, льготами не являются.
Из приведенных норм следует, что к доходам индивидуального предпринимателя, облагаемым налогом при УСНО, стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты по НДФЛ не применяются.
Вместе с тем, если налогоплательщик получает другие доходы, подлежащие обложению НДФЛ по ставке 13%, он вправе уменьшить сумму таких доходов на стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 218 – 220 НК РФ.
12 января 2012 года. Материал был опубликован в журнале «Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогооблажение», май, №5
Издательство «Аюдар Пресс»
- Currently 5.00/5
Рейтинг: 5.0/5 (2 голоса)
Источник: www.reghelp.ru
ИП или ООО для агентства недвижимости в 2023 году?
Я хочу открыть агентство недвижимости. Что выгоднее, удобнее — зарегистрироваться для этого как ИП или открыть ООО?
Андрей Гаврилов
Открыть ИП для агентства недвижимости выгодно: можно применять ПСН, проще кассовая отчетность, нет бух. отчетности, свободный вывод денег, ниже суммы административных штрафов. Наш сервис онлайн бесплатно откроет ИП или зарегистрирует ООО.
ИП для агентства недвижимости
- ИП гораздо легче зарегистрировать, чем компанию. Обязательный документ только один — заявление. Уставный капитал не нужен
- Для агентства недвижимости у ИП шире выбор налоговых режимов: ОСНО, УСН, а также ПСН
- Предприниматель может свободно распоряжаться заработанными деньгами
- ИП ведут упрощенную кассовую отчетность и освобождены от классической бухгалтерской отчетности
- Штрафы за нарушение административного законодательства для ИП меньше, чем для ООО.
- ИП отвечает по своим обязательствам всем своим личным имуществом
- ИП создает бизнес только в одиночку, если вы открываетесь с партнёрами, нельзя будет оформить общий бизнес юридически через ИП
Если вам подходит регистрация ИП для агентства недвижимости, пройдите ее онлайн с нашим сервисом бесплатно! От вас — только заполнение анкеты. Сервис сам подготовит нужные документы, которые отправятся в налоговую онлайн. Это быстро, удобно и надежно.
ООО для агентства недвижимости
- Общество несет ответственность только в пределах своего уставного капитала, личное имущество учредителей не страдает (но есть исключения)
- Организацию можно открыть одному, а можно привлечь соучредителей
- Регистрация юр. лица сложнее, чем ИП. Помимо заявления нужен еще ряд документов. Также обязателен уставный капитал
- ООО доступны только два режима налогообложения для агентства недвижимости: общий и упрощенный. А у ИП есть еще выгодный патентный режим
- Вывод денег из ООО должен иметь причину: выплата зарплаты или дивидендов. И всё это облагается налогами. Просто по желанию взять деньги из своей компании нельзя
- Общества с ограниченной ответственностью, в отличие от ИП, обязаны делать проводки, чтобы отразить каждую операцию на счетах бухучета, и периодически сдавать бухгалтерскую отчетность
- Для компаний КоАП РФ предусматривает штрафы куда больше, чем для предпринимателей. К тому же накладываться они могут одновременно и на юр. лицо, и на его директора
Если вы хотите открыть для агентства недвижимости ООО, то сделать это онлайн бесплатно можно в нашем сервисе. Система сама заполнит пакет документов для регистрации компании по вашим данным. Бумаги направятся в ФНС онлайн, сэкономив ваше время и деньги. Это быстро, удобно и надежно!
Итог: ИП или ООО?
Сравнение показало, что обе формы, ИП и ООО, подойдут для регистрации агентства недвижимости в 2023 году.
Если у вас не будет соучредителей, однозначно открывайте ИП. Ведь индивидуальным предпринимателям легче вести бизнес, к тому же штрафы для ИП значительно ниже.
Полезно знать при открытии бизнеса
- Документы для открытия ИП
- Документы для открытия ООО
- Как открыть ИП или ООО иностранцу в России
- Что такое онлайн-касса и как она работает
- Как узнать регистрирующую ИФНС
Источник: registrator.online
Как риэлтору открыть свое агентство недвижимости
Платформа партнерских программ Пампаду открыта к сотрудничеству с риелторскими компаниями. Мы постоянно стремимся расширять сеть партнеров и совершенствоваться вместе с вами.
Не каждый начинающий предприниматель знает, как открыть агентство недвижимости. Будущему владельцу риелторской конторы предстоит решить юридические вопросы и совершить определенные шаги. Мы подготовили для вас пошаговое руководство на эту тему.
