Допустим в 2010 г. Вы приобрели офис и до настоящего времени сдавали его в аренду. Статуса ИП у Вас никогда не было, поэтому арендатор оплачивал за Вас как налоговый агент 13% НДФЛ с арендной платы. В текущем году Вы решили продать офис, т.к. цены на недвижимость выросли. Как правильно платить налоги?
Бытует заблуждение, что в таком случае Вам не нужно подавать декларацию (3-НДФЛ) и платить налог, поскольку Вы были собственником более минимального предельного срока владения – 3-5 лет (п.17.1 ст. 217 НК РФ).
Доходы, полученные от продажи нежилого помещения, используемого (использовавшегося) в предпринимательской деятельности, облагаются НДФЛ независимо от срока владения таким объектом (письма Минфина от 02.07.2019 N 03-05-06-01/48499, от 19.07.2019 N 03-04-05/53605, от 16.08.2019 N 03-04-05/62660, от 15.05.2019 N 03-04-05/34697). Как указал КС РФ в Постановлении от 27.12.2012 N 34-П, отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. В Определении ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17 рассматривался вопрос о систематической сдаче в аренду нежилых помещений физлицом, не зарегистрированным в качестве ИП. Судебная коллегия признала, что гражданин занимается предпринимательской деятельностью, т.к. принадлежащее ему имущество предназначено для использования под торговые помещения.
НДФЛ при продаже нежилого помещения
Если сдача помещения в аренду носила систематический характер, то доходы от продажи такой недвижимости подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке независимо от срока владения (см. письма Минфина от 08.05.2019 N 03-04-05/33820, от 12.04.2019 N 03-04-05/26011, от 04.02.2019 N 03-04-05/6066). В таком случае полученный от продажи помещения доход подлежит включению в расчет налоговой базы по НДФЛ, к которой применяется налоговая ставка 13% (п.
1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ). Кроме того, налогоплательщик не сможет воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, равно как и на уменьшение доходов на расходы, связанные с приобретением недвижимости (пп. 4 п. 2 ст.
220 НК РФ, см.: письма Минфина России от 18.06.2019 N 03-04-05/44452, от 19.12.2018 N 03-04-05/92598, от 10.12.2018 N 03-04-05/89295, от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424).
❗Одним из вариантов минимизации налоговых потерь от сделки по отчуждению нежилой недвижимости, например, может быть ее дарение близкому родственнику (который не занимался представлением в аренду) и продажа от его имени с применением вычета в размере 250к рублей.
***
Если Вы дочитали до конца:
— Подпишитесь на наш Телеграм-канал Закономика- все самое интересное там.
— Поставьте, пожалуйста, лайк (галочка «вверх»). Для Вас это не сложно, но Ваш лайк позволит другим людям ознакомиться с данной статьей.
— Поделитесь публикацией с Вашими знакомыми. Возможно, кому-то из них это будет актуально и полезно.
Покупка коммерческой недвижимости | История из жизни
— Если у Вас есть вопросы (или Вы не согласны с выводами), напишите в комментариях. Мы постараемся аргументированно ответить.
Источник: vc.ru
Какой налог я должен заплатить, если я как ИП, получил нежилое помещение по договору дарения и хочу это помещение продать?
Я ИП УСН «доходы» по договору дарения получил нежилое помещение (магазин). Могу ли я продать его, если не заявлен вид деятельности — продажа нежилых помещений? Какой налог заплатить?
Поделиться ссылкой на вопрос:
Ответы юристов: 3
адвокат из Москвы | 18 лет опыта
Отзывов: 58 Ответов на сайте: 29827
В соответствии с нормами действующего Гражданского кодекса РФ Вы имеете право заключить договор дарения даже, если у Вас нет ОКВЭД по продажи нежилых помещений
21 фев 2020
Вихарева Галина Вихарев Александр Евгеньевич
Автор вопроса
Вопрос в другом — Могу ли продать?
21 фев 2020
Вихарев Александр Евгеньевич Вихарева Галина
адвокат из Москвы | 18 лет опыта
Отзывов: 58 Ответов на сайте: 29827
Да, извините, Вы имеете право продать данное нежилое помещение, заключив договор купли-продажи это не запрещено нормами действующего законодательства
21 фев 2020
Вихарев Александр Евгеньевич Вихарева Галина
адвокат из Москвы | 18 лет опыта
Отзывов: 58 Ответов на сайте: 29827
Что касается налогообложения, то Вы должны будете в соответствии с положениями статей 346.11,346.20 Налогового кодекса РФ отразить в вашей отчетности полученные от продажи денежные средства, как доход и уплатить с него налог по УСН
21 фев 2020
Частная практика из Соликамска | 17 лет опыта
Отзывов: 67 Ответов на сайте: 13492
Если у вас не заявлен при регистрации ОКВЭД 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, то налог будет исчисляться по ставке 13%.
