Как рынок продажи стал несколько лет назад рынком покупателя, так и рынок аренды, следуя примеру, незаметно стал рынком арендатора. Перед собственником офисных и бизнес-центров встал вопрос, как не проиграть на смене ценников арендной ставки в ближней перспективе и выиграть в дальней? Расскажу, как мне видится.
Оптимизировать расходы на аренду офиса стало реально сделать из-за появившегося на рынке в последнее время большого выбора.
Чтобы не делать скоропалительных выводов, основанных на поверхностных данных с рынка, нужно точно знать, кто ваши конкуренты (ясно, что это такие же владельцы арендного бизнеса), чем их предложение на рынке отличается от вашего, и как с этим поступить. Ни на один из вопросов не ответишь, не проведя подробный анализ.
Анализ ситуации на рынке аренды офисов Саратова
Соберите наиболее полную информацию о бизнес-центрах в городе, аналогичных вашему по общей площади, классу и всем доступным характеристикам.
Источники получения информации.
Рабочая группа». Как привлечь арендаторов в бизнес-центр?
Когда мне нужно собрать наиболее полную информацию об объекте, я использую программу веб — аналитики, позволяющую искать информацию сразу по нескольким направлениям (в выдаче поисковиков, по блогам и новостным RSS — лентам). Экономит много времени и даёт свежую по датам информацию. Вы можете использовать просто запрос в поисковике относительно интересующего бизнес-центра — раз!
Два — сам рынок полон предложениями, изучите сайты бизнес-центров, которые нашли через Яшу (Яндекс), сайты риэлторских фирм Саратова, объявления о сдаче в аренду в печатных и электронных СМИ.
Три — делайте отметки об уровне цен за квадратный метр офисов в рассмотренных бизнес-центрах и перечне предоставляемых дополнительных услуг.Взяв данные за два — три последних месяца и позвонив несколько раз по объявлению и выяснив «окончательную» цену, вы легко сможете сделать вывод о тенденциях на рынке аренды офисных центров, так сказать, из первых рук.
Четыре — соберите все доступные сведения о вашем бизнес-центре, узнайте, какого мнения о нём арендаторы и риэлторы, чем хорош ваш бренд и является ли он лучшим.
Из лучших бизнес-центров не съезжают. Так сделайте свой лучшим!
Полученная в результате анализа информация может многое рассказать, а главное, помочь поставить правильную цель и добиться её.
Итак, ваша цель — наполнить бизнес-центр довольными арендаторами и получить прибыль, правильно? Добиваться цели нужно двумя способами. Увеличивая охват арендаторов и делая их лояльными к вашему бизнес — центру.
Увеличиваем охват арендаторов
Для этого используются все доступные маркетинговые ходы и методы. Проводим анкетирование арендаторов на тему всё ли их устраивает в бизнес — центре, как они относятся к стремлению администрации сделать бизнес-центр лучшим по уровню предоставляемого арендаторам сервиса, выслушиваем пожелания. Собираем отзывы благодарных клиентов — арендаторов и выпускаем их в свет: на проводимых мероприятиях выражаем им благодарность, постим их отзывы на страничках БЦ в соцсетях, создаём там же сообщество лояльных участников и обсуждаем с ними нововведения. Основная цель при этом это дать понять арендаторам, с кем мы хотим работать, на что мы готовы ради этого.
Популяризации бизнес-центра помогут массовые публичные мероприятия на вашей территории типа конференций, презентаций, которые тоже нужно широко освещать в СМИ.
Будет полезным навести дружеские связи с коллективом управляющих компаний соседних и аналогичных с вашим бизнес-центров. Обмен информацией о смене локаций арендаторов может стать взаимовыгодным!
Налаживаем работу с арендаторами
Скорее, переводим её на новый высокий уровень. В чём смысл? С каждым арендатором нужно работать индивидуально, вне зависимости, позвонил ли он только что, чтобы узнать об условиях аренды в БЦ или арендует у вас офис уже много лет.
Лучше, если эту работу на себя возьмёт специально обученный менеджер по работе с клиентами. Обучаться он (или она, без разницы) должен на Руководстве по работе с клиентами БЦ. Если у вас нет такого Руководства, советую скорее его создать.
Персональный менеджер по работе с арендаторами обязан знать специфику их работы до мелочей и обеспечить им все условия для успешной деятельности. В голову арендатору не должна прийти мысль, что в другом месте ему обеспечат лучшие условия!
