Когда у владельцев бизнеса (не номинальных, а настоящих) возникает потребность сменить состав участников в подконтрольных им ООО, используется несколько вариантов продажи доли в уставном капитале ООО (или иного отчуждения).
Нотариальная продажа долей ООО
Строго говоря, любая продажа доли в ООО с 1 января 2016 года стала нотариальной, будь то продажа другому участнику или третьим лицам. Здесь нюанс ситуации в том, что всегда необходимо внимательно изучить устав компании, чтобы понять, в каком порядке будет происходить отчуждение.
К примеру, в уставе всегда должно быть преимущественное право у других участников перед третьими лицами, это вытекает из смысла ст. 21 ФЗ «Об ООО» (если уставом не запрещена продажа доли третьим лицам. В пункте 4 указанной статьи сказано:
Как продать бизнес? Как продать долю в бизнесе? Как вести переговоры с потенциальными покупателями?
«Участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества цене (далее – заранее определенная уставом цена) пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.»
При этом, какой смысл в преимущественном праве, если уставом запрещена продажа (и иное отчуждение) доли третьим лицам?
То же самое и с согласием участников на продажу кем-либо из них своей доли. Можно в уставе прописать, можно не прописывать, и если оно не будет получено перед сделкой, и невнимательный нотариус ее проведет, это будет хорошим поводом данную сделку оспорить.
По документам же продажа доли зависит от конкретного нотариуса. Самое часто встречающееся:
- Р14001, нотариус ее удостоверяет (а некоторые еще и сами составляют);
- Нотариально заверенная оферта всем остальным участникам (если он один в ООО, то естественно не нужно);
- Нотариально заверенный отказ от преимущественного права (если решили не выдерживать 30-дневный срок на реализацию преимущественного права);
- Договор купли-продажи, если несколько покупателей — для каждого;
- Согласие (если требуется) от каждого участника на продажу доли;
- Согласие супруга(и) продавца и покупателя на проведение данной сделки;
- Заявление об отсутствии брака от каждой из сторон, если они не в браке;
- Подтверждение того, что продаваемая доля оплачена;
- Все документы от ООО, в зависимости от требований конкретного нотариуса.
В налоговую документы подает нотариус сам, лично, почтой или электронно, в зависимости от выбора заявителя (и уплаченной суммы). Решение о регистрации или отказе обычно получают почтой.
Строго говоря, чаще всего прямая продажа доли используется для быстрой смены участников, в одно действие. И документы сразу готовят с соблюдением всех сроков для того, чтобы не возиться с преимущественным правом. Которое 30 дней у участников и 7 дней у самого общества (если разрешено уставом), и это только по умолчанию, а по факту может быть и больший срок.
Продажа доли в бизнесе | Антон Семенов
Лишний раз напоминаем — внимательно изучайте устав.
Выход участника и продажа нераспределенной доли
Более дешевый вариант по смене участника, происходит в два этапа. На первом этапе участник выходит из ООО, его доля переходит к обществу, не распределяется. Подробнее об этом читайте в соответствующей статье. Не забудьте посмотреть в уставе, разрешен ли выход из ООО участникам.
На втором этапе, при необходимости ввести третье лицо в общество, ему продается нераспределенная доля. Для этого оставшиеся участники должны принять единогласное решение о продаже нераспределенной части доли третьему лицу (опять же, это должно быть разрешено уставом, ст. 24. ФЗ «Об ООО»).
В регистрирующий орган подаются следующие документы:
- Р14001, заверить у нотариуса.
- Решение участников о продаже нераспределенной части доли и определении цены для ее продажи.
- Договор купли-продажи доли в простой письменной форме.
- Подтверждение оплаты доли покупателем (квитанция, платежка и пр.).
