Сдача жилья в аренду – это деятельность, подразумевающая доход. А в РФ доход облагается налогом, который у физических лиц составляет 13%. Большинство же арендодателей не знает, что данную ставку можно значительным образом уменьшить, просто изменив собственный статус.
То есть, если вы самозанятый, сдача квартиры в аренду, налоги с этой деятельности – все становится меньше и проще. Причем это не какая-то махинация и игра на недочете закона, нет, это вполне легальная процедура. Более того, государство даже старается мотивировать собственников жилья на переход в подобный статус.
Альтернативные пути
Для начала разберемся, «что, если – нет». Какие еще у нас остаются варианты.
Первый теряет свою актуальность. Это просто сдача квартиры без договора. На «честном слове», как говорится. Еще лет 15 назад подобная схема была распространена повсеместно. Но сейчас ФНС гораздо стороже следит за этим, плюс, ужесточаются санкции.
Важно❗️Сдаю квартиру и плачу налоги! Должна ли я платить налоги с коммунальных услуг или нет?
Соответственно этот вариант не самый лучший, подробнее об уклонении мы поговорим ниже в отдельной теме.
Второй – индивидуальное предпринимательство. Да, сдача недвижимости в аренду – это один из видов предпринимательской деятельности. Но для оформления ИП придется пройти куда более длительную процедуру, осуществлять взносы, а кроме того, ставка не становится выгоднее. По крайней мере, если совокупный доход не превышает 2.4 миллиона рублей год.
В противном случае самозанятость оформить просто нельзя. То есть, если вы имеете десятки квартир для сдачи, либо вообще выступаете посредником, то ИП станет единственным резонным выходом. А сдавая 1-2 квартиры вы точно не добьете порога 2.4 миллиона в год, если это не супер элитное жилье, конечно. Поэтому вариант тоже не подходит.
Третий, заключать типовой договор от имени физического лица. И оплата аренды тоже считается доходом. Соответственно, удерживается подоходный налог в 13%. А из всех описанных выше пунктов – это самая значительная ставка. Откровенной худший вариант.
Поэтому очевидно, что сейчас для сдачи квартир в аренду надо быть самозанятым. Это наиболее лояльная ставка – 4-6%, минимальный порог отчетности и полностью законная деятельность. У ФНС не будет к вам никаких вопросов.
Что может сдавать самозанятый
Взглянем на закон, регламентирующий данный вид деятельности. Нас интересует 422-ФЗ, а также письмо ФНС под номером СД-3-3/458. Эти два нормативных документа не оставляют вопросов о возможностях легальной деятельности самозанятых.
Во-первых, допускается сдача в аренду недвижимого имущества, во-вторых, предусматривается получение дохода и уплата налогов. Но не все виды имущества являются допустимыми.
Самозанятый может сдавать исключительно жилые помещения. То есть, оборудованные для проживания. А постройки для хозяйственных, коммерческих и иных целей под это описание не подходят. В результате в нашем ракурсе:
- квартиры;
- комнаты;
- части квартиры;
- жилые дома или их части.
А вот любые нежилые помещения в данную форму уже не вписываются. Будь-то склады, гаражи, производственные помещения, офисы, апартаменты и так далее. И что важно – сюда же входят таунхаусы. Да, они официально к жилым помещениям не относятся, не ошибитесь.
Данные постройки можно сдавать только при ИП, ООО или патенте. Да, вернемся на секунду к нашей дилемме. Ведь появилась новая переменная. Что лучше для сдачи квартиры в аренду – патент или самозанятый налоговый агент. Очевидно – второе, так как патентная система опять же понадобится только при крупных объемах дохода, как в принципе, и ИП.
Преимущества и недостатки
Начнем с плюсов. Причем рассматривать плюсы по сравнению с отсутствием договора в принципе даже не стоит, санкции и штрафы от ФНС никто не отменял. Но чем же лучше переход от подоходного налога к НПД.
- полная правовая защита на основе официального договора;
- пониженная ставка налога, что составляет существенную часть от общего дохода с аренды;
- возможность осуществлять иную деятельность в пределах самозанятости.
