RB.RU готовит большое обновление — и мы хотим учесть пожелания и интересы вас, наших читателей. Если вы готовы поделиться своим мнением об RB.RU, переходите по ссылке, чтобы заполнить короткую анкету.
Есть две стратегии выбора помещения, и обе рабочие. Первая — изначально продумать концепцию, ориентированную на конкретную аудиторию, формат заведения, меню и бюджет, а затем выбирать локацию. Вторая — от обратного: найти выгодное предложение аренды и отталкиваться от его площади, технических возможностей и планировки.
Согласно первой стратегии поиск локации строится по следующему плану: выстраивается концепция, определяется сегмент и целевая аудитория, составляется подробное ТЗ помещения, затем выбирается подходящий район, в котором изучается локальная аудитория и рынок общепита, дальше реализация. Ниже я расскажу более подробно про каждый пункт.
Определитесь с концепцией и сегментом ресторана
Подумайте, какой формат заведения вы хотите открыть. Например, для элитного ресторана, кофейни или кондитерской подойдут разные локации.
КАК ВЫБРАТЬ МЕСТО ДЛЯ ТОРГОВОЙ ТОЧКИ
Для кофейни или кондитерской хорошо, когда рядом есть скопление молодежи, поэтому расположение около университета или колледжа будет идеальным. Подойдут и места на основных туристических маршрутах. Рестораны премиум-сегмента стоит открывать в элитном поселке или в центре города, если там есть парковка. Другой вариант — заводы, перестроенные в кластеры для бизнеса.
Заведения делятся и на сегменты. Подумайте, к какому будет относиться ваш ресторан: fast food, street food, fast casual, casual dining, upper casual, fine dining. Сегментов много, и, опять же, кафе уличной или быстрой еды можно открыть в парке или в студенческом районе, где, например, ресторан сегмента fine dining будет просто не востребован. Исходя из выбранного сегмента, вы поймете, какой уровень цен сможете установить.
Определите целевую аудиторию
На основе концепции сделайте вывод, на какую аудиторию рассчитываете. Разные форматы ориентируются на свою аудиторию и, соответственно, могут располагаться в разных районах. Например, основная аудитория небольшого кафе быстрого питания — студенты и школьники, и такие заведения лучше всего располагать около торгового центра, школы, университета, станции метро.
В пиццерии в основном ходят семьи с детьми, поэтому для них подойдет как центр, так и спальные районы. Рестораны премиального класса лучше размещать или в центре, или в престижном районе, где вокруг дорогие магазины, салоны красоты и элитное жилье.
Составьте описание желаемого помещения
Описание должно быть как можно более подробным с учетом критически важных нюансов. Определите, какая вам нужна площадь, нужна ли система вентиляции, место для веранды, какое оборудование вы будете ставить и какая должна быть максимальная нагрузка на энергосеть. Оцените, нужна ли рядом парковка, подъезд для автомобилей и возможность размещения вывески.
Выберите подходящий район города
По готовому ТЗ начинайте искать помещение. Это можно сделать самому или обратиться к специалисту, но такой вариант — дополнительная статья расходов. Обязательно рассмотрите несколько предложений и не останавливайтесь на первом попавшемся, которое лишь частично отвечает вашим требованиям.
Оценка местоположения магазина
Помните, что посещаемое место можно открыть не только в центре, но и в спальном районе, где есть крупные торговые центры и общественные пространства. Во-первых, по нашим внутренним исследованиям, сегодня многие люди из-за дефицита времени не готовы отвлекаться от привычного маршрута от работы до дома и при наличии достойных вариантов выбирают досуг в своем районе.
Во-вторых, заведение можно сделать популярным за счет его уникальности и высокого качества. Даже в неудобную локацию можно привлекать клиентов, если еда будет вкусной, а концепция — необычной. Единственное — предусмотрите, чтобы рядом было метро или автобусная остановка.
Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости
Для каждого вида коммерческой и индустриальной недвижимости (торговая, офисная, складская, производственная и другие) свой перечень критериев выбора места, самого помещения и степень их важности.
Торговая недвижимость наиболее ликвидна, востребована и популярна среди инвесторов и бизнеса. В этой статье мы подробно разберем критерии выбора места и оценки помещения торговой недвижимости.