Открытие агентства недвижимости: о чем стоит подумать заранее
Чтобы основать риелторскую контору не требуются никакие специальные разрешения: оформление лицензии в данной отрасли деятельности не предусмотрено. Процедура регистрации не отличается от действий, совершаемых при организации других форм бизнеса. Предпринимателю необходимо создать юридическое лицо или ИП, встать на налоговый учет, подобрать помещение под офис. Наибольшие расходы составят аренда, заработная плата наемных сотрудников, издержки на рекламу и поисковое продвижение.
К основным видам деятельности риелторских компаний относятся:
- Аренда недвижимости (длительная, краткосрочная, посуточная);
- Покупка и продажа собственности;
- Обмен жилья и прочие альтернативные сделки.
При создании бизнеса можно выбрать конкретный сегмент рынка, в котором вы планируете работать:
- Жилой фонд;
- Земельные участки;
- Коммерческая недвижимость;
- Частная застройка;
- Недвижимость за границей;
- Аренда квартир.
Чтобы выбрать какую-либо нишу, нужно проанализировать ситуацию на рынке и число конкурентов в отрасли.
Некоторые риелторские компании, помимо основных, предоставляют ряд сопутствующих услуг:
- Юридическая консультация;
- Помощь в оформлении перепланировки объекта;
- Изменение назначения объекта (переход из нежилого фонда в жилой или наоборот).
При совершении операций с собственностью агентства получаются комиссионные, которые им платит клиент после подписания договора. Размер такой выплаты составляет примерно 3-8 % от суммы договора купли-продажи. Когда речь идет о помесячной аренде недвижимости, комиссионные риелтора составляют 50-70 % от суммы ежемесячной оплаты.
Не упусти свой шанс: стань партнером по страхованию ипотеки и получай до 60% комиссии!
Цена 101 376 ₽
Ваша комиссия
Тип полиса
Остаток долга
За 8 минут
онлайн
Цена 54 810 ₽
Ваша комиссия
Тип полиса
Остаток долга
За 8 минут
онлайн
Цена 24 770 ₽
Ваша комиссия
Тип полиса
Остаток долга
За 8 минут
онлайн
Оформляем документы для открытия
Сначала нужно выбрать форму собственности для будущего предприятия. Для того чтобы организовать агентство недвижимости, достаточно зарегистрироваться в качестве ИП. Это проще и дешевле. Вы можете подать заявку на сайте налоговой инспекции, оплатить пошлину и затем получить свидетельство.
Если вы хотите вести бизнес с партнерами, то необходимо зарегистрировать ООО. Для этого необходимо собрать пакет документов:
- Заявление о госрегистрации создания ООО с подписью, заверенной у нотариуса. В заявлении указывается направление работы организации с указанием кода деятельности по классификатору ОКВЭД;
- Устав предприятия;
- Решение учредителя о создании ООО или договор об учреждении с протоколом собрания учредителей (если учредителей несколько);
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Также организацию нужно поставить на налоговый учет. В течение 5 дней после его оформления ФНС отправит копии документов, подтверждающих этот факт, на электронный адрес, указанный в заявлении.
Далее нужно открыть банковский счет и передать информацию о нем в налоговую. Еще бизнесмену понадобится печать для договоров.
Для компании нужно будет придумать название. Оно должно быть коротким, информативным и запоминающимся. Хорошо, если в наименование будет заложен смысл, указывающий на недвижимость.
Франшиза или свой бизнес
Личный бренд стоит развивать только в случае, если вы уверены в своих силах и хотите реализовать собственные амбиции.
Увеличить шансы на успех можно с помощью франшизы. Осторожные бизнесмены выбирают эту модель бизнеса, поскольку она прошла неоднократную проверку. Готовая стратегия позволит строить бизнес с минимальными рисками.
Франшиза дает уверенность, но накладывает много ограничений: франчайзи должен платить роялти и в точности выполнять рекомендации франчайзера.
Как организовать агентство недвижимости: быстрый старт
После регистрации компании необходимо найти офис и заключить договор аренды. Выбирайте офис с хорошей транспортной развязкой, чтобы его было легко найти.
Для старта бизнеса вам понадобятся:
- Офисная мебель и оргтехника: столы, стулья, стеллажи для документов, минимум 3-4 ноутбука, 2-3 МФУ, несколько гарнитур с наушниками, роутер.
