Вопрос с поиском помещения может возникнуть как на старте бизнеса, так и через несколько лет жизни компании. И в зависимости от вида деятельности искать придётся магазин, офис, кафе или даже целый склад.
И если для магазина и общепита важна локация с высоким трафиком и проходимостью, то для офиса в приоритете места, куда будет удобно добраться сотрудникам и партнёрам. Для склада же больше подходят помещения с отдельным входом или въездом для транспорта.
Как вы уже поняли, особенностей много. А как узнать обо всех заранее и не разочароваться в выборе, расскажем в этой статье.
Законные ограничения для аренды помещения
Перед выбором помещения нужно учесть запреты и ограничения, установленные законами для разных сфер бизнеса. Расскажем про некоторые из них.
Жилищный кодекс, например, не разрешает использовать жилое помещение в качестве офиса. А в Гражданском кодексе сказано, что «пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан, допускается только после перевода жилого помещения в нежилое».
О ЧЕМ ГОВОРИТЬ С АРЕНДОДАТЕЛЕМ
Если же пространство будет отведено под кафе или ресторан, то необходимо учесть требования Роспотребнадзора, СЭС и пожарной инспекции к проводке, расстоянию между стенами, расстановке мебели и вентиляции. До 2020 года, к примеру, было обязательство по отделке на кухне стены до 1,7 метра плиткой. Сейчас этого требования нет.
Шум от вентиляции, оборудования и музыки в заведении общественного питания не должен мешать людям вокруг. Поэтому, если вы решили открыть караоке-бар в спальном районе или круглосуточную пиццерию на первом этаже жилого дома, будьте готовы к претензиям жильцов и периодическим визитам контролирующих органов.
На региональном уровне есть требование о запрете розничной торговли алкоголем на расстоянии 50-100 метров от входа в образовательные учреждения, детские сады, поликлиники и библиотеки. Точное расстояние каждый регион определяет для себя сам.
Как вы уже поняли, для каждого вида деятельности есть свои законные требования. И перед выбором помещения все их нужно тщательно изучить. Сэкономить время на поиске информации помогут экспертные консультации юристов Кнопки.
Андрей Орлов, юрист
Оставьте заявку и получите скидку 10% на услуги юристов Кнопки. Просто скажите продавцу название статьи, и мы применим скидку автоматически.
Телефон, Имя Перезвоните мне
Оставляя заявку, вы соглашаетесь с правилами
Задержите дыхание.
Почему-то заявка не отправилась 🙁 Пожалуйста, позвоните нам по номеру 8 800 700 39 81
Скажи мне, кто твой арендодатель…
Каким бы ни был ваш запрос на помещение, не забывайте проверить контрагента, с которым будете вести дела. Контрагент в нашем случае — это арендодатель.
Что проверить в первую очередь:
1. Уполномочен ли контрагент сдавать в аренду помещение
Здесь смотрим, кем он является: собственником, представителем собственника или арендатором, который сдаёт помещение в субаренду.
У каждой этой роли должны быть правоустанавливающие документы:
Аренда коммерческой недвижимости для реального бизнеса 2019 Как найти помещение
1) Для собственника — это свидетельство о праве собственности на помещение или выписка из ЕГРН.
Все клиенты Кнопки могут запросить свежую выписку в любой момент абсолютно бесплатно.
Важно
С 1 марта 2023 года Росреестр выдаёт обезличенные выписки из ЕГРН. В них нет таких сведений о собственнике недвижимости как фамилия, имя, отчество и дата рождения. Получить выписку с персональными данными может только сам собственник, нотариусы и органы власти.
2) Для арендатора, который сдаёт помещение в субаренду — это договор аренды с собственником. При необходимости — согласие собственников на субаренду.
3) Лишним не будет проверить контрагента по различным базам, данные в которых расскажут о добросовестности арендодателя, о его финансовой ситуации, ограничениях и судебных делах.
По запросу Кнопка поможет выгрузить подробную справку о нужном вам контрагенте, выделив пункты, которым нужно уделить особое внимание.
2. Проверить документы на арендуемое помещение
Во всех случаях обязательно нужно запросить:
1) Оригиналы документов на помещение или заверенные нотариусом копии.
2) Выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, если контрагент юридическое лицо или ИП. Либо вы можете скачать её можно самостоятельно на сайте налоговой.
Когда по документами не осталось вопросов, и с помещением вроде как определились, наступает время познакомится с условиями договора аренды.
Договор аренды: обязательные условия и шаблоны документов
Исходя из практики, можем сказать, что встретить идеальный договор аренды сложно.
Каждая из сторон старается защитить свои интересы по максимуму, что логично. Но предпринимательская деятельность — это в том числе про партнёрство. Поэтому пункты в договоре должны защищать ваши интересы, но не ставить под удар другого.