Выкуп доли в бизнесе
Партнерский бизнес можно сравнить с браком. Какой-то просуществует долгие годы, в каких=то отношениях наступит охлаждение, и партнеры, не видя совместного будущего и общих целей, принимают решение о разводе. Вот только с бизнесом все несколько сложнее, ведь раздел действующего успешного предприятия, скорее всего, будет означать его крах. Нередко в таких ситуациях один партнер продает свою долю другому. Стоит ли соглашаться и что придется учесть?
Предыдущие соглашения
Если изначально бизнес был настроен правильно, то и проблем с передачей части бизнеса партнеру не будет никаких. Как правило, при нормальных здоровых деловых отношениях изначально предусматривается, что если один из владельцев бизнеса захочет продать свою долю, то в первую очередь он ее предложит выкупить именно своему партнеру. Правда, если вспомнить, что часто бизнес начинают друзья или родственники, подобные соглашения изначально не прописываются. И если сначала такой бизнес строится на взаимном уважении и доверии, то при разрыве отсутствие таких договоренностей может обернуться неприятностями, ведь ваш почти бывший партнер может отдать часть вашего дела чужому человеку.
Стоимость бизнеса
Прежде, чем вы приступите к процедуре выкупа доли бизнеса, ее стоит оценить. Процесс этот сложный, так как включает в себя не только активы, текущий доход и невыполненные обязательства. В оценку входят и такие факторы как ценность бренда, «доброжелательность» бизнеса, потенциал будущего роста и влияние партнера на бизнес, если таковое в дальнейшем предусматривается. Ввиду сложности, часто для проведения такой оценки приглашаются специалисты со стороны.
Будущее вашего бизнеса
Бывает и так, что партнер хочет продать свою долю в бизнесе, но хочет остаться в нем как сотрудник. Но бывает и по-другому, когда после передачи вам своей части бизнеса, ваш партнер планирует полностью оставить свое детище на ваше попечение. Что это будет означать для вас, если вы останетесь единоличным руководителем? Будете ли вы проводить больше времени в офисе?
Отразиться ли это на продажах? Сможете ли вы и дальше в одиночку продолжать достигать поставленных целей?
Финансирование сделки
Все было бы куда проще, если бы на выкуп доли в своем бизнесе, у вас были свои средства. Но обычно все развивающиеся компании все свободные деньги вкладываются в прогресс. И если ваш партнер предлагает вам стать единоличным владельцем ранее совместного бизнеса, выхода у вас будет только два – отказаться от предложения и надеяться, что он продаст свою долю кому-то, с кем вы сойдетесь во взглядах на будущее. Или же вы можете взять в банке кредит для этой цели. Если вы сумеете предоставить банку доказательства того, что ваш бизнес – успешное развивающееся мероприятие.
Что превращает выкуп доли бизнеса в свершившийся факт
Итак, все соглашения введены в действие и вы нашли средства на выкуп доли, возможно даже задействуя нестандартные способы занять деньги на бизнес самое время подписать все бумаги, которые четко регламентируют кто что и за какую сумму получит. Останутся ли у кого-то обязательства после подписания бумаг. Вне зависимости от причин продажи и того, в каких отношениях вы останетесь в дальнейшем, вы должны быть уверены, что вас не ожидает в будущем какой-то подвох.
Источник: bishelp.ru
Продажа доли в нежилом помещении
Продать долю в нежилом помещении гораздо сложнее, чем целый объект недвижимости. Это связано с многочисленными законодательными требованиями к проведению такой сделки. Процедуре продажи доли в нежилом помещении и её покупке будет посвящена настоящая статья.
Кого нужно уведомить о продаже доли в праве на нежилое помещение
Если вы решили осуществить продажу своей доли, то стоит помнить об обязательном требовании – уведомить о предстоящей сделке других собственников долей в нежилом помещении.
Законом установлены следующие требования к уведомлению сособственников:
- уведомление должно быть сделано в письменной форме, можно через нотариуса;
- сообщение должно быть получено остальными долевыми собственниками за месяц до предстоящей сделки;
- в уведомлении обязательно необходимо указать цену, которую планируется предлагать третьим лицам, и другие значимые условия;
- требования о предварительном уведомлении других собственников относится и к договору мены.
