Как перевести квартиру на ИП

Многие собственники недвижимости для получения дополнительной прибыли переводят свое имущество в нежилой фонд для оформления торговой точки. Однако желающим провести такого рода процедуру необходимо быть готовым к неоднократным походам в государственные органы, длительному ожиданию решения и другим возможным неприятным нюансам оформления.

Перевод жилого помещения в нежилое

Для того, чтобы осуществить перевод жилого помещения в статус нежилого необходимо собрать большое количество необходимых документов:

План всего здания и поэтажный чертеж помещения. Для получения справки необходимо получить запрос в департаменте управления имуществом;
Паспорт технического типа с детальным чертежом жилой площади;
Справка из МЧС о соблюдении всех пожарных правил;
Справка из санитарной службы о соблюдении всех необходимых норм;
Справка из управляющей компании, на учете которой стоит здание. В справке должны быть обозначены все остальные помещения, которые находятся на одном этаже;
Письменное согласие всех жильцов многоквартирного дома;
Экспертное заключение об общем состоянии здания.

Кроме основных документов, необходимо предоставить справку, в которой будет указано, что на жилой территории, которая переводится в нежилую нет прописанных людей и отсутствуют задолженности по оплате услуг ЖКХ, капитального ремеонта и др.

После того, как весь необходимый пакет документов будет собран, необходимо подать заявление с приложением копий в КУИ. Рассмотрение документов происходит в течение одного месяца.

После получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое собственнику необходимо пройти процедуру и обратиться в органы Государственного Реестра с пакетом следующих документов:

Заявление на проведение процедуры регистрации;
Документ, подтверждающий право собственности на помещение;
Квитанция на оплату государственной пошлины;
Справка из Бюро технической инвентаризации о том, что недвижимость является нежилой.

В некоторых случаях могут возникнуть ситуации, в которых необходимо предоставлять дополнительные виды документов и справок.

Юридические аспекты процесса

При оформлении жилой недвижимости в статус коммерческой необходимо соблюдать некоторые юридические особенности, без которых могут возникнуть непредвиденные проблемы. К таким следует отнести:

Человек, который подает заявление на процедуру перевода, должен являться собственником имущества. В случае если владельцев несколько, необходимо получить письменное согласие всех совладельцев.
Жилье не должно иметь каких-либо арестов и обременений, также большое внимание следует уделить проверке возможных задолженностей по коммунальным платежам и их погашению.
В помещении, которое предусматривается под магазин, не имеет право никто проживать, поэтому необходимо выписаться абсолютно всем членам семьи.

Перед проведением процедуры перевода имущества в торговую точку необходимо проверить наличие всех ранее осуществлённых перепланировок. Если имеются какие-либо незарегистрированные изменения необходимо получить на них разрешение и все узаконить.

Как покупать квартиру в кредит? Главное правило при покупке квартиры в ипотеку

Также следует убедиться, что обустройство магазина не ухудшает жилищные нормы соседей.

Все вышеуказанные требования являются законными и прописываются в соответствующих нормативных документах.

Кроме того, согласно ЖК РФ, в нежилом помещении должен быть оборудован отдельный вход. Если нет возможности удовлетворить данное условие, помещение не может быть переведено в нежилое и использоваться под магазин.

Для получения разрешения об оборудовании отдельного входа в случае проведения таких действий в многоквартирном доме нужно обратиться в орган местного самоуправления для получения разрешения на реконструкцию. К такому разрешению прикладывается множество документов, перечень которых определен в Градостроительном кодексе РФ. Следует отметить, что придется заказать проект реконструкции многоквартирного дома в имеющей соответствующее разрешение организации, провести собрание собственников других квартир и иных помещений в доме для получения их согласия на открытие магазина и оборудование отдельного входа путем реконструкции многоквартирного дома. Заявление о выдаче разрешения на реконструкцию рассматривается в течение 10 дней.

Открытие в нежилом помещении магазина

После того, как жилое помещение получило статус нежилого, собственник имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Очень многие люди открывают торговые точки для получения прибыли. Для того, чтобы открыть магазин в нежилом помещении необходимо:

Недостатки и преимущества такого процесса

Весь процесс перевода обычного жилого помещения в торговую точку имеет свои преимущества и недостатки, которые позволяют проанализировать будущий результат.

Преимущества изменения статуса недвижимости:

В случае, если сдавать в аренду помещение под магазин, прибыль будет в несколько раз выше.
Возможность реализовать необходимые идеи в торговой точке с дальнейшим получением прибыли.
В случае продажи недвижимости оценочная стоимость будет выше, нежели при продаже жилой недвижимости.

