Налог на продажу дома с земельным участком платит продающая сторона, так как она в результате отчуждения имущества получает оплату, являющуюся для нее доходом. С полученного дохода от сделки купли-продажи недвижимости надо удержать НДФЛ по ставке 13% (в отношении резидентов) или 30% (для нерезидентов). При этом может применяться норма об освобождении от налогового бремени на основании ст. 217.1 НК РФ, или уменьшение суммы обязательств перед бюджетом путем использования имущественного вычета (ст. 220 НК РФ).
Налог на продажу дома – сколько надо платить
При рассмотрении вопроса об уплате НДФЛ с дохода, полученного по сделке купли-продажи недвижимого имущества, необходимо учитывать период владения этим имуществом продающей стороной (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ):
- В общем случае для освобождения от налогообложения необходимо владеть на праве собственности проданным активом не менее 5 лет, если имущество приобретено не ранее 01.01.2016г. Для недвижимости, купленной ранее 2016 года, действует минимальный срок владения 3 года (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).
- Налог с продажи дома, по наследству перешедшего к продавцу (как и с другой унаследованной недвижимости), не взимается, если с момента наследования до даты продажи такого имущества прошло не менее 3 лет. Такой же срок действует в отношении недвижимости, полученной от члена семьи или близкого родственника по договору дарения.
- Трехлетний интервал владения для применения льготы должен быть соблюден в отношении недвижимости, оформленной в порядке приватизации, или по договору пожизненного содержания с иждивением.
Освобождение от НДФЛ при соблюдении нормы минимального срока владения продаваемым имуществом до 2019 года было доступно только налоговым резидентам РФ, но с января 2019 года такая преференция в равной степени предоставляется и нерезидентам (ст. 2 закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ). Налог с продажи дома, менее 3 лет или 5 (в зависимости от ситуации), находившегося в собственности у продавца, как и с любого иного объекта недвижимости, уплачивается в обязательном порядке.
Как не платить налог 13% с продажи дома?
При продаже имущества после истечения минимального срока владения подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ продавцу не нужно. Если же недвижимость продана до того, как вышел срок минимального владения, налогоплательщику придется задекларировать свой доход (до 30 апреля следующего после продажи года), даже если итоговая сумма НДФЛ к уплате будет нулевой. Налог уплачивается не позже 15 июля года, следующего за годом сделки.
Налоговые вычеты
При несоблюдении правила о минимальном сроке владения сумму налогового обязательства можно уменьшить за счет имущественного вычета или зачета понесенных ранее затрат по приобретению продаваемой недвижимости (ст. 220 НК РФ). Оба варианта доступны только налоговым резидентам РФ. Размер налогового вычета при продаже равен 1 млн. руб., а понесенные затраты на приобретение принимаются в сумме, подтвержденной документально.
НАЛОГ 13% НДФЛ С ПРОДАЖИ ПОСТРОЕННОГО ДОМА и ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Нужно учитывать, что имущественный вычет по налогу при продаже участка с домом применяется в совокупности по всем проданным в течение одного года недвижимым объектам, а не по каждому объекту отдельно. Если продажа земли и расположенного на ней дома производится одновременно, оба актива указаны в договоре, в целях налогообложения такие объекты рассматриваются как один. Если дом и участок отчуждаются отдельно друг от друга по двум договорам и разными датами (в течение одного налогового периода), налогообложение доходов осуществляется обособленно по каждому объекту, но вычет в любом случае применяется в сумме, не превышающей в целом 1 млн. руб.
Существует официальная позиция Минфина, что при продаже двух объектов (в т.ч. дома и участка) в одном налоговом периоде, продавец вправе применить к одному из них имущественный вычет, а по другому зачесть расходы на его приобретение (Письмо Минфина России от 21.10.2013 № 03-04-05/44008).
Налог на продажу дома и участка рассчитывается в полном размере (без применения имущественного налогового вычета), если этот объект недвижимости использовался гражданином в предпринимательской деятельности.
Пример
- 5 760 000 х 13% = 748 800 руб. – это сумма налога без учета льгот.
- (5 760 000 – 1 000 000) х 13% = 618 800 руб. – размер НДФЛ уменьшен за счет имущественного вычета;
- (5 760 000 – 3 670 000) х 13% = 271 700 руб. – сумма налога, исчисленная за минусом фактических расходов налогоплательщика по продаваемому объекту недвижимости (такой способ возможен только при условии, что вся сумма понесенных затрат подтверждена документально).
