Как платить налог за сдачу квартиры как самозанятый

Правда, что, если сдашь квартиру меньше чем на год, платить налоги не нужно?

– Правда ли, что налогоплательщик отчитывается о доходах от сдачи имущества в аренду в том случае, если договор заключен минимум на 12 месяцев, а если хотя бы на 11, то декларировать данный доход не надо и, соответственно, платить налоги тоже?

Отвечает основатель экосистемы по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Естественно, это не так. По закону арендодатель обязан платить налоги в любом случае. Такое мнение, что, если договор зарегистрирован всего 11 месяцев, платить налог не надо, сложилось у многих собственников квартир ошибочно. Просто если договор Вы заключаете менее, чем на год, то сам договор не нужно регистрировать. В реальности регистрация договора найма не имеет прямого отношения к налогам.

Аренда квартиры — это доходная статья ее владельца, а владелец квартиры, как гражданин РФ, должен уплачивать налоги со своих доходов. Сделать это можно разными способами.

Как вас могут поймать? Кто вас сдаст? Платить или не платить налоги со сдачи квартиры в аренду?

Например, собственник может уплачивать НДФЛ как физическое лицо, а также он может платить налоги как предприниматель (в этом случае нужно зарегистрировать ИП), который выплачивает «по упрощенке» 6% от дохода (плюс страховые взносы). Также на сдачу квартиры можно приобрести соответствующий патент. Все три способа абсолютно легальны, а собственник вправе решить, какой из них выгоднее для него. Другие дело, что если человек не хочет платит налоги (а налоги не платит сегодня большинство владельцев квартир, сдающихся в аренду), то и договор он заключает всего на 11 месяцев, чтобы скрыть информацию о том, что он сдает квартиру.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Нет, это неправда. Даже если Вы сдавали свою квартиру один день в году, Вы получили доход и с него обязаны уплатить 13% налог, а также подать налоговую декларацию. Налоговая декларация подается до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля следующего года. Срок минимум в год установлен для обязательной регистрации договоров в Росреестре.

Если договор аренды заключается менее чем на 12 месяцев, то он заключается в простой письменной форме. К налогам это никакого отношения не имеет.

Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:

Договор аренды сроком до 12 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. Это осложняет поиск налоговых уклонистов и затрудняет поиск собственника жилья, арендаторы которого создают неудобства соседям. Это совершенно не означает, что доходы по незарегистрированным договорам аренды не подлежат налогообложению. Если физическое лицо оформляет договор возмездного оказания услуг (например, аренды) на любой срок, он получает доход, согласно условиям договора, и обязан подавать декларацию и уплатить налоговый сбор.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Налоговый кодекс не связывает период, в течение которого арендодатель получает доходы от использования своего недвижимого имущества, с возникновением обязанности по уплате налогов. Налог на доходы физических лиц должен быть уплачен от всех доходов, за исключением прямо поименованных в налоговом кодексе. Срок действия договора аренды важен не для исчисления налогов, а для того, нужно регистрировать договор в органах Росреестра или нет.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком менее года, не требует государственной регистрации. А вот если договор заключен на больший срок, он должен быть зарегистрирован. В этом случае в данных единого государственного реестра недвижимости появится запись о том, что квартира обременена арендой. По общему правилу, Росреестр направляет информацию о любых сделках с недвижимостью в налоговые органы. Поэтому арендодатель может получить уведомление о необходимости уплатить налог с полученных от аренды доходов.

Тем не менее, налоговый кодекс обязывает не только уплачивать налог с доходов, но и подавать налоговую декларацию по всем доходам. Если только эти сведения не подает в налоговый орган налоговый агент, например, работодатель.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Нет, неправда. Все доходы, полученные налогоплательщиком (вне зависимости от того, является он физическим или юридическим лицом) в течение налогового периода, включая арендную плату по договору аренды, заключенному на любой период (и больше и меньше 12 месяцев), подлежат декларированию и, как следствие, налогообложению.

Широко распространенное заблуждение связано с тем, что договора аренды недвижимого имущества на срок менее года, например на срок 11 месяцев, не подлежат государственной регистрации, а система фискальных органов пока лишена возможности учитывать судьбу всех «незарегистрированных» аренд и, как следствие, исчислять соответствующий налог. Договоры же, заключенные на год и более, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации и налогообложению, поскольку доходы, полученные налогоплательщиком в этом случае, для налоговой являются доказанными и очевидными.

