Сделку дарения могут использовать для перераспределения недвижимости в семье. Если близкие родственники дарят жилую недвижимость, НДФЛ не возникает. При дарении коммерческой недвижимости это не работает. Разберем возможные налоговые последствия.
- Что будет, если одаряемый — ИП
- Судебная практика
- Резюмируем
Что будет, если одаряемый — ИП
Недвижимость сдается в аренду, в ней располагаются магазины, офисы и т.д. Если такую недвижимость подарили физлицу со статусом ИП на специальном режиме, такой ИП платит налог по специальному режиму с полученного подарка. Например, ИП на упрощенке заплатит «упрощенный» налог и покажет стоимость подарка в декларации по УСН. Даже если в договоре на статус ИП ссылок нет.
Налоговая база — рыночная стоимость имущества, полученного в дар. Надо быть готовым, что в договоре дарения редко указывают рыночную стоимость. Цену должен подтвердить сам налогоплательщик — ИП. Как? Заказать независимую оценку.
Что будут, если открыть ИП для другого человека? / Что такое ИП?
Надеяться на кадастровую стоимость недвижимого имущества нельзя. Если не провести независимую оценку, ее сделает налоговая, и не факт, что она будет в пользу налогоплательщика.
Коммерческое имущество сдается в аренду ИП с рядом условий:
- доходы от сдачи в аренду отражены в декларации по УСН;
- имеются заявления на патенты с указанием адреса недвижимости;
- заявления на освобождение от НДФЛ по коммерческой недвижимости, используемой в бизнесе;
- регулярные перечисления на счет предпринимателя и одаряемый, как правило ИП, с соответствующими ОКВЭД близкий родственник или член семьи дарителя.
Как быть арендаторам помещения после смены собственника
После регистрации прав собственности на одаряемого, имущество продолжает сдаваться в аренду, иногда даже тому же арендатору, но уже новым собственником.
Судебная практика
Ситуация № 1
Постановление АС СЗО от 13.05.2021 по делу № А42-3385/2020
В 2018 г. отец подарил сыну нежилое помещение — магазин. И отец, и сын на момент заключения договора дарения были индивидуальными предпринимателями, но договор подписывали в качестве физических лиц.
Отец торговал в магазине в розницу, отчитывался по этому адресу. Сын стал сдавать объект в аренду, о чем свидетельствовал полученный им патент.
В декларации по УСН подарок ИП не показал. В итоге ИФНС доначислила ИП-сыну 20 190 рублей налога по УСН. Основания:
- и отец, и сын на момент заключения договора были предпринимателями;
- предмет дарения — нежилое помещение, используемое в предпринимательской деятельности.
Конституционный Суд в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П указал: гражданин, если он ИП и использует свое имущество не только для бизнеса, но и в качестве личного имущества.
В рассматриваемом случае доход получили в рамках предпринимательской деятельности. На этом основании пункт 18.1 ст. 217 НК РФ, освобождающий от налогообложения сделки по дарению недвижимости между близкими родственниками, не подлежит применению.
Можно ли переоформить ипотеку на другого человека?
Ситуация № 2
Постановление АС ЗСО от 05.10.2020 г. по делу № А70-7983/2019
Мать подарила сыну-ИП нежилое помещение, склад и земельный участок. Имущество как до дарения, так и после сдавали одному и тому же арендатору.
К одаряемому пришла выездная налоговая проверка. Сумма доначисленного «упрощенного» налога составила 1,6 млн. рублей, плюс пени и штрафы. Причина — ИП не включил в налоговую базу по УСН стоимость полученных в дар активов.
Суд отклонил доводы предпринимателя о том, что сделка не относится к бизнесу, не связана с извлечением прибыли, разовая. И так мать реализовала свое право на дарение имущества сыну. В договоре стороны указали стоимость передаваемого имущества, но налоговая провела независимую оценку. Причем проводили ее 2 раза.
По результатам первой, оценочной, экспертизы рыночная стоимость была оценена в 31 875 000 рублей, с учетом НДС. Через год провели корректировку оценочной экспертизы, и рыночная стоимость того же имущества стала 27 215 000 рублей, с НДС.
