Коммерческая недвижимость. Завещать или подарить? (дарение)
13 апреля 2004 Антон Лебедев
В данной статье даны основные понятия и требования к договору дарения.
К сожалению, в последнее время вопрос «завещать или подарить?» мы стали слышать значительно чаще, чем классическое «быть или не быть?». В связи с этим мы решили посвятить этой теме несколько статей, в которых мы и попытаемся разъяснить процесс и последствия дарения и завещания. В данной статье будут даны основные понятия и требования к договору дарения.
— Я слышал, что можно просто пообещать подарить недвижимость. А что тогда регистрировать в ГБР?
В ст. 572 Главы 32 Гражданского кодекса РФ, полностью посвященной договору дарения, дано следующее определение договора дарения: «По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».
Как можно оформить договор дарения
Да, действительно, можно подарить вещь не заключая договор, но недвижимое имущество так подарить не удастся. Договор дарения недвижимого имущества обязательно должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требования ст. 574 Гражданского кодекса РФ о заключении договора дарения в письменной форме и государственной регистрации влечет его недействительность.
— Я являюсь хозяином фирмы (ООО), которой принадлежит офис. Может ли моя фирма подарить это помещение моему ее сыну? Мне сказали, что это запрещено.
Да, действительно Гражданским кодексом предусмотрены некоторые ограничения по совершению дарения. Правилами ст. 575 Гражданского кодекса РФ запрещено дарить подарки, стоимость которых превышает пять установленных законом МРОТ:
- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями.
Таким образом, ограничений по дарению недвижимости от юридических лиц физическим нет. Надо учитывать только то, что Ваш сын (даже если он несовершеннолетний) будет должен заплатить налог на дарение, причем по самой высокой ставке. Размер налога зависит от балансовой стоимости офиса. Более целесообразным будет заключение договора купли-продажи ООО и Вашим сыном (если сын несовершеннолетний, то в договоре указывается, что недвижимость приобретается на деньги родителей).
— Я собственник нежилого здания. Хочу, чтобы после моей смерти собственником здания стал сын. Что проще, дарить или завещать?
Как оформить дарственную на квартиру. Как оформить договор дарения?
К сожалению, вопрос поставлен не совсем корректно. Если Вы хотите, чтобы собственность на здание перешла к сыну после Вашей смерти, то дарение просто не подходит. Основным отличием договора дарения от завещания является то, что собственность к сыну перейдет сразу после государственной регистрации договора дарения. При завещании собственность переходит к наследникам через 6 месяцев со дня смерти завещателя. Это основное и очень важное различие, которое обязательно надо понимать.
Что касается «простоты», то оба этих действия достаточно просты и совершались неисчислимое количество раз.
Стоимость удостоверения у нотариуса договора дарения – 0.5 % от балансовой стоимости здания, если договор составить в простой письменной форме этих расходов нет. Стоимость завещания – 100 рублей, но сын при получении свидетельства о наследстве заплатить 1 % от балансовой стоимости имущества, и избежать этих расходов нельзя.
Налоги нужно платить и при наследовании, и при дарении. Например, при стоимости здания в 1 миллион рублей налог на наследство составит 124 500 рублей, налог на дарение – 129 360 рублей.
При завещании надо учитывать и права обязательных наследников, которые могут унаследовать определенную долю независимо от завещания. А дарение, как указано в ответе на предыдущий вопрос, вполне может быть заменено куплей-продажей.
Поэтому дать полный ответ на Ваш вопрос можно только после тщательного анализа Вашей семейной ситуации и Ваших планов по использованию нежилого здания.
— Хочу подарить жене нежилое помещение, которое купил до брака. Вопрос первый – кому отойдет это имущество в случае нашего развода? Вопрос второй – если мы прописаны с женой в одной квартире, будет ли она освобождена от налога на дарение?
Ответ первый – если вы совершите сделку дарения, при разделе совместно нажитого имущества в силу закона это нежилое помещение учитываться не будет. Имущество, подаренное супругу в период брака, независимо от того, кто его подарил, является собственностью этого супруга и в режим общей совместной собственности не попадает. Изменить это положение можно путем заключения брачного контракта.
