Первый вариант: недвижимость включена в состав основных средств. Напомним, что признать актив основным средством компания может, если одновременно соблюдены условия, установленные пунктом 4 ПБУ 6/01 (приказ Минфина России от 30.03.2022 № 26н). А именно:
Рассмотрим обратную ситуацию. Допустим, фирма приобрела основное средство в периоде, когда применяла УСН с объектом «доходы». Соответственно, расходы на покупку при расчете единого налога она не учла. В последующем компания сменила объект налогообложения на «доходы минус расходы».
Может ли она на дату такого перехода определить остаточную стоимость основного средства и включить ее в расходы? По мнению Минфина России, нет. Свою позицию финансисты обосновывают следующим образом. С 1 января этого года статья 346.17 Кодекса действует в новой редакции. В соответствии с ней при переходе компаний-«упрощенцев» с объекта налогообложения «доходы» на «доходы минус расходы» затраты, которые относятся к налоговым периодам, в которых применялся объект «доходы», после перехода не учитываются (письмо Минфина России от 09.04.2022 № 03-11-04/2/69 ). Расходы на покупку недвижимости не будут включены в налоговую базу и в том случае, если после такого перехода компания решит это имущество продать.
Как продать недвижимость быстрее и дороже? Главные правила!
Порядок продажи ОС при УСН «доходы»
Для данной разновидности «упрощенного» объекта, согласно п. 2 ст. 346.18 НК РФ, налоговая база состоит из доходов упрощенца, скорректированных на сумму его расходов. При этом доходы определяют по правилам, закрепленным в ст. 346.15 НК РФ. Таким образом, выручку от продажи ОС обязательно следует учесть в качестве дохода при расчете «упрощенного» налога.
При заполнении декларации такие доходы отражают поквартально в стр. 210–213 раздела 2.2 в нарастающем порядке.
А вот мнения арбитров разделяются. Для отстаивания своей точки зрения «упрощенцам» можно взять на вооружение постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2022 г. № Ф09-10644/12 по делу № А60-41958/11, в котором суд, оперируя нормами п. 3 ст. 346.16, подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, сделал вывод, что в случае реализации амортизируемого ОС доход от данной операции корректируется на его остаточную стоимость.
Аналогичное мнение выражено в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2022 № А74-2378/08-Ф02-1138/09, ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2022 № Ф03-А80/08-2/1669 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 27.10.2022 № 13621/08)).
Является ли покупка недвижимости расходом ИП на УСН15%
RPI.su — самая большая русскоязычная база вопросов и ответов. Наш проект был реализован как продолжение популярного сервиса otvety.google.ru, который был закрыт и удален 30 апреля 2022 года. Мы решили воскресить полезный сервис Ответы Гугл, чтобы любой человек смог публично узнать ответ на свой вопрос у интернет сообщества.
Все вопросы, добавленные на сайт ответов Google, мы скопировали и сохранили здесь. Имена старых пользователей также отображены в том виде, в котором они существовали ранее. Только нужно заново пройти регистрацию, чтобы иметь возможность задавать вопросы, или отвечать другим.
Как выгодно продать квартиру на падающем рынке? Серия 1
Тема: ИП на УСН получает недвижимость в счет оплаты за проданный товар? Вопросов много)
то есть:
1.налог с выручки 15%
2. квартиру будем как товар проводить. те же 15% на усн? и никаких деклараций 3ндфл, верно?
тогда подскажите пожалуйста, чтобы квартира была товаром у ИП (плана счетов нет как понимаете) какие документы оформить?
Добрый день дорогие клерки) Первый раз сталкиваюсь с такой оплатой Подскажите каковы налоговые последствия?
1. ИП на УСН 15%
2. продает товар и по договору покупатель оплачивает часть денежными средствами, а часть недвижимостью, а именно квартирой.
3.Квартира продается, ИПшнику она не нужна, надо расплачиваться в поставщиками за товар.
4.Какие налоги заплатит ИП? что с вычетами имущественными?
Идеи бизнеса с нуля
Налоговики это проверяют. Они могут делать контрольные закупки, или просто во время камеральных проверок смотреть все операции. Если найдут несоответствие деятельности и уплаченным налогам, наложат штрафы.
Поэтому, если Вы только начинаете свой бизнес, то я тоже рекомендую УСН 6 %. Если оформляете бизнес строго под торговлю и все документы о закупках будут оформляться как положено, то выгодно регистрировать УСН15%. Если на Вас работает бухгалтер, то тоже может оказаться выгодно.
