Как отразить в учете организации-арендатора расходы на капитальный ремонт арендованного помещения, выполненный с привлечением подрядной организации, если договором аренды установлено, что его стоимость арендодателем не возмещается?
Арендатор произвел в арендованном офисном помещении замену старых деревянных окон на новые пластиковые. Стоимость работ по замене окон составила 67 850 руб. (в том числе НДС 10 350 руб.). Согласно передаточному акту помещение передано арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды.
Договором аренды установлено, что арендодатель не обязан проводить капитальный ремонт переданного в аренду помещения. Арендатор имеет право с согласия арендодателя за свой счет производить неотделимые улучшения арендованного помещения (в том числе выполнить капитальный ремонт), при этом стоимость улучшений арендодателем не возмещается. В налоговом учете организация-арендатор применяет метод начисления.
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Текущий ремонт арендованного помещения.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). В рассматриваемой ситуации организация-арендатор производит с согласия арендодателя замену старых деревянных окон на новые пластиковые.
Проведение таких работ относится к мероприятиям капитального ремонта, поскольку при них производится замена изношенных конструкций помещения на более прочные и улучшающие его эксплуатационные возможности. Такой вывод следует из п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, п. 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, п. 1 разд.
VI Приложения 8 к Положению МДС 13-14.2000, Приложения 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвер жденному Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312. Отметим, что по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п.
1 ст. 616 ГК РФ). Однако в данном случае согласно договору аренды арендодатель такой ремонт проводить не обязан.
В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
ГК РФ не содержит определения того, что является неотделимым улучшением арендованного имущества. На наш взгляд, произведенный арендатором капитальный ремонт помещения подпадает под понятие неотделимых улучшений, поскольку его проведение улучшает эксплуатационные качества помещения. В данном случае договором аренды установлено, что стоимость неотделимых улучшений в арендованное имущество арендодателем не возмещается. По окончании срока аренды имущество принимается арендодателем от арендатора вместе с произведенными арендатором с согласия арендодателя неотделимыми улучшениями (что следует из ст. 622 ГК РФ).
Бухгалтерский учет
В бухгалтерском учете арендованное помещение (арендованный объект основных средств (ОС)) учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). При этом арендатору рекомендуется открыть на арендованный объект ОС (объект недвижимости) инвентарную карточку и учитывать его по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем (п.
14, абз. 4 п. 21 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н). Амортизацию по полученному в аренду объекту недвижимости (зданию, сооружению, помещению и т.п.) арендатор не начисляет (п. 50 Методических указаний).
Согласно п. 26 , утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, восстановление объекта ОС может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции. В соответствии с абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01 капитальные вложения в арендованные объекты ОС учитываются в составе ОС организации-арендатора.
Как указывалось выше, замена деревянных окон на пластиковые в помещении рассматривается как капитальный ремонт этого помещения. Затраты арендатора на капитальный ремонт объекта ОС не являются капитальными вложениями в арендованный объект ОС, поскольку такие затраты не увеличивают изначально принятые показатели функционирования помещения (срок использования, качество применения и т.п.), указанные в п. 27 ПБУ 6/01.
Соответственно, такие затраты не образуют в учете арендатора объект ОС и к их учету не применяется порядок, установленный п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, п. 10 Методических указаний.
Такие расходы арендатора являются расходами по обычным видам деятельности (как расходы, связанные с поддержанием в исправном состоянии арендованных объектов ОС) (п. п. 5, 7 , утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). Затраты на капитальный ремонт признаются при выполнении условий, предусмотренных п. 16 ПБУ 10/99, в данном случае — на дату подписания акта приемки-сдачи выполненных работ.