Ответ второй – Ваша жена будет освобождена от уплаты налога на дарение, но по другому основанию. Льгота, о которой Вы спрашиваете, применяется при дарении жилого дома или квартиры, если даритель и одаряемый проживали в этом доме или квартире на день оформления договора дарения. Ваша жена будет освобождена от уплаты налога на дарение, как Ваша законная супруга, независимо от совместного проживания с Вами.
Другие материалы на тему:
Источник: www.lawnow.ru
Как подарить ип сыну
26.09.2015 в 13:32
Я являюсь директором ООО, моя доля в уставном капитале составляет 62, 85%. Я планирую передать некоторую часть принадлежащей мне доли своему сыну. Он работает в нашей компании, но учредителем не является. Общее количество учредителей у нас 11 человек. Как можно это сделать? Что лучше – подарить, продать или просто передать долю в данном случае?
Нужно ли будет вводить сына в состав участников? В каких случаях директор несет солидарную ответственность, и как можно ее избежать? Нужно ли будет вносить изменения в учредительные документы по поводу смены участников ООО? Буду признателен за подробный ответ, Василий, Одинцово.
Ответы специалистов
Ответил 26.09.2015 в 13:34
Добрый день, Василий! Для подробного и, главное, верного ответа, неплохо было бы изучить все условия, прописанные в Уставе Вашей компании. Ввод родственников/аффилированных лиц не ограничивается законом, для этого не нужны какие-либо особые условия.
Смысл этого понятия и заключается в возможности для лица, которое принимает решения в данной компании, принимать на работу своих родственников, отчуждать им доли и т.д. Но по условиям Устава может быть установлено ограничение или запрет на отчуждение участником своей доли. Поэтому, повторюсь, нужно читать Устав конкретно Вашей компании.
Относительно передачи доли в уставном капитале, руководствуемся ст. 93 Гражданского кодекса РФ: основанием для перехода доли в уставном капитале общества или ее части, принадлежащей участнику, является соответствующая сделка, порядок правопреемства или иные основания, предусмотренные законом.
Если Устав общества не запрещает продажу или иные варианты отчуждения долей уставного капитала в пользу третьих лиц, то это допускается только при соблюдении требований, содержащихся в ФЗ «Об ООО». Преимущественное право покупки доли или ее части имеют участники общества.
Также Уставом общества могут быть предусмотрены лица, к которым переходит преимущественное право приобретения доли или ее части в тех случаях, когда другие участники не используют свое преимущественное право на ее приобретение. Законом также предусмотрена возможность для участников воспользоваться преимущественным правом приобретения доли только в случае ее возмездного отчуждения – попросту говоря, доля может быть подарена.
В любом случае, нужно четко следовать правилам Устава, касающимся отчуждения долей, либо придется менять сам Устав. По поводу дарения Вашей доли можно сказать следующее: передача доли таким образом автоматически сделает Вашего сына одним из участников общества, поэтому предварительного введения его в состав учредителей с последующим дарением не потребуется.
Аффилированность или родство лиц, между которыми происходит передача доли не влияет на порядок ее передачи, хотя Уставом можно устанавливать и иные условия. Если Вы, как директор, причинили убытки обществу, то обратиться в суд с иском о привлечении Вас к солидарной ответственности может как само общество, так и его отдельный участник, но никакие иные лица. В основном, происходит такое привлечение уже во время проведения процедуры банкротства. Из чего можно сделать вывод, что это, скорее всего не совсем Ваш случай, хотя нужно более подробно узнать ситуацию.
Источник: pravoteka.ru
Захочу и подарю. Как правильно оформить дарственную на квартиру и не облажаться: гайд
Договор дарения, или дарственная, — один из популярных способов передачи недвижимости и другого имущества от одного человека к другому. Как у и многих других юридических процессов, у него есть немало нюансов и подводных камней. «Секрет» вместе с юристами и специалистами по недвижимости разобрался, когда один человек может подарить квартиру другому, как это сделать и какие есть плюсы и минусы дарственной.