Преимущества весьма ощутимые. Вы защищены законом, вы можете не переживать, что арендатор просто в один прекрасный момент «исчезнет». Что он не устроит какой-то бедлам, не испортит имущество, не заставит понести финансовые потери. Да и сам арендодатель будет чувствовать, что к нему не будет претензий со стороны ФНС.
А если говорить про минусы сдачи в аренду квартиры самозанятым, их найти в принципе сложно. Да, это уплата налогов, по сравнению с процедурой без договора в принципе, но огромное количество рисков того не стоит. А если сравнивать с арендой просто в качестве физического лица, то минусов нет вовсе. Если не считать таковым быстрый и простой процесс регистрации.
Кстати, некоторые граждане наивно полагают, что если они сдают квартиру неофициально, то это всегда можно считать просто «устной формой договора». Но на практике – это не так. Как минимум, устная форма в деятельности, подразумевающей доход – не применяется. Как максимум, она также подразумевает оплату налогов, даже если договора на бумаге нет.
Нюансы оформления
Перейдем от преимуществ к конкретным особенностям. Рассмотрим какого типа договор применяется, какие нюансы необходимо учитывать.
В первую очередь хорошая новость. Если вы сдавали квартиру и ранее в качестве физического лица, то вам нет нужды составлять новый договор. Вы можете продолжать по старой форме, просто налоговая ставка станет значительно меньше.
Важным моментом является фактор, кто оплачивает коммунальные услуги. Это весьма крупная сумма, в некоторых регионах/домах по 8-12 тысяч в месяц. И если вы оплачиваете ее самостоятельно, то она в принципе не фигурирует в договоре. А это значит, что и налогом тоже не облагается. А вот если счет-фактура включается в стоимость аренды, то это доход, хотя он только покрывает расходы.
И с него будет удержан налог.
Теперь к тому, что точно должно быть прописано в договоре:
- адрес;
- идентификационные данные участников;
- технические характеристики помещения;
- условия сотрудничества;
- способы и размер возмещений в случае повреждения имущества.
То есть, остальные моменты не имеют особого значения, соответственно, вы можете использовать свободную форму договора.
Учтите, что договор может быть заключен не только собственником, но и от его лица – то есть, официальным представителем. Тогда необходимо вписать и данные с нотариальной доверенности. Кстати, примечательно то, что даже если сдачей занимается третье лицо, то ему самому также придется регистрироваться в системе «Мой налог», при том, что самозанятость оформлять нужды нет. Так случается при сдаче квартир в аренду самозанятыми пенсионерами, которым самим сложно следить за жильцами и разбираться в юридических нюансах.
И еще один принципиально важный момент. Максимальный срок, на который вам стоит заключать договор – 11 месяцев. В принципе, допустимо и даже на 1 месяц, просто с автоматической пролонгацией. Но если вы хотите долгосрочную аренду, то 11 месяцев – единственный правильный выбор. Ведь с 12-месячного срока закон обязывает обращаться в Росреестр, чтобы внести эту информацию.
И в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится новая графа – «обременение». А это всегда негативный параметр, особенно если вам срочно понадобится продать квартиру.
Налоги
Налог для самозанятых при сдаче квартиры жилья в аренду
Уже с 1 января 2019 года вступил в действие новый закон о самозянятых, который был утвержден и подписан В. В. Путиным 27 ноября 2018 года. Согласно ему в четырех экспериментальных регионах Российской Федерации (Москва и МО, Татарстан, Калужская область) жители, которые подпадают под определение самозанятого гражданина, обязаны встать на учет в налоговых органах и начать применять специальный налоговый режим, то есть начать платить налог на профессиональный доход. Это касается лиц, которые оказывают услуги населению (физическим или юридическим лицам), продают собственноручно приготовленные товары или выращенную на своем участке продукцию, а также самозанятых граждан, которые сдают в аренду квартиры и другое жилье.
Бизнес на аренде жилья
Заработок на аренде жилья – это выгодный бизнес, который может приносить неплохую прибыль. В этой нише можно зарабатывать следующим образом:
- Можно сдать свое жилье.