Вместе с тем, необходимо помнить, что непредоставление декларации в отношении полученного за 11 месяцев в результате сдачи недвижимости по договору аренды дохода является серьезным налоговым правонарушением, ответственность за совершение которого влечет весьма серьезные последствия.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Что будет, если не платить налог с аренды квартиры?

Надо ли платить налоги с доходов от сдачи недвижимости в аренду? Разрешить вечную дилемму — платить или не платить? — помогает генеральный директор компании «Правокард» Станислав Каплан.

Кажется, на территории России нет такого арендодателя, который не задавался бы этим риторическим вопросом. Действительно, налоговая система в нашей стране для многих оказывается весьма сложной и непрозрачной, и, наверное, поэтому люди в большинстве как-то без большого рвения платят налоги. Факт остается фактом: на основании статьи 208 НК РФ налогоплательщики обязаны декларировать доход от сдачи квартиры в аренду.

Платить налоги или уклоняться от них — это уже выбор каждого гражданина. И, как следствие, на него ложится и ответственность за принятое решение.

Как вы понимаете, на этом можно было бы закончить рассказ, если бы не одно но: слишком часто арендодатели в России решают, что налоги все-таки можно не платить.

Какие ваши доказательства?

Некоторые собственники надеются, что налоговые органы не узнают об их незаконной деятельности (да, это именно так и называется), и потому не только не декларируют доходы, но и не заключают договор с квартиросъемщиком.

В итоге под удар они ставят в первую очередь себя, ведь в договоре прописываются права и обязанности сторон, размер платы за наем и залога, условия, на которых съемщик съезжает с квартиры, и тому подобное. Если возникнет конфликт между собственником и жильцами (а такие конфликты не редкость), без договора законно отстоять свои интересы невозможно. А убытки окажутся, скорее всего, больше, чем налоги.

С каждым годом налоговая выводит на чистую воду все больше недобросовестных арендодателей. Если вы сдаете квартиру, не платите налог с дохода и попались налоговой, нарушения можно доказать несколькими способами.

Налоговики совместно с правоохранительными органами могут взять свидетельские показания у арендаторов, соседей, а также запросить выписку в банке по всем вашим текущим счетам. К доказательной базе также могут быть приложены объявления о сдаче квартиры в интернете, газетах и так далее.

Штрафы

Если налоговая инспекция докажет факт нелегальной сдачи имущества в аренду, собственника привлекают к административной ответственности и на основании ст. 75 НК РФ и обязывают уплатить налог за весь период, в течение которого владелец квартиры получал денежные средства от жильцов. Причем срок может оказаться больше фактического.

Также к сумме налога начисляют пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Собственнику придется заплатить штраф в размере 20% от суммы налога. Если уклонение от налогов было умышленное или повторное, то сумма штрафа увеличивается до 40%.

Если налоговики обнаружат в квартире жильцов без регистрации по месту пребывания, то собственнику квартиры грозит штраф еще и за это. В соответствии с КоАП РФ, ст.19.15.1, придется оплатить 2–5 тысяч рублей за каждого нелегально проживающего человека. Если недвижимость находится в Москве или Петербурге, то сумма штрафа составит 5–7 тысяч рублей.

Уплатить налоги за доход от сдачи квартиры нужно на позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором был получен доход. Налоговую декларацию формы 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля года, который следует за отчетным периодом. За несвоевременную подачу налоговой декларации начисляется штраф в размере от 1 000 рублей за каждые 30 дней просрочки.

Сколько и когда?

Налог от сдачи квартиры для налоговых резидентов РФ составляет 13%. Для собственников-нерезидентов — 30%. Налоговым нерезидентом признается тот, кто за отчетный год провел в стране менее 183 дней. Так что, скажем, если вы уехали больше чем на полгода в теплые страны на зимовку или к родственникам на Украину, а квартиру сдали, то нужно платить 30-процентный налог на доходы.

Но есть и хорошие новости: не стоит забывать, что от общей суммы уплаченных за год налогов резидент может воспользоваться налоговым вычетом (за лечение, обучение, покупку жилья и т. д.) и вернуть 13% ранее оплаченных. Такой вот круговорот налогов в природе.