- Программное обеспечение. Агентству недвижимости стоит использовать CRM-систему для контроля задач и настройки телефонии. С помощью такого приложения вы сможете организовать миниатюрный колл-центр, настроив прием звонков на номер, указанный в рекламе.
- Минимальный штат: 3-4 риелтора, которые будут заниматься разъездной и работой, и 1-2 менеджера, которые будут принимать звонки, консультировать клиентов и заниматься подготовкой бумаг.
- Собственный сайт компании или сообщество в соцсетях, где будет приведена подробная информация о деятельности компании, прайс-лист услуг с подробным описанием.
Рассмотрим эти задачи подробнее.
Выбор офиса
Для того чтобы открыть агентство, необходимо выбрать под него помещение. Желательно, чтобы вблизи находилась парковка и остановки общественного транспорта. Хорошо подойдет первый этаж жилого здания, находящегося на первой линии. Если подобное помещение не удается найти, можно снять офис в близлежащем бизнес-центре.
Если риелтор планирует работать самостоятельно, хватит кабинета площадью 15 кв. м. При наличии штата сотрудников потребуется помещение площадью от 30 кв. м. Его можно поделить на несколько зон:
- Ожидания и приема клиентов;
- Рабочее пространство, разделенное перегородками;
- Кабинет руководителя.
Иногда арендодатели сдают офисы уже с мебелью и обустройством. В противном случае вам понадобится ее приобрести. Также для организации работы потребуются компьютеры, МФУ и канцелярские принадлежности.
Наем персонала
Для запуска бизнеса достаточно нанять несколько агентов. Брать юриста и бухгалтера в штат – довольно дорогое удовольствие. Можно договориться, чтобы они работали удаленно.
Навыки коммуникаций – главные в работе агента. Поэтому с задачами риелтора лучше всего справятся бывшие менеджеры по продажам. Специалисты с опытом и собственной базой клиентов потребуют достойной оплаты. Есть смысл нанимать их только, когда компания вышла на стабильный уровень дохода.
Оклад в агентствах недвижимости устанавливают редко. К тому же, сдельная оплата является хорошим стимулом. Уровень выплат для агента составляет примерно 20 % от той суммы, которую составила комиссия компании за посреднические услуги. Старательным сотрудникам нужно платить не менее 40 %, иначе они уйдут к конкурентам.
Важная задача для риелторского бизнеса – найти проверенного юриста. На его плечах будет лежать ответственность за чистоту сделок. Он составляет договора, проверяет объекты, клиентов. В обязанности юриста будут входить консультации, представление интересов агентства в государственных учреждениях и судах.
Маркетинг и реклама
Агентству недвижимости необходимо постоянно запускать рекламу по всем доступным каналам. Особенно сначала, когда компания является малоизвестной в городе. Продвигать услуги проще начать онлайн:
- Запустить сайт. На ресурсе должен быть размещен действующий прайс на услуги агентства, контактная информация и актуальные объявления. Далее на созданный сайт предстоит настроить контекстную рекламу.
- Завести аккаунты и сообщества в социальных сетях. На подобных площадках можно публиковать новости и экспертный контент, размещать объявления. Здесь стоит делать упор на таргетированную рекламу. Мессенджеры и Telegram-каналы также помогут стать ближе к клиентам.
Не стоит также пренебрегать размещением рекламы в местных печатных и интернет-изданиях, а также на досках электронных объявлений наподобие Avito.
Список расходов
Разрабатывая бизнес-план, нужно четко оценить объем стартового капитала. Иначе возникнет риск потратить больше запланированного и оказаться в сложной финансовой ситуации. Чтобы открыть АН, понадобится вложить сразу не менее 200 тыс. руб. Не стоит забывать и про ежемесячные платежи.
Если вычесть из условного миллиона прибыли обязательные расходы, то останется примерно 500 тыс. руб. Но добиться подобных показателей удастся не сразу. Если дело пойдет удачно, то можно выйти в ноль уже в первый месяц после открытия.
Зарегистрируйтесь и бесплатно оцените все возможности заработка на страховании
Анализ рынка риелторских услуг
В зависимости от финансовой ситуации на рынке, стоимость собственности и спрос на нее могут меняться. Например, в декабре 2022 года наблюдался ажиотаж на жилье в новостройках, связанный с анонсом свертывания программ льготной ипотеки в 2023 году. А всплеск покупательской активности на вторичном рынке зафиксирован в июне 2023 года в связи с заявлениями о планируемом увеличении ключевой ставки ЦБ. А зависимости от роста или падения спроса меняется стоимость квадратного метра недвижимости.