Письмо Управления Федеральной налоговой службы по Республике Татарстан (УФНС России по Республике Татарстан)
«О применении УСН»
В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид деятельности по продаже недвижимого имущества, а нежилое помещение на момент продажи не относится к основным средствам индивидуального предпринимателя и доходы от его реализации не могут быть учтены в составе доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, то указанные доходы подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.
Источник: justiva.ru
Продажа нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Продажа нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, осуществляющим хозяйственную деятельность, так или иначе, попадает в поле зрения налогового органа и при неуплате предпринимателем налогов от реализации недвижимости на него могут быть наложены штрафные санкции.
Если в течение трех лет физическому лицу принадлежит на праве собственности нежилое помещение, то при отчуждении такого нежилого помещения лицо не будет обязано уплачивать налог на полученный от продажи имущества доход в размере 13 %, а также лицо не обязано предоставлять в уполномоченный налоговый орган декларацию о продаже такой недвижимости.
Но может возникнуть ситуация, когда на протяжении предшествующих трех лет продавец занимался предпринимательской деятельностью как индивидуальный предприниматель. При возникновении у налогового органа сомнений в добросовестности продавца-предпринимателя, он может запросить у ИП все необходимые для проверки документы хозяйственной деятельности: сведения о последнем применении предпринимателем кассовой техники, счета, счета-фактуры , накладные и прочие бухгалтерские документы.
Если в результате проведенной проверки налоговый орган не выявил факт прекращения деятельности предпринимателя для проведения продажи нежилого помещения без уплаты налога, то налоговому органу ничего не остается как признать правомерность освобождения лица от уплаты налога в результате продажи недвижимости.
Срок владения на праве собственности нежилой недвижимостью отсчитывается с момента внесения записи о регистрации права собственности в ЕГРП и прекращается в момент внесения государственным регистратором записи о прекращении права собственности продавца на недвижимость.
Если срок владения нежилым помещением составляет менее трех лет, то продавец такой недвижимости обязан уплатить налог от ее продажи в размере 13 %. Уменьшить налоговую массу продавцу поможет использование налогового вычета в размере 250 тысяч рублей или сумму доходов, облагаемых налогом на доход от продажи имущества и расходов, которые в обязательном порядке должны быть документально подтверждены. К такого рода расходам могут быть отнесены расходы по приобретению объекта недвижимости, его перепланировке, ремонту и т.д.
Продажа нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, которым последний пользовался по прямому назначению в хозяйственной деятельности, осуществляется в соответствии с российским законодательством. Предприниматель, находящийся на упрощенной системе налогообложения, вправе не уплачивать налог на доходы от продажи имущества. В данном случае предприниматель обязан уплатить налоги, которые уплачиваются на применяемой системе налогообложения.
При продаже предпринимателем помещений нежилого назначения предпринимателю следует учитывать некоторые особенности совершения подобного рода сделки.
Во-первых, если стоимость нежилого помещения составляет более 60 миллионов рублей, то предприниматель уже не сможет воспользоваться преимуществом уплаты налогов на упрощенной системе и автоматически переводится на общую систему исчисления и уплаты налогов. Предприниматель обязан будет уплатить налог на доходы от продажи имущества в размере 13 %.
Во-вторых, если вид деятельности предпринимателя не содержит перечисления операций с недвижимым имуществом, то налоговая инспекция имеет основания требовать от предпринимателя уплаты налога на доходы от продажи имущества, вне зависимости вида применяемой предпринимателем системы налогообложения.
Продажа нежилого помещения индивидуальным предпринимателем предполагает заключение договора между ним и покупателем. Договор подлежит заключению в письменной форме. Договор купли-продажи и переход права собственности на нежилое помещение подлежат государственной регистрации.
В тексте договора подробно описываются характеристики продаваемого помещения, площадь, этажность, адрес местонахождения, кадастровый номер. Помещение передается покупателю по акту приема-передачи недвижимости. С момента подписания продавцом и покупателем передаточного акта риск случайной гибели переходит от продавца к покупателю.
Источник: ipregistr.ru