Что такое дарственная
В законе нет термина «дарственная» — так в народе называют договор дарения. Договор дарения — это документ, по которому право собственности на имущество безвозмездно переходит от дарителя к одаряемому. Подарить можно не только квартиру — это также может быть дом, автомобиль, деньги, украшения или любая другая собственность.
Чаще всего договор дарения встречается в сделках по недвижимости, проходящих внутри одной семьи. Например, старшие члены семьи дарят детям и внукам. Или глава семьи заранее распределяет объекты: многие считают, что в случае смерти распределение наследства по закону произойдёт не так, как им бы хотелось, а составлять завещание не хотят из-за суеверий.
Чтобы заключить договор дарения, в процессе должны участвовать обе стороны, отметила адвокат и медиатор Валерия Подгорская. По закону одаряемый может не принять дар, поэтому одного желания дарителя мало.
Договор дарения: какие есть особенности
Когда можно оформить дарственную
Подарить имущество, в том числе и квартиру, можно в любой момент, отметил эксперт-юрист консалтинговой группы «Гебель и партнёры» Константин Бахтин. Не имеет значения, как долго даритель владел квартирой или другим имуществом — много лет или всего несколько месяцев.
Какую недвижимость можно подарить
Дарить можно даже ипотечную жилплощадь, но только с согласия банка, отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Разрешено передавать другому лицу и право требования по договору долевого участия в строящемся доме», — уточнил он.
Подарить можно не только всю квартиру, но и её часть, отметила, в свою очередь, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. Но для этого потребуется обратиться к нотариусу.
«При этом нотариус не нужен, если все собственники дарят свои доли по одной сделке либо когда у квартиры два владельца и один дарит свою долю другому», — добавил Константин Бахтин.
Услуги нотариуса нужны в случае, если собственник квартиры или её части младше 18 лет, а также если даритель ограниченно дееспособен.
Если даритель приобрёл приобрёл недвижимость в период брака и супруги не заключали брачный договор, нужно получить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку, отметила партнёр юридической группы «Яковлев и партнёры» Вероника Сальникова.
От супруга одаряемого такое согласие не требуется, так как сделка является безвозмездной, а имущество, полученное в дар, поступает в единоличную собственность одаряемого.
Можно ли потребовать что-то взамен
Нельзя передать в дар имущество на каких-то условиях, отметил Сергей Тимошенко. Договор дарения — это безвозмездная сделка, поэтому даритель не может оформить его в обмен на что-то. Иначе такую сделку признают мнимой или притворной.
«Договор дарения исключает перечисление денежных средств. Если человек продаёт, то это уже договор купли-продажи. Когда дарственной пытаются прикрыть договор купли-продажи — это мнимая сделка. Например, раньше, чтобы не уведомлять соседей при продаже комнаты, делали договор дарения комнаты. Хотя фактически деньги получали.
Так делать нельзя, поскольку необходимо уведомить соседей либо получить отказ соседей и спокойно продавать по договору купли-продажи», — пояснила Елена Мищенко.
Если договор дарения будет оформлен под давлением на дарителя, документ будет признан недействительным.
Кто и кому может подарить квартиру
Подарить квартиру можно кому угодно — это может быть как близкий родственник, так и посторонний человек, уточнил Константин Бахтин.
Чтобы договор дарения не был оспорен, даритель должен обязательно соответствовать определённым требованиям, в частности, быть собственником, действовать добровольно, обладать полной дееспособностью и не иметь психических заболеваний, влияющих на осознанность совершаемых действий.
Полностью дееспособными граждане считаются с 18 лет, уточнил адвокат Сергей Тимошенко. С этого момента собственник вправе распоряжаться имуществом самостоятельно, если нет других ограничений — например, установленной в судебном порядке недееспособности.
Договор дарения не сможет оформить ребёнок младше 14 лет. А дети с 14 до 18 лет могут сделать это только с письменного согласия родителей, попечителей или усыновителей.