Очевидно, что второй способ для продавца наиболее выгодный.
НДФЛ и кадастровая стоимость
Налог на продажу дома 2019 привязан к кадастровой оценке недвижимости. Налоговики при рассмотрении сделки сопоставляют сумму договора с кадастровой стоимостью объекта, и если фактическая цена продажи окажется заниженной, за основу расчетов при выведении налога к уплате будет принято значение кадастровой оценки, умноженной на коэффициент 0,7.
Значение коэффициента (как и минимальный 5-летний срок владения имуществом) могут быть снижены местными властями вплоть до нуля (пп. 6 ст. 217.1 НК РФ).
Пример
Какой налог с продажи дома надо заплатить налоговому нерезиденту, если в договоре купли-продажи указана цена 1 200 000 руб., а кадастровая стоимость находится на уровне 2 700 500 руб.?
Размер налогового обязательства составит 567 105 руб. (2 700 500 х 0,7 х 30%).
Если же предположить, что отчуждаемое имущество нерезидент получил по наследству за 4 года до осуществления сделки, налог с продажи дома будет равен нулю, так как выполняется норма минимального срока владения недвижимостью для наследуемых объектов.
Налог с продажи дома и земельного участка рассчитывается по стандартной схеме и для лиц пенсионного, предпенсионного возраста. То есть, при исчислении имущественных налогов по объектам, находящимся в собственности у пенсионеров, может быть применена льгота, освобождающая от налогового бремени, но по НДФЛ при продаже недвижимости отдельных особых преференций для пенсионеров нет – налог рассчитывается в общем порядке.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник: spmag.ru
Новые налоговые правила при продаже новостройки
С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности, как это было ранее.
При этом если хозяину необходимо доплатить за квартиру даже за один метр — срок не обнуляется. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс были приняты Госдумой в июне 2021 года. Причём если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.
Кого касаются новые правила?
Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) ранее минимального срока владения. Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения. При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет.
Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она:
- перешла по наследству;
- досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;
- получена в результате приватизации;
- передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
- является единственным жильём (учитывается жильё в совместной собственности супругов, то есть если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жильё не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продаётся одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи — правило единственного жилья сохраняется.
В иных случая срок минимального владения равен 5 лет.
Подобнее о новых правилах
При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.
Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей. Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года.
Если жильё единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.
Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жильё увеличивается на несколько квадратных метров. С 2 июля 2021 года правительство внесло поправку в Налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.
Но только при совпадении определённых условий:
- доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застеклённым балконом;
- увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;
- это та же самая квартира.
Если же покупатель купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учёта доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию. А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет. И декларацию в налоговую инспекцию придётся подавать.
А как быть, если площадь оказалась меньше и застройщик возвращает деньги? На этот случай действуют старые правила, и есть очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.
А если я уже заплатил налог?
Всем, кто уже успел заплатить налог с суммы превышения доходов над расходами с учётом доплаты за метры в 2019 или 2020 году, необходимо обратиться в налоговую инспекцию для возврата денег или зачесть в счёт других платежей.
Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов Калининградской области «Эффективные финансы». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.
Реклама, АНО ДПО ИСО «Институт современного образования»
Подписывайтесь на Калининград.Ru в соцсетях и мессенджерах! Узнавайте больше о жизни области, читайте только самые важные новости в Viber , получайте ежедневный дайджест главного за сутки в основном канале в Telegram и наслаждайтесь уютной атмосферой и фактами из истории региона — во втором телеграм-канале
Нашли ошибку в тексте? Выделите мышью текст с ошибкой и нажмите [ctrl]+[enter]
Комментарии
Обсуждайте новости Калининграда и области в наших социальных сетях
- Самые распространённые мифы о страховании
Самые распространённые мифы о страховании - «Стаж, размер, прибавка»: всё о пенсионном обеспечении
«Стаж, размер, прибавка»: всё о пенсионном обеспечении - Микрозаймы для жителей Калининградской области стали безопаснее и доступнее
Микрозаймы для жителей Калининградской области стали безопаснее и доступнее - Рекламный трюк: почему банки предлагают кредиты по ставкам ниже ключевой
Рекламный трюк: почему банки предлагают кредиты по ставкам ниже ключевой - Что может испортить вашу кредитную историю
Что может испортить вашу кредитную историю - О бессрочных кредитных каникулах: потребкредиты
О бессрочных кредитных каникулах: потребкредиты
Источник: kgd.ru
7 способов минимизации налогов при продаже домов
Один из наиболее актуальных вопросов при продаже дома – ’Как избежать уплаты налога от продажи, или, в крайнем случае, минимизировать его?’ Принимая во внимание высокие цены на недвижимость, даже один процент экономии на налогах может представлять собой весьма значительную сумму. В данной статье мы расскажем, в каких случаях можно совсем не платить налог, а также поговорим об основных способах максимального уменьшения последнего.
