Как сдавать квартиру как ИП

Как быстро и правильно сдать жилье самостоятельно?

В случае аренды квартиры без участия посредников необходимо придерживаться определенного регламента, чтобы в будущем не попасть в неприятную ситуацию.

Итак, к основным правилам сдачи квартиры в аренду относятся следующие:

1. В самом начале необходимо тщательно подготовить квартиру к заезду посторонних людей, убрав лишний хлам, мусор и т.д.
2. Арендную плату следует устанавливать исходя из среднерыночной стоимости съёма аналогичного жилья.
3. Если квартира находится в хорошем состоянии, то рекомендуется брать залог на случай намеренной либо случайной порчи имущества (что такое депозит, залог и задаток при съеме квартиры?).
4. Не стоит спешить сдавать жилье первому откликнувшемуся квартиранту. С человеком следует увидеться лично, побеседовать, поинтересоваться об отношениях с предыдущими наймодателями.
5. Остановив свой выбор на конкретном гражданине, с ним в обязательном порядке следует заключить договор найма.
6. Перед заездом чужих людей необходимо совместно составить акт приема-передачи помещения.
7. Во избежание неприятностей с налоговыми органами лучше задекларировать доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, или же оформить ИП (актуально для собственников, занимающихся сдачей жилья в наем на постоянной основе, например, посуточно).

Условия и правила сдачи квартиры в наем легально

Основными условиями легальной сдачи квартиры в наем являются следующие:

Самозанятые и сдача в аренду недвижимости: 7 самых частых вопросов

• оформление и подписание договора аренды;
• получение письменного разрешения от отдельных категорий лиц, имеющих отношение к съёмной квартире;
• декларирование полученных доходов.

Нужно ли заключать договор?

Составление договора найма является главным обязательным условием при сдаче жилплощади в наем. Роль данного документа заключается в следующем:

• в случае причинения вреда имуществу собственник квартиры сможет в судебном порядке взыскать соответствующую компенсацию с квартирантов;
• квартиросъёмщики не смогут предъявить наймодателю какие-либо иные требования, не предусмотренные в тексте договора найма;
• поможет избежать многих спорных вопросов, которые порой возникают между нанимателем и наймодателем;
• будет выступать средством защиты интересов каждой из сторон в случае судебного разбирательства.

Нужно ли официальное разрешение?

В отдельных случаях владельцу жилья придется получить разрешение на сдачу ее в наем.

Сюда относятся следующие ситуации:

• квартира находится в долевой собственности – если один из владельцев захочет сдать ее в наем, то он должен будет получить согласие всех остальных собственников;
• жилье относится к муниципальному имуществу – в этом случае нужно будет разрешение на сдачу квартиры из муниципалитета.

Как грамотно оформить сдачу жилья физическим лицом?

Каким образом подготовить помещение?

Прежде чем пригласить людей для осмотра жилплощади, ее необходимо надлежащим образом подготовить. Данный этап предполагает выполнение следующих действий:

Для тех, кто сдает в аренду квартиры

1. В первую очередь все помещения следует освободить от хлама и мебели, пришедшей в негодность. Выцветшие шторы, продавленный диван, облезлый ковер и многие другие поизносившиеся предметы интерьера не произведут на нанимателей хорошее впечатление.
2. В старой квартире рекомендуется провести небольшой косметический ремонт, который освежит ее внешний вид.
3. Обязательно следует проверить состояние санузла, коммуникаций и проводки. Они должны быть полностью исправными.

Важно! Следует понимать, что в случае пожара или потопа по причине ненадлежащего состояния тех или иных объектов (системы коммуникаций, проводки, розеток и т.д.) ответственность за случившееся будет нести владелец квартиры.

Как обставить — что должно быть внутри?

В ГК РФ не указано, что съемная квартира должна быть оборудована определённым набором предметов для постоянного проживания. Однако жилплощадь лучше обеспечить необходимым минимумом:

• бытовой техники (холодильник, стиральная машина, газовая плита и т.д.);
• мебели (стол, диван, шкаф и др.).

В противном случае будет достаточно сложно найти квартирантов, при этом стоимость найма такой квартиры будет на порядок ниже рыночной.

Если без ремонта или отделки

В ст. 681 ГК РФ указано, что текущий ремонт жилплощади, сданной в аренду, должен производиться за счет нанимателя, а капитальный за счет наймодателя. При этом отделка квартиры относится к первому варианту, в связи с чем можно предположить, что в съемном жилье не обязательно должен быть сделан косметический ремонт.

Статья 681 ГК РФ. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Самое главное, чтобы квартира была в состоянии, пригодном для постоянного проживания (п.1 ст. 676 ГК РФ).

Если арендуется в счет ремонта

Несомненно, такая возможность действительно есть. Однако на рынке недвижимости подобные предложения не пользуются большой популярность.

