Как работает девелоперский бизнес

  • 02.04.22
  • 0 комментариев
  • 8502

Покупатели недвижимости в повседневной жизни часто путают такие понятия, как «девелопер» и «застройщик». В договорах, связанных с приобретением квартир, они имеют разные значения. Крупные девелоперские компании к тому же часто являются акционерными обществами, акции которых могут пополнять портфели активных инвесторов.

Что такое девелопмент?

Девелопмент (от англ. development – «развитие») — это бизнес, связанный с возведением и реконструкцией зданий. Компания, занимающаяся полным циклом создания жилой, коммерческой или промышленной недвижимости, называется девелопером.

Основной задачей предпринимателей в сфере девелопмента является получение прибыли за счет недвижимости. Например, компания находит участок, выкупает, возводит бизнес-центр и перепродает. В процессе она выполняет функции инвестора, проектировщика, застройщика, управляющей компании, риелтора.

КЕЙС. КАК ОБЕСПЕЧИТЬ УСПЕХ ЛЮБОГО ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА?

В России термин «девелопер» нередко считают синонимом слова «застройщик», унаследованный со времен СССР. В классическом понимании застройщик — это организация, которая занимается исключительно строительством по готовому проекту на средства заказчика. Девелопер же выполняет более широкие функции: находит инвесторов, готовит проект, организует строительство, ищет покупателя и т.д.

В то же время понятия «девелопер» и «застройщик» действительно близки по смыслу. Во 2 статье ФЗ № 214 «О долевом строительстве» указано, что застройщик — это юр. лицо, привлекающее вложения участников долевого строительства. При этом застройщик может привлечь инвестиции, а затем нанять девелоперскую контору для возведения здания.

Направления девелоперской деятельности

По типу привлечения инвестиций выделяют три направления девелопмента: спекулятивный, BTS и Fee-девелопмент. При спекулятивном девелопменте компания выступает «сама себе инвестором» и самостоятельно несет все риски. Данный вариант часто реализуется при строительстве крупных торговых комплексов и других коммерческих объектов.

BTS-девелопмент (от англ. built-to-suit — «строительство на заказ») — это выполнение строительных или реставрационных работ по заданию от инвестора. Например, компания-заказчик заказывает строительство коттеджей для своих сотрудников по готовому проекту. Девелопер становится застройщиком, но при необходимости готовит проект.

виды работ девелопера

Fee-девелопмент (от англ. fee — «гонорар») — это полный цикл строительных работ, выполняемых по заказу инвестора. Например, компания-заказчик планирует вложить свободные средства в недвижимость. Она заключает с девелопером договор на выполнение всего цикла работ: от поиска вариантов вложений до продажи готового объекта.

Девелоперский бизнес и инвестиции в новые проекты

Разновидностью девелопмента является редевелопмент — это реконструкция исторических, промышленных и других зданий. К примеру, восстановление и капитальный ремонт памятников архитектуры. Другое направление редевелопмента — это превращение промышленных площадок в торгово-развлекательные комплексы или коттеджные поселки.

Деволоперская компания и ее функции

Компания-девелопер — это, как уже указывалось, юридическое лицо или группа юр.лиц, работающих в сфере девелопмента. Полный цикл работ такой компании называется девелоперским проектом. В его состав входят такие этапы, как:

  • создание концепции
  • поиск инвесторов
  • формирование команды и необходимых подразделений
  • покупка земельного участка

Далее следует строительная составляющая проекта, а затем управление недвижимостью, поиск покупателей или арендаторов.

чем занимается девелопер?

В процессе реализации полного цикла девелоперские компании выполняют разнообразные функции:

  1. поиск рынков и вариантов для выгодных вложений;
  2. выбор земельного участка для проведения комплекса работ;
  3. подготовка строительного проекта, составление подробной сметы затрат;
  4. взаимодействие с органами власти и контроля, в том числе для получения разрешений на строительство;
  5. привлечение инвесторов — проведение презентаций, обоснование прибыльности вложений, представление методик снижения рисков;
  6. управление процессами строительства, закупками, наймом персонала, а также контроль за соблюдением технологий и финансовыми потоками;
  7. управление — обслуживание готового объекта через специальные подразделения;
  8. продажа или сдача здания в аренду — девелопер осуществляет поиск клиентов, применяет технологии маркетинга.

