Доход от сдачи жилья в аренду облагается налогом. Раньше, чтобы легально сдавать квартиры, владельцы платили НДФЛ по ставке 13% или регистрировали ИП. С 2019 года можно стать самозанятым и платить всего 4% с доходов от физлиц и 6% — от ИП и юрлиц. Рассказываем, как стать самозанятым, почему это выгодно и как самозанятые сдают квартиры и гостевые дома в аренду.
Кто такие самозанятые
- получают доход от самостоятельного ведения деятельности или использования имущества;
- работают одни, без найма сотрудников;
- получают не более 2,4 млн рублей в год.
Подробнее о самозанятых — на сайте ФНС
У самозанятых самая низкая ставка налога: 4% при работе с физлицами и 6% — с юрлицами. Если годовой доход с момента регистрации в качестве самозанятого превысит 2,4 миллиона рублей, то право использовать такой статус аннулируется. Придется платить налоги, предусмотренные другими системами налогообложения.
Самозанятым можно сдавать в аренду только жилую недвижимость: квартиры, гостевые дома, номера. Нежилую недвижимость сдавать запрещено: землю, апартаменты, торговый павильон, офис, склад или гараж.
Зачем быть самозанятым, чтобы сдавать жилье в аренду
Это выгодно, легально и практично. Как самозанятый, вы:
- работаете легально, не боитесь налоговой и штрафов;
- можете заключать договоры с юрлицами, например, с клининговой компанией;
- не обязаны платить страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование;
- можете работать без кассового аппарата, при этом чеки нужно формировать прямо в приложении «Мой налог»;
- не обязаны вести строгую отчетность перед налоговой: никаких деклараций и отчетов сдавать не надо;
- можете подать в суд на жильцов, если они, например, сломали технику, не заплатили за аренду или не выполнили другие условия договора.
С 2016 года мы сдаем гостевой дом в Карелии для размещения одной компании или семьи. Раньше были оформлены как ИП, но решили перейти в статус самозанятых для индексации пенсии мужа.
Еще одна причина — самозанятым не обязательно иметь кассовый аппарат, что тоже снижает расходы по ведению бизнеса. Не нужно сдавать декларации в налоговую, делать отчетность.
Ирина и Павел Петровы, самозанятые из Карелии
Какой налог нужно платить
У самозанятых самая низкая ставка налога на доходы в РФ:
- 4%, если квартиру снимает физлицо;
- 6%, если арендовать квартиру будет юрлицо (например, компания для командировочных сотрудников).
Каждому самозанятому при регистрации дают налоговый вычет — 10 000 ₽. Он частично покрывает налог: фактически ставка становится 3% на доходы от физлиц и 4% — от юрлиц.
Как самозанятым сдавать квартиру
Сначала нужно зарегистрироваться как самозанятый в приложении «Мой налог». На это уйдет около пяти минут.
Инструкция: как пользоваться приложением «Мой налог»
Скачивайте приложение «Мой налог» в AppStore или Google Play .
С ИП на самозанятых мы перешли довольно быстро и просто: написали заявлении о закрытии ИП, скачали приложение «Мой налог», подали там заявку на самозанятых. В течение суток заявку подтвердили, теперь работаем в приложении, все очень удобно.
Павел и Ирина Петровы, самозанятые из Карелии
Дальше можно оформлять аккаунты в каналах продаж и публиковать объявления.
Чем больше каналов вы задействуете, тем выше шанс, что гости найдут и забронируют именно вашу квартиру или гостевой дом.
В каких каналах размещать объявления
С нами уже сотрудничают более 3 000 мини-отелей, хостелов, апартаментов и гостевых домов. Мы собрали данные по продажам за 2020 год и составили рейтинг самых эффективных каналов продаж для сегмента апартаментов, квартир и гостевых домов.
- Booking.com.
- bronevik.ru.
- Acase.ru.
- Airbnb.
- Островок.ru.
- Zabroniryi.ru.
- AllHotelsMarket.
- Expedia.com.
- TVIL.
- OneTwoTrip.
Как правильно оформить договор аренды с самозанятым
Есть способ уменьшить налог на доходы, учитывая затраты на коммунальные услуги в арендуемой квартире. Давайте разберёмся, как это сделать.
Самозанятые, которые сдают своё жильё в аренду, часто хотят узнать: могут ли они уменьшить налоги, учитывая плату за коммунальные услуги? В определённых ситуациях это действительно можно сделать.
Закон предусматривает специальные условия для тех, кто сдаёт свою собственность в аренду, и позволяет учесть некоторые затраты на коммунальные услуги.
Все средства, которые самозанятые собственники получают от арендаторов за оплату коммунальных услуг (таких как вода, свет и электричество), не признаются доходом, и поэтому не облагаются налогами.
Это подтверждено письмом, которое Федеральная налоговая служба написала 13 июня 2019 года. Чтобы уменьшить налоговую базу, нужно удовлетворить двум условиям.
Оплата коммунальных услуг основывается на фактическом использовании.
Использование и его объём должны быть документально подтверждены по показаниям счётчиков.Так что, если в доме они есть, и арендатор оплачивает только те услуги, которые фактически использовал (воду, электричество и свет), то собственникам не приходится считать эти деньги доходом.
Соответственно, с этой суммы не нужно платить налог на профессиональный доход. Чтобы сэкономить, укажите в договоре аренды, что арендаторы оплачивают коммунальные услуги самостоятельно по показаниям счётчиков.
Мобильное приложение СберБанк Онлайн и сервис СберСделки облегчают процесс заключения контрактов. Они предлагают готовые шаблоны, которые можно легко заполнить и подписать, избавляя вас от необходимости печати. Электронные документы и подписи имеют ту же законную силу, что и их бумажные версии.
Ещё банк проводит дополнительную проверку всех участников сделки. За свои услуги сервис берёт комиссию в размере 1% от общей стоимости сделки, которую покрывает арендатор. Чтобы узнать больше, просто посетите сайт сервиса.
Как можно уменьшить налог?
Не забывайте, что деньги, полученные в виде оплаты за коммунальные услуги, не нужно включать в сумму, с которой вы платите профессиональный налог. Ваши квитанции об оплате коммунальных услуг, где указаны показания счетчиков, подтвердят это.
Эти суммы также не повлияют на ваш годовой лимит в 2,4 млн рублей, поскольку они не являются частью вашего профессионального дохода.
Давайте рассмотрим пример: предположим, арендатор перевёл вам 50 000 рублей, из которых 45 000 — это арендная плата, а 5 000 — оплата за коммунальные услуги. Вам нужно заплатить 4% налога только с арендной платы — 45 000 рублей. Вот эту сумму вы и должны указать при расчте налога за месяц.
Не забудьте сохранить квитанции об оплате коммунальных услуг в случае, если у налоговой службы возникнут вопросы.
Источник: sberbankaktivno.ru