Вы должны знать дни рождения директоров всех фирм, арендующих у вас офисы, поздравлять их коллективы с профессиональными и корпоративными праздниками и дарить бонусы постоянно!
Система бонусов (или скидок) означает в некоторых центрах парковочное место по льготной цене или бесплатно, бесплатный сервис телекоммуникаций и так далее и так далее. Думаю, смысл понятен.
Как привлечь арендаторов в бизнес-центры класса А
Первое полугодие на исходе. Осторожные прогнозы участников рынка во многом сбылись – сегмент офисной недвижимости переживает не лучшие времена. Однако, о глубоком спаде тоже говорить рано. Эксперты рынка делятся информацией, как привлечь арендаторов в бизнес-центры премиум-класса.
«Самое главное – это качество исполнения, — считает Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges, — Сейчас на рынке аренды коммерческой недвижимости активны высокотехнологичные компании из числа добывающих и IT-сегментов. Такие арендаторы хотят размещать свои офисы в бизнес-центрах, построенных по последнему слову техники, автоматизированных и с бережным отношением к окружающей среде. Значительным плюсом в глазах таких арендаторов являются международные эко-сертификаты, они транслируют социально-ответственную позицию компании как по отношению к использованию природных ресурсов, так и по отношению к своим сотрудникам».
Финансовый демпинг и скидки не являются ключевыми моментами в принятии решения об аренде того или иного офиса среди арендаторов бизнес-центров класса А. Однако компании готовы оценить внимательное отношение и удобный сервис.
Опираясь на опыт арендной кампании БЦ Eightedges г-жа Пономарева сформулировала ряд аспектов, в которых были заинтересованы арендаторы самого высокого уровня.
Клиентоориентированный индивидуальный подход к своим клиентам – умение слушать и слышать контрагентов и возможность девелопера проявлять гибкость в переговорах с потенциальными и фактическими арендаторами. Работа по принципу одного окна – в т. ч. выполнение отделки под ключ по индивидуальному техническому заданию арендатора.
Дополнительный сервис – например, обслуживание офисной оргтехники. Это позволяет арендатору не нанимать дополнительного подрядчика и быть уверенным, что в случае необходимости работы будут проведены быстро и качественно. Компенсация переезда и связанных с ним неудобств или организация комфортного переезда арендатора в новый бизнес-центр. Возможность включить стоимость отделки в арендную ставку и разнести платежи на весь договор аренды. Предоставление дополнительных мест на паркинге.
«Несмотря на текущие сложности в экономике мы должны констатировать, что качественные объекты Класса А остаются востребованными арендаторами. Так, в бизнес-центрах класса А, введенных в эксплуатацию в течение последних полутора лет (с начала 2014 года) уровень заполняемости превышает 90%, — поясняет Екатерина Аридова, операционный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, — Более того, в условиях, когда ставки аренды между объектами А и В класса постепенно сближаются, как это было и в прошлый кризис, качество объекта становится ещё более значимым для его успешного заполнения, так как арендаторы, не стесненные бюджетными ограничениями, начинают рассматривать возможность переезда в более качественные и новые объекты».
Кроме того, в Colliers отмечают важную тенденцию «взросления» арендаторов в сегменте офисной недвижимости. Столкнувшись с особенностями работы неинституциональных управляющих компаний, приобретя опыт арендных отношений в объектах низкого качества с противоречивым пулом арендаторов, компания стремится использовать возможности нынешнего рынка и найти лучшее решение для своего офиса. «При сравнительно близких характеристиках объектов арендатор сегодня уделяет особое внимание не только локации, арендной ставке, планировке, инженерным решениям и прочим хорошо знакомым параметрам, но и оценивает репутацию управляющей компании, понимая, что в лице профессионального управленца-хозяйственника приобретет дополнительные конкурентные преимущества. Спустя годы эксплуатации объект с грамотным управлением не устареет ни технически, ни морально, арендатору гарантированы «правильные» соседи, поддержка в решении любых бытовых вопросов, заинтересованность в долгосрочных и благонадежных отношениях, а потому гибкая позиция в дальнейшем сотрудничестве, нацеленная на сценарий «win-win». За объекты и сервис такого качества арендаторы готовы платить», — уточнила г-жа Аридова.
Панорамный европейский бизнес-центр Eightedges введен в эксплуатацию в апреле 2014 года в Санкт-Петербурге. Он расположен на правом берегу Невы, между Большеохтинским мостом и мостом Александра Невского. Архитектурную концепцию проекта разработали специалисты лондонского бюро Николаса Гримшоу. GRIMSHAW — бюро с офисами по всему миру, один из признанных лидеров современной архитектуры.