Для выполнения каждой функции в девелоперской компании существует отдельное подразделение. Например: плановое, коммерческое, строительное, финансовое, кадровое, маркетинговое, транспортное и др.

Рейтинг российских застройщиков и проблема банкротств

В ТОП-5 лидеров по объемам строительных работ на 01.03.2022 (по данным Единого ресурса застройщиков) входят следующие компании:

  1. Группа ПИК, Москва (5,8 миллиона м 2 );
  2. Группа ЛСР, Санкт-Петербург (2,7 млн. м 2 );
  3. КГ Самолет, Москва (2,6 млн. м 2 );
  4. Холдинг Setl Group, Санкт-Петербург (1,7 млн. м 2 );
  5. ГК ФСК, Москва (1,3 млн. м 2 ).

Рейтинг содержит не только данные по общим объемам стройки, но и количество объектов, объемы задержек/переносов срока сдачи, количество регионов присутствия, партнерских организаций каждого девелопера и так далее. Помимо совокупного объема строительных работ, на Едином ресурсе можно посмотреть рейтинги по объему ввода жилья, по потребительским качествам, по скорости строительства.

К примеру, в ТОП-5 лидеров по потребительским качествам жилищных комплексов за 2021 год входят такие застройщики, как: Брусника, УГМК-Застройщик (обе компании из Свердловской области), Атмосфера (Брянская область), СГ Рисан (Пензенская область), СГ СМ.СИТИ (Красноярский край). В этом же рейтинге Группа ПИК занимает лишь 62 место из 219 компаний.

Ряды российских застройщиков каждый год пополняются банкротами. Среди них немало крупных компаний, например, ГК «СУ-155», Mirax Group, ООО «Трансфорт», ГК «Небоскреб».

По данным агентства строительного комплекса РАСК, за 2020 год обанкротились 162 застройщика с совокупной площадью строительства в 2,4 млн. м 2 . В 2021 году только за период с января по июнь обанкротился 91 девелопер с общим объемом объектов в 1,2 млн. м 2 .

Читайте также:  Что сделать для удачи в бизнесе

За последние 10 лет в РФ от банкротств строительных компаний пострадали по меньшей мере десятки тысяч инвесторов. На март 2022 года в Едином реестре проблемных объектов находится 2178 домов, число пострадавших составило 120 тысяч человек.

Как выбрать девелопера?

Снизить риски потерь, связанных с мошенничеством или банкротством девелопера, позволяет тщательный выбор компании. Поскольку такие компании, как ЛСР или ПИК, являются акционерными обществами, для их первичной оценки можно воспользоваться их публичной отчетностью и финансовыми коэффициентами. При взносе средств в конкретный проект дополнительно можно ориентироваться на ряд следующих критериев:

  • разрешение на проведение работ, соответствующее типу объекта;
  • документы, подтверждающие права на землю (договор купли-продажи, аренды и т.д.);
  • страховой договор.

Кроме перечисленных критериев, стоит обратить внимание на источники финансирования. Самый безопасный вариант — это строительство за счет собственных средств девелопера. При реализации проекта в кредит существует риск замораживания объекта, если застройщик просрочит выплаты. Самые высокие риски присутствуют при ведении работ на деньги инвесторов. В таком случае любые ошибки девелопера грозят закрытием стройки или увеличением вложений.

Застройщики весьма чувствительны к политической ситуации. Так, по состоянию на март 2022 около 40% компаний заморозили строительство в РФ на неопределенное время. В убытке оказались и акционеры, поскольку акции крупнейших девелоперов с февраля по март рухнули на половину стоимости, и те, кто претендовал на реальное жилье. И если акции топовых застройщиков со временем должны восстановиться, то менее крупные могут стать банкротами из-за резкого подорожания материалов и проблем с финансовыми потоками.

Заключение

В России на начало 2022 года действовало около 2 тысяч строительных компаний, 1,5 года назад их было почти 2,7 тысячи. Количество застройщиков с объемом строительства до 500 тыс. м 2 уменьшилось на 10%, с объемом до 1 млн. м 2 — на 28%. При этом крупные компании продолжают концентрировать стройки в крупных городах, уходя из регионов. Более чем вероятно, что война на Украине в ближайшие месяцы вызовет волну банкротств и на конец года число девелоперов продолжит сокращаться.