Суды постановили: рассчитывать налог по УСН надо с рыночной стоимости без НДС. А те 2 оценки были с НДС. Поэтому потребовалась еще одна — судебная оценочная экспертиза, которая оценила объекты в 31 293 000 рублей, без НДС.
Спор не о том, нужно ли платить налог по УСН при дарении, а с какой суммы его платить. Сейчас дело пошло уже по второму кругу и рассматривается в апелляционной инстанции.
Возник вопрос по налоговому учету?
Задайте его нашим специалистам и получите консультацию.
Резюмируем
Во главу угла суды ставят цель использования имущества.
Если оно для бизнеса и не связано с личным использованием, доход от получения такого имущества в дар отражаем при расчете налога по УСН.
Величина полученного дохода зависит от стоимости полученного в дар имущества, и налогоплательщику нужно заранее получить документы, подтверждающие рыночную стоимость подарка.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник: gendalf.ru
Договор дарения: как правильно оформить дарственную
Что такое договор дарения? Это и сувениры из поездки, которые мы дарим коллегам, и конверт с деньгами тете-юбиляру на ее 60-летие, и многокомнатная квартира в центре города с дизайнерским ремонтом, подаренная отцом сыну. У кого что есть, тот то и дарит. Какие требования есть к этим сделкам?
Что такое дарственная
Гражданское законодательство закрепляет за собственником возможность свободно распоряжаться своим имуществом, в том числе подарить его другому человеку. И имущество может быть любое.
И если с сувенирами и тому подобными подарками всё просто, то более серьезные вещи — недвижимость, транспорт, акции, крупные суммы денег — часто становятся предметом раздоров и споров между теми, кого одарили, и теми, кого подарками обошли.
Что же такое договор дарения? По нему один человек (или юрлицо) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу какое-либо свое имущество ( ст. 572 ГК РФ ). С юридической точки зрения, стороны договора дарения называются даритель и одаряемый.
Взамен подаренной вещи даритель не получает ничего. Соответственно, если сделка «камуфлирует» встречную передачу другой вещи (обмен) или обязательство по оплате (купля-продажа), то дарственная является недействительной (абзац 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ).
На кого можно оформить дарственную
Ограничений по кругу лиц, на кого оформляется дарственная, нет. На практике одаряемыми становятся друзья, родственники, знакомые.
Запрет на оформления сделки по дарению установлен только в следующих случаях (если подарок стоит более 3000 руб.):
- если обеими сторонами выступают коммерческие организации;
- если дарение происходит от имени ребенка до 14 лет или от имени гражданина, признанного недееспособным, их законными представителями. В пользу этих граждан дарить можно, а получать что-то в дар от них нельзя;
- если от своего подопечного или его родственника принимает подарок работник образования, медицины, соцуслуг;
- если одаряемый занимает государственные или муниципальные должности.
Какие документы нужны для дарственной
Прежде всего, документы, подтверждающие нахождение в собственности того имущества, которое планируется подарить (чеки, квитанции, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, ПТС — смотря что дарим). Иначе вся эта сделка ничтожна.
Иногда на подарок требуется согласие третьих лиц, учредителя (если даритель — юрлицо) или других собственников.
Например, у супругов общая квартира, купленная в браке и оформленная на мужа. Мужчина решил подарить эту недвижимость дочери. Для такого подарка обязательно наличие согласия его жены. Супруг, чье согласие на совершение дарения не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке ( ст. 173.1 ГК РФ , п. 3 ст. 35 СК РФ ).
Стандартно, как и при любом ином договоре, для заключения письменной формы сделки потребуются документы, удостоверяющие личность (паспорт, свидетельство о рождении и пр.).
Существенные условия договора дарения
Наиболее важный вопрос для правомерности сделки касается того, как оформить договор дарения и какие условия в нем необходимо прописать.
Самое важное — тщательно описать в договоре его предмет, то есть то, что дарят ( ст. 432 , п. 1 ст. 572 ГК РФ ). Необходимо четко обозначить признаки этого имущества, позволяющие отличить от иных вещей (например, адрес квартиры, ее кадастровый номер, экспликация, поэтажный план и т. д., или для автомобиля — идентификационный номер, марка, модель).
А проводить оценку вещи и указывать ее стоимость необязательно.