Критерии оценки места под торговую недвижимость
В торговой недвижимости выбор правильного места — определяющий фактор успеха. Здесь уместно утверждение – «место решает».
Выделяют 4 основных критерия, которые анализируют при оценке места расположения объекта торговой недвижимости:
- Потенциал локации;
- Пешеходный трафик;
- Автомобильный трафик;
- Конкурентная среда.
Потенциал локации
При выборе объекта торговой недвижимости необходимо рассчитать количество жителей в ближайшем окружении от объекта, и в целом посмотреть на структуру населения по доходам и прочим демографическим показателям.
Механика определения потенциала локации:
- Определяется количество жителей в зоне охвата.
Количество жителей считается в радиусах от 300 до 600 метров, с учетом ограничения улицами и движения людей. Хороший показатель для радиуса 200 метров — от 6000 человек и выше. Количество определяется исходя из 2,5 человек на квартиру:
Обращайте внимание на планы по застройке территории, так как новые жители – это будущие потенциальные покупатели
2. Рассчитывается доход домохозяйства.
Данные о доходах населения с детализацией по городам, публикуются на сайте Федеральной службы государственной статистики https://gks.ru/
При этом делается поправка на детей и пенсионеров[1]:
Моложе трудоспособного возраста — 18,6 %
Население в трудоспособном возрасте – 56 %
Старше трудоспособного возраста – 25,4 %
При этом важно учитывать обеспеченность жителей района. Центральные локации с высокими ценами на жилую недвижимость гарантируют более платёжеспособную целевую аудиторию.
3. Вычитаются налоги и долговая нагрузка населения.
Средняя величина налогов — 17 %. Она включает в себя налог на доходы (13 %), налоги на имущество и землю, транспортный налог и прочие налоги и госпошлины. Здесь мы не учитываем налоги, которые платит за работника работодатель (взносы в пенсионный фонд, фонд социального страхования и фонд медицинского страхования), а также НДС, акцизы и таможенные пошлины.
Долговая нагрузка – это та часть дохода, которая идет на погашение ипотеки, авто и прочих потребительских кредитов. Среднее значение по России 25%.
На этом этапе мы определили объем денег в локации, который будет потрачен на товары и услуги. Далее мы можем рассчитать потенциал для каждой конкретной сферы бизнеса.
4. Остаток свободных денежных средств распределяется по составу потребительских расходов[2]:
Продукты питания — 30,24 %
Алкогольные напитки и табачные изделия – 2,99 %
Одежда и обувь – 7,93 %
Жилищно-коммунальные услуги, топливо – 11,09 %
Предметы домашнего обихода, бытовая техника, уход за домом – 5,33 %
Организация отдыха и культурных мероприятий – 7,74 %
Гостиницы, кафе и рестораны – 3,48 %
Другие товары и услуги – 6,90 %.
5. Делается анализ по конкурентам.
Когда вы определили объем спроса по товарной категории или определённому виду услуг, нужно провести анализ конкуренции. Кто уже работает в данной нише и с кем придётся делить потенциальных покупателей и клиентов.
Например, мы знаем, что что нормальная выручка аптеки 1,2 млн. рублей. Объём спроса на медикаменты в локации составляет 4 млн руб. В непосредственной близости от нашего объекта уже работают три аптеки. Таким образом мы понимаем, что наше место при сопоставимых значениях пешеходного и автомобильного трафика (о нём мы поговорим далее) может рассчитывать на выручку в размере 400 тысяч рублей в месяц. Соответственно открытие аптеки в данном месте нерентабельно.
Пример расчета потенциала локации для открытия я продуктового магазина[3].
Нормальная выручка продуктового магазина формата «магазин у дома» на 350 кв.м. при ставках аренды 500 – 700 рублей – 10 000 000 рублей в месяц.
Таким образом, в локации необходимо: 350 / 10 000 х 107 167 309 = 3 750 кв.м. коммерческих площадей под продуктовые магазины.
Для того чтобы рассчитать будущую потенциальную чистую прибыль торговой точки, кроме выручки нужно рассчитать расходы на аренду и прочие расходы:
- Расходы на персонал (продавцы, охрана и пр.);
- Маркетинг (в среднем 2 %);
- Логистика (1,5 – 2 %);
- Эксплуатация: клиринг, коммунальные платежи (в среднем 100 рублей / кв.м.)