- Можно снимать помещения в субаренду и зарабатывать на разнице в цене съема и сдачи (некоторые предприимчивые люди заключают договор аренды по одной цене, а сами сдают по более высокой цене, получая прибыль).
- Переоборудовать квартиры на первых этажах под офисы и помещения, сдавать их в аренду бизнесменам (цена аренды выше, чем на квартиры).
Кто-то просто сдает свое жилье, получая дополнительный доход, а кто-то целенаправленно занимается таким бизнесом, инвестируя в недвижимость и окупая ее путем сдачи в наем.
Законодательная база вопроса
В законодательстве РФ нет официального понятия «легальная сдача квартиры в аренду» и в этой сфере достаточно много непонятных моментов. Всегда собственники сдавали свои квартиры, а те, кто работают с чужим жильем, оформляли ИП. Есть и те, кто на правах субаренды сдает квартиры без какой-либо регистрации, но это уже явное нарушение законов. Ну а по поводу тех, кто сдает свою недвижимость, возникает справедливый вопрос, почему они должны отдавать какие-то деньги кому-то ни было, ведь это их частная собственность. Ответ на этот вопрос дает законодательство: с любых доходов граждане РФ должны уплачивать налог, это касается и сдачи в аренду квартир лицами, которых подвели под новый закон с помощью прописанных критериев.
ВАЖНО! По закону любые граждане с полученных за сдачу в наем жилья денег должны уплачивать НДФЛ в размере 13%. Поэтому новая система налогообложения пойдет только на пользу, ведь здесь ставки значительно ниже.
Согласно Налоговому кодексу РФ, граждане, самозанятые в сфере аренды, обязаны каждый год декларировать доходы, сдавать отчет в налоговую и платить налоги. Но на практике этого практически никто не делает. До сих пор налоговики и правительство достаточно лояльно относились к такому положению вещей, но в последнее время просматривается явная тенденция к увеличению оборота денег в этой сфере: множество граждан предпочитают зарабатывать на жизнь пассивным методом, покупая и сдавая в аренду жилье. Да и в других сферах сильно возросло количество людей, которые получают неофициальную прибыль.
Поэтому еще в 2016 году в Госдуме были озвучены предложения по выводу из тени «нелегального домашнего бизнеса». За два года разработали законопроект и приняли закон о самозанятых, который уже с 1 января 2019 года вступил в силу.
Налог для самозанятых при сдаче жилья в аренду
Граждане, сдающие в аренду жилые и нежилые помещения, попали под понятие самозанятых согласно новому законодательству – они не имеют работодателя, наемного штата и лично оказывают услуги населению.
Форма деятельности
Если у вас крупный бизнес, связанный с арендой, и у вас есть официально трудоустроенный персонал (горничные, администраторы, водители) – то вы не подпадаете под категорию самозанятых граждан. В данном случае лучше оформить ИП.
ВАЖНО! Некоторые индивидуальные предприниматели при условии соответствия требованиям смогут применять специальный режим налогообложения, подав соответствующее уведомление в налоговые органы.
На данный момент остается открытым вопрос, как быть официально работающим людям, которые имеют в собственности дополнительную недвижимость и сдают его в аренду. Уплата налога на прибыль останется на совести арендодателей, поскольку внимание налоговиков и госорганов сейчас приковано именно к тем, кто сдает в аренду помещения, больше нигде не работая.
Согласно новому законодательству, арендодателей жилья включили в категорию самозанятых граждан и предложили им официально встать на учет в ФНС. Зарегистрированные лица будут применять специальный налоговый режим и будут платить налог на профессиональный доход.
ВАЖНО! Закон пока действует на территории 4 регионов, где проводится эксперимент. Остальные регионы могут присоединиться при успешной тенденции с 2020 года.
В качестве самозанятого гражданина сдающим в аренду жилье можно будет зарегистрироваться при условии:
- Нет работодателя.
- Нет работников.
- Доход не превышает 2,4 млн. руб. в год.
- Недвижимость находится на определенной территории России: Москвы, Московской области, Калужской области, республики Татарстан.
ВАЖНО! Жителям остальных регионов пока предлагается добровольно сдавать ежегодную декларацию о доходах и платить налог с прибыли в размере 13%. Это будет законная деятельность.