Как оформляется продажа недвижимости ИП на УСН
Оптимальный способ информирования ФНС об использовании недвижимости в бизнесе — направление туда заявления об освобождения от налога на имущество в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 407 НК РФ. При этом если главная задача — действительно применить льготу по налогу, в ФНС также нужно подать уведомление о включении объекта в перечень льготных (п. 7 ст. 407 НК РФ).
Возможна и обратная ситуация, когда ИП на УСН необходимо оформить выручку с продажи квартиры на себя как на обычного гражданина, а затем уплатить НДФЛ и воспользоваться вычетом (например, в размере исходной стоимости квартиры).
Купил Недвижимость На Усн 6 А Продал На Усн15
Можно ли продать нежилое помещение, принадлежащее ООО, по остаточной стоимости? Как и по какой цене продать земельный участок, принадлежащий ООО? Что делать, если кадастровая стоимость земли ООО очень завышена?
Согласност. 105.3 НК РФдля целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок,признаются рыночными.
Предприниматель на УСН продал недвижимость
Инспекция в рамках камеральной проверки налоговой декларации индивидуального предпринимателя по УСН, установила, что ИП занизил налоговую базу, не включив в нее доход от реализации нежилого помещения. Это помещение на момент его продажи не было предназначено для использования его в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательскими, целях. В соответствии с договором аренды нежилого помещения предприниматель сдавал его в аренду ООО для размещения магазина.
ИП, не согласившись с инспекцией, обратился в суд. Он ссылался на то, что нежилое помещение он приобрел как физическое лицо, то есть задолго до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Кроме того, договор купли-продажи нежилого помещения был заключен без ссылки на его статус ИП, а деньги от продажи данного помещения не поступали на его расчетный счет или в кассу.
Покупка и продажа квартир на усн
И еще: магия быстро приведет к вам покупателя, но Продажа и Покупка Заговор на квартиру — это способ увеличить ваши шанс на успешную покупку и продажу квартиры. Она планирует приобрести квартиру для сдачи в аренду, которая будет использоваться в деятельности по УСН. Ранее оплачивала единый налог, сейчас перешла на УСН. Продам ООО УСН 15% — объявление о продаже в Новосибирске.
У Северина это заработная плата и договор купли-продажи квартиры. Или придется покупать не долевку а недвижимость, и тогда продаете и покупаете как объект недвижимости, вот тогда можно принять недвигу в затраты при УСН. Просто планируется покупка и продажи нескольких квартир и важно, чтобы все было чисто, не возникли неудобные нюансы. Доходы от продажи недвижимого имущества облагаются УСН.
Расходы по основным средствам на УСН — как учитывать
- 30 июня 2022 года будет учтено в расходах 33 333,33 (100 000,00 / 3 квартала).
- 30 сентября также будет учтено в расходах 33 333,33.
- 31 декабря в расходах будет учтено 133 333,33 (100 000,00 /3 квартала + 100 000,00 / 1 квартал).
- Итого за 2022 года отражено в расходах 200 000,00
- 31 марта 2022 в расходах учесть нечего.
- 30 июня, 30 сентября. 31 декабря 2022 года в расходах будет учтено по 33 333.33 (100 000,00 / 3 квартала).
Во всех других случаях прочие расходы, связанные с приобретением ОС, будут входить в его первоначальную стоимость. Примерами таких расходов могут быть расходы на информационные и консультационные услуги, вознаграждения посредникам в покупке ОС, таможенные пошлины и сборы.
Налог при продаже недвижимости ооо при усн
При этом налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению единым налогом, иные виды предпринимательской деятельности, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым налогом, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с иным режимом налогообложения (п. 7 ст. 346.26 Кодекса).
- ФАС Уральского округа от 26.01.2022 N Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2022 N ВАС-6946/10);
- ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2022 N А05-5609/2022;
- ФАС Уральского округа от 03.04.2022 N Ф09-1610/12.
Строительство и продажа недвижимости на УСН
Если застройщик строит объект для себя или для продажи за счет собственных или заемных средств, он одновременно является и инвестором. В этом случае он ведет бухучет затрат на строительство собственного объекта по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств». Первоначальная стоимость объекта основных средств в бухгалтерском учете формируется по правилам ПБУ 6/01.*
В данной ситуации речь идет ведении деятельности по строительству жилых домов для продажи в рамках УСН. С порядком бухгалтерского и налогового учета данной операции можно познакомиться в обосновании ответа.