В рассматриваемой ситуации при возврате арендованного помещения стоимость капитального ремонта арендодатель не возмещает, а затраты на капремонт уже признаны расходом арендатора. В связи с этим доходов и расходов в виде стоимости переданных улучшений (результатов работ по капитальному ремонту) при возврате помещения арендодателю арендатор не признает. Сумма НДС, начисленная при передаче арендодателю неотделимых улучшений в виде стоимости капитального ремонта (о чем будет сказано ниже), включается в состав прочих расходов организации (как расход, не связанный с производством и продажей продукции (работ, услуг), приобретением и продажей товаров). Это следует из п. п. 4, 5, 11 ПБУ 10/99. Бухгалтерские записи по отражению рассматриваемых операций производятся в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов и приведены ниже в таблице проводок.
Налог на добавленную стоимость (НДС)
Сумму НДС, предъявленную подрядной организацией, арендатор вправе принять к вычету при условии, что помещение, в котором проводился ремонт, используется в операциях, облагаемых НДС. Указанный вычет производится после принятия к учету результатов выполненных работ при наличии правильно оформленного счета-фактуры подрядчика (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ).
В данном случае при возврате арендодателю помещения по окончании срока аренды арендатор передает помещение арендодателю вместе с неотделимыми улучшениями, возникшими в результате проведенного арендатором капитального ремонта, без компенсации стоимости этих улучшений арендодателем. По вопросу налогообложения НДС такой операции отметим следующее.
Согласно официальной позиции передача арендодателю неотделимых улучшений без компенсации арендодателем их стоимости рассматривается как безвозмездная реализация результата выполненных работ, которая облагается НДС на основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ (см., например, Письма Минфина России от 25.02.2013 N 03-07-05/5259, ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11).
Имеются также судебные акты, поддерживающие данную позицию. Подборка Писем Минфина России и налоговых органов, в которых высказано мнение, что передача неотделимых улучшений в рамках договора аренды облагается НДС, а также поддержавших эту позицию судебных актов приведена в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС.
Вместе с тем имеются и судебные акты, признавшие неправомерность начисления НДС на стоимость неотделимых улучшений (в том числе в виде произведенного арендатором ремонта) при возврате арендодателю имущества вместе с такими улучшениями. Так, например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2007 N Ф04-9323/2006(30541-А75-25) по делу N А75-4720/2006 указано на неправомерность начисления НДС при передаче арендодателю результатов капитального ремонта в связи с отсутствием доказательств их безвозмездной передачи.
А в Постановлении ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08 по делу N А40-5452/08-108-22 суд признал незаконным решение налоговой инспекции о доначислении арендатору НДС при передаче стоимости ремонтных работ и неотделимых улучшений арендованного объекта арендодателю, так как не возникло операций, признаваемых объектом налогообложения по НДС (применительно к п. 1 ст. 146 НК РФ).
Похожее мнение высказано в Постановлении ФАС Поволжского округа от 27.09.2010 по делу N А65-35009/2009, в котором указано на то, что вывод об отсутствии оснований для начисления НДС при передаче арендодателю арендованного имущества с произведенным капитальным ремонтом является правомерным, поскольку капитальный ремонт имущества в силу своих качеств не может быть отнесен к самостоятельному объекту реализации в силу ст. ст. 38 и 146 НК РФ, у арендатора не возник и объект налогообложения по НДС при передаче арендодателю арендованного имущества с произведенным капитальным ремонтом.
В Постановлении ФАС Московского округа от 28.01.2014 N Ф05-17237/2013 по делу N А40-45990/13-116-97 суд указал на то, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором, не могли быть переданы арендодателю в смысле ст. 39 НК РФ и, следовательно, их стоимость не образует самостоятельный объект налогообложения по НДС.
Подборка судебных актов, поддерживающих позицию, что передача неотделимых улучшений в рамках договора аренды не облагается НДС, приведена в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС. Однако, учитывая официальную точку зрения, неначисление НДС при возврате арендованного имущества с неотделимыми улучшениями может привести к разногласиям с налоговыми органами, которые придется разрешать в судебном порядке.