- Прочее, в зависимости от сферы бизнеса.
Если вы частный инвестор или собственник бизнеса, который рассматривает приобретение недвижимости в определенном городе, анализа в рамках микрорайона будет достаточно.
Крупные федеральные сети и девелоперы расширяют зону анализа до границ города и региона. Использование описанных ниже метрик позволяет получить максимально объективную оценку места расположения объекта торговой недвижимости.
Рассчитываются зоны пешеходной и транспортной доступности объекта коммерческой недвижимости. Определяются зоны охвата:
- 7-10 минут пешком для пешеходной доступности Объекта;
- Зона 0-5 минутной транспортной доступности;
- Зона 5-10 минутной транспортной доступности.
Визуализируется информация следующим образом:
Построение зон пешеходной и транспортной доступности и определение численности населения внутри них осуществляется в ходе геомаркетинговых исследований в автоматическом режиме с использованием специального программного обеспечения, в котором учитывается существующая схема городских улиц и шоссе, средняя скорость движения на различных типах автомобильных и пешеходных дорог, актуальные данные о численности населения в каждом доме на территории города.
Пример карты плотности населения:
Пешеходный и автомобильный трафик.
Пешеходный трафик считается на расстоянии от 5 до 15 метров от входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. В будни и выходные дни. При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00 до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, в это время совершается большее количество покупок.
Хорошим показателем пешеходного трафика считается количество от 200 человек в час.
При этом различные операторы стараются учитывать трафик по целевой аудитории. Например, сеть магазинов парфюмерии и косметики Оптима считает женщин от 30-45 лет. Сеть кофеен Coffee like ориентируются на молодых людей от 20 до 35 лет.
Автомобильному трафику уделяется гораздо меньше внимания. Желательно, чтобы средняя скорость движения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Лучшее расположение – на перекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественного транспорта.
Конкурентная среда
Определяется количество и расстояние до торговых точек конкурентов. Считается их посещаемость и количество совершенных покупок в день, а также средний чек покупки.
Посещаемость определяется прямым подсчетом входящих в торговую точку человек. Количество покупок рассчитывается по нумерации кассовых чеков. Совершается небольшая покупка в начале рабочего дня и перед закрытием торговой точки. У каждого чека есть порядковый номер. Разница в значениях показывает количество покупок за день.
Средний чек покупки в торговой точке конкурента определяется по чекам, оставленными покупателями у кассы. Чтобы информация получилась достоверной желательно получить среднее значение минимум 100 чеков.
8 дополнительных критериев оценки места:
- Линия домов (первая, вторая, во дворах);
- Расстояние до остановок общественного транспорта;
- Перекресток;
- Пешеходный переход;
- Вход в помещение (с улицы, со двора);
- Видимость вывески и входа (для пешеходов);
- Видимость вывески и входа (для автомобилей);
- Наличие парковки и количество машиномест.
Таким образом, на основе информации о количестве жителей, пешеходном и автомобильном трафике, конкурентной среде и прочих параметрах можно относительно точно рассчитать оборот, а соответственно и чистую прибыль торговой точки. Для собственника коммерческой недвижимости – определить рыночные ставки аренды по помещению.
О других критериях оценки помещения читайте в статье 12 критериев оценки объекта коммерческой недвижимости.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
[1] Источник – Справочник Россия в цифрах 2019 официальное издание, стр. 75. Публикуется ежегодно Федеральной службой государственной статистики (Росстат). Скачать справочник в PDF формате.
[2] Источник – Справочник Россия в цифрах 2019, стр. 128.
[3] Статистические данные взяты из справочника Россия в цифрах 2019, применительно к 12 микрорайону города Ижевска, Удмуртская Республика.
Источник: dmitriypushin.ru
Доходное место: как оценить потенциал нового магазина
О тонкостях, связанных с открытием розничной торговой точки, рассказывает Елена Лисовая. Узнайте о ключевом факторе успешной коммерции – выборе места для нового магазина.