Продажа недвижимости организацией, применяющей УСН
Следует обратить внимание, что если здание было приобретено в периоде применения упрощенной системы налогообложения и расходы на его приобретение (сооружение и пр.) были учтены в составе расходов при расчете единого налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, то в случае реализации его до истечения 10 лет (если срок полезного использования более 15 лет) с момента учета расходов при расчете налоговой базы налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования таким основным средством с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение и пр.) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ «Налог на прибыль» и уплатить дополнительную сумму налога и пени (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, уплачивают единый налог по ставке 6% (при выборе объекта налогообложения «доходы») или 15 % (при выборе объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов») от налоговой базы. Законом Санкт-Петербурга от 05.05.09 №185-36 «Об установлении на территории Санкт-Петербурга налоговой ставки для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения» на территории Санкт-Петербурга для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, в случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, установлена налоговая ставка в размере 10%.
С — Деловой интернет-журнал
НГС.БИЗНЕС — это деловой интернет-журнал Новосибирска. Ежедневно свежие новости из мира бизнеса, экономики и финансов, комментарии экспертов. Благодаря сайту вы сможете узнать котировки валют и выбрать выгодный вклад среди предложений банков Новосибирска, найти объявления о покупке и продаже готового бизнеса, подобрать ипотеку, автокредит, а также обсудить бизнес-идеи и вопросы с читателями на бизнес-форуме.
Подскажите пожалуйста.
Хочу открыть ООО, единственный учредитель я.
Занимаемся интернет торговлей автозапчастями + автосервис (знаю что надо бы ЕНВД по этой деятельности, но сервис малая доля — что его не заметно под прикрытием основной деятельности инет магазина)
Сейчас ИП на УСН 6
Пришло понимание, что мне выгоднее перейти сейчас уже на УСН 15, путём открытия ООО
До конца не понимаю все тонкости с учетом доходов/расходов.
Что выгоднее применять УСН15% или УСН6%
МИНФИН РФ
——————————————————————————–
П и с ь м о
01/09/2022 № 03-11-04/2/181
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо по вопросам применения упрощенной системы налогообложения и сообщает следующее.
Согласно статье 346.14 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) выбор объекта налогообложения при применении упрощенной системы налогообложения, осуществляется самим налогоплательщиком (за исключением участников простого товарищества). Объектом налогообложения признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов.
При этом в случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя (пункт 1 статьи 346.18 Кодекса).
Поскольку при определении налоговой базы налогоплательщиками, объектом налогообложения которых являются доходы, денежное выражение расходов не влияет на сумму налога, подлежащего к уплате, указанным налогоплательщикам (как организациям, так и предпринимателям) в целях налогового учета не обязательно иметь документальное подтверждений произведенных ими расходов, за исключением документального подтверждений расходов в виде уплаченных налогоплательщиками сумм страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и сумм выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности (пункт 3 статьи 346.21 Кодекса).
Вместе с тем отмечаем, что налогоплательщики (как организации, так и индивидуальное предприниматели), применяющие упрощенную систему налогообложения, в процессе осуществления ищи предпринимательской деятельности вправе в любой момент (как до уплаты налога, так и после его уплаты) снять со своего расчетного счета наличное денежные средства и произвести какие-либо расходы. Наличие документального подтверждения данных расходов в целях главы 26.2 Кодекса в рассматриваемом случае также не обязательно.
Заместитель директора Департамента таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ А.И. Иванеев
var begun_auto_colors = new Array(); var begun_auto_fonts_size = new Array(); begun_auto_pad = 91140963; // идентификатор площадки begun_auto_limit = 3; // число объявлений выводимых на площадке begun_auto_w ; // тип блока begun_utf8 = 1;
Источник: lawgrupp.ru
Налоги при продаже недвижимости
С 1 января 2016 года вступил в действие Федеральный закон № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым изменились правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.
Законодательные новшества применяются только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрированы после 01.01.2016 г. и налог за их продажу по новым правилам начнёт взиматься только с 1 октября 2016 года. Более подробно с изменениями можно ознакомиться в статье 217.1 НК РФ.
Налог на прибыль от продажи недвижимости, приобретенной после 01.01.2016 г.