Недостатки:

Платежи за коммунальные услуги в таком помещении будут стоить намного больше,
Процедура оформления дорогостоящая и требует дополнительного времени на оформление,
В случае желания продать недвижимость, такой вид жилья меньше пользуется спросом, чем при обычном жилом статусе.

При правильном подходе преимущества перевода жилого помещения в нежилое, имеет довольно весомые преимущества и возможность получать стабильный доход.

В каких случаях могут отказать в переводе жилой недвижимости в магазин

В некоторых случаях законодательные органы могут отказать в процедуре перевода жилого помещения в торговую точку. К таким критериям необходимо отнести:

В случае если нет возможности оформить дополнительный вход к будущему магазину, который не будет являться препятствием для остальных жителей посещать свои жилые площади.
При поступлении жалоб от собственников остальных квартир.
При отсутствии письменного согласия большинства соседей.
Если собственник жилья использует помещения для постоянного проживания.
В случае, если переводится только часть жилья, остальная часть является жилой и используется для постоянного проживания.

Процедура перевода жилого помещения в статус нежилого довольно сложная, требует не только дополнительных финансовых средств, но и времени. Прежде чем начинать данный вид процедуры, необходимо собрать все нужные документы и выписать всех прописанных лиц. Также собственник должен быть готов к прохождению всех необходимых проверок.

Источник: www.yurid-sovet.ru

Как перевести жилой дом в нежилое помещение: особенности, трудности и тонкости

Статистика отмечает, что во многих городах частный бизнес развивается быстрее, чем ведётся строительство офисных зданий и центров. Именно поэтому на многих центральных улицах наш взгляд то и дело натыкается на бывшие квартиры, ставшие офисами. А можно ли превратить в административное здание частный дом? В этом вопросе немало тонкостей, которые необходимо изучить. О том, можно ли жилой дом перевести в нежилой, и как это сделать, мы расскажем вам далее.

Можно ли это сделать?

Юристы-практики отмечают: сделать нежилым квартиру или частный дом проще простого лишь теоретически. На практике процедура может оказаться невыполнимой. Например, если в квартиру-офис нельзя обустроить отдельный вход.

На этом фоне перевод в нежилой фонд частного дома выглядит простым делом. Нет множества жильцов, у которых придётся «выпрашивать» придомовую территорию. Если дом двух- или трёхэтажный, но принадлежит одному человеку, то превратить в офисы можно все этажи.

Кроме того, возле дома практически всегда имеется небольшая территория, которая тоже очень пригодится. Например, для устройства стоянки машин.

О том, можно ли переводить свой частный дом или квартиру на первом этаже в нежилое помещение, и как сделать из них, например, кафе, рассказывает следующее видео:

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.

Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если городе есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:

Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
Подтверждение прав на дом (свидетельство).
План дома.
Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.

За 45 дней решение должно быть принято. Всё просто, но только теоретически.

Есть один момент, о который владельцы частных домов нередко «спотыкаются». Это вид разрешённого использования того участка земли, где расположен их дом. Если земля выделена под ИЖС, то есть индивидуальное жилищное строительство, то формально там не может находиться офисное здание. Так что местная администрация наверняка откажет в переводе.

Этот случай довольно редкий, но всё-таки встречается. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше сначала получить консультацию в своём городе у юристов и представителей администрации.

Ещё один момент: наличие/отсутствие конфликтов с соседями. Формально их согласие на преобразование частного жилого дома в нежилой не требуется. Фактически именно здесь могут возникнуть проблемы. Что будет, если в череде коттеджей вдруг появится автомастерская с её грохотом, сигналами автомобилей и не всегда пристойными выкриками рабочих?

Или в частном доме откроется десяток офисов, а машины клиентов загромоздят обочины улицы на десятки метров в обе стороны? Скорее всего, следствием станут многочисленные жалобы от соседей.

Чтобы этого не случилось, нужно задолго до перевода частного дома оценить возможности прилегающей территории. А также уровень терпения жителей ближайших домов.

О том, как осуществить перевод только части индивидуального жилого дома в нежилое помещение (нежилой фонд), читайте далее.

О том, как открыть магазин в частном доме, переведя его в нежилой фонд, вам расскажет следующее видео:

Изменение типа фонда части строения

как перевести дом в нежилой фонд

Известно, что нельзя сделать нежилой часть квартиры. А можно ли поступить так с частью дома? Практика показывает, что такое возможно, однако именно здесь может в полной мере проявиться некоторое несовершенство ЖК, которое отмечают многие специалисты в области юриспруденции.

