Коммуналка в налоговом учете арендатора и арендодателя
→ Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 9 июня 2017 г. ШПАРГАЛКА
Капанина,эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложениюДля нормальной эксплуатации арендованного здания или помещения арендатору, несомненно, понадобятся электричество, вода, тепло, то есть коммунальные услуги. А как именно арендатор должен оплачивать эти услуги, следует определить в договоре аренды.
Ведь в зависимости от способа оплаты коммуналки налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя будут различаться.
Упомянутые в статье Письма Минфина и ФНС можно найти: При этом в договоре может фигурировать один из следующих вариантов. Вариант 1. Арендная плата определена в фиксированной сумме, включающей стоимость коммунальных услуг.
Коммунальные платежи при аренде недвижимости
Перевыставление коммунальных услуг
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:Обязанность по «перевыставлению» коммунальных услуг с НДС возникает только в случае, если организация-арендодатель является агентом по их приобретению.
Обоснование вывода:Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Законодательство не содержит такого понятия, как «коммунальные услуги». На практике под этим термином обычно понимают широкий спектр договоров, заключаемых в целях обеспечения деятельности объекта аренды: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, регулируемых нормами параграфа 6 «Энергоснабжение» гл.
30 «Купля-продажа» ГК РФ, а также водоотведения, уборки помещений здания и окружающей территории и т.п.По общему правилу, предусмотренному п.
Бухгалтерия и финансы
Тюмень12.11.2013 В своей деятельности большинство российских организаций сталкиваются с вопросом аренды помещений. Учет арендных отношений до сих пор остается сложным вопросом для обеих сторон договора. Особенно спорным в отношении налогообложения, в частности по НДС, является учет коммунальных платежей, таких как электроэнергия, вода, теплоэнергия, пар и другие, связанные с арендуемым имуществом.
Один из вариантов оплаты арендатором коммунальных услуг — это заключение посреднического договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке помещений.
В этом случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.Чтобы принять суммы «входного» НДС к вычету, арендодатель, выступающий посредником между арендатором и коммунальными службами, должен выставить от своего имени счета-фактуры на сумму коммунальных платежей.
Как правильно перевыставить коммунальные услуги арендатору
→ → Обновление: 6 октября 2016 г.
Упрощенная система налогообложения (УСН)
Последние новости УСН, документы, отчетность, практика применения «упрощенки»
Будет ли это доходом, если коммунальные платежи были компенсированы арендатором?
Опубликовано 7 апреля 2010 автором Usn.su
Возмещение коммунальных платежей арендодателю на УСН (доходы) — это разве доход?
Возможно ли арендодателю на УСН (6%) не учитывать в доходах суммы компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг? или идем на поводу у Минфина?
Письма Минфина России от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130, от 10.02.2009 N 03-11-09/42, от 17.11.2008 N 03-11-05/274, от 07.04.2008 N 03-11-04/2/67
Гера
Будет ли это доходом, если коммунальные платежи были компенсированы арендатором? : 29 комментариев
ЦМ говорит 7 апреля 2010 в 2:58 дп :
Пилкин говорит 7 апреля 2010 в 10:28 дп :
Я бы сказал, что в данном письме вопрос аффтора не рассматривается.
ИРСТ говорит 7 апреля 2010 в 10:51 дп :
Millhouse говорит 7 апреля 2010 в 11:59 дп :
Еще один вопрос с цивилистическими корнями. Судебная практика самая разная. Той, что поддерживает налплата (компенсация — не доход), значительно больше.