Еще одно важное условие — недопустимо указывать условие о срочности. То есть нельзя подарить что-то на время: вот тебе автомобиль — дарю, но через год вернешь. В этом случае вступают в силу нормы законодательства о безвозмездном пользовании, но подарком вещь не является.
Условие о передаче дара только после смерти дарителя сделает дарственную подменой завещанию. Такой вариант недопустим.
Например, пожилая женщина планирует подарить квартиру сыну. Но начитавшись в интернете страшных историй про коварных невесток, желающих выгнать свекровь из единственного жилья, хочет сохранить за собой право собственности на имущество: пусть сын с невесткой свой «подарок» получат только после смерти матери. Но, по законодательству, такой вариант невозможен.
Тут вступают в силу нормы о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).
Как оформить дарственную
Безусловно, самая частая форма дарственной — это устная сделка. Мы очень часто заключаем ее, даже не задумываясь. Угощайся моими конфетами! Давай я за тебя заплачу в кафе! Кому-нибудь нужен цветок алоэ, не знаю, куда его деть?
Это и есть совсем простые сделки дарения. Более усложненным вариантом является безвозмездная передача друг другу мебели, бытовой техники, одежды и т. д.
Для этого обычно никто не использует письменную форму. Но для более серьезных вещей она потребуется.
ГК РФ устанавливает ситуации, когда письменная форма обязательна:
- дарителем является юрлицо (а стоимость подарка — более 3000 рублей);
- предметом сделки является подарок в будущем.
В письменной форме необходимо заключать договоры, предусматривающие регистрацию имущества (например, недвижимость).
Подарок в виде автомобиля также оформляется письменно, поскольку иначе одаряемый не поставит машину на учет (в органах МВД обязательно потребуется документ, подтверждающий переход права собственности на транспортное средство, — п. 27.4.1 Административного регламента, утв. Приказом МВД России от 21.12.2019 № 950) и не сможет ее эксплуатировать.
Может пригодиться: как составить договор дарения денег между родственниками
Можно ли оспорить договор дарения
Договор дарения, как и любая другая гражданско-правовая сделка, иногда признается недействительным: например, если он подписан под влиянием обмана, насилия, угрозы и т. п.
Кроме того, причинами для оспаривания дарственной являются:
- возмездность договора дарения (под дарственной «прячется» сделка по купле-продаже);
- неопределенность предмета дарения (нет существенных характеристик имущества, которое получает одаряемый);
- заключение договора вопреки установленному законом запрету или ограничению (например, дарственную подписал недееспособный гражданин или его представитель).
Договор может быть признан недействительным в судебном порядке по иску заинтересованного лица (п. 2 ст. 166 ГК РФ ). Этим лицом вправе являться:
- сам даритель или его законный представитель;
- лицо, чьи права и законные интересы нарушены (например, наследник умершего узнал, что имущество некоторое время назад было подарено другому лицу);
- прокурор в интересах гражданина, чьи права нарушены, при условии, что гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не в состоянии сам обратиться в суд (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ ).
Можно ли расторгнуть договор дарения
По общему правилу, расторжение договора дарения не допускается ( ст. 310 ГК РФ ). Есть ряд нюансов по возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Так, одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться.
Если имущество еще не передано, то и даритель вправе передумать. Но допускается это в следующих случаях:
- если после подписания дарственной имущественное, семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни: получил инвалидность, потерял высокооплачиваемую работу, сгорел дом, родилась двойня и т. п.;
- если одаряемый до исполнения обещания дарения совершил покушение на жизнь дарителя или его родственника, причинил дарителю телесные повреждения.
Но все это, скорее, исключения, чем правило. В большинстве случаев то, что подарено, вернуть уже нельзя. И, к сожалению, в жизни бывают неприятные ситуации, когда близкие люди ссорятся, становятся врагами. И появляется желание вернуть подаренное. «Это моя квартира! Я купил ее и подарил тебе!» — кричит рассерженный отец непутевому сыну.
Но нет, эта квартира уже не его, и отменить дарственную в большинстве случаев не получится.
Итак, с одной стороны, дарение — это удобный и понятный способ улучшить жизнь и благосостояние близкого человека, а с другой — это, по большому счету, невозвратная потеря своего имущества. Если завещание человек вправе менять неограниченное количество раз, то дарственную на квартиру уже не отменишь.