На практике орган опеки и попечительства вряд ли согласится на дарение имущества несовершеннолетнего, потому что это не принесёт ребёнку какой-либо выгоды, уточнил Сергей Тимошенко.
Кроме того, есть несколько профессий, представители которых не могут получить квартиру в дар в определённых ситуациях, уточнил адвокат, член Московской палаты адвокатов Шон Бетрозов.
Кому нельзя подарить квартиру:
- работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций от людей, которые в этих организациях учатся, лечатся или содержатся, а также от родственников этих людей;
- государственным и муниципальным служащим и сотрудникам Банка России, если им хотят подарить квартиру в связи с их должностными полномочиями или исполнением служебных обязанностей;
- одной коммерческой организации другой. Одна фирма не может подарить офис другой, однако директор компании может оформить дарственную в адрес другой компании. Правило работает и в обратную сторону: фирма может подарить недвижимость своему сотруднику.
Какие документы нужны для дарственной
Для оформления договора дарения понадобятся:
- паспорта дарителя и одаряемого или свидетельство о рождении, если квартиру дарят ребёнку младше 14 лет;
- свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- технические документы на квартиру: техпаспорт или экспликация и поэтажный план;
- нотариально заверенное согласие супруга дарителя (если даритель состоит в браке, а квартира относится к совместно нажитому имуществу);
- согласие органов опеки и попечительства (при необходимости);
- доверенности на представителей сторон — если договор подписывают представители;
- разрешение банка (в отношении залогового жилья);
- квитанция об уплате госпошлины. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2000 рублей.
«К необязательным документам относятся справки из наркологического и психоневрологического диспансера, подтверждающие, что собственник не состоит на учёте. По закону для совершения сделки они не требуются, но я всегда советую своим клиентам получать такие справки накануне сделки», — добавила адвокат Валерия Подгорская.
Как оформить договор дарения
Договор дарения заключается в простой письменной форме и обязательно в трёх экземплярах, отметил Константин Бахтин. По одному экземпляру остаётся у дарителя и одаряемого, ещё один нужен для государственной регистрации в Росреестре.
Нормативной формы у договора нет, поэтому он оформляется в произвольном виде. Главное, что должно следовать из содержания, — это безвозмездная передача имущества. В обязательном порядке нужно указать дату и место заключения договора, сведения о дарителе и одаряемом: ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации.
Также в договоре дарения нужно максимально идентифицировать передаваемую квартиру: указать её адрес, кадастровый номер, номер записи из ЕГРН.
Оформить дарственную можно у риелтора, юриста, нотариуса, через МФЦ или самостоятельно через Росреестр. Без регистрации в Росреестре при жизни дарителя договор будет недействительным.
При желании можно оформить акт приёма-передачи. Это не обязательно, но поможет избежать возможных споров в будущем.
Сколько стоит оформление дарственной
Стоимость оформления дарственной на квартиру зависит от нескольких факторов. В первую очередь на расходы влияет, кто именно будет составлять договор. Услуги нотариуса обойдутся дороже всего: всё зависит от стоимости недвижимости и степени родства дарителя и одаряемого. Например, за дарение квартиры, которая стоит 7 млн рублей, близкие родственники заплатят не менее 17 000 рублей, а остальные — не менее 35 000.
Услуги риелтора в среднем обойдутся в 10 000 рублей, уточнил Шон Бетрозов. А составление договора дарения у юриста будет стоить в районе 5000 рублей. Оформить дарственную можно не в каждом МФЦ — узнать, есть ли такая услуга и сколько она стоит, можно по телефону конкретного многофункционального центра.
Так или иначе, придётся заплатить госпошлину в 2000 рублей.
Какие сроки действия дарственной
Зарегистрировать переход права собственности можно в любой момент. После этого все обязанности по содержанию квартиры перейдут к одаряемому.