С другой стороны, судебные постановления, поддерживающие налоргов, с точки зрения гражданско-правовой квалификации полученных компенсаций на порядок более аргументированы и стройны )
ЦМ говорит 7 апреля 2010 в 2:21 пп :
RaraAvis говорит 7 апреля 2010 в 3:19 пп :
По поводу агентских договоров я приведу выдержку из поисковика Гаранта,
т.к. сама ,к сожалению, разделяю эту т.з. про заключённые договоры комиссии, агентские договоры :
Millhouse говорит 7 апреля 2010 в 3:23 пп :
«Выходит, если сделка на приобретение коммунальных услуг оформлена до подписания агентского договора, ее нельзя считать заключенной для принципала. Значит, налоговые органы вправе не признать отношения агентскими и включить компенсацию коммунальных расходов, полученную от арендатора, в доходы, облагаемые налогом при УСН».
это абсолютно правильный вывод.
ЦМ говорит 7 апреля 2010 в 3:32 пп :
да давно понятно насчет того, что прямо здесь посредническая сделка не канает.
Но принцип возмещения расходов ар/дателя, произведенных от своего имени в пользу третьего лица, а соответственно и порядок н/о этих сумм (не только НДС), а также оформления счетов, с-ф -тот же самый. Поскольку здесь посредническая сделка прямо не канает, то и запутались нафиг, чьи расходы на коммуналку, если они не включены в стоимость аренды. Такое море писем по ОСНО и УСНО и все разыные. кто во что горазд (((
Millhouse говорит 7 апреля 2010 в 3:32 пп :
на мой взгляд, верными являются следующие выводы:
но вопреки им, ВАС полагает, что прав налогоплательщик и компенсация не является доходом. примеры таких дел вы легко найдете в правовых базах, их очень много.
Мастак говорит 7 апреля 2010 в 3:33 пп :
А как же тогда с этой бедой работают все брокеры на рынке ЦБ. У них один договор с биржами заключенный мож быть черте когда а клиенты каждый раз новые подходят. И им расходы по комиссии бирж перевыставляют и что-тот ни кто не возражает?
RaraAvis говорит 7 апреля 2010 в 3:41 пп :
Мастак,
ИМХО,
сравнение с брокерской деятельностью некорректно.
ЦМ говорит 7 апреля 2010 в 3:43 пп :
точно-точно. Письмо о перевыставлении брокерских с-ф, а также с-ф по акцизным маркам, которые, кстати, через наложку идут (хе-хе комиссионеры какие) гораздо раньше появились.
Millhouse говорит 7 апреля 2010 в 3:51 пп :
у него с биржами договор на обслуживание.
он ведь не биржу представляет перед клиентами, а наоборот, клиентов перед биржей. ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ ПО ДОГОВОРУ КОМИССИИ
6. Сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.
+
Статья 1011. Применение к агентским отношениям правил о договорах поручения и комиссии
ИРСТ говорит 7 апреля 2010 в 4:00 пп :
Можно ли выводы судов в пользу налплата по коммуналке распространять на все другие договоры УСНщиков по 6%?
К примеру, пришел чел покупать валенки, а ему договор — всего 100 руб, в том числе 80 — компенсация расходов на приобретение шерсти.
Millhouse говорит 7 апреля 2010 в 4:06 пп :
если есть агентский договор на приобретение шерсти и подрядный на изготовление валенков из шерсти заказчика, то можно
ИРСТ говорит 7 апреля 2010 в 4:07 пп :
а по коммуналке есть агентский ? нету! почему здесь должон быть?
Millhouse говорит 7 апреля 2010 в 4:13 пп :
хотя там речь вообще не об этом.
я ж говорю, в этом вопросе налплата надо бы душить. кто ему мешал выбрать «доходы — расходы»?
но его почему-то поддерживают…
ЦМ говорит 7 апреля 2010 в 4:18 пп :
А какая разница, какая система н/о? Почему душить, если дыра в старом ГК? Повторяю, там еще вопрос о перевыставлении коммунального НДС.
Millhouse говорит 7 апреля 2010 в 4:23 пп :
ИРСТ говорит 7 апреля 2010 в 4:24 пп :
как ВАСю кидает в стороны по одному и тому же вопросу мы все прекрасно знаем, а МЫ контретно так и на своей шкуре.