Вам в помощь образцы, бланки для скачивания
- Илющенко Анна
2023-05-22 07:22:48
Договор дарения — удобная форма передать движимое или недвижимое имущество другому человеку. В практике его активно используют близкие родственники, когда по каким-то причинам неудобна форма завещания (например, на жилье) или есть определенные нюансы по совместно нажитому имуществу (например, родители одного из супругов предпочитают обычно оформлять именно дарственной на своего ребенка недвижимость или автомобиль, подаренные молодой семье).
Источник: ppt.ru
Обменять, продать, подарить: как переписать квартиру на жену или другого человека
РАЗДАЕМ КНИГИ нашим подписчикам каждую неделю в Телеграм-канале. Подпишитесь, чтобы стать участником раздачи.
Около месяца назад Госдума приняла закон об электронных повестках в военкомат. Уклонистам обещаны санкции, в том числе — запрет на сделки с недвижимостью. Что в принципе надо делать, если над вашей самой дорогой собственностью нависли тучи? Финтолк объясняет, как переписать жилье на другого человека самым выгодным способом.
Кто станет уклонистом и что им грозит
Согласно новому закону личное вручение повесток в армию необязательно. Военкому достаточно внести призывника или мобилизуемого в единый реестр военнообязанных и отметить, что повестка выдана. Призывник или мобилизуемый получат уведомление об этом на Госуслугах или почтой, или вообще не получат. Но будут обязаны явиться в военкомат. Личного вручения бумажной повестки под роспись, как это было во все предыдущие века, не требуется.
Кого сделать новым собственником
Оговорим сразу: договор дарения отменить нельзя. Исключение всего несколько случаев: если одаряемый пытался убить дарителя или его близких родственников или избил его. В случае убийства договор дарения могут оспорить наследники дарителя. Еще одна причина отмены дарения — это если даритель переживет одариваемого, тогда имущество можно вернуть назад.
Выгоднее всего оформить квартиру на своего близкого родственника: это супруги, родители, дети, бабушки/дедушки, внуки, братья/сестры (в том числе неполнородные). Только близкие родственники не платят налог. Но во всех случаях есть минусы:
- Жена. В случае развода мужу эта квартира уже не достанется, все, что подарено, при расторжении брака пополам не делится. На всякий случай напомним: квартира, которая покупалась в браке, наполовину уже принадлежит супруге.
- Мать/отец. В случае их смерти подаренная квартира станет частью наследства, которое поделиться между всеми наследниками. Чаще всего вопрос можно решить через завещание.
- Сестра/брат. В этом случае также актуален вопрос наследства. Отметим, при разводе супруги одаряемого на квартиру претендовать не смогут.
- Дети. У несовершеннолетнего ребенка есть законный представитель, но он не имеет права распоряжаться квартирой ребенка. Иногда это хорошо: бывшая жена не сможет присвоить себе имущество. Но чаще плохо: даже в случае нужды продать квартиру будет затруднительно, вопрос будет решаться через опеку.
- Дальние родственники или друзья. Тот, кто примет подарок, должен будет заплатить государству 13 % от его кадастровой стоимости.
Оформить дарственную: как и сколько стоит
Договор дарения двусторонний, то есть не только даритель должен что-то передать, но и вторая сторона принять это имущество.
Если квартира переходит близкому родственнику, но не супругу, то все можно сделать через МФЦ, откуда документы попадут в Росреестр.
Если квартира находится в ипотеке, то для начала нужно получить согласие банка. Кредитная организация не обязана соглашаться, но сделать это может. При этом обязанность платить кредит перейдет на нового владельца, так что успех истории будет зависеть, в том числе, от его финансового благополучия и кредитного рейтинга.
Если квартира дарится супругу, то стоит обратить внимание на то, кто сейчас является собственником. По закону, все, что было куплено в браке, принадлежит обоим супругам вне зависимости от того, кто платил и на кого недвижимость оформлена. Поэтому сначала надо выделить супружескую долю, а затем уже подарить ее супругу.
Если будущий новый собственник вообще не близкий родственник, то лучше заверить сделку у нотариуса — это не строгое требование, но дарение жилья посторонним вызывает больше вопросов, подпись нотариуса повышает шансы на то, что сделку не оспорит налоговая.
Источник: fintolk.pro