Если право собственности на объект недвижимости возникло после 01.01.2016 г., то в договоре купли-продажи объекта недвижимости должна быть указана сумма не ниже 70% от его кадастровой стоимости.
Для освобождения от НДФЛ доходов при продаже, недвижимость должна находиться в собственности у физического лица непрерывно не менее 3-ех лет для объектов, приобретенных до 01.01.2016г. и не менее 5-ти лет для объектов, приобретенных с 01.01.2016г.
Доход от продажи недвижимости для объектов, находящихся в собственности менее 3-ех лет (5-ти лет с 01.01.2016г.) физическое лицо может уменьшить либо на имущественный налоговый вычет, либо на подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого объекта. В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, их доли, автомобили, гаражи и т. п.) максимальный размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Налог с продажи таких объектов недвижимости НДФЛ составляет 13% с разницы между суммой сделки и имущественным налоговым вычетом либо суммой подтвержденных расходов.
Налогообложение при продаже имущества юридическими лицами и ИП
Продав своё имущество, юридическое лицо или ИП получает прибыль. Следовательно, полученную сумму с продажи необходимо учесть при расчёте налоговой базы по налогу на прибыль.
Различные системы налогообложения предпринимательской деятельности определяют разные ставки уплаты налогов.
ИП, находящийся на ОСН, при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет НДФЛ 13% с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости. Кроме этого, продавец должен восстановить НДС (18%) с остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости и включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.
ИП, применяющий УСН (упрощенную систему налогообложения) с объектом налогообложения «Доходы», при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет 6% от суммы сделки. Никакие налоговые вычеты к объектам коммерческой недвижимости в данном случае не применяются.
ИП, применяющий УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы», при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет 15% с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости.
Для ИП на ЕНВД четко определена деятельность, попадающая под эту систему налогообложения, и продажа объектов недвижимости в этот перечень не входит. Точнее, предприниматель этой группы может продать недвижимость, но заплатить после сделки 13 % НДФЛ и 18 % НДС или УСН 6% или 15%.
Юридическое лицо, находящееся на ОСН (общую систему налогообложения), при продаже коммерческого объекта должно будет заплатить в бюджет Налог на прибыль 20% с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости. Кроме этого, продавец должен восстановить НДС (18%) с остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости и включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.
Юридическое лицо, применяющий УСН с объектом налогообложения «Доходы», при продаже коммерческого объекта должно будет заплатить в бюджет 6% от суммы сделки.
Юридическое лицо, применяющий УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы», при продаже коммерческого объекта должно будет заплатить в бюджет 15% с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости.
Источник: an5zvezd.ru
Продажа недвижимости на УСН: можно ли учесть расходы, если до этого применялся ЕНВД?
Главная > Новости и мнения > Продажа недвижимости на УСН: можно ли учесть расходы, если до этого применялся ЕНВД?
Поделиться:
08.06.2020 На чтение: 5 мин
Между тремя огнями режимов (общий, ЕНВД и УСН): в деле разбирался Верховный Суд РФ.
Тут и об экономическом основании налогообложения, и об определении действительных налоговых обязательств налогоплательщика, и многое другое.
ЕНВД, УСН: продажа недвижимости
По итогам камеральной налоговой проверки ИП (индивидуального предпринимателя) за 2017 год налоговый орган доначислил ему единый налог (УСН), пени и штраф. Речь пойдет о том, как облагается налогом продажа недвижимости на разных режимах.
Фабула дела такова, что предприниматель в 2004-2016 годах применял спецрежим ЕНВД (розничная торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети, имеющей торговые залы, и оказание услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автомототранспортных средств).
С 01.01.2017 ИП перешел на спецрежим УСН (доходы минус расходы). Будучи на УСН, налогоплательщик осуществил реализацию нескольких объектов недвижимости. В уточненной декларации по УСН за 2017 год в 2018 году ИП отражены доходы от реализации недвижимости и, соответственно, расходы (по итогу получился убыток).
То есть продажа недвижимости имела место уже в период применения УСН.
Три режима: разделяй и учитывай
Налоговый орган и суды, однако, отметили, что расходы на приобретение недвижимости не могут быть учтены в расчете налоговой базы, т.к. объекты не использовались в предпринимательской деятельности именно на режиме УСН.
Недвижимость приобреталась предпринимателем как физическим лицом, но использовалась в предпринимательской деятельности (на ЕНВД), следовательно, по логике судов и инспекции, ни расходы по УСН, ни имущественный вычет (по НДФЛ) применены в данном случае быть не могут.