Как правило, в этом случае наймодатель бесплатно передает свою квартиру для временного проживания нанимателя в обмен на ремонт данной жилплощади. При этом к договору найма составляется дополнительно соглашение, в котором прописывается объем проделанных ремонтных работ, купленных материалов, а также их стоимость.

Как сдавать квартиру через ИП?

Любую недвижимость можно сдать без проблем и при этом с соблюдением закона. Обычно сдают как физическое лицо. Но можно оформить ИП. Давайте разберемся с этим подробнее.

Для чего необходимо ИП для сдачи квартиры?

Физические лица обязаны раз в год платить НДФЛ. Владелец недвижимости подает справку 3-НДФЛ за предыдущий год на налоговую. Налоговая ставка при этом составляет 13%. Это большая ставка. Можно сдавать квартиру в качестве самозанятого. Ставка налога в этом случае будет варьироваться от 4 до 6 процентов.

Налоговый вычет десять тысяч рублей. Никакую декларацию подавать не нужно, поскольку налог вычитается автоматически в онлайн-режиме.

Необходимо учитывать, что доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей. Если все-таки превышает, необходимо оформить ИП. Налоговая ставка у человека, который сдает свою недвижимость, имея статус индивидуального предпринимателя, может быть тоже шесть процентов. Вот только в этом случае необходимо оформить упрощенный режим налогооблажения.

Недостатком можно считать обязательные взносы в пенсионный фонд и ежеквартальные выплаты. Это следует делать даже в том случае, если никаких доходов нет и не было.

Есть еще вариант – оформление ПСН. Налоговая ставка станет такой же, только налог будет рассчитан от планируемого дохода, а не от фактического. Это получается, каким бы ни был ваш заработок, вы заплатите фиксированную ставку, не больше и не меньше. Это очень удобно. Патенты предусмотрены сроком от месяца и до года.

Стоимость одного патента зависит от того, какая в квартире площадь, и в каком районе находится дом.

Как открыть ИП для сдачи жилья в аренду?

Для начала следует запастись пакетом необходимых документов. Список такой:

• ИНН (и его копия);
• паспорт вместе с копией;
• заявление на открытие ИП.

В обязательном порядке оплачивается государственная пошлина. Ее размер составляет 800 рублей. Квитанция формируется на сайте ФНС. Документы подаются в МФЦ или в налоговую. Можно подать онлайн, только убедитесь, что располагаете электронной подписью.

Срок рассмотрения документов составляет три дня. ИП будет зарегистрировано быстро, уведомление о постановке на налоговый учет, а также лист записи ЕГРИП вам будут присланы на почту. Это в случае, если никаких ошибок в документах не обнаружится. Чтобы избежать недоразумений, лучше придерживаться трем правилам:

1. номер мобильного телефона стоит писать «+7», а номер стационарного вот так: «8»;
2. необходимо грамотно сокращать слова: так, как требуют правила заполнения любой документации;
3. если заполняете от руки, используйте черные чернила.

Как только заявление будет подано, следует выбрать вид деятельности — код ОКВЭД. Если вы хотите сдавать квартиру в аренду, указывайте «Операции с недвижимым имуществом». В дополнении укажите подраздел «Аренда и управление недвижимым имуществом».

Открываем ИП через банк

Данная услуга пока что в новинку, однако спросом пользуется. В этом случае заявление создается сотрудником банка, он же проводит подготовку всех документов, подает их. Посещать налоговую вам не нужно. Также сотрудник открывает расчетный счет, на который будут поступать денежные средства от арендаторов.

Оплата налогов

И последний шаг – оплата всех налогов. Вы понимаете, если этого не делать, что будет. Проблемы с налоговой вам точно не нужны. Отчитывать в налоговой о доходах следует каждый год до 30 апреля. Какую систему налогообложения вы выбрали, такой и будет размер налога. Лучше всего выбрать упрощенный режим.

Это шесть процентов от суммы дохода.

В Пенсионный фонд также идут страховые взносы. Есть доход, нет дохода – платить надо. В 2021 году эта сумма составляет 40 874 рубля. В эту сумму входит медицинское страхование – 8426 рублей, а также пенсионное страхование, сумма которого составляет 32 448 рублей). Но если доход превышает триста тысяч, тогда приплюсовывается еще один процент. Это, кстати говоря, касается только ПФР.

В этом случае взносы в ФМС остаются прежними.

В упрощенной системе сумма страховых взносов вычитается из налога. Но только если бы будете платить взносы каждый квартал. После совершения всех этих манипуляций прописывайте в договоре аренды вашего ИП: дату регистрации ИП, банковские реквизиты (если есть), ИНН и ОГРНИП.

Коммунальные услуги в договор не рекомендуется вписывать, в противном случае они станут фиксироваться в качестве части вашего дохода. А это означает, и за это вы будете платить налог. Пусть арендатор оплачивает коммунальные услуги отдельно. Только не забудьте прописать данную договоренность с арендаторов в документах (без указания конкретной суммы). Выплаты по показаниям счетчиков налогом облагаться не будут.