Значительная часть российских строительных компаний занимается только возведением объектов на заказ. Однако девелоперская деятельность предполагает не просто строительство, а управление бизнесом в сфере недвижимости. Основная цель девелопера — это получение прибыли за счет увеличения стоимости объектов.

Источник: investprofit.info

Особенности девелоперской деятельности в России

Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации.

Что такое девелоперская компания: назначение и структура Девелоперская компания — это юридическое лицо, занимающееся девелопментом, что означает осуществление непосредственного строительства новых, ремонт или реконструкцию существующих объектов недвижимости. Дополнительным отличием от частного лица является управление финансовыми потоками, которые необходимы для ведения деятельности и получения прибыли.

  1. Производственная, занимающаяся непосредственно управлением в области строительных работ, коммерческой деятельности и реализации готовых проектов.
  2. Административно-управленческий персонал, состоящий из юридического, финансового отдела, кадровой службы и бухгалтерии.
  3. Технический персонал и хозяйственная группа.

Если посмотреть на структуру девелоперской компании, то она мало чем отличается от иных организаций. Для получения необходимого результата важно обеспечивать качественное и полное взаимодействие всех компонентов.

При гонорарной системе оплаты девелопер является наёмным работником.

Особенности девелоперской деятельности в России

Российские девелоперские компании сталкиваются с несовершенной законодательной базой, особенно в сфере коммерческой недвижимости. Несовершенство норм и законов приводит к тому, что переговоры являются довольно длительными, что затягивает процесс работы над проектом в целом.

К проблеме российского девелопмента можно отнести ограниченность предложений и длительный срок их воплощения в жизнь.

Девелоперская компания — это всегда риск, поэтому инвесторы с опаской вкладывают деньги в девелоперские проекты, а источники финансирования довольно ограничены. Структура привлеченных средств и особенности финансирования определяют особенность каждого проекта.

В России девелопмент вызывает дискуссии. Многие компании подменяют истинную суть, называя строительную деятельность девелоперской.

Как выбрать девелопера

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет.

Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.

Читайте также:  Как открыть свой туристический бизнес с нуля в России

В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.

В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно

И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов.

В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.

Источник: spark.ru

Что такое девелопер, почему слово застройщик уже немодно

Что такое девелопер

Активное развитие предпринимательской деятельности и крупного бизнеса привело к появлению в русском языке множества новых понятий во всех областях. Одним из таких является модный термин «девелопмент». Люди, занимающиеся этой деятельностью профессионально, прекрасно понимают, что под ним подразумевается. Но для простых граждан в большинстве случаев остаётся загадкой, чем занимается девелоперская компания. Редакция Homius подготовила материал, рассказывающий простыми словами, что это такое – девелопер, какими процессами он руководит и в чём конкретно заключается его работа.

Что такое девелопер

Что такое девелоперская деятельность и когда она появилась в России

Во времена становления Советского Союза массовой строительной деятельности по возведению новых жилых зданий не существовало. Это продолжалось до середины 20-х годов, когда остро назрела необходимость в пересмотре подхода к методам строительства и пополнении объектов жилого фонда. Именно этот период может считаться моментом зарождением девелоперского бизнеса. Что это такое? Это профессиональная деятельность по организации процессов реконструкции, изменения или создания нового строения на существующем земельном участке.

Первым «девелопером» Советского Союза была специально созданная структура – Главмосстрой, образованная в 1954 году. За 50 лет активной работы обновлению подверглось более двух третей всех жилых зданий города Москвы, что в абсолютной величине составляет 150 миллионов м².

Бизнес в сфере загородного строительства и земельных участков считается одним из самых рискованных

Для советской и российской действительности более понятен тождественный термин – «застройщик» или лицо, обладающее земельным участком и привлекающее заёмные средства для реализации строительного проекта с наличием официального разрешения на осуществление подобной деятельности.

На самом деле, застройщик и девелопер немного разные понятия, несмотря на схожесть конечной цели. Само значение слова «девелопер» восходит к английскому глаголу «to develop» или развивать. Под развитием в данном случае понимается вид деятельности по разработке пустующих земельных участков с целью создания на них объектов строительства, чаще всего, жилой недвижимости.