Как долго вы владеете домом?
В соответствии с Налоговым Кодексом РФ, от уплаты налога полностью освобождаются граждане, продающие дом, которым они владели более трех лет. Здесь очень важное значение имеет то, с какого момента исчисляются три года владения имуществом. Если вы приобрели дом по договору купли-продажи, дарения, или построили его самостоятельно, то срок владения вашей недвижимостью исчисляется с даты, указанной в документах. Если же дом был получен в наследство, то срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя.
Цена продажи дома
Налог при продаже дома исчисляется на основании той суммы, которая указана в договоре. В некоторых случаях продавец и покупатель договариваются о компромиссной сумме, позволяющей обеим сторонам сэкономить – эта цифра и указывается в договоре купли-продажи. Остаточную сумму покупатель выплачивает, заключая с продавцом приватную сделку.
Оценка стоимости дома – понятие довольно субъективное. Для этого недостаточно сосчитать фактически затраченные материалы, коммуникации и отделку. Иногда весьма существенной статьей становится оплата услуг именитого архитектора или дизайнера.
Сокращение имущества на продажу
Нередки случаи, когда дом продается с мебелью и встроенной техникой, стоимость которой может составлять значительную часть в общей оценке жилья. Следует помнить, что сделки по продаже мебели, сантехники, устройств климат-контроля и т.п. не подлежат обязательной регистрации. То же относится к постройкам, которые находятся на прилегающем к дому участке, и не внесены в план застройки: беседки, гаражи, навесы и прочее. Поэтому в договоре можно указывать только стоимость самого здания без учета всех перечисленных дополнений. Так вы сэкономите немалую сумму денег.
Доходы за вычетом расходов
При продаже дома налог платится только с разницы в цене между его покупкой и продажей. Так, если вы купили дом, и у вас имеются документы, подтверждающие ваши расходы на его приобретение, то при продаже вы должны уплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки. Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, их можно восстановить. В ситуации, когда вы не можете предоставить документы, подтверждающие ваши расходы на приобретение дома, вы можете воспользоваться стандартным налоговым вычетом при продаже дома в размере до 1 млн.руб.
Преимущества и недостатки каждого метода
Если при продаже дома вы указываете в договоре заниженную цену, то, с одной стороны, вы экономите значительные средства, а с другой, юридически вы становитесь недобросовестным налогоплательщиком, а ваш покупатель – недобросовестным покупателем. Налоговые органы могут признать данную сделку незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями. Сокращение базы налогообложения на сумму средств, потраченных на приобретение жилья, позволяет существенно снизить суму налога. Однако следует помнить о необходимости сохранности всех документов, подтверждающих ваши расходы, связанные с приобретением дома.
Можно ли избежать уплаты налогов за проданный дом?
Как уже говорилось выше, налог при продаже дома не платится, если он находится в вашей собственности более трех лет. В ситуации, когда срок владения немного меньше, можно отложить регистрацию продажи дома до того момента, когда исполнится три года с момента вступления в права владения. Тогда вам не придется платить налог с продажи, и вы прилично сэкономите.
Еще один вариант ухода от уплаты налога – оформление договора дарения вместо договора купли-продажи. В этом случае вы формально дарите дом лицу, который фактически покупает ваше жилье, а деньги он передает вам лично из рук в руки. Все налоговые обязательства в данной ситуации переходят на вашего покупателя.
Наиболее распространенные ошибки при расчете налогов
Основная ошибка при расчете налогов на продажу недвижимости – неправильный расчет базы налогообложения. Будьте внимательны при определении суммы, с которой вам придется платить налог. В большинстве случаев это сумма, указанная в договоре купли-продажи. Налог, который вы должны будете уплатить, составляет 13% от этой суммы. Если при расчете базы налогообложения вы решили воспользоваться правом уменьшения суммы дохода от продажи жилья на сумму расходов, связанных с его приобретением, то сможете указать только официально подтвержденные расходы.
Источник: www.homify.ru