В одной администрации жилой дом приравняют к квартире и откажут в преобразовании части дома. В другой двухэтажный частный дом будут рассматривать наподобие многоквартирного и дадут согласие. Как и в случае с назначением земельного участка, здесь нужна большая предварительная работа. Даже в толковании законов не исключается некоторая субъективность, так что лучше ориентироваться на местные условия.

И в заключение небольшая подсказка: в некоторых случаях совсем необязательно выделять в своём доме нежилое помещение, чтобы заниматься бизнесом. Например, если человек – частный репетитор, парикмахер-стилист, бухгалтер (возможны различные варианты). В этом случае вполне можно одну из комнат дома сделать офисом лишь по дизайну, не меняя назначения. Главное, чтобы клиенты не мешали соседям, но обычно в этом плане проблем не возникает.

Преобразование частного дома в административное здание может оказаться довольно дорогостоящим и продолжительным делом. Только внимательный подход и хорошая подготовка позволят провести всю процедуру без лишних затрат и хлопот.

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями в социальных сетях:
И подписывайтесь на обновления сайта в Контакте, Одноклассниках, Facebook, или Twitter.

3 Комментариев

Иван 21.02.2018 16:20

Добрый день. Имеется участок земли под ИЖС. Изначально задался таким вопросом, чтобы в будущем доме организовать встроенное нежилое помещение на первом этаже. Думаю, что все будет гораздо проще, если подойти к решению вопроса заранее. Начал с того, что нужно определиться с ВРИ. Его же можно поменять с ИЖС на другой. Вот теперь стоит вопрос на какой?

На Малоэтажную многоквартирную застройку или на Обслуживание жилой застройки? И как это сделать? С чего начать?

Наталия 11.01.2019 15:41

Здравствуйте. Хотим в своём частном доме открыть магазин зоотоваров. Подскажите пожалуйста, необходимо ли эту комнату переводить в нежилое ? Если нет , то на какие законы ссылаться?

Константин 18.03.2019 11:54

Частное домовладение состоит из двух отдельных зданий. Желание одно здание перевести в нежилое для открытия ИП по сдаче жилья. Земля ИЖС.

Оставить комментарий

Особенности перевода жилого помещения в нежилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилое помещение является актуальным вопросом для многих собственников квартир. В данной статье мы детально рассмотрим порядок процедуры, ее сложности, главные условия, последовательность этапов и перечень необходимых документов.

Основные условия перевода в нежилое помещение
Шаг 1. Переустройство и перепланировка
Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД
– Предварительный сбор подписей
– Подготовка к общему собранию
– Оформление результатов собрания
Шаг 3. Подача заявления на перевод в нежилое помещение
Шаг 4-5. Строительные работы, проверка соответствия Проекту
Шаг 6. Внесение сведений в ЕГРН
Стоимость перевода квартиры в нежилое помещение

Основные условия перевода в нежилое помещение

Итак, для начала приведем информацию, которая позволит провести оценку обстоятельств, разрешающих или запрещающих перевод.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение:

Главное требование – наличие отдельного входа.
Квартира для перевода должна располагаться на первом этаже (исключение – все помещения этажом ниже являются нежилыми).
Квартира не может быть обременена правами третьих лиц – находиться в залоге у банка, в аренде, под арестом.
Запрещены строительные работы в доме, принадлежащем ветхому и аварийному фонду.
Перевод в нежилое помещение не разрешен в отношении домов социального найма.
Нельзя использовать помещение под религиозную деятельность.
Перевод в нежилое помещение не допускается, если отсутствует согласие жильцов многоквартирного дома (далее – МКД).
Комната в квартире не подлежит переводу, только квартира целиком.

Что касается требований к помещению исходя из его назначения, то тут может быть очень много дополнительных условий, о которых вы узнаете уже после перевода. Например, вас могут обязать обустроить пандус для инвалидов, установить систему звукоизоляции. Или посчитают площадь помещения не подходящей для такого вида деятельности.

Запрещенные работы:

Демонтаж конструкции, входящих в общую систему МКД.
Любые строительные действия, которые могут привести к ухудшению характеристик МКД, снижению надежности конструктивных элементов.

Перевод квартиры в нежилое помещение сопровождается следующими этапами:

Подготовка проекта по переустройству и перепланировке (далее – Проект).
Получение письменного согласия от жильцов МКД.
Подача документов в орган, осуществляющий перевод.
Строительные работы в натуре.
Проверка соответствия нежилого помещения проекту. Устранение замечаний.
Внесение изменений в ЕГРН.

Разберем подробнее каждый из этих этапов.