Девелопер сам находит подрядчика для проведения строительных работ

Первые девелоперские компании, разрабатывающие строительные объекты, появились на российском рынке в 2005 году. С тех пор, благодаря необходимости возведения новых объектов жилой и нежилой недвижимости, этот вид деятельности активно развивается.

Что такое девелоперская компания: назначение и структура

Девелоперская компания – это юридическое лицо, занимающееся девелопментом, что означает осуществление непосредственного строительства новых, ремонт или реконструкцию существующих объектов недвижимости. Дополнительным отличием от частного лица является управление финансовыми потоками, которые необходимы для ведения деятельности и получения прибыли.

Девелоперская компания должна иметь чёткую структуру отделов для грамотного ведения бизнеса

На территории РФ девелопер находится в непосредственном контакте с застройщиком, но, при существующих реалиях, второе лицо чаще является только владельцем земельного участка, а разработку и непосредственно возведение недвижимости осуществляет девелоперская компания.

На сегодняшний день, рынок недвижимости, пребывавший в стагнации, демонстрирует уверенный рост. Возрастает покупательская способность граждан, со стороны государства реализуются меры социальной поддержки, а также наблюдается демографический рост населения. Именно поэтому деятельность в строительной области является перспективным направлением вложения средств, особенно если это касается объектов жилой недвижимости.

Ипотечное кредитование повышает покупательский спрос, что ведёт к необходимости строительства новых объектов

Но любой бизнес предполагает получения прибыли. Поэтому для повышения стоимости готовой недвижимости просто построить её недостаточно. Требуется предпринять дополнительные усилия для повышения ценовой составляющей.

К сведению! Возникновение девелоперских компании является ответом на требования, предъявляемые современным рынком для удовлетворения потребностей общества.

Главой девелоперской компании, которая имеет статус юридического лица, может быть один человек или группа лиц, работающих по направлению инвестиционной и девелоперской деятельности. Типовая структура подобной организации включает следующие группы:

  1. Производственная, занимающаяся непосредственно управлением в области строительных работ, коммерческой деятельности и реализации готовых проектов.
  2. Административно-управленческий персонал, состоящий из юридического, финансового отдела, кадровой службы и бухгалтерии.
  3. Технический персонал и хозяйственная группа.
Читайте также:  Риск менеджмент в бизнесе это

Если посмотреть на структуру девелоперской компании, то она мало чем отличается от иных организаций. Для получения необходимого результата важно обеспечивать качественное и полное взаимодействие всех компонентов.

При гонорарной системе оплаты девелопер является наёмным работником

Что такое девелопмент в строительстве, какие виды существуют

Девелопмент – это вид предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли посредством создания и развития строительных объектов.

Для понимания того, что такое девелопмент недвижимости, важно не только знать, какие задачи ставятся перед специалистом в данной области, но также уметь различать разновидности этой деятельности. Их можно поделить на две крупные категории: по особенностям финансового управления и типу недвижимости.

Разновидности по финансовому управлению

По этому признаку девелоперская деятельность подразделяется на две крупные категории – fee development и speculative development:

  1. Термин fee development происходит от английского слова «гонорар». Что это такое? Это деятельность, конечной целью которой является получение денежного вознаграждения за работу без финансовых рисков. Девелопер, работающий по данному принципу, не осуществляет вложение собственных средств, а нанимается инвестором для возведения объекта. Конечный заказчик не вникает, что такое девелоперский проект, а только вкладывает средства. В обязанности девелопера входит разработка проекта, строительные работы и получение разрешительных документов. Ответственность целиком лежит на девелоперской компании, которая сама занимается привлечением нужных специалистов.
  2. Speculative development – это спекулятивный вид деятельности. Подобная схема работы считается более рискованной и сложной. Основное отличие от первого варианта заключается во вложении девелоперской компанией собственных средств. В этом случае девелопер, значит полноценный заказчик и исполнитель в одном лице. Это сопряжено с определёнными рисками и требует тщательного просчёта и грамотной реализации. Финансовое обеспечение проекта представляет сложную схему, включающую собственные средства, привлечённые банковские кредиты, средства будущих арендаторов.