В какой форме нужно уведомить остальных собственников о купле-продаже нежилого помещения
Закон требует обязательное соблюдение письменной формы. Например, продавец может:
- написать письмо в адрес остальных собственников;
- направить телеграмму;
- обратиться к нотариусу и через него направить уведомление о предстоящей сделке по продаже доли в коммерческой недвижимости;
- разместить объявление о продаже в интернете на сайте Росреестра, если количество остальных собственников больше 20.
Наиболее предпочтительным и «безопасным» является уведомление через нотариуса. Как указано в Письме ФНП от 31.03.2016 года № 1033/03-16-3 безусловным доказательством того, что уведомление о продаже было направлено, являются:
- нотариальное свидетельство о том, извещение передано или направлено сособственникам;
- копия телеграммы, которая была выдана на почте.
Пример описания извещения в описи вложения:
Извещение о продаже ½ доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Костромская область, г. Мантурово, ул. Центральная, д. 15, помещение № 5, по цене 4 000 000 рублей.
Какую информацию нужно указывать в извещении о продаже доли в коммерческой недвижимости
В законе отмечен только один обязательный пункт, который должен быть указан в уведомлении – цена, за которую продавец хочет продать свою долю (статья 250 ГК РФ). Также в указанной норме обозначено, что в извещении должны быть отражены другие условия, на которых будет составлен договор продажи доли нежилого помещения. Но не уточнено, какие именно другие условия необходимо отразить. Между тем, в указанном выше письме ФНП РФ перечислена информация, которую нужно включить в извещение:
- описание объекта продажи, то есть доли в праве на нежилую недвижимость;
- стоимость доли;
- порядок расчетов между продавцом и покупателем;
- будет ли оформлен залог в случае рассрочки платежа или нет;
- сроки передачи имущества;
- другие существенные условия.
Образец извещения о продаже доли в нежилом помещении можно скачать здесь.
По какому адресу нужно направлять извещение о продаже доли в нежилом помещении
Чтобы избежать рисков оспаривания договора отчуждения доли, необходимо добиться получения уведомления о предстоящей сделке остальными сособственниками.
Для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей извещение можно отправить по следующим адресам:
- адрес из ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
- адрес, который сама компания или ИП сообщили (например, в тексте договора или в иных письменных документах).
Обратите внимание! Через нотариуса можно направить уведомление о продаже на электронную почту других собственников в том случае, если у продавца будет «на руках» соглашение об обмене юридически значимыми сообщениями, заключенное между продавцом и сособственником другой доли. При этом в таком соглашении должны быть указаны электронные адреса сторон.
Для граждан извещение нужно направить по следующим адресам:
- по прописке или по временной регистрации;
- по адресу, который сам собственник указал (например, в тексте договора или в иных письменных документах);
- по фактическому адресу проживания, если он известен.
Если вам известны сразу несколько адресов другого собственника доли, то лучше направить извещение по всем известным адресам, например, по прописке и по фактическому месту жительства.
Обратите внимание! Нотариус не будет проверять данные о другом долевом участнике и его адресе, который указал продавец доли, так как исходит из добросовестного поведения продавца.
Отказ или согласие сособственника по покупке доли в нежилом помещении
Долевые собственники наделены преимущественным правом покупки предлагаемой к отчуждению доли в объекте недвижимости. Поэтому их обязательно нужно извещать о предстоящей сделке.
Если сособственник согласится приобрести отчуждаемую долю, то договор продажи доли в праве на нежилое помещение необходимо заключить с ним. Поскольку отсутствие ответа на извещение о продаже доли считается отказом от своего преимущественного права, то согласие необходимо выразить в письменной форме и направить его в адрес продавца. Согласие также можно оформить у нотариуса.
При этом провести сделку с долевым собственником нужно в течение месяца с момента получения уведомления о предстоящей сделке. Следует обратить внимание на то, что в течение указанного срока сособственник должен не просто выразить свое согласие на покупку, но и подписать соглашение, а также подать его вместе с продавцом на регистрацию.