Важно
Закладывайте на проверку договора не 10 минут, а пару дней, чтобы внимательно ознакомиться с документом или передать его юристам для тщательной проверки.
Проверьте, что все договорённости, которые обсуждали устно, отражены в условиях договора.
Юристы Кнопки проверят все условия договора и при необходимости предложат оптимальные правки.
Итак, перейдём к договору аренды и его условиям.
1. Предмет договора
В договоре должно быть описание помещения: его точный адрес, размер, на каком этаже располагается, номер помещения. Если эти данные отсутствуют, то договор подписывать не стоит, так как он не считается заключенным.
Также стоит указать, для каких целей будет использоваться помещение: офис, склад, торговая точка. Если арендатор планирует использовать помещение под офис с его дальнейшей регистрацией в качестве адреса юридического лица, то это условие также должно быть зафиксировано в договоре.
2. Сроки аренды
Договоры со сроком 1 год и более подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Обычно стороны согласовывают срок аренды 11 месяцев с преимущественным правом арендатора продлить аренду. В договоре это условие также должно быть отражено.
3. Порядок приёма-передачи помещения
Необходимо указать точный срок передачи помещения, чтобы у сторон было чёткое понимание своих обязательств. Арендодатель обязан передать помещение до указанной даты, а арендатор принять это помещение.
Забегая вперёд скажу, что передача помещения сопровождается подписанием между сторонами акта приёма-передачи помещения.
4. Арендная плата и обеспечительный платёж
Обычно стоимость аренды помещения в объявлениях указана без учёта оплаты коммунальных услуг и обеспечительного платежа (своего рода залог) — так легче привлечь внимание арендатора.
Поэтому в договоре обязательно проверьте, как устроена арендная плата:
- оплата коммунальных услуг включена, или нужно оплачивать отдельно;
- если не включена, то как их оплачивать: напрямую компаниям, предоставляющим услуги, или арендодателю;
- в какие даты нужно производить оплату;
- как рассчитывается арендная плата при неполном месяце;
- предусмотрен ли обеспечительный платёж, и какого он размера;
- порядок пополнения и возврата обеспечительного платежа.
Дополнительно следует уточнить, имеется ли в здании охрана, камеры видеонаблюдения, парковка, уборка. Если да, то нужно ли за это дополнительно платить.
5. Ремонт
По закону капитальный ремонт — это обязанность арендодателя, а мелкий — арендатора. Но в договоре может быть указано не так. Например, обязанность капитального ремонта возложена на арендатора, а это огромные расходы.
Также в договорах аренды встречается такое понятие как отделимые и неотделимые улучшение. Несложно догадаться, что отделимые — это такие улучшения, которые могут быть удалены без вреда для помещений. А неотделимые как раз наоборот — в случае их отделения помещению может быть нанесён вред. Для примера, отделимые улучшения — лёгкие перегородки, зеркала, полки. Неотделимые — керамическая плитка на стенах, ламинат на полу, системы кондиционирования.
За неотделимые улучшения, на которые арендатор потратит деньги, можно предусмотреть компенсацию от арендодателя.
6. Ответственность
Пожалуй, один из самых щепетильных разделов договора, ведь он про штрафы и неустойку. То есть про последствия невыполнения обязательств одной из сторон.
Важным условием установления санкций является их обоюдность: не должно быть перекоса в одну из сторон. На практике арендодатель часто включает в договор различные штрафы, которые могут быть огромных размеров. Такое нередко наблюдается в договорах аренды помещений в ТРЦ или бизнес-центрах.
7. Расторжение договора
Договор заключается на определённый срок, но иногда необходимо съехать из помещения раньше. Такое желание может появиться и у арендодателя, и у арендатора.
Нужно обязательно предусмотреть право досрочного расторжения договора арендатором, порядок возврата помещения и обеспечительного платежа.
Конечно, всех обязательных условий не запомнишь, поэтому юристы Кнопки подготовили оптимальный вариант договора аренды нежилого помещения.
Важно
Если арендованное помещение будет являться адресом юридического лица, то в таком случае необходимо внести изменения в ЕГРЮЛ.
В статье «Смена директора в ООО от А до Я» мы рассказали, как поменять руководителя в компании, и какие документы для этого нужны. Смена адреса юридического лица по своей процедуре очень схожа со сменой руководителя.
Какие документы понадобятся:
1) Решение единственного учредителя или протокол общего собрания учредителей о смене адреса (если учредителей 2 и больше);
2) Выписка из списка участников общества;
3) Заявление по форме Р13014;
4) Устав в новой редакции или лист изменений к уставу (если адрес был прописан в тексте устава);
5) Гарантийное письмо на адрес от арендодателя, подписанный договор аренды и свидетельство о праве собственности на помещение либо выписка из ЕГРН.