Что мешает тому же ВАСе сказать, что возмещение расходов на шерсть не может считаться доходом? Тут, ИМХО, бредовость ситуации идет из нестыковки ст 41 и понятия доходов упрощенщика и ОСНО.
Экономическая наука нас учила, что доход = прибыль. Ст. 41, ИМХО, следует читать именно в этом ключе.
Вместе с тем, УСН и НП доходом называют «поступления» или «выручку». Отвратительно по смыслу и рождает путаницу в умах, в том числе судейских. Я согласна с Миллхаусом, что по закону надобно включать, но если практика складывается таким образом, ИМХО, надо этим пользоваться во всех случаях, включая вариант с валенками.
ЦМ говорит 7 апреля 2010 в 4:36 пп :
Не согласна. практика уже давно идет по пути договоров, которые формально не являются агентскими, но содержат все признаки. Та же гребаная аренда, при которой народу удобно не мешать площадь с канализацией, а договоры с канализацией у арендодателя. Эта практика в приложении к н/о запутала нафик всех правоприменителей.
Я считаю, что давно пора добавить такие вещи в ГК. Потом можно их прорисовать и в НК.
Millhouse говорит 7 апреля 2010 в 4:50 пп :
если предположить, что арендодатель представляет интересы арендатора перед ЖКХ, то агентские правоотношения должны были возникнуть раньше, чем отношения арендодателя с ЖКХ.
такова имеющаяся гражданско-правовая модель посреднических договоров. отношения «по канализации» не имеют специфики, ради которой стоило бы выдумывать новый тип договоров или менять природу существующих.
эти отношения действительно никак не агентские, арендодатель не совершал никаких юридических действий в ЖКХ ради арендатора. нет предмета агентирования.
ИРСТ говорит 7 апреля 2010 в 4:55 пп :
+1000! Нельзя исполнить поручение до заключения договора поручения, или агентом быть в аналогичном порядке
ЦМ говорит 7 апреля 2010 в 5:02 пп :
Он покупал услуги канализации, которые ему лично нафиг сдались ( а если еще брать суб-субаренду). Ну заключил когда-то договор под себя, иногда даже заранее зная, что не под себя. А потом ему самому не нать. Сам он этой канализацией не занимается. Его дело площадь в аренду сдать.
И что каждый раз под «арендатора на минуточку» что-то перезаключать?
Millhouse говорит 7 апреля 2010 в 5:07 пп :
перефразируя Охлобыстина, агентирование — это не просто доброе слово, это очень быстрое дело )
RaraAvis говорит 7 апреля 2010 в 5:53 пп :
Очень сложно защищать позицию, которую не понимаешь, или в правоте которой совершенно не уверен.
ИМХО, в оплате ЖКХ собственником нет агентирования арендаторов вообще, он оплачивает услуги предоставляемые лично ему в связи с обслуживанием его недвижки. И всё.
Возмещение коммунальных платежей арендатором — притянуто за ушки.
Аренда — услуга, предполагающая доход , который в лучшем случае должен перекрыть расход арендодателя , а ЖКХ — это такие расходы, как и всякие другие. УСН 6 % — предполагает налог с дохода .Ну, выбирали бы УСН 15 % — брали бы в расход коммуналку.
Т.е. если есть сейчас возможность воспользоваться «услугами» судов, принимающих сторону налплата , есть уверенность, что сами в суде отбодаетесь (а налорг посчитает , что налог нужно платить) — можно пробовать.
Но лично я не понимаю ни правовую ни налоговую позицию того, что «возмещение» ЖКХ не является доходом арендодателя.
ИРСТ говорит 7 апреля 2010 в 5:59 пп :
Сложно но можно!
Мы вот совсем не были уверены, что суды правы, исвобождая от НДС старые договоры соинвестирования, но это нам не помешало попросить взад и получить НДС, уплаченный по таким договорам Так и здесь — практика позволяет — грех не воспользоваться.