В данной консультации (учитывая также неоднозначность судебной практики по данному вопросу) исходим из предположения, что организация руководствуется позицией Минфина России и ФНС России, рассматривает передачу арендодателю неотделимых улучшений в виде капитального ремонта без компенсации арендодателем их стоимости как реализацию неотделимых улучшений на безвозмездной основе и начисляет НДС на стоимость капитального ремонта арендованного помещения при возврате помещения арендодателю. По общему правилу налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется как стоимость переданных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст.
105.3 НК РФ (п. 2 ст. 154 НК РФ). Налоговая база определяется на дату отгрузки товаров (работ, услуг) (пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ).
В данном случае налоговая база определяется как стоимость проведенного ремонта (без НДС). НДС исчисляется по ставке 18% (п. 3 ст. 168 НК РФ). Арендатор обязан выставить арендодателю счет-фактуру не позднее пяти календарных дней со дня передачи неотделимых улучшений (п.
3 ст. 168 НК РФ).
Налог на прибыль организаций
В целях налогообложения к амортизируемому имуществу относятся капитальные вложения в арендованные ОС, которые произведены арендатором в форме неотделимых улучшений (абз. 5 п. 1 ст. 256 НК РФ). Глава 25 НК РФ не содержит такого понятия, как капитальные вложения в арендованные ОС.
По разъяснениям Минфина России, амортизируемыми являются те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же затраты осуществляются с целью текущего поддержания ОС в рабочем состоянии, то их можно списать единовременно в составе прочих расходов согласно положениям ст.
260 НК РФ (Письмо Минфина России от 19.07.2012 N 03-03-06/1/345). Дополнительно по данному вопросу см. Практическое пособие по налогу на прибыль.
Отметим: в Письме от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191 Минфин России указал, что арендатор должен самостоятельно определить, какие расходы являются расходами на ремонт арендованного помещения, а какие — капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений в объект арендуемых ОС, исходя из стоимости неотделимых улучшений, условий договора, составленной сметы на проведение ремонтных работ и т.д. В данном случае организация-арендатор осуществила капитальный ремонт арендованного помещения, расходы на который не возмещаются арендодателем.
Указанные расходы (в сумме стоимости подрядных работ без учета предъявленного подрядчиком НДС) учитываются для целей налогообложения прибыли в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. п. 1, 2 ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ). Датой признания этих расходов является дата подписания акта приемки-сдачи выполненных работ (пп. 3 п. 7 ст.
272 НК РФ). НДС, начисленный при безвозмездной передаче арендодателю неотделимых улучшений в виде капитального ремонта арендованного помещения, не может быть учтен в составе расходов на основании п. 16, а также п. 19 ст. 270 НК РФ .
Применение ПБУ 18/02
НДС, начисленный при передаче арендодателю неотделимых улучшений в виде стоимости капитального ремонта, признанный расходом в бухгалтерском учете и не учитываемый в составе расходов для целей налогообложения прибыли, образует постоянную разницу, приводящую к возникновению постоянного налогового обязательства (ПНО) (п. п. 4, 7 , утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н).
Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок
К балансовому счету 68 «Расчеты по налогам и сборам»: 68-НДС «Расчеты по НДС»; 68-пр «Расчеты по налогу на прибыль».
Источник: ppt.ru
Как списать затраты на ремонт
Практически все организации используют в своей работе основные средства. Это такое имущество, которое имеет срок полезного использования больше года. Но, как правило, все не вечно и эти активы не исключение. В процессе работы они требуют ремонта и реконструкции. Как же списать в бухгалтерском учете затраты на данные операции?
Статьи по теме:
- Как списать затраты на ремонт
- Как учесть расходы по ремонту
- Как отразить ремонт основных средств
Инструкция
Сначала следует заметить, что в затраты на ремонт включается стоимость всех деталей, материалов, а также сумма оплаты работникам, занятых на ремонтных работах данного объекта. Также следует уточнить, что затраты могут списываться разными способами: единовременно, равномерно путем создания резерва или за счет учета расходов будущих периодов. При том или ином способе обязательно отразите его в учетной политике.