Ставка налога на профессиональный доход
С 1 января 2019 года, все, кто сдает жилье на территории указанных четырех экспериментальных регионов, обязаны платить налоги в следующих размерах:
- 4%, если жилье сдается физическим лицам.
- 6%, если жилье сдается юридическим лицам и организациям.
Пример теоретического расчета. Если вы сдаете свою однокомнатную квартиру за 15 000 рублей в месяц, то платите налог 600 руб. в месяц. В год сумма составит 7200 руб. Если вы сдаете две двухкомнатные квартиры по 30 000, получая ежемесячный доход в 60 000 рублей, будете в казну отчислять ежемесячно 2400, в год сумма окажется уже 28800 рублей.
Мнение эксперта
Юрист Консультант
Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
Бизнес, связанный со сдачей жилья в аренду, является нестабильным, то есть прибыль в разные месяцы может быть разной.
Сумма налогов будет разной, поскольку она зависит от нескольких факторов:
- Взаимодействия с физическим или юридическим лицом.
- Суммы полученной прибыли.
- Наличия неисчерпанного лимита налоговой льготы в виде вычета.
Налоговый вычет
Для каждого плательщика налога на профессиональный доход предусмотрена льгота в виде вычета, которую предлагает государство в поддержку в целях снижения налоговой нагрузки на первых порах проведения эксперимента. В рамках льготы предлагается снижать ставку налогообложения на 1% и 2% для самозанятых, работающих с физлицами и организациями соответственно. Лимит льготы составляет 10 000 рублей.
Это означает, что данная сумма будет исчерпываться постепенно, каждый месяц. До ее исчерпания самозанятые смогут платить налог по ставке до 3 и 4% соответственно. Когда полная сумму будет вычтена, гражданин вернется к стандартной схеме налогообложения по специальной схеме.
Пример расчета и выгоды. Если гражданин сдает свою квартиру в Москве за 40 000 в месяц, он должен каждый месяц платить налог в размере 1600 рублей. Если пользоваться правом вычета, то ставка будет снижена до 3%, и он каждый месяц будет платить 1200 рублей. На 400 рублей налог уменьшился, эти 400 вычтут со льготных 10 000 рублей.
Если предположить, что заработок стабилен, то эти 10 000 рублей будут исчерпаны в течение 25 месяцев, что составляет почти 2 года. Таким образом, гражданин первые два года будет платить налог 3% вместо 4%.
Порядок исчисления и уплаты налогов
Для самозанятых граждан разработано новое приложение «Мой налог», с помощью которого они смогут:
- Встать на учет или сняться с учета в режиме онлайн без посещения ИФНС.
- Взаимодействовать с налоговыми службами удаленно (отправлять финансовую отчетность и получать информацию о налогах).
- Взаимодействовать с клиентами (отправлять чеки на их электронные адреса, сканировать QR-коды и т. д.).
- Оплачивать начисленные налоги.
За налоговый период будет приниматься один календарный месяц. Не позднее 25 числа следующего месяца гражданин обязан заплатить налог за предыдущий период.
Налоговые органы самостоятельно исчисляют сумму и уведомляют через приложение. Расчет происходит на основании:
- Отправленных данных о полученной прибыли.
- Ставки налогообложения (при совершении операций принимающая сторона в приложении указывает, от кого приняты средства – физического или юридического лица).
- Наличия права на налоговый вычет (учитывается автоматически).
Сумма к уплате должна быть прислана налогоплательщику не позднее 12 числа следующего за налоговым периодом месяца. К примеру, сумму за январь ФНС присылает в приложении до 12 февраля, а налогоплательщик оплачивает ее до 25 февраля.
Оплачивать удобно, привязав банковскую карту к приложению, откуда можно произвести операцию в один клик. Также можно написать в свой банк заявление на поручение, чтобы налоговая через банк списывала деньги с вашего счета.
ВАЖНО! Страховые взносы в ОМС будут оплачиваться отдельно. В ПФР можно платить по желанию, чтобы увеличить накопительную часть пенсии.