Витал говорит 8 апреля 2010 в 2:50 пп :
Так агент по ГК может совершать те только юридические, но фактические действия. Например, получать-передавать (перевыставлять) расчетные документы от поставщиков услуг арендатору — фактическому потребителю, в обратном направлении — деньги.
Гера говорит 8 апреля 2010 в 7:11 пп :
И все же не соглашусь с позицией Минфина
во-первых, арендодатель не оказывает арендатору соответствующие коммунальные услуги, а во-вторых, он не получает от этого экономическую выгоду (ст. 41 НК РФ). См: Постановления ФАС Уральского округа от 04.08.2009 N Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 N А39-362/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 N А56-24646/2005, от 13.06.2006 N А66-7256/2005, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2005 N А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1) Опять же, спасибо Милхаус:
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Источник: usn.su
Перевыставление коммунальных услуг субарендатору
Как правильно перевыставлять коммунальные услуги арендаторам
Фактически расходы оплачиваются арендодателем, а затем он предоставляет арендатору расчет или копии квитанций по услугам ЖКХ. Арендатор, в свою очередь, вместе с арендной платы должен возместить коммунальные расходы арендодателя.
То есть происходит перевыставление.
Эту операцию нужно правильно отразить в учете.
Компания Ребус
Отсутствуют нормативные акты, касающиеся порядка обеспечения арендатора услугами ЖКХ и связи. Однако в законе присутствует принцип свободы договора.
Дубовая, аудитор ООО «Аудит-Баланс» За «коммуналку» нужно платить. Платить должен тот, кто потребляет. Как оформить расчеты за коммунальные услуги, предоставленные арендатору? Предлагаем обзор нескольких вариантов. Порядок бухгалтерского и налогового учета коммунальных расходов арендатора зависит от того, как именно производится оплата за эти услуги.
На практике арендатор может заплатить за «коммуналку» разными способами:
- напрямую, заключив договор с поставщиком коммунальных услуг;
- в составе арендной платы.
- компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы;
- через посредника (в роли посредника между производителем коммунальных услуг и их потребителем выступает арендодатель);
Арендатор платит напрямую Для арендатора этот вариант самый простой и удобный.
В бухгалтерском учете данные затраты квалифицируют как расходы по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99)
Арендодатель (находится на УСН) заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг. Вправе ли он заключить агентские договоры с арендаторами, чтобы перевыставлять им коммунальные услуги с НДС?
Для целей перевыставления счетов-фактур на коммунальные услуги арендодатель может заключать агентские договоры с арендаторами с учетом изложенных ниже особенностей.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ). В соответствии с п.
Рекомендуем прочесть: Какие действия нужны после дтп после оформления справки
Перевыставление коммунальных услуг – опасности по НДС у арендатора
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом в п. 1 ст. 654 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Обычно эта почетная обязанность возлагается на арендатора.
Однако сложность ситуации в том, что арендатор в силу ряда причин не имеет возможности контактировать напрямую с организациями, оказывающими такие услуги. На практике фактически расходы на коммунальные и прочие услуги несет арендодатель. Поэтому в договоре аренды может предусматриваться, что по итогам месяца арендодатель предоставляет арендатору расчет или копии подтверждающих документов от поставщиков услуг, на основании которых дополнительно к сумме арендной платы арендатор выплачивает арендодателю компенсацию понесенных расходов.
Такое «перевыставление» коммунальных услуг для арендатора ведет к налоговым рискам:
Сэкономить на налогах
Здравствуйте, дорогие друзья. Сегодня мы поговорим о том, как производится перевыставление коммунальных услуг арендатору в случае, когда собственником является юридическое лицо (общества, предприятия, компании и т.д.). Заключая договор аренды, арендодатель (владелец сдаваемого помещения) по договоренности с арендатором может выбрать одну из правомочных схем возмещения за использование последним ресурсов, относящихся к сфере ЖКХ (вода, тепло, электроэнергия, газ).