Одновременное списание затрат очень удобно в небольших компаниях, если затраты на ремонт невелики, то целесообразно применять именно такой способ. Но если расходы постоянные и большие, то это значительно увеличит стоимость продукции.
Такие затраты учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности на счетах 20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы» и 26 «Общехозяйственные расходы».
Как правило, для ремонта приобретаются запасные части, материалы. Их отразите на счете 10, а после их передачи в ремонт с кредита счета 10 спишите в дебет счета учета расходов на производство. При этом учитывать затраты нужно именно в том периоде, в котором они были осуществлены.
Исходя из всего вышенаписанного, можно сделать вывод, что расходы на ремонт учитываются в составе затрат, связанных с производством и реализацией продукции.
Какие проводки должен сделать бухгалтер при данном способе учета затрат, связанных с ремонтом основных средств? Д10 «Материалы» К60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — отражена стоимость приобретенных материалов для ремонта ОС;
Д60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» К50 «Касса», 51»Расчетный счет» — списана сумма задолженности перед поставщиком;
Д23 «Вспомогательные производства» К10 «Материалы» — отражена стоимость запасных частей, переданных на ремонт ОС;
Д23 «Вспомогательные производства» К70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» — начислена оплата труда сотрудникам, занятым на ремонте ОС;
Д23 «Вспомогательные производства» К69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению» — начислен ЕСН;
Д20 «Основное производство»,25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу» К23 «Вспомогательные производства» .
Чтобы оформить ремонт основных средств документально, вам понадобится акт о приеме-передаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма №ОС-3), который состоит из двух разделов. В первом укажите сведения об основном средстве до ремонта, то есть укажите неполадку, причину ее появления, а во втором перечислите все затраты, связанные с ремонтом объекта.
Оценка основного средства должна проводиться комиссией, состав которой назначен приказом руководителя. Именно члены этого общества расписываются в акте. После ремонта внесите сведения в инвентарную карточку данного объекта (форма №ОС-6).
Источник: www.kakprosto.ru
Как учитывать затраты на ремонт арендованного имущества (офисного помещения) по ФСБУ 25/2018 и ФСБУ 6/2020?
Организация арендует офисное помещение. В соответствии с ФСБУ 25/2018 мы признали право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде (ОА). Через полгода отремонтировали офис. Как учесть затраты на ремонт?
Для целей бухгалтерского учета затраты на текущий ремонт арендованного имущества учитываются единовременно в составе расходов по обычным видам деятельности, существенные затраты на капитальный ремонт учитываются в качестве самостоятельного объекта ОС либо увеличивают фактическую стоимость ранее признанного ППА. Для целей налога на прибыль затраты на капитальный и текущий ремонт учитываются единовременно в составе прочих расходов текущего периода.
Бухгалтерский учет
Федеральными стандартами (ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020) прямо не установлен порядок учета затрат на ремонт арендованного имущества, произведенных после начала аренды. Поэтому организация должна самостоятельно разработать способ учета таких затрат (с учетом иных действующих норм и правил в отношении аналогичных по характеру и назначению объектов) и закрепить его в учетной политике (п. 7.1 ПБУ 1/2008).
Учет затрат на ремонт имущества зависит от квалификации ремонтных работ организацией – текущий ремонт или капитальный ремонт.
При квалификации ремонтных работ необходимо использовать соответствующие отраслевые нормативные акты, в которых даются определения тем или иным видам работ, а также их состав (например, ГрК РФ, ГОСТ 18322-2016).
Текущий ремонт
Расходы по содержанию и эксплуатации основных средств и иных внеоборотных активов, а также по поддержанию их в исправном состоянии формируют расходы по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). Аналогичный вывод вытекает из ФСБУ 26/2020, согласно которому в капитальные вложения не включаются затраты на текущий ремонт основных средств (пп. “ж” п. 5 ФСБУ 26/2020).