Если в ООО два и более учредителей, то к предыдущим пяти документам добавляются ещё два:
1) Решение о проведении внеочередного общего собрания участников ООО;
2) Уведомление о созыве внеочередного общего собрания (направляется каждому участнику.
Собранный пакет документов необходимо подать в налоговую:
- в электронном виде с электронной подписью заявителя через программу ППДГР;
- через нотариуса сразу же, когда удостоверяем заявление (оплачивается дополнительно);
- лично;
- через МФЦ;
- почтой: письмом с объявленной ценностью с описью вложения;
- в электронном виде с электронной подписью заявителя через сервис налоговой.
Вы всегда можете обратиться к юристам Кнопки за консультацией, для подготовки договора аренды или для проверки любого другого договора. Ещё больше о возможностях наших юристов вы можете прочитать здесь.
А если вы в поисках современной бухгалтерии с постоянным штатом специалистов из разных областей, позвоните нам по телефону 88003337826 или напишите в чат в Телеграме. Сориентируем по возможностям сервиса, расскажем о подключении и подберём выгодный тариф.
Источник: knopka.com
Аренда помещения. Как правильно арендовать помещение?
Аренда помещения – это важный этап в жизни любого бизнеса. Независимо от того, что вы планируете использовать помещение, будь то магазин, офис или склад, правильный выбор помещения может существенно повлиять на успех вашего бизнеса. В этой статье мы расскажем вам, как правильно арендовать помещение.
- Определите свои требования к помещению
Первым шагом при выборе помещения для аренды является определение ваших требований. Составьте список всех необходимых характеристик помещения: площадь, расположение, цена, наличие парковки и другие факторы, которые могут быть важны для вашего бизнеса.
- Изучите рынок аренды
Изучите рынок аренды в вашем регионе и найдите несколько подходящих вариантов. Сравните цены и условия аренды, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант.
- Осмотрите помещение
Перед тем, как подписать договор аренды, осмотрите помещение. Убедитесь, что оно соответствует всем вашим требованиям и не имеет скрытых проблем. Оцените состояние помещения, проверьте электропроводку, сантехнику и другие важные элементы.
- Уточните условия аренды
Перед тем, как подписать договор аренды, уточните все условия. Обратите внимание на срок аренды, цену, условия оплаты и обязательства сторон. Убедитесь, что все условия соответствуют вашим требованиям.
- Подготовьте документы
Подготовьте все необходимые документы для подписания договора аренды. Обычно это включает в себя паспорт или другой документ, удостоверяющий личность, свидетельство о регистрации вашего бизнеса и другие документы, которые могут потребоваться в конкретном случае.
- Подпишите договор аренды
Когда вы убедились, что все условия соответствуют вашим требованиям и вы подготовили все необходимые документы, подпишите договор аренды. Помните, что это юридически обязательный документ, поэтому убедитесь, что вы понимаете все условия и последствия.
В заключение, правильный выбор помещения для аренды является важным этапом в жизни любого бизнеса. Следуйте нашим советам, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант и обезопасить себя от нежелательных последствий.
Источник: emano.ru
Место для бизнеса. Как правильно арендовать помещение
Одна из важных предпринимательских задач – поиск помещения для своего бизнеса. Но как выбрать хорошие условия? Бизнес-тренеры рекомендуют разбить задачу на составляющие и решать её поэтапно. АиФ.ru с помощью экспертов Центра «Мой бизнес» составил такую пошаговую инструкцию.
Шаг 1. Решить, действительно ли нужно помещение
Нужно ли вам помещение – именно так с самого начала следует ставить вопрос, уверены эксперты. «Самая большая статья расходов у малого бизнеса – это не налоги, а аренда, – говорит известный бизнес-гуру Дмитрий Потапенко. – Поэтому начинать работу лучше в формате мобильного офиса».
Но если аренда помещения всё же необходима, то следует помнить, что для этого, по крайней мере, не следует менять свой юридический статус: арендовать помещение у государства или других собственников могут как физические, так и юридические лица. Преимущество аренды помещения у государства заключается в том, что её срок может составлять до 10 лет, а размер арендной платы, как правило, в несколько раз ниже, чем у коммерческой аренды.
Шаг 2. Изучить возможности
«Лучше арендовать место в коворкинге или бизнес-инкубаторе, – советует Максим Пономарёв, начальник отдела поддержки предпринимательства ГБУ ЯО «Корпорация развития МСП» (Ярославль). – Сняв там необходимую площадь, вы убьёте сразу двух зайцев: сэкономите на содержании отдельного офиса и дадите возможность своим сотрудникам работать в команде. Бизнес-инкубаторы позволяют сэкономить не только на аренде, но и на оборудовании. Можно использовать то, что в инкубаторе уже есть, например компьютеры. Интернет там бесплатный».
Источник: xn--90aifddrld7a.xn--p1ai