Обратите внимание! Если участник долевой собственности приобретает долю, воспользовавшись своим преимущественным правом, то удостоверять договор купли-продажи доли у нотариуса не нужно (Определение Верховного Суда РФ от 12 декабря 2017 года № 310-КГ17-18496).
Сособственник будет считаться отказавшимся от покупки доли коммерческой недвижимости в следующих случаях:
- отказ оформлен у нотариуса;
- отказ в простой письменной форме;
- отсутствие ответа на извещение в течение 1 месяца со дня его получения;
- договор по отчуждению доли не заключен в течение 1 месяца со дня получения извещения.
Обратите внимание! Если участник долевой собственности выражает согласие на покупку доли, но при этом выдвигает свои условия сделки, то продавец может либо согласиться на условия сособственника, либо продать на своих условиях третьему лицу через месяц. Например, продавец предлагает оплату в течение 10 дней с момента регистрации сделки, а сособственник требует рассрочки. Исключением может быть ситуация, когда продавец завысил цену доли, а сособственник согласился на покупку доли, но по реальной цене, подтвержденной отчетом оценщика (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 августа 2016 года по делу №А43-17117/2015).
В ситуации, когда другим собственником доли является несовершеннолетний гражданин, необходимо учитывать следующие особенности получения отказа от сделки. Оформление отказа от имени несовершеннолетнего должно быть произведено его родителем или другим законным представителем только при наличии соответствующего разрешения органов опеки.
Срок для реализации преимущественного права на покупку доли в нежилом помещении
У сособственника есть один месяц, чтобы найти деньги (если оплата требуется сразу) и заключить договор купли-продажи доли в коммерческой недвижимости. При этом срок отсчитывается не с даты, когда продавец отправил извещение о сделке, а с даты, когда такое извещение было получено сособственником.
Когда долевой собственник выражает согласие на покупку или получил извещение, но оформил письменный отказ, то сложностей не возникает. Но как быть, если извещение не было получено адресатом и письмо вернулось продавцу?
В силу гражданского законодательства извещение можно считать доставленным в следующих случаях:
- сособственнику не было вручено извещение по причинам, которые зависят от него;
- участник долевой собственности не явился на почту, чтобы получить письмо, и оно было возвращено, так как срок его хранения истек.
Обратите внимание! Если гражданин не смог получить уведомление о продаже по адресу своей прописки (временной регистрации), а компания/ИП по адресу из единого государственного реестра, то они сами несут риск последствий такого неполучения, а извещение будет считаться доставленным.
Как заключить договор купли-продажи доли в нежилом помещении
Поскольку сделка по продаже доли в нежилом помещении совершается через нотариуса, то в большинстве случаев сам текст договора составляет нотариус. Но бывают случаи, когда помощь нотариуса не требуется, или стороны настаивают на своем договоре, в этой ситуации рекомендуем указать следующие разделы в соглашении о покупке доли:
1. Подробное описание продаваемой доли в нежилом помещении (раздел – Предмет договора). Его можно взять из выписки из ЕГРП на отчуждаемый объект недвижимости. Пример описания продаваемой доли:
В соответствии с Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить ½ (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 33:16:151515:18:36089:07, расположенное по адресу: Владимирская область, Судогодский район, город Судогда, улица Ленина, д. 15, помещение № 5, общей площадью 50,6 кв.м., назначение – нежилое помещение (далее по тексту – Объект недвижимости).
В этом же разделе потребуется перечислить документы, которые подтверждают право собственности продавца на отчуждаемую долю в нежилом помещении (указаны в ЕГРП). Пример перечисления:
Объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности на основании соглашения об определении долей в праве общей долей собственности на недвижимое имущество, заключенное в простой письменной форме от 15.03.2015 года, право собственности зарегистрировано «20» марта 2015 года Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области за № 33-33-34/008/2015-254, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 33АЛ номер 534678, выданным Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области «20» марта 2015 года, о чем была сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «20» марта 2015 года за № 33-33-34/008/2015-254.