Данные сервиса mxkr.ru говорят о том, что общая численность риелторских контор в России составляет более 17 тысяч. Среди регионов с наибольшим количеством АН лидируют: Москва, Санкт-Петербург и Новосибирск. В этих городов-миллионниках наблюдается повышенный уровень конкуренции.
В менее крупных городах, таких как Орел, Петропавловск-Камчатский или Мурманск, количество конкурентов в отрасли минимальное, однако спрос, как и база недвижимости существенно меньше. Но рынок риелторских услуг может стать прибыльным как для начинающих, так и для опытных бизнесменов. Для этого нужно составить реальный бизнес-план и посвятить все силы ведению деятельности агентства.
Услуги агентства недвижимости
Риелторская контора может предоставлять целый ряд услуг, связанных с собственностью. Но есть и другой путь – сосредоточиться на одном направлении и повышать профессиональный уровень, зарабатывать репутацию. Оба подхода могут привести владельца агентства к успеху. Решение зависит от его предпочтений, уровня организатора и суммы начального капитала.
Перечень услуг, которыми может заниматься АН:
- Поиск продавца или покупателя. Типичный пример: владелец квартиры не намерен тратить свое время на общение с потенциальными клиентами и проведение показов, поэтому делегирует эти полномочия риелтору;
- Поиск арендаторов и арендодателей. Другой вид деятельности агента по недвижимости – посреднические функции при съеме жилой или коммерческой недвижимости;
- Согласование перепланировки. Риелтор консультирует клиента, собирает документы для получения разрешения от контролирующих организаций, избавляя его от рисков судебного разбирательства и оплаты штрафа;
- Сопровождение сделок. Нормативная база постоянно меняется. Имея дело с объектами недвижимости, нужно разбираться в ипотечном кредитовании, нотариальном заверении сделок и многих других вопросах. Все они составляют поле для работы агента;
- Перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот). Существует много условий, связанных с переоформлением недвижимости – например, чтобы в квартире на нижнем этаже здания можно было открыть магазин или салон красоты. Без опытного риелтора решить этот вопрос будет тяжело.
Наиболее востребованной многие годы остается купля-продажа жилья. Второе место среди услуг отведено сделкам с коммерческой недвижимостью, третье – аренде жилой недвижимости. Чтобы наладить работу риелторской компании с нуля, необходимо сосредоточиться на наиболее прибыльных операциях.
Размер комиссионных агентства
Риелтор выполняет по сути функции посредника. Он сводит между собой продавца и покупателя, арендатора и арендодателя, занимается оформлением бумаг. Стороны заключают договора, а риелтор получает за свои услуги комиссию. Риелтор, который оформил ИП и занимается бизнесом самостоятельно, имеет доход в размере полной суммы комиссионных за вычетом налогов.
Но большинство агентств содержит штат сотрудников, между которыми разделены задачи. Каждому из них нужно платить зарплату. В городе-миллионнике успешным считается агентство, ежемесячная выручка которого составляет не менее 1 млн. руб.
Прикинем количество сделок, способных принести такой доход. По данным сайта realtymag.ru, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке недвижимости на август 2023 года составляет 10 765 625 руб. Комиссия агентства за продажу в среднем равна 3 %. Тогда прибыль агентства от сделки составит:
10 765 625 х 3 % = 322 969 руб.
Для выхода на прибыль в 1 млн. руб., агентству нужно заключить не менее трех таких сделок за месяц. Но чем выше стоимость, тем труднее реализовать недвижимость. Поэтому агентам приходится проводить многочисленные показы, размещать десятки объявлений. Зато при закрытии сделки размер комиссионных покрывает все понесенные издержки. Прибыль АН по регионам РФ значительно скромнее, но зато там легче выиграть в конкурентной борьбе.
Как можно повысить доход риелторского агентства?
Когда риелторское агентство создано, можно переходить к стратегии его продвижения и поиску клиентов. В качестве источника дополнительного клиентского трафика можно использовать программы партнерского маркетинга.
Оказывая клиентам услуги в сфере недвижимости, можно предлагать им продукты страховых и кредитных организаций. Став партнером Pampadu, вы можете использовать все эти возможности. Например, помогая клиентам в страховании ипотечного имущества, вы будете получить комиссионное вознаграждение в размере до 60% от цены страхового полиса.
Источник: pampadu.ru