При аренде и сдаче в наем жилья есть такие нюансы, как оплата коммунальных услуг, оплата найма по договоренности с хозяевами в виде исполнения каких-либо работ по ремонту или покупки мебели и техники. К примеру, арендатор покупает в текущем месяце диван за 20 000 рублей, а за аренду доплачивает только 10 000 рублей (ежемесячная стоимость найма – 30 000 рублей.).
В будущем этот диван остается у хозяина квартиры. Или жильцы производят ремонт квартиры за свой счет, не оплачивая арендную сумму в течение нескольких месяцев. Как в таких случаях оформлять и отображать полученную прибыль в приложении, пока неясно. Но по логике, у налогоплательщика есть возможность лично вводить суммы в приложение, которые будут отображаться в качестве налогооблагаемой базы.
ВАЖНО! По новому закону налог начисляется на всю сумму полученного дохода, а не прибыли. К примеру, если вы сняли квартиру за 10 тысяч рублей, пересдаете ее за 20 тысяч рублей, будете платить сбор с 20 тыс. рублей.
Пока данный момент не отрегулирован так же, как не отрегулирован механизм проверки достоверности отправляемых самозанятыми гражданами сведений о своей финансовой деятельности. Но система штрафов за сокрытие доходов уже разработана. В основном она касается невыдачи чеков покупателям:
- Самозанятого оштрафуют на 20% полученной суммы, но не менее 1000 рублей, если обнаружится нарушение впервые.
- Предпринимателя оштрафуют на 100% полученной суммы, но не менее 5000 рублей, если подобное нарушение выявлено повторно в течение полугодия после первого штрафа.
Таким образом, с начала 2019 года сдача в аренду любых помещений самозанятыми гражданами подпадает под критерии применения специального налогового режима, они будут платить налоги на полученную прибыль в размере 4 и 6% (3 и 4% – с учетом вычета). В других регионах арендодателям, желающим вести законную деятельность, пока необходимо декларировать доходы и платить налог с прибыли 13% или оформить ИП по УСН, при применении которого можно платить в казну 6% с прибыли.
Источник: investingclub.ru
Сдача квартиры и иного жилья в аренду — возможности и ограничения для самозанятых
Средства, полученные от сдачи жилья в аренду, облагаются налогом, как любой другой доход. Раньше, чтобы действовать в правовом поле и спать спокойно, физическому лицу нужно было отдавать в бюджет 13% от дохода, связанного со сдачей недвижимости.
С введением самозанятости появился более выгодный способ взаимодействия с налоговой. Разберемся в статье, как совмещаются сдача квартиры и другого жилья в аренду и самозанятый, и какие ограничения существуют по этому поводу.
Самозанятость и аренда
Кто имеет право сдавать жилье
Основные тезисы взаимоотношений между собственником жилья и нанимателем в России регулирует Гражданский кодекс. Вопросу найма жилого помещения полностью посвящена глава № 35 ГК РФ.
Здесь же сказано, что сдать жилое помещение может собственник или управомоченное им лицо. Однако в России существуют ряд ограничений на ведение арендного бизнеса для определенных категорий граждан.
Военнослужащим нельзя заниматься еще какой-то оплачиваемой деятельностью, а сдачу жилья в аренду как раз можно расценивать, как такую деятельность.
Чиновники и другие госслужащие (судьи, сотрудники полиции, прокуратуры, налоговых структур) не могут заниматься предпринимательской деятельностью. Поэтому важно, чтобы при сдаче жилого помещения, в их действиях не было признаков этой деятельности. То есть изначально квартира должна быть приобретена для личных нужд, а не под сдачу. К тому же за предпринимательскую деятельность могут принять сдачу нежилых помещений, посуточную сдачу и сдачу сразу нескольких квартир.
Еще одно ограничение касается ипотечного жилья. Такая недвижимость находится в залоге у банка, поэтому для сдачи его в аренду необходимо получить разрешение этого банка.
Все остальные собственники, в том числе самозанятые граждане, могут на свое усмотрение распоряжаться имуществом, в том числе заключать договор найма.