«У нас такой ремонт хороший сделан, товар свежий, акции проводим регулярно, цены не хуже, чем у конкурентов, а выручки почему-то нет», – часто недоумевают владельцы различных торговых точек и закрывают свои магазины. Складывается такая ситуация по разным причинам. Но самая распространенная ошибка, которую проще предотвратить, чем потом исправить – это изначально неправильно выбранное место для открытия магазина.
При выборе помещения очень важно оценить его коммерческий потенциал, то есть сделать максимально приближенный к реальности прогноз, на какое количество покупателей можно рассчитывать и какими будут их покупки. Причем расчет делается не для какого-то безликого объекта, а для конкретного магазина, с определенным ассортиментом, ценами, плюсами и минусами, того самого, который вы хотите открыть. В данной статье мы рассмотрим упрощенный алгоритм оценки помещения на примере продуктового магазина «у дома».
В предыдущей статье я рассказывала, как отфильтровать предлагаемые объекты недвижимости, чтобы сфокусировать внимание только на помещениях, которые соответствуют выбранному формату, бюджету и подходят для открытия продуктового магазина технически. Теперь нам предстоит применить самый сложный критерий отбора – коммерческий. Итак, перед поездкой на объект находим наш адрес на интернет-карте, распечатываем несколько карт в разных масштабах и берем их с собой.
Разведка на местности
1) Оцениваем просматриваемость объекта: издалека ли мы его заметили или искали, даже зная адрес? Фасад и входная группа объекта расположены со стороны магистрали/проезжей части/ променада или со двора? Удобная входная группа, наличие витринных окон, возможность размещения вывески на фасаде – это всегда плюсы для дальнейшей рекламной кампании. Если помещение находится в цоколе, то играют роль глубина и удобство лестницы.
2) Изучаем удобство подхода и подъезда к объекту: наличие рядом с объектом остановок общественного транспорта, пешеходных переходов, асфальтированного променада, пешеходных дорожек, организованной или стихийной парковки, возможности развернуться для проезжающих по трассе автомобилей. Если дом «длинный», то преимуществом является наличие сквозного прохода, арки, рядом с помещением.
3) У каждого объекта есть своя «зона влияния» или «радиус охвата». Это та территория, на которой данный магазин является ближайшим (или одним из ближайших) для проживающих/ работающих там людей, что дает основания рассчитывать на их повышенную лояльность при прочих равных данных.
Для мини-маркета «у дома» радиус охвата распространяется на территорию, находящуюся в пятиминутной шаговой доступности, то есть 400 метров от магазина в каждую сторону. Расстояние считается по тротуару, пешеходным дорожкам и явно выраженным «тропинкам». Очень важно оценить ширину прилегающей магистрали и интенсивность транспортного потока. Если это дорога с интенсивным движением, искусственной разделительной полосой/забором посередине, виадук, в общем, магистраль, предполагающая сложную систему пешеходного перехода – подземный или надземный – надо понимать, что жители домов на противоположной стороне дороги не включаются в потенциальную зону охвата, хотя формально и попадают в 400-метровый радиус.
4) Оценка структуры и состава зоны охвата: берем карту, рисуем круг радиусом 400-500 м, центр – наше помещение. С учетом удобства подходов, наличия препятствий сокращаем или расширяем границы нашей «зоны влияния». Определив границы зоны, начинаем выяснять ее потенциал/состав.
- Считаем количество жилых домов и количество квартир в них, наносим на карту объекты массового посещения – поликлиники, школы, бизнес-центры, промышленные предприятия и административные учреждения.
- Изучаем пешеходный и автомобильный трафик вдоль фасада объекта, то есть, наблюдаем какое-то время за людскими потоками, делаем хронометраж.
- Изучаем конкурентов, находящихся внутри нашей зоны охвата и на ее границах. Наносим все торговые точки на карту, делаем небольшие комментарии по их размерам, ассортименту, внешней привлекательности.
Если во время посещения объекта вы пришли к выводу, что район населенный, количество конкурентов среднее, а внешний вид помещения соответствует вашим ожиданиям, остается последний этап, это систематизация собранной информации, ее анализ и прогноз будущей выручки.
Существуют две ключевых составляющих оборота магазина – количество чеков и средний чек. Наша задача спрогнозировать эти показатели, основываясь на собранном при посещении объекта материале и статистической информации, публикуемой в открытых источниках.