Как отмечено выше, при определении порядка учета затрат на ремонт арендованного имущества целесообразно ориентироваться на нормы, установленные для учета затрат на ремонт собственных объектов основных средств.
Исходя из этого, если ремонтные работы в отношении предметов аренды организация отнесла к текущему ремонту, затраты на его проведение учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности в том отчетном периоде, в котором они имели место (п. 16 ПБУ 10/99).
Капитальный ремонт
Существенные по величине затраты организации на проведение ремонта собственных основных средств с частотой более 12 месяцев или более обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев, обычно учитываются в качестве самостоятельного инвентарного объекта основных средств (п. 10 ФСБУ 6/2020, Информационное сообщение Минфина России от 03.11.2020 № ИС-учет-28). Принимая такое решение, следует учитывать соотношение срока полезного использования основного средства и межремонтный интервал. Если межремонтный период существенно не отличается от оставшегося срока полезного использования отремонтированного основного средства, то сумма затрат на капитальный ремонт увеличивает его первоначальную стоимость (п. 18 ФСБУ 26/2020, п. 24 ФСБУ 6/2020).
Считаем возможным применить указанные выше нормы и для учета затрат на капитальный ремонт арендованных основных средств. При этом допустимы следующие варианты учета:
- формирование самостоятельного объекта основных средств (по аналогии с учетом неотделимых улучшений);
- увеличение первоначальной стоимости ППА (по аналогии с увеличением первоначальной стоимости ОС).
Принимая решение о капитализации затрат в качестве самостоятельного объекта основных средств или увеличении стоимости принятого к учету ранее ППА, необходимо оценить соотношение межремонтного периода (с учетом планов по периодичности капитального ремонта) и оставшегося срока аренды (оставшегося срока полезного использования (СПИ) ППА).
Если межремонтный период меньше СПИ ППА, затраты на капитальный ремонт учитываются в составе собственных ОС при соблюдении условий, обозначенных в п. 4 ФСБУ 6/2020 (п. 18 ФСБУ 26/2020).
Следует иметь в виду, что ФСБУ 25/2018 прямо не предусматривает возможность увеличения стоимости ППА в случае необходимости капитализации отдельных затрат, связанных с эксплуатацией арендованного имущества. Соответственно, при включении затрат на капитальный ремонт в стоимость ППА (по аналогии с увеличением первоначальной стоимости основного средства) применяемый способ должен быть обоснован (например, с позиции рациональности учета) и закреплен в учетной политике организации.
Обратите внимание, что если ремонт арендованного имущества произведен до начала аренды и арендатор не имеет права на применение упрощенных способов ведения бухгалтерского учета, его стоимость формирует первоначальную стоимость ППА.
Налоговый учет
Затраты на ремонт арендованных основных средств для целей налога на прибыль учитываются аналогично затратам на ремонт собственных основных средств, т. е. в размере фактических затрат в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они осуществлены (пп. 2 п. 1 ст. 253, п. 1, п. 2 ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ, письма Минфина России от 13.01.2022 № 03-03-06/1/1123, от 08.06.2021 № 07-01-09/44846, ФНС России от 12.02.2021 г. № СД-4-3/1777).
Если учетной политикой организации предусмотрено создание резерва предстоящих расходов на ремонт основных средств, то фактические затраты на ремонт должны быть списаны за счет созданного резерва (п. 3 ст. 260, п. 2 ст. 324 НК РФ).
Если фактические затраты на ремонт превышают сумму резерва, сумму превышения включают в прочие расходы, связанные с производством и реализацией, на дату окончания налогового периода (пп. 2 п. 1 ст. 253, п. 2 ст. 324 НК РФ).
Такой порядок применяется для учета расходов на ремонт арендованных основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем не предусмотрено их возмещение арендодателю.
Источник: osoboem.ru