Шаг 1. Переустройство и перепланировка

Если для ведения предпринимательской деятельности требуются работы по перепланировке и переустройству квартиры, то для этого необходимо получать разрешение от органов, осуществляющих перевод. Так, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества, в Санкт-Петербурге – администрации районов и Жилищный комитет. Для упрощения назовем эти госструктуры органом местного самоуправления (далее – ОМС).

Лицензией на подготовку проекта по переустройству и перепланировке обладают специалисты-проектировщики.

Перепланировкой называется установка, перенос, разборка стен и перегородок; перераспределение площадей между помещениями в квартире; создание отдельного входа (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство – установка, замена, перенос, демонтаж инженерного оборудования (ст. 25 ЖК РФ).

Не начинайте проводить ремонт в квартире до получения согласований от ОМС.

Первым этапом может быть получение согласия от жильцов МКД – на ваше усмотрение. Имейте в виду, что без их одобрения перевести квартиру в нежилое помещение невозможно. Если вы сначала подготовите проект, а потом организуете собрание, но собственники откажут вам, то вы понесете убытки, равные стоимости проекта. С другой стороны, с проектом диалог с соседями может получиться успешнее, а иначе вам придется объяснять на пальцах перспективу и выгоду от вашей идеи.

Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД

Вся процедура по переводу будет состоять из ваших расходов, и ваших усилий. Получение согласий от владельцев квартир в вашем многоквартирном доме как раз потребует немалых усилий.

Предварительный сбор подписей

Для начала нужно провести согласование с ближайшими соседями, а именно, владельцами тех помещений, которые непосредственно примыкают к вашей квартире (расположенные выше и ниже, а также имеющие общую стену).

Согласие вам нужно именно от собственников, а не от членов семьи и проживающих. Оформите его в свободной форме, но в содержании отразите следующие сведения:

ФИО собственника, или наименование юридического лица, ФИО руководителя;
паспортные данные владельца;
номер квартиры;
информация о правоустанавливающем документе (желательно номер, дата);
подпись.

Если собственник прилегающего помещения – муниципалитет, согласие нужно брать у ОМС.

При наличии 100% подписей по данному этапу, можно начинать организацию общего собрания собственников квартир МКД.

Подготовка к общему собранию

Способы оповещения владельцев помещений МКД о предстоящем собрании:

заказное письмо (сохраняйте почтовые подтверждения того, что вы направили письма – из этих данных будет формироваться реестр уведомлений);
вручение извещения лично под роспись каждому собственнику (реестр подписей);
объявление в местах общего пользования.

У председателя дома, в УК, в ТСЖ следует узнать, какая форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления вашим МКД. Если на предыдущем собрании владельцы решили, что оповещение должно происходить путем размещения объявления, то два первых вышеуказанных способа можно опустить. В противном случае вывеска объявления на общем стенде не годится – собственники не будут считаться надлежащим образом уведомленными.

Если в МКД имеются неприватизированные квартиры, известите о собрании администрацию, являющуюся собственником таких квартир.

В оповещении обозначьте причину собрания, и свои данные как инициатора. Можно добавить другие волнующие вопросы к повестке дня, чтобы заинтересовать людей и обеспечить их явку. Обязательно укажите дату и время собрания, а также контактное лицо, к которому можно обращаться с предложениями, вопросами, дополнениями, до предстоящего собрания.

Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания.

Как вам узнать, кто собственник квартиры? Выясните это в вашей УК, или в ТСЖ, или у председателя. Они обязаны предоставить эти данные в течение 5 дней со дня поступления запроса от инициатора собрания. Управляющая организация ведет реестр собственников, в котором указаны не только контактные данные и фамилии, но и размер их доли на общее имущество МКД.

А эти данные вам непосредственно нужны для голосования. Явка лиц, обладающих наибольшей долей, вам особенно выгодна для кворума (правомочие принимать решение).

Количество голосов не равнозначно числу собственников, участвовавших в голосовании (ст. 48 ЖК РФ). Количество голосов определяется размером принадлежащей собственникам доли в праве собственности на общее имущество. Таким образом, для кворума необходимо присутствие владельцев, обладающих долей на общее имущество более 50%.

Изменения в ЖК РФ от 29.05.2019 года установили, что собрание будет иметь кворум при наличии:

Более 50% голосов от общего числа голосов, при этом 2/3 участников должны являться жителями подъезда, в котором находится переводимая квартира (от площади общего имущества подъезда).
2/3 от общего числа голосов, если в доме один подъезд.

Одобрить перевод квартиры в нежилое помещение должно большинство голосов не только среди жителей дома, но и среди жителей подъезда.