Кроме того, вы можете зарегистрировать ИП, а в ряде регионов – платить налог как самозанятый. Так ставка значительно снизится.

Давайте рассчитаем сумму налогов на конкретном примере. Допустим, в 2019 году вы сдавали свою двухкомнатную квартиру в Москве за 50 тысяч рублей в месяц. За 2019 год ваш доход от сдачи недвижимости в аренду составил 600 тысяч рублей. До 30 апреля 2020 года вам нужно будет заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию.

Далее нужно будет дождаться начисления налога (тем, кто зарегистрирован на nalog.ru, информацию о начисленной сумме показывают в личном кабинете; там же сразу можно и оплатить ее).

Налог для резидента составит 78 тысяч рублей (600 тысяч х 13%), для нерезидента — 180 тысяч рублей (600 тысяч рублей х 30%).

Текст подготовила Александра Лаврова

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Квартирный вопрос: как сдать недвижимость на лето и не нарваться на штраф от налоговой

Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.

Выбирайте налоговый режим

Самая доступная форма уплаты налогов от сдачи квартиры или дачи в аренду – налог на профессиональный доход (НПД) или самозанятость. Собственники вправе сдавать жильё и платить НПД 4%, если работают с физлицами, и 6%, если работают с юрлицами.

Самозанятые могут сдавать квартиру в аренду. Фото: domsevas.ru.

Если вы собираетесь сдавать квартиру туристам или дачу городским жителям, ваша ставка – 4%.

Допустим, стоимость аренды – 15 000 руб. в месяц. За налоговый период, равный одному месяцу, самозанятый собственник жилья заплатит налог 600 рублей. Это меньше, чем НДФЛ, который равен 13%: тогда пришлось бы платить 1 950 рублей.

Как начисляется налог и как стать самозанятым

Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.

Чтобы стать самозанятым, не нужно подавать много документов, ходить в налоговую или заполнять декларации. Фото: nalog.ru.

Для регистрации в качестве самозанятого не нужны документы, визиты в налоговую и подачи отчётностей. В ст. 5 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ перечислены три способа стать плательщиком НПД:

1. Регистрация через мобильное приложение «Мой налог». Можно скачать в Google Play или App Store. Это самый удобный способ. Сумма налога рассчитывается автоматически в зависимости от полученного дохода и появляется в приложении.
2. Регистрация через личный кабинет на сайте ФНС.
3. Регистрация через любой банк, который работает с самозанятыми, например, «Сбер», «Тинькофф», «Русский Стандарт», «Хоум Кредит».

Налог начисляется до 12 числа каждого месяца, следующего за налоговым периодом. Оплатить нужно до 25 числа этого же месяца.

Пример: вы решили сдавать квартиру и стать самозанятым в июне. Первый расчёт налога вы получите до 12 августа, оплатить нужно до 25 августа. В приложении «Мой налог» можно подключить автоплатёж, который будет автоматически списываться с карты.

О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.

Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.

Источник: erikadmin.ru

Самозанятые и аренда: можно ли сдавать квартиру и арендовать помещение

1 января 2019 года вступила в силу экспериментальная система налогообложения — налог на профессиональный доход (НПД). Он регламентирован Федеральном законом № 422-ФЗ от 27.11.2018. Этот налог касается доходов самозанятого населения, то есть физических лиц или ИП, работающих на себя и не привлекающих в свою деятельность работников по трудовому договору.

К сведению

Целью внедрения этого режима является легализация деятельности самозанятых лиц, получающих доход от ведения профессиональной деятельности.

Ставка налога зависит от источника получения дохода:

• 4% на доходы от реализации физическим лицам;
• 6% на доходы от реализации юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Действие налога распространяется на 4 региона: Москва, Московская область, республика Татарстан, Калужская область.

Физические лица при этом спецрежиме могут не уплачивать НДФЛ со средств, облагаемых НПД, а индивидуальные предприниматели не будут платить НДС (за исключением налога при ввозе товаров на таможенную территорию РФ). ИП так же освобождаются от уплаты от страховых взносов.

Список видов деятельности, попадающих под новый режим, в законе конкретно не определен, но в п. 7 ст. 2 Федерального закона № 422-ФЗ профессиональный доход определен как доход физических лиц (в том числе индивидуальных предпринимателей) от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.