2. Стоимость доли и порядок расчетов (раздел – Цена договора и порядок расчетов). В данном разделе необходимо указать не только стоимость доли, но и срок, в течение которого покупатель должен перечислить деньги, а также каким образом будет производиться оплата (передача наличных денежных средств, перечисление безналичным путем, через банковскую ячейку). Пример:
Цена (стоимость) Объекта недвижимости составляет ____________ рублей. Покупатель обязуется уплатить Продавцу стоимость Объекта недвижимости в течение 10 рабочих дней с момента регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по реквизитам Продавца, указанным в разделе «Реквизиты и подписи Сторон».
3. Укажите сроки передачи объекта недвижимости покупателю и документ, которым будет подтверждаться передача (Акт приема передачи доли в праве собственности – его необходимо оформить как приложение к договору).
4. Обременение, которое имеет нежилое помещение (если оно есть, то также должно быть указано в Выписке из ЕГРП). Например, таким обременением может быть договор аренды помещения.
5. Согласие супруга продавца или покупателя на совершение сделки. Реквизиты полученного нотариального согласия супруга необходимо описать в тексте договора или сделать указание на брачный договор.
6. Распределите расходы по оплате государственной пошлины и нотариальным расходам – можно возложить их полностью на одну из сторон или разделить на покупателя и продавца.
Если сособственник выразил желание купить долю, то договор можно составить в простой письменной форме без посещения нотариуса и затем обратиться в Росреестр или МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности на долю.
В случае когда сособственник ответил отказом от сделки или в течение месяца не выкупил долю, продавец имеет право продать её третьим лицам, но при этом в договоре должны быть указаны те же условия, которые были изложены в извещении.
В этом случае для продажи доли третьим лицам необходимо обратиться к нотариусу для удостоверения договора и затем уже регистрировать переход права в Росреестре. Документы на регистрацию также можно подать в МФЦ, а некоторые нотариусы предлагают дополнительную услугу – направление документов на регистрацию в Росреестр через нотариуса.
Обратите внимание! Для регистрации сделки необходимо обязательно оплатить государственную пошлину. Её сумма составляет 2000 рублей, если покупатель – физическое лицо, и 22000 рублей, если новым собственником станет компания.
После того как необходимые документы заверены у нотариуса, необходимо зарегистрировать переход права собственности. Для регистрации вам потребуются следующие документы:
- договор купли-продажи доли в 3 экз. (или в ином количестве в зависимости от количества покупателей) с актом приема-передачи доли;
- документы, подтверждающие право собственности на долю в недвижимости;
- паспорта продавца и покупателя;
- документ об уплате госпошлины;
- согласие супруга на сделку или брачный договор (если продавец или покупатель состоят в браке);
- отказ долевых собственников от покупки или документы, подтверждающие направление извещения о предстоящей сделке (копия телеграммы, нотариальное свидетельство или копия извещения с описью вложения в почтовое отправление и почтовая квитанция);
- другие документы в зависимости от обстоятельств сделки.
Если одной из сторон сделки является компания, то также необходимо приложить следующие документы:
- учредительные документы компании;
- документы, подтверждающие полномочия подписанта;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- документ об одобрении крупной сделки, если она является таковой.
Если нарушено преимущественное право покупки доли в нежилом помещении
При нарушении порядка уведомления о предстоящей продаже доли в нежилом помещении долевой собственник может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей по договору. А несостоявшийся покупатель будет вынужден подать в суд на продавца, чтобы взыскать с него убытки.
Законом ограничен срок, в течение которого сособственник может обратиться в судебную инстанцию для восстановления своего права. Для этого есть всего 3 месяца с того момента, как долевой собственник узнал о том, что доля продана (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08 июня 2016 года по делу № А40-21690/15).
Источник: ruporu.ru