Плюсы дарственной
Не нужно платить налоги
Главный плюс заключения договора дарения между родственниками заключается в том, что им не нужно платить НДФЛ со стоимости полученной недвижимости. Близкими родственниками считаются супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сёстры. «Если, предположим, гражданин Иванов дарит свою квартиру родной тёте, она будет обязана заплатить 13% НДФЛ так же, если бы Иванов дарил эту квартиру совершенно постороннему человеку», — пояснила управляющий партнёр агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева. Дарителю тоже не нужно платить налог, отметила Валерия Подгорская. Дарение — безвозмездная сделка, поэтому даритель не получает от этого какой-либо доход.
Можно не договариваться с другими собственниками
При дарении доли в недвижимости нет необходимости соблюдать правило о преимущественном праве покупки, добавила доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева. Так что, если человек захочет подарить кому-то свою часть квартиры, он может это сделать без их разрешения.
Не придётся делить с супругом
«Подарок будет личным имуществом и при разводе его не придётся делить между супругами. Согласия супруга на продажу подаренного имущества тоже не нужно», — уточнила Валерия Подгорская.
Минусы дарственной
- Если одаряемый не является близким родственником, ему придётся заплатить налог в сумме 13% от стоимости подаренного имущества. Налоговый вычет к таким сделкам не применяется.
- Договор дарения может быть признан судом фиктивной сделкой. «Если сопровождаете сделку дарения «неофициальными взаиморасчётами» по распискам, для одаряемого всегда существует риск потери и имущества, и уплаченных за него денег. Подменять сделку купли-продажи договором дарения может быть крайне опасно», — подчеркнула Валерия Подгорская.
- Право собственности переходит при жизни дарителя. В результате для дарителя есть определённые риски. Например, пожилой родственник может остаться без квартиры, если внук, которому её подарили, решит продать недвижимость при жизни дарителя.
- Суд может отменить договор дарения при объявлении банкротом индивидуального предпринимателя или юрлица, если будет установлено, что дарение осуществлено за счёт средств, связанных с предпринимательской деятельностью.
- Даритель может отменить дарение.
- Родственники дарителя могут оспорить дарение через суд.
Когда можно отменить дарение
- если одаряемый умрёт раньше дарителя и это было прописано в договоре;
- если одаряемый умышленно причинил телесные повреждения дарителю либо покушался на его жизнь или жизнь его близких родственников.
«Также собственник может отказаться от дарения, обещанного в будущем, если после заключения договора его имущественное, семейное положение либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение обязательств приведёт к существенному ухудшению уровня жизни», — пояснил Константин Бахтин.
Если переход права собственности уже зарегистрирован, отменить дарение можно только через суд.
Даритель также вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если одаряемый настолько плохо обращается с квартирой, что может её потерять, подчеркнул адвокат Сергей Тимошенко.
Когда можно оспорить договор дарения
Есть несколько ситуаций, при которых родственники дарителя могут оспорить договор дарения.
Из-за недееспособности
«Если даритель является пожилым человеком или имеются сомнения в его дееспособности, то суд проводит медэкспертизу, по результатам которой выясняет факт недееспособности», — уточнил Шон Бетрозов.
Чтобы избежать таких ситуаций, лучше оформлять дарственную с нотариусом.
«При оформлении такого договора нотариус проверяет и объект недвижимости, и дарителя, действия которого заверяет. Таким образом, в случае обжалования нотариус может выступать в суде свидетелем, который подтвердит волеизъявление дарителя в момент оформления договора», — пояснила Ригина Гордеева.
Из-за принуждения
Договор аннулируют, если был доказан факт давления на владельца квартиры.
Из-за отсутствия согласия супруга
Нельзя оформлять дарственную на совместно нажитую в браке квартиру, не получив на это согласие супруга дарителя, отметил Шон Бетрозов.
Оспорить соглашение и признать сделку ничтожной можно в течении трёх лет с момента регистрации дарственной в Росреестре и перехода права собственности.
Это правило касается родственников дарителя. Если иск подаёт третье лицо, оно может оспорить дарственную только в течение одного года с момента, как узнал о дарении. А если даритель хочет отозвать дарственную, а одариваемый против, то срок исковой давности увеличивается на пять лет.
Коллаж: «Секрет фирмы», stevanovicigor/easyfotostock/Eastnews
Источник: secretmag.ru