Это не товары, а основные средства – сказали суды и отказали ИП в удовлетворении его требований.
Строго и формально разделив доходы и расходы по видам деятельности, суды трех инстанций единогласно признали решение инспекции обоснованным. См. Решения судов по делу № А70-829/2019
Дело было передано для рассмотрения в СК ЭС Верховного суда РФ.
Суды увлеклись раздельным учетом
Верховный Суд пояснил, как облагается продажа недвижимости и учитываются расходы:
- УСН установлен российским законодательством как форма поддержки (специальный налоговый режим) малого и среднего предпринимательства;
- Согласно п. 2 ст. 345.18 НК РФ, при объекте УСН «доходы минус расходы» расходы должны учитываться в налоговой базе.
- Интересный подход ВС РФ: «глава 26.2 Налогового кодекса не содержит положений, которые бы ограничивали субъекта предпринимательства в возможности учета расходов на приобретение основных средств при определении налоговой базы по УСН в зависимости от того, были ли эти расходы понесены физическим лицом до начала осуществления предпринимательской деятельности, либо до начала применения данного специального налогового режима». Формальный подход отметаем, но с осторожностью, с учетом конечно обстоятельств данного конкретного дела!
- Сам по себе тот факт, что недвижимость использовалась в рамках иного спецрежима (ЕНВД), не мог выступать препятствием для учета расходов при ее продаже.
- Далее ВС РФ справедливо цитирует прямую норму НК РФ: «Если до реализации объекта основных средств налогоплательщик использовал его для ведения деятельности, облагаемой в рамках общего режима налогообложения или специального налогового режима (ЕНВД), расходы на приобретение такого объекта учитываются при определении налоговой базы по УСН не полностью, а в размере остаточной стоимости – разницы между ценой приобретения основных средств и амортизации за период применения общего режима налогообложения – начисленной по правилам, установленным главой 25 Налогового кодекса, а за период применения ЕНВД – по правилам, установленным законодательством о бухгалтерском учете (абзацы первый и последний пункта 2.1 статьи 346.25 Налогового кодекса)».
«Воля законодателя направлена не на лишение субъектов предпринимательства, применяющих УСН, права учитывать расходы по приобретению основных средств, доходы от использования которых облагались в рамках иного режима налогообложения, а на установление экономически обоснованного налогообложения, для чего эти расходы распределяются между налоговыми базами, формируемыми в связи с эксплуатацией и отчуждением основных средств, облагаемыми в рамках разных налоговых режимов соответственно».
Верховный Суд справедливо обращается к концепции экономической обоснованности налогообложения.
Таким образом, суды и инспекция не только про прямые нормы НК РФ забыли, но и пренебрегли основами налогообложения при учете расходов в ситуации, когда происходит продажа недвижимости.
Определение действительного размера налоговой обязанности налогоплательщика
Суд упомянул и принцип необходимости определения по итогам проверки действительного размера налоговых обязательств:
Тут же ВС РФ говорит и о добросовестном исполнении своих обязанностей налоговым органом как принципе (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2020 № 309-ЭС19-21200).
Об этом принципе кстати недавно было подробно рассказано в материале Алексея Артюха на Закон. ру
При таком раскладе дело было конечно направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а решения всех трех инстанций отменены. См. Определение Верховного Суда РФ № 304-ЭС20-1243 от 18.05.2020 по делу № А70-829/2019.
Вы прочитали о том, какая система налогообложения может применяться при продаже недвижимости.
Коллеги, надеемся, данный анализ будет полезен для Вашей работы. Если у Вас будут вопросы, замечания или потребность в защите Ваших прав и законных интересов перед налоговым органом, пишите или звоните нам, в юридическую компанию Taxanalytics!
Кто мы и какие услуги предлагаем, можно узнать тут и тут.
Подписывайтесь, задавайте вопросы, ставьте лайки на страницах наших социальных сетей, на Ваш выбор:
Телеграм: t.me/TaxAnalyticsru
ДИРЕКТОР ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ «TAXANALYTICS», НАЛОГОВЫЙ ЮРИСТ, КОНСУЛЬТАНТ. ЕСТЬ ВОПРОСЫ? ЗВОНИТЕ! ЛИЧНЫЙ НОМЕР: 89269523934
Источник: taxanalytics.ru