Eightedges соответствует высоким мировым стандартам и отвечает всем требованиям, предъявляемым к современным офисным зданиям класса «А». Эксплуатацией объекта занимается финская компания SRV. Объект соответствует требованиям международного эко-сертификата Leed GOLD и стандарту соответствия экологическим требованиям и энергоэффективности Green Zoom. В первом квартале 2015 года бизнес-центр Eightedges полностью сдан в аренду.
Источник: theproperty.ru
Как увеличить арендную ставку в торговом центре за счет модернизации и редизайна?
Специалисты группы компаний UNK назвали несколько способов модернизации и редизайна, которые помогут вернуть посетителей и арендаторов в ТЦ и впоследствии увеличить арендную ставку.
Фото: lucky boy studio/shutterstock
Итоги 2020 года оказались для торговых центров достаточно болезненными. По опубликованным данным компании JLL, вакантность коммерческой недвижимости выросла на 5,4% в большой степени за счет ухода арендаторов из ТЦ с устаревшей концепцией.
Изменить ситуацию и привлечь арендаторов в торговый центр без его кардинальной перестройки можно с помощью локального редевелопмента и редизайна. «У «старых» торговых центров есть недостатки в организации внутреннего пространства, которые приводят к снижению трафика в ТЦ и, как следствие, к падению доходов и уходу арендаторов», – отмечает Юлия Тряскина, партнер группы компаний UNK. Среди основных эксперт называет «мелкую» нарезку, сложную навигацию, морально устаревший и потому непривлекательный дизайн. Однако, самое главное – это отсутствие «вертикальных» связей.
Специалист предлагает несколько способов, которые позволят увеличить доходность действующего ТЦ без серьезной перестройки.
Перепланировка внутреннего пространства
Узкие, недостаточно освещенные коридоры, «хаотичный» набор небольших магазинов – все это признаки морально устаревшего ТЦ. Поэтому стоит осуществить перепланировку внутреннего пространства с укрупнением арендуемых площадей и расширением коридоров. Это позволит привлечь в ТЦ более крупных и «статусных» арендаторов.
Вертикальные связи
Часто устаревшие торговые центр спланированы исключительно «горизонтально»: посетители прогуливаются, в основном, по одному уровню, на который попадают от входа. Отсутствие «вертикальных связей» в здании снижает поток посетителей и доходность площадей на других этажах. Сформировать такие вертикальные связи внутри ТЦ можно, например, организовав сквозные атриумы, которые будут хорошо просматриваться из разных точек здания.
Современный дизайн
В оформлении пространства также существует мода. Дизайн, утративший свою актуальность, также может стать негативным фактором для ТЦ. Четкое функциональное зонирования ТЦ, создание современной навигации, формирование дизайн-кода для оформления магазинов, оригинальные световые решения, – все это позволит «осовременить» проект, сделать его посещение более продуктивным и приятным для покупателя. Таким образом, все это будет способствовать увеличению среднего времени присутствия в торговом центре, что также положительно скажется на коммерческой успешности.
Модернизация входов
В современных ТЦ обычно предусматриваются просторные, качественно оформленные входные группы, хорошо просматриваемые с улицы. Это позволяет привлекать в ТЦ спонтанных посетителей.
Обустройство широких входов и красивых входных групп также поможет модернизировать старый ТЦ и получить дополнительный трафик.
Рекреационная территория вокруг ТЦ
Создание перед входом в ТЦ рекреационной зоны, пусть даже небольшой, сделает объект центром притяжения для жителей района. И также даст дополнительный трафик за счет спонтанных посетителей.
Новые функции в ТЦ
Сегодня ТЦ становятся центрами районной жизни. Помимо торговой и развлекательной части, в торговом центре могут разместиться площадки для мероприятий, городские и муниципальные организации, привлекающие дополнительную целевую аудиторию, которую сложно привлечь другими функциями.
«Все эти меры позволяют существенно увеличить трафик в торговом центре, что повлечет за собой рост доходов арендаторов и, как следствие, возможность повышения арендной ставки. По нашему опыту после подобных мер ставка может повыситься на 20–25%. А в одном из ТЦ в Одинцове по итогам редизайна собственнику удалось увеличить арендную ставку на 36%», – отмечает Юлия Тряскина.