Алгоритм расчета количества покупок в день
Наша основная целевая аудитория – это жители домов, расположенных в зоне охвата. Во время «разведки на местности» мы нанесли на карту дома, расположенные в этой зоне, а также посмотрели количество квартир в каждом доме. Умножив количество домов на количество квартир в соответствующем доме, мы получаем общее число домохозяйств.
Дальше мы должны посчитать, сколько раз в течение определенного периода, например, месяца, усредненное домохозяйство осуществляет повседневные покупки в магазине нашего формата. Показатели сильно отличаются в разных регионах, необходимо найти статистические данные по своему населенному пункту.
Помимо жильцов окружающих домов, существует дополнительная аудитория – это люди, которые попадают в нашу зону влияния при посещении расположенных в ней массовых объектов: школ, поликлиник, бизнес-центров, а также регулярно проходят мимо нашего объекта. Готовой формулы для расчета числа дополнительных покупателей в природе нет. Все зависит от удобства расположения магазина, от района – спальный или центр, от ассортимента и формата. Единственный способ оценить «проходку» – подежурить несколько дней в районе входа, особенно в утренние и вечерние часы пик, после чего вывести среднее число прохожих за день.
Нельзя забывать, что в радиус нашей зоны охвата попадают и конкуренты, как прямые – супермаркеты, магазины у дома, так и в разрезе отдельных групп – овощные павильоны, ларьки, стихийные рынки, мясные лавки – в общем, все, чей ассортимент пересекается с нашим. Надо спрогнозировать, как покупатели распределятся после нашего открытия. Выбираем прозрачные критерии оценки, например, близость расположения (внутри зоны охвата), узнаваемость бренда, уровень цен, глубина ассортимента, внешний вид магазина. После чего максимально честно оцениваем всех конкурентов и собственный проект. В итоге должен получиться рейтинг, в долях или процентах, отражающий, какая доля покупателей придется на каждого участника оценки.
Факторы, влияющие на размер чека
Если количество покупателей – это расчетный показатель, то средний чек – это показатель плановый, рассчитать его значение исключительно математическим методом невозможно. Используя статистические данные, можно определить реалистичный диапазон среднего чека, исходя из формата магазина.
Средний чек зависит от большого количества факторов. Основная зависимость – региональная. В больших городах магазины формата «у дома» воспринимаются как места повседневных докупок, в основном, товаров категории фреш или спонтанных покупок, что снижает уровень среднего чека.
Надо понимать, что средний чек зависит от времени, проведенного покупателем в торговом зале и от удовлетворенности ожиданий покупателя, то есть от размеров торгового зала, глубины ассортимента, внешнего вида и качества товаров, уровня цен, сервиса и т.д. При прочих равных данных средний чек будет отличаться в магазине, расположенном у метро, и в магазине, расположенном в глубине спального района. Чем больше «проходимость», тем больше количество чеков и ниже средний чек.
При разработке концепции вы уже определили, в каком суммовом диапазоне располагается ваш средний чек, исходя из выбранного формата, ассортимента, уровня цен и целевой аудитории. Теперь основная задача – понять, соответствует ли выбранное место вашим потребностям.
Оценка выводов
Проделана колоссальная работа по сбору статистической информации, произведены все расчеты – осталось сделать правильные выводы. Наша цель – получение прибыли, значит, оцениваем совокупность данных с этой точки зрения. Рассчитываем диапазон выручки, опираясь на прогнозируемое количество покупок и средний чек, подставляем данные в расчет рентабельности.
Если при среднем показателе выручки выходим на точку безубыточности – значит, шансы хорошие. Можно переходить к договору аренды. Только не дайте эйфории отвлечь вас от важных нюансов, читайте договор очень внимательно.
Предложенная методика оценки не является исчерпывающей и ее применение возможно только при наличии понимания формата и разработанной концепции. На самом деле, не обладая опытом открытия магазинов, достаточно сложно с первого раза правильно оценить помещение. Данной статьей я хочу привлечь внимание к важности выбора места вашего будущего магазина и обозначить перечень вопросов, на которые стоит найти ответ, прежде чем принимать решение об открытии.
Как получить полный бесплатный доступ к публикации?
- Авторизоваться или зарегистрироваться на сайте
Источник: www.e-xecutive.ru