К сведению! Вторым значением слова «девелопмент» является разработка программного обеспечения и написание кода. Но на территории РФ в этом значении термин практически не используется.

Спекулятивный девелопмент требует просчёта всех рисков с целью их минимизации

Разновидности по типу недвижимости

Девелопмент жилой недвижимости

Наиболее распространённое направление девелоперской деятельности на современном строительном рынке. Под этим термином понимается строительство или реконструкция уже существующих объектов с целью повышения их конечной стоимости. При осуществлении девелоперской деятельности с жилой недвижимостью очень важно проводить маркетинговые исследования, в рамках которых выявляются следующие факторы, оказывающие влияние на цену жилья:

Жилая недвижимость – привлекательный сегмент для получения быстрой прибыли

  • определение уровня достатка будущих жильцов;
  • экологическая обстановка района;
  • транспортная инфраструктура;
  • наличие объектов социального назначения.

К сведению! В девелопменте жилой недвижимости допускается более подробная классификация, например, на жильё бизнес-класса, эконом, элитный сегмент.

Девелопмент загородной недвижимости

В этом направлении популярность приобретает такое понятие, как «экодевелопмент». По своей сути, это аналогичная деятельность, направленная на разработку, строительство и реализацию объектов недвижимости. Но отличительной особенностью является:

Экодевелопмент предполагает бережное отношение к окружающей среде

  • «зелёное» строительство с естественным вписыванием в окружающую среду;
  • защита экологии;
  • применение безопасных и экологически чистых материалов.

Спрос на загородную недвижимость растёт с каждым годом, поэтому это направление девелопмента является наиболее перспективным.

Девелопмент коммерческой недвижимости

Разработка проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости является также привлекательным для инвестиций направлением. Поскольку данный сектор имеет меньший объём, в сравнении с жилым строительством, то, соответственно, в этом направлении заключается меньшее количество сделок. Основным источником дохода служит аренда помещений.

Коммерческий девелопмент предполагает получение прибыли от аренды

Также вся коммерческая недвижимость, участвующая в девелоперских проектах, может быть поделена на два класса:

  • приносящая доход от непосредственной сдачи в аренду площадей;
  • создаваемая для извлечения дохода от индустриальной или промышленной деятельности.

Девелопмент земельных участков

Лэнд-девелопмент – деятельность, направленная на увеличение стоимости земельного участка. Её отличительной особенностью является длительность проведения всех необходимых согласований. При оформлении и разработке проекта требуется не только постройка жилых домов, но также создание полноценной инфраструктуры для возможности дальнейшего проживания. Именно этот вид относится к наиболее рискованным в силу несовершенства законодательной базы.

Длительность процессов согласования является главным фактором риска лэнд-девелопмента

Кто такой девелопер, чем он занимается

Кто такой девелопер в строительстве вне зависимости от типа управления или вида недвижимости? Это человек, чьи функциональные обязанности заключаются в:

Девелопер должен обладать большим количеством качеств

  • проведении анализа рынка для повышения эффективности использования объекта;
  • разработке плана и концепции будущего строительства;
  • определении коммерческого потенциала;
  • получении согласований;
  • контроле процесса строительства;
  • продаже объекта или сдаче его в аренду.

Важными качествами данной профессии являются:

  • стрессоустойчивость;
  • устремлённость к достижению цели;
  • способность аналитически мыслить;
  • организаторские способности.

Функциональные обязанности

Для того, чтобы стать успешным девелопером, человек должен иметь юридическое, экономическое или техническое образование, а лучше, если у него их будет несколько. К основным задачам работы девелопера относятся:

Разработка бизнес-плана – один из кирпичиков успешного проекта

  • проектирование;
  • создание бизнес-плана;
  • приобретение участка;
  • организация строительных работ;
  • проведение рекламной компании;
  • продажа или сдача в аренду готового объекта для получения прибыли.

Главными плюсами данного вида деятельности является высокая доходность, практически полное отсутствие конкуренции и востребованность. К числу минусов относят большое количество стресса. Также отсутствие должной практики может привести к значительным финансовым потерям.

Именно деятельность девелоперов приводит к преображению вида современного города

Ещё раз услышать комментарии от специалистов в данной области можно из представленного видео.

Источник: homius.ru

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...
Бизнес для женщин