⛺️ Критерии для жилья
Закон разделяет недвижимое имущество на жилое и нежилое. В первом случае помещение используется в качестве места для постоянного проживания людей. И оно должно:
- быть пригодным для проживания круглый год;
- отвечать санитарным и техническим нормам;
- быть оснащенным канализацией, водоснабжением, электричеством, а также отапливаемым.
Во втором случае речь идет о помещениях, которые используются только для коммерческих целей. Они могут находиться как в нежилых, так и в жилых домах, а их назначение определено заранее, о чем говорит проектная документация.
Стоит отметить, что к нежилым помещениям также относятся апартаменты – недвижимость, которая формально считается нежилой, но используются для проживания. Это могут быть апарт-отели, доходные дома, многофункциональные комплексы.
При рассмотрении критериев для жилья важно поговорить о правах владения. Самозанятый может сдавать в аренду недвижимость, которая ему не принадлежит. Здесь уже строится цепочка из трех звеньев. Собственник (тот, кто имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом) сдает свою недвижимость в аренду, то есть передает ее во временное пользование за определенную плату.
А арендатор, в свою очередь, может сдавать арендованное имущество или его часть в субаренду с согласия арендодателя.
Приведу простой бытовой пример. Вася снимает трехкомнатную квартиру и не пользуется одной комнатой. Он решает сдать ее третьему лицу, берет разрешение у арендодателя и получает таким образом дополнительный доход. Такая манипуляция и будет называться субарендой.
Еще одна категория недвижимости, о которой стоит поговорить в разрезе самозанятости и аренды – коммерческая. Это собирательный термин, под которым подразумевают объекты недвижимости, где не могут проживать люди на постоянной основе (офис, кафе, ресторан, гостиница, магазин). Обычно коммерческую недвижимость сдать выгоднее, чем жилую.
Но может ли это сделать самозанятый? Нет. Налог на профессиональную деятельность (НПД) не распространяется на сдачу нежилой недвижимости, какой и является коммерческий объект. Получается, самозанятый может сдавать в аренду только квартиру, дом или комнату, то есть жилые помещения.
Имеет ли значение срок
Срок сдачи жилья не имеет значения. Если вы сдаете квартиру помесячно и получаете оплату один раз в месяц, вы просто фиксируете эту сумму, как свой доход, если посуточно – фиксируете каждый платеж.
Единственное, на что стоит обратить внимание – это лимит по доходу. Напомню, что для самозанятого он составляет 2,4 млн в год. Если вы собираетесь сдавать несколько объектов или элитное жилье нужно следить за тем, чтобы доход не выходил за рамки лимита.
Особенности учета оплаты коммунальных услуг
В письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094 говорится о том, что оплата нанимателем коммунальных платежей не признается доходом арендодателя и не облагается налогом. Но только в том случае, если наниматель оплачивает все по квитанциям.
Если вы просто договорились о какой-то условной сумме за ЖКХ и получаете ее на руки вместе с арендной платой, это будет считаться доходом и его также придется фиксировать в приложении «Мой налог» или на интернет-ресурсе.
Когда собираешься сдавать жилье, первый вопрос, который приходит в голову: оформлять ли этот процесс официально или надеяться на везение. Низкая налоговая ставка, легкость в оформлении самозанятости и отсутствие необходимости подавать какую-либо документацию – и вот уже ваш доход от сдачи жилья в аренду становится легальным, а отношения с квартиросъемщиками принимают официальную форму. Быстро и без лишних заморочек, но принимать решение, конечно, вам.
Видео
Видео версия статьи:
Другие «грани жизни» самозанятых:
- За какие провинности можно получить штраф.
- Как проверить статус по ИНН.
- Возможности для получения ипотеки.
- Открытие статуса для иностранцев и нерезидентов.
- Плюсы и минусы для пенсионеров.
- Алименты на ребенка.
- Какие пособия на детей можно получить.
- Идет ли стаж и как заработать на пенсию.
- Популярные виды деятельности.
- Ограничения при официальном трудоустройстве.
- Тонкости работы с юрлицами.
- Как и когда нужно формировать чек.
- Как зарегистрироваться через Госуслуги.
- Интернет-эквайринг: возможности платежных сервисов.
Источник: sorokin.club