Следовательно, сдача недвижимости в аренду — разрешенный вид деятельности для самозанятых. При этом самозанятые могут сдавать в аренду только жилую недвижимость, находящуюся у них в собственности.

Могут ли самозанятые сдавать квартиру в аренду

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ объектом налогообложения не являются средства, полученные от передачи имущественных прав на недвижимость (исключение: аренда или найм жилого помещения).

Самозанятые имеют право сдавать жилое помещение (дом, квартиру) и платить с доходов от аренды квартиры налог на профессиональный доход. Квартиру можно сдавать как постоянному арендатору, так и посуточно.

Под новый налоговый режим не попадает доход от продажи квартиры или другой передачи имущественных прав на него. НПД распространяется только на сдачу в аренду жилого помещения.

Условия, при которых самозанятые могут сдавать квартиру в аренду:

• не используется труд нанятых по трудовому договору рабтников;
• индивидуальным предпринимателям нельзя совмещать НПД и другие налоговые режимы (УСН, ЕНВД, и т. д.);
• годовой доход со сдачи квартиры должны быть больше не более 2,4 млн. рублей (или в среднем 200 тыс. рублей в месяц);
• жилая площадь должна находиться в собственности арендодателя.

Новый режим налогообложения действует только в четырех регионах:

• Москве и области;
• Татарстане;
• Калужской области.

Сдаваемое жилье должно находиться в одном из этих регионов. Место регистрации и жительства арендодателя не играет роли, при этом собственник жилья должен быть гражданином РФ.

Как самозанятому сдать квартиру в аренду

Для того, чтобы сдавать квартиру в качестве самозанятого, необходимо зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход. Это можно сделать с помощью официального приложения «Мой налог» (для регистрации нужно предоставить заявление, скан паспорта и фотографию). Также зарегистрироваться можно в Личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru (необходимо только заявление).

Налоговая ставка по режиму НПД составляет:

• 4% от доходов со сдачи жилья в аренду физическому лицу;
• 6% от сдачи индивидуальному предпринимателю или организации.

Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ № 422 на период действия эксперимента (10 лет) налоговые ставки и максимальный доход повышаться не будут.

Пример расчета НПД на сдачу квартиры в аренду (найм)

Самозанятый гражданин сдает квартиру, платежи производятся ежемесячно. Плата за месяц составляет 25 тыс. рублей.

• Если он сдает квартиру физическому лицу (ставка НПД в 4%), то налог будет рассчитываться как 25000 × 0,04 = 1000 рублей.
• Если арендатором является индивидуальный предприниматель (ставка НПД 6%), то 25000 × 0,06 = 1500 рублей. Эти суммы необходимо перечислять в качестве уплаты налога.

Плательщик должен своевременно вносить в приложение информацию о поступлении денежных средств по своему виду деятельности (получение платы за сдачу квартиры). Сума налога будет рассчитываться автоматически.

Уведомление о уплате налога приходит не позже 12 числа следующего месяца, а заплатить налог необходимо до 25 числа. Декларацию при этом подавать в налоговую не нужно.

В случае, если зарегистрировавшийся плательщик НПД скрывает доходы, предусмотрен штраф:

• на первый раз в размере 20% от неучтенной суммы;
• при повторном нарушении в течение полугода на 100% от неучтенной суммы.

Может ли самозанятый сдать в аренду нежилое помещение

В соответствии со ст. 6 ФЗ № 422, объектами налогообложения не считаются доходы, полученные:

• от продажи недвижимости и транспорта;
• от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
• от реализации имущества, которое использовалось самозанятыми для личных нужд;
• от деятельности по договору простого товарищества и другие.

Следовательно, самозанятые не могут сдавать в аренду нежилые помещения, в том числе коммерческую недвижимость. Новый режим распространяется только на сдачу в аренду (наем) жилых помещений.

Если же лицо, являясь индивидуальным предпринимателем, получило статус самозанятого (плательщика НПД) и хочет сдавать нежилую площадь в аренду, то придется вернуться на ранее применяемый режим налогообложения ИП и платить налоги и взносы в соответствии с этим режимом.

Лицо, сдающее в аренду нежилое помещение не является самозанятым, и его доходы от этой деятельности не могут облагаться налогом на профессиональный доход.

Договор аренды квартиры с самозанятым

Договор аренды (найма) является подтверждением законности сделки и защищает права сторон. Чтобы составить соглашение, необходимы документы, подтверждающие право собственности на квартиру и удостоверяющие личность.