Источник: www.votchina.com

Как правильно сдавать квартиру

Еще до недавнего времени можно было спокойно неофициально сдавать жилую недвижимость и не платить налоги. Сейчас же многие арендодатели вынуждены выйти из тени, так как государство серьезно взялось за тех, кто решил стать рантье.

Как правильно сдавать квартиру

Сдавать квартиру или комнату не так просто, как кажется на первый взгляд. И речь идет не только о поисках добропорядочных жильцов, но и о законодательной базе.

Налог на прибыль: ответственность перед государством

Первым делом стоит определиться, как вы планируете уплачивать налоги: как физлицо или как ИП. Следует помнить о том, что тот, кто является нанимателем по договору социального найма, сдает жилье только как физлицо и платит 13% от полученного дохода. Он также обязан получить разрешение от Департамента городского имущества. Затем арендодатель в свободной форме заключает договор найма с будущими жильцами (поднайма, если квартира находится в соцнайме). В конце года сдает в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и платит подоходный налог.

Остальные могут зарегистрировать ИП, купить патент на сдачу жилого помещения, заключить договор с квартиросъёмщиком. Другие налоги предприниматель не платит. Стоимость патента рассчитывается исходя из площади, расположения недвижимости.

К примеру, по предварительным расчётам за годовой патент для квартиры ОП до 50 кв.м. в районе Алексеевский (СВАО) нужно будет примерно заплатить 18 000 рублей, в районе Внуковское (ТиНАО) – 12 600 рублей. Данный вариант наиболее выгоден тем, кто сдает несколько квартир.

Можно обойтись одним ИП. Здесь нужно будет платить 6 % от дохода, плюс фиксированный взнос в Пенсионный Фонд России – 29 354 рублей.

Оформление договора аренды

Если недвижимость сдается на год и более, необходимо регистрировать договор в Росреестре. Именно поэтому некоторые собственники заключают его на 11 месяцев. После подписания договора хозяин обязан зарегистрировать арендаторов по месту пребывания. Именно это и останавливает многих владельцев, так как они боятся, что жильцы могут отобрать недвижимость. Но не стоит путать временную регистрацию с пропиской.

Строгих требований к оформлению договора нет, то там обязательно должно быть указано:

• предмет договора. Что именно вы сдаете: дом, квартиру, комнату, койко-место. Следует прописать полный адрес, площадь помещения, этаж и т.д.;
• стоимость. Как производится оплата, есть ли залог, имеет ли право собственник повышать ценник и на каких условиях, будет ли возвращен задаток, есть ли штрафы;
• паспортные данные;
• дата и место заключения, срок действия договора.

Если не прописать сроки действия договора, он автоматически считается действительным пять лет. Чтобы обезопасить себя и свое имущество, обязательно нужно уточнять, каким образом можно расторгнуть договор (несвоевременные платежи, отсутствие оплаты, проживание посторонних лиц и т.д.).

Желательно составить акт приема-передачи, в котором следует указать, что находится в квартире на момент заезда, есть ли дефекты, повреждения. Только в таком случае можно будет доказать, что, например, дверь была целая, стиральная машинка исправна, а на кухне стоял холодильник. Недобросовестные квартиранты при переезде могут забрать даже то, что им не принадлежит. И только с помощью заблаговременно составленного акта можно будет доказать, что на момент заезда это имущество находилось в квартире.

Денежный вопрос

Арендатор может оплачивать жилье как наличными, так и на расчетный счет в банке. В первом случае арендодатель обязан выдавать расписку, в которой указывается сумма, дата, назначение платежа.

Ответственность при нарушении закона

Передать информацию о том, что владельцы занимаются незаконной сдачей недвижимости, могут соседи, обиженные квартиранты, органы правопорядка. Если у ФНС будет достаточно доказательств, подтверждающих нарушение закона, дело передается в суд. Безусловно, без договора будет сложно доказать, что жилье сдавалось на самом деле. Поэтому в качестве свидетелей могут быть привлечены соседи. И если арендодатель будет утверждать, что в квартире живут родственники, у него могут потребовать подтвердить родство. В случае если удастся доказать факт неуплаты налогов, нарушителя ждет:

• штраф от 20 до 40 % от суммы недоимки;
• штраф 5 % за неподачу декларации за каждый месяц просрочки;
• пеню за просрочку платежа.

«При размере неуплаты более 900 тысяч собственник может быть лишен свободы сроком до года, более 4 миллионов – сроком до трех лет. Также могут потребовать оплатить налог, штраф до 300 тысяч рублей. Если сдавалось более двух квартир, могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности. А это лишении свободы сроком до двух лет или штраф до 300 тысяч!» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Источник: move.ru