Оформление результатов собрания

Ваша задача – убедить присутствующих поддержать вас. Пригласите при необходимости юриста, проектировщика, которые ответят на вопросы и дадут пояснения. Озаботьтесь заранее заготовкой материалов по вашему вопросу, а также пустых бланков для оформления результатов собрания.

Порядок проведения собрания:

Из числа участников выбирается счетная комиссия (минимум один человек), секретарь, председатель. Эти же лица ставят подписи на протоколе.
Собственники могут голосовать только при наличии паспорта и правового документа на квартиру, представители – по нотариальной доверенности.
Очное голосование проводится либо обычным поднятием рук, либо заполнением предварительно подготовленных бланков.

Решение собрания собственников оформляется в виде протокола.

Какие данные должны быть отражены в протоколе (Приказ от 28.01.2019 № 44/пр):

Дата документа, его номер (какое собрание по счету от начала календарного года).
Данные об инициаторе, председателе, членах счетной комиссии, секретаре (ФИО, номер квартиры, правовой документ).
Информация о присутствующих и приглашенных.
Вопросы, подлежащие обсуждению.
Место, где будет храниться протокол.
Приложения.

В состав приложений входят: реестр собственников помещений, реестр оповещений о проведении собрания, копии доверенностей, решения лиц, участвующих в голосовании.

Протокол и решения собственников являются юридически значимыми документами, подлинники которых направляются в УК, ТСЖ или орган жилищного надзора при непосредственном управлении МКД в течение 10 дней после проведения собрания.

Если не набрался кворум – допускается повторное заочное собрание по этому же вопросу (поквартирный опрос).

Если не хватило положительных голосов, проведите повторную попытку, измените направление деятельности. Пообещайте обустроить детскую площадку или провести иные улучшения в обмен на их голоса.

Шаг 3. Подача заявления на перевод в нежилое помещение

Документы, необходимые для подачи заявления в ОМС на перевод в нежилое помещение:

Правовой документ на квартиру.
План переводимого помещения с техническим описанием (обычно входит в состав проекта).
Технический паспорт дома (может быть запрошен в порядке межведомственного взаимодействия).
Проект.
Протокол общего собрания собственников МКД со всеми документами приложения.
Согласие от владельцев прилегающих помещений.
Заключение о состоянии несущих конструкций (при необходимости).
Разрешения от органов, занимающихся контролем и охраной объектов культурного наследия, если дом – памятник архитектуры.
Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.

Срок рассмотрения документов – 45 дней.

В результате вы получите решение ОМС о переводе, содержащее требование в необходимости проведения работ по перепланировке, или отказ.

Причины для отказа (ст. 24 ЖК РФ):

Отсутствие необходимых документов.
Несоответствие Проекта требованиям законодательства.
Несоблюдение условий перевода.
Заявление подано в ненадлежащий орган.

Если работы по перепланировке не требуются, то ОМС направит решение о переводе в Росреестр. Это окончание процедуры.

При необходимости проведения строительных работ пора переходить к следующему этапу.

Шаг 4-5. Строительные работы, проверка соответствия Проекту

Здесь необходимо отметить, что перепланировку следует проводить со строгим соответствием Проекту.

Приемочная комиссия при ОМС будет проверять состояние нежилого помещения, результат проверки оформляется актом.

Шаг 6. Внесение сведений в ЕГРН

Чтобы получить выписку из ЕГРН на нежилое помещение – бывшую квартиру, необходимо подать в Росреестр следующие документы (через МФЦ):

Заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН.
Решение ОМС о переводе в нежилое помещение.
Акт приемочной комиссии.
Технический план.

Получение выписки через 10 рабочих дней завершает процедуру перевода квартиры в нежилое помещение.

Стоимость перевода квартиры в нежилое помещение

Назвать определенную сумму не представляется возможным, так как объем строительных работ определяется индивидуально, стоимость Проекта и техплана могут существенно отличаться в разных организациях и разных регионах. Но общие расходы, связанные с переводом в нежилое помещение, состоят из:

Оплаты Проекта.
Почтовых пошлин за отправление писем собственникам помещений, печати бланков и других документов.
Затрат на изготовление технического плана.
Собственно ремонтных работ.

Для ведения коммерческой деятельности необязательно переводить квартиру в нежилое помещение. П. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает осуществление предпринимательства лицами, проживающими в квартире законно, но при условии, что права жителей многоквартирного дома не будут нарушаться.

Подведем итоги

Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, требуется заручиться согласием от собственников помещений МКД и согласовать проект перепланировки в органе, осуществляющем перевод.

Источник: profinansy24.ru