Образец договора аренды (найма) жилья

Договор аренды квартиры с самозанятым обязательно должен содержать следующие пункты:

Срок действия договора найма жилья не может быть больше 5 лет, согласно ст. 683 Гражданского кодекса РФ.

Могут ли самозанятые арендовать помещение под офис

По ст. 606 Гражданского Кодекса РФ, арендодатель обязан передать арендатору имущество во временное пользование или владение за некоторую плату по договору аренды. Закон не выставляет особых требований к арендатору. Им может быть любое дееспособное физическое лицо, ИП, или организация.

Следовательно, самозанятый гражданин может быть арендатором помещения, при условии, что он работает самостоятельно, без привлечения наемных работников по трудовым договорам, и вид его деятельности не попадает в список ограничений, перечисленных в п. 2 ст. 4 Федерального закона № 422-ФЗ.

Доходы самозанятого должны отражаться в приложении «Мой налог», где на все поступления формируются чеки, и сумма налога рассчитывается автоматически.

Комментарии Показаны 1 из 1
Читать предыдущие комментарии
Ольга 18:03 15.08.2019

Здравствуйте, могу ли я зарегестрироваться, как Самозанятый, если буду сдавать свою квартиру через сайт Airbnb понедельно и помесячно? Или в этом случае нужно регистрироваться, как ИП? Не совсем понятно с законом Хованской, запрещающим временную аренду в жилых помещениях. Ответить

Источник: rabotnik-info.ru

Сдача квартиры в аренду: что должен знать самозанятый отельер

С 2019 года у арендодателей долгосрочного жилья появился простой способ узаконить свой доход через самозанятость. Сегодня поговорим о том, как происходит сдача квартиры в аренду у самозанятого отельера, какие юридические нюансы стоит учесть, и на каких площадках лучше продвигаться.

Какие объекты можно сдавать?

Самозанятый имеет право сдавать в аренду только жилые помещения, об этом свидетельствует п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-Ф3. Это частные дома, квартиры, комнаты, а также части или секции жилого помещения. А вот апартаменты, офис, гараж или склад относятся к нежилым помещениям и не имеют необходимых удобств для постоянного проживания, поэтому сдавать эти объекты в аренду по самозанятости запрещено.

Налоговая ставка

• 4% — если объект арендуется физическим лицом

• 6% — если жилье арендуют юрлица: ИП или ООО

Также существует несколько легальных способов уменьшить сумму налога:

1. Налоговый бонус в размере 10 000 рублей: автоматически зачисляется вставшим на учет самозанятым. Он постепенно расходуется на сделки с клиентами и уменьшает налог до 3% для физлиц, и до 4% для юрлиц.
2. Платежи по ЖКХ — это не доход. Самозанятый может не учитывать в доход коммунальные платежи постояльцев за электричество, воду и газ.
3. Страховой залог с жильцов не облагается налогом, если по окончании срока договора об аренде самозанятый отельер вернул эти средства.

Apart Sharing — новый канал продаж для апартаментов

Разве это не гостиничный бизнес?

Согласно Закону № 59-ФЗ от 2019 года, нельзя предоставлять гостиничные услуги в жилых помещениях. Для этого самозанятому придется поменять юридическую форму организации на ИП или ООО и перевести данное жилое помещение в нежилое. Закон четко проводит черту между краткосрочным пребыванием гостя и долгосрочной арендой. В целом, самозанятый может вести посуточный бизнес на своих объектах недвижимости, если не предоставляет услуги гостиничного сервиса: ресепшн, уборка, питание.

Где размещать объявление о сдаче квартиры?

Самыми популярными интернет-витринами в России с предложениями о краткосрочной и долгосрочной аренде жилья в 2023 году считаются:

«Авито Недвижимость» переводит сделки в онлайн

Подведем итоги

Сдавать жилую квартиру самозанятому отельеру по закону можно на долгосрок и платить НПД в размере 4% по договору аренды с физлицами. Краткосрочная аренда возможна в случае исключения всех признаков гостиничного обслуживания. Также жилое имущество может принадлежать третьему лицу или быть в совместной собственности — данный доход тоже относится к НПД.

Копирайтер компании Bnovo

Источник: bnovo.ru