Проблема заключается в том, что коммунальные платежи никак не прописаны в статьях 606, 614 и главе 34 Гражданского Кодекса РФ, которые посвящены вопросам аренды помещений. Арендная плата в бухгалтерском учете будет отнесена в строку «Доходы
Помещение сдано в аренду: как правильно перевыставлять коммунальные платежи
на 09.05 65,2287 1,2 коп.
Поэтому, каким образом возмещать эти расходы, решать придется самим. Самый простой способ – включить коммунальные платежи в сумму арендной платы в виде одной и той же суммы каждый месяц.
73,0888 0,7 коп. 31 мая 2016 г. 15:43 ИА ООО, применяющее общую систему налогообложения, является собственником помещения, которое сдает в аренду.
По условиям договора арендатор компенсирует арендодателю коммунальные услуги.
Управляющая компания не является плательщиком НДС. Как правильно перевыставлять коммунальные услуги и вести учет в налоговом и бухгалтерском учете коммунальных платежей? Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Если договор аренды содержит условие, что арендная плата не включает в себя коммунальные услуги и они компенсируются арендатором, то перевыставление коммунальных услуг арендодателем не признается реализацией для целей обложения НДС.
При этом при перевыставлении рассматриваемых услуг к документу (счету на оплату перевыставляемых услуг) следует приложить копии документов, выставляемых управляющей компанией.
Рекомендуем прочесть: Курить на территории школы сколько штраф
Коммунальные платежи при субаренде
Вопрос ООО «А» арендует помещение 2 этажа у ИП. (ИП-выставляет счета без НДС). В 2016 году. ООО «А»сдало в субаренду помещение компании «В» (ОСНО) .
ИП выставляет счет на возмещение коммунальных услуг без НДС. ООО «А» в свою очередь также возмещает часть расходов по коммуналке, выставляя счет компании «В». Вопрос: возмещение коммунальных услуг у ООО «А» облагается НДС?
Проводки? у ООО «А» Д44 К60 — 70000 (документы от ИП без НДС) К60 Д51 — 70000 Д76 К62 — 30000 (в т.ч. НДС) Д62 К90 — 30000 Д90 К68 — 4576,27 Д51 К 76 – 30000 Ответ Если субарендатор сверх арендной платы компенсирует арендатору стоимость коммунальных услуг, которую тот, в свою очередь, компенсирует арендодателю, то арендатор не включает стоимость коммунальных услуг в налоговую базу по НДС и не принимает к вычету «входной» НДС, даже если получает соответствующий счет-фактуру от арендодателя. Это объясняется тем, что фактически коммунальные услуги потребляет субарендатор.
Ваши проводки совершенно верны.
Компенсация коммунальных расходов: позиция Минфина
Общие положения Отношения между сторонами при сдаче имущества в аренду регулируются главой 34 Гражданского кодекса.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Такое определение дано в статье 606 Гражданского кодекса.
В то же время размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, не чаще одного раза в год. По этой причине
Перевыставляем коммунальные услуги можно ли принять расходы
Оно было высказано в некоторых Постановлениях ФАС, например, в Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.11.2009 № А17-7511/2008. Суды признали право арендодателя на вычет НДС по коммунальным услугам в полном объеме, в том числе и по той доле, которую использовал арендатор.
Суды исходили из того, что арендодатель обязан предоставить помещение в рабочем состоянии (ст.611 ГК), а, следовательно, в помещении должны быть свет, тепло и вода. Сдача помещения в аренду − операция, которая облагается НДС. Значит, покупка коммунальных услуг для такого помещения используется в налогооблагаемой операции по НДС.
Поэтому арендодатель может получить вычет по коммунальным услугам в полном размере. А арендатору «передать» коммуналку без НДС и выставления счета-фактуры.
Источник: lawyerms.ru