Статья подготовлена компанией UNK
Поделиться публикацией:
Подписывайтесь на наши новостные рассылки, а также на каналы Telegram , Vkontakte , Яндекс.Дзен чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Добавьте «Retail.ru» в свои источники в Яндекс.Новости
Как увеличить арендную ставку в торговом центре за счет модернизации и редизайна? https://www.retail.ru
Специалисты группы компаний UNK назвали несколько способов модернизации и редизайна, которые помогут вернуть посетителей и арендаторов в ТЦ и впоследствии увеличить арендную ставку.
Фото: lucky boy studio/shutterstock
Итоги 2020 года оказались для торговых центров достаточно болезненными. По опубликованным данным компании JLL, вакантность коммерческой недвижимости выросла на 5,4% в большой степени за счет ухода арендаторов из ТЦ с устаревшей концепцией.
Изменить ситуацию и привлечь арендаторов в торговый центр без его кардинальной перестройки можно с помощью локального редевелопмента и редизайна. «У «старых» торговых центров есть недостатки в организации внутреннего пространства, которые приводят к снижению трафика в ТЦ и, как следствие, к падению доходов и уходу арендаторов», – отмечает Юлия Тряскина, партнер группы компаний UNK. Среди основных эксперт называет «мелкую» нарезку, сложную навигацию, морально устаревший и потому непривлекательный дизайн. Однако, самое главное – это отсутствие «вертикальных» связей.
Специалист предлагает несколько способов, которые позволят увеличить доходность действующего ТЦ без серьезной перестройки.
Перепланировка внутреннего пространства
Узкие, недостаточно освещенные коридоры, «хаотичный» набор небольших магазинов – все это признаки морально устаревшего ТЦ. Поэтому стоит осуществить перепланировку внутреннего пространства с укрупнением арендуемых площадей и расширением коридоров. Это позволит привлечь в ТЦ более крупных и «статусных» арендаторов.
Вертикальные связи
Часто устаревшие торговые центр спланированы исключительно «горизонтально»: посетители прогуливаются, в основном, по одному уровню, на который попадают от входа. Отсутствие «вертикальных связей» в здании снижает поток посетителей и доходность площадей на других этажах. Сформировать такие вертикальные связи внутри ТЦ можно, например, организовав сквозные атриумы, которые будут хорошо просматриваться из разных точек здания.
Современный дизайн
В оформлении пространства также существует мода. Дизайн, утративший свою актуальность, также может стать негативным фактором для ТЦ. Четкое функциональное зонирования ТЦ, создание современной навигации, формирование дизайн-кода для оформления магазинов, оригинальные световые решения, – все это позволит «осовременить» проект, сделать его посещение более продуктивным и приятным для покупателя. Таким образом, все это будет способствовать увеличению среднего времени присутствия в торговом центре, что также положительно скажется на коммерческой успешности.
Модернизация входов
В современных ТЦ обычно предусматриваются просторные, качественно оформленные входные группы, хорошо просматриваемые с улицы. Это позволяет привлекать в ТЦ спонтанных посетителей.
Обустройство широких входов и красивых входных групп также поможет модернизировать старый ТЦ и получить дополнительный трафик.
Рекреационная территория вокруг ТЦ
Создание перед входом в ТЦ рекреационной зоны, пусть даже небольшой, сделает объект центром притяжения для жителей района. И также даст дополнительный трафик за счет спонтанных посетителей.
Новые функции в ТЦ
Сегодня ТЦ становятся центрами районной жизни. Помимо торговой и развлекательной части, в торговом центре могут разместиться площадки для мероприятий, городские и муниципальные организации, привлекающие дополнительную целевую аудиторию, которую сложно привлечь другими функциями.
«Все эти меры позволяют существенно увеличить трафик в торговом центре, что повлечет за собой рост доходов арендаторов и, как следствие, возможность повышения арендной ставки. По нашему опыту после подобных мер ставка может повыситься на 20–25%. А в одном из ТЦ в Одинцове по итогам редизайна собственнику удалось увеличить арендную ставку на 36%», – отмечает Юлия Тряскина.
Статья подготовлена компанией UNK
ТЦ, модернизация, редизайн, UNK, арендная ставка, трафик Как увеличить арендную ставку в торговом центре за счет модернизации и редизайна?
Retail.ru https://www.retail.ru
Об инвестициях в российское производство, что привлекает молодежь в прямых продажах БАДов и виртуальной реальности в бизнесе.
Источник: www.retail.ru
