Начнем с того, что сдачу квартиры можно и вовсе не регистрировать официально. Тихо запустить квартирантов и пусть живут. Обе стороны счастливы: и арендодатель, который ежемесячно получает стабильный доход, и арендатор, которого не заставляют подписывать какие-то договоры.
Прокомментируйте
Другой разговор, что эта тихая идиллия может закончиться в любой момент, по щелчку пальцев. Причем, не обязательно из-за проверки от налоговой. Не исключено, что рано или поздно квартиранты захотят отметить день рождения, поднимут на уши всех соседей. А дальше — полиция, жалобы в налоговую, скандалы, штрафы. Конечно, сам факт сдачи жилья еще нужно доказать.
Например, подтвердить выпиской с банковской карты или, что маловероятно, жильцы квартиры сами должны написать заявление и признаться «снимали квартиру у гражданина N, платили ему каждый месяц».
Однако, есть и другая проблема: не платишь налоги — не получаешь никаких гарантий. Даже если между арендодателем и арендатором заключен договор найма, но отчисления в казну государства не идут, в случае форс-мажора (например, потопа в квартире), взыскивать убытки через суд попросту нецелесообразно. Иск в таком случае будет воспринят как явка с повинной и признание «да, я не плачу налоги». Все споры придется решать только в частном порядке и не факт, что квартиранты не растворятся в воздухе после того, как увидят счет на оплату ущерба.
Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду? Два варианта. Самозанятые!
Делаем выводы. Сдавать квартиру нужно официально, в первую очередь, чтобы обезопасить самого себя, и только потом, чтобы не иметь проблем с налоговой.
Физическое лицо или индивидуальный предприниматель
Это традиционные и уже хорошо проверенные способы официально сдать жильё квартирантам. Если вы выбрали первый вариант, работать как физ.лицо, — все просто. Каждый год ваша единственная обязанность — регулярно подавать в налоговую декларацию о доходах и перечислять в бюджет государства 13% НДФЛ.
Если же вы решили зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, то государство предоставляет вам выбор — как именно платить налоги. Систем налогообложения всего три. Самая популярная — упрощенная система, в народе «упрощенка». Её суть — 6% от всего дохода в казну. Другой вариант — патент, фиксированный платёж за год.
Плюс в том, что сумма налога зависит от возможной, а не от полученной предпринимателем выручки. То есть, никому нет дела, сколько денег вы берёте со своих квартирантов ежемесячно. На патент влияет лишь площадь квартиры и точка на карте, в которой она находится.
Ну и последний вариант — делать бизнес по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходов на ремонт жилья и уборку, в случае, если одних арендаторов заменят другие.
Вне зависимости от того, по какому пути вы пойдете, сдавать декларацию, делать отчисления в пенсионный фонд и платить за страховку придётся регулярно. От этого никак не уйти.
Приведем пример: Условный арендодатель зарабатывает на своей квартире 360 тысяч рублей в год. Из них 54 тысячи уходит на коммунальные платежи, еще 50 на мелкий ремонт. Если не предупреждать о своем маленьком бизнесе государство, то доход «чистыми» выходит чуть более 250 тысяч. Если не менять условий задачи, но вычесть налог — на руки остается чуть более половины суммы.
Выходит, что все эти варианты работать официально защищают арендодателя от рисков и вопросов со стороны налоговиков, но далеко не всегда выгодны с точки зрения экономики.
Самозанятый
Тех, кто тоже посчитал все за и против на калькуляторе, но остался глубоко неудовлетворённым, вероятнее всего заинтересует новейший способ сделать свой заработок официальным. С 1 января 2019 года в Москве и Московской области возможно платить налог на, так называемый, профессиональный доход или, другими словами, получить статус самозанятого.
А вот и первые плюсы нового режима: если сдавать квартиру только физ.лицам, исключая официальных командированных, налог на доход для самозанятых — всего 4%. Кроме того — никаких дополнительных поборов, никакой бумажной волокиты, никаких деклараций и отчетности. Сумма, которая отойдет в бюджет, автоматически считывается налоговым органом. Еще один немаловажный бонус: платить налог нужно каждый месяц, но только когда квартиранты перечислили деньги вам — ни раньше, ни позже.
Кому будет выгодно стать самозанятым?
Новый налоговый режим дает возможность тем, кто долго отсиживался за рамками закона — выйти из тени. Того, чего они так долго боялись, а именно бумажной канители, неподъемных денежных взносов — больше нет. Чтобы получить новый статус, даже времени много не нужно. Стать самозанятым можно сидя в метро и воспользовавшись приложением Сбербанк Онлайн.
Также новый режим позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё официально. Если вы регулярно относите декларацию, то можно стать самозанятым и, например, поменять свои 6%налога или даже 15% — на 4%.
Причём все это доступно даже официально трудоустроенным арендодателям, включая тех, кто работает га государственной и муниципальной службе.
Самозанятым нельзя стать, если
- ваш максимальный годовой доход от сдачи жилья внаём превышает 2 400 000 рублей — и это без учета зарплаты на первом месте работы (если оно есть)
- если в вашем штате официально трудоустроены, к примеру, горничные или мастера по ремонту
Всё это скорее касается тех, кто постоянно сдаёт ни одну, ни две, и даже ни три квартиры. Владельцам «квартирной империи» статус самозанятого не подходит. Придется оформлять ИП или становиться юридическим лицом.
Как выгоднее
Допустим, у вас есть однокомнатная квартира площадью 30 квадратов в Путилково. Арендная ставка — 25 тысяч рублей в месяц, в год — 300 000 рублей (если постоянный жилец — физическое лицо)
Получается, сегодня самый выгодный способ сделать свой доход официальным — это стать самозанятым. Налицо экономия на налогах, фондовых взносах,бухгалтере. Работать можно прямо в «Сбербанк Онлайн».
Источник: www.rentalhome.ru
Сдача квартир в аренду самозанятыми гражданами
Сдача в аренду жилья попадает под действие нового закона «О налоге на профессиональный доход», поэтому арендодатели имеют право зарегистрироваться как самозанятые и платить налог по льготной ставке.
Налоги
— 4% от дохода при сдаче жилья внаем физическим лицам
— 6% от дохода, если арендаторами будут юридические лица.
Это значительно ниже, чем НДФЛ и ниже налога с ИП по упрощенной системе.
По всей России
Первоначально закон планировалось применять только в 4 регионах: в Москве, Московской и Калужской областях, а также в Татарстане. Однако в ближайшее время его действие будет распространено на всю территорию России.
Ограничение на доход
Заработок арендодателя, работающего по данной схеме, не должен превышать 2,4 млн. руб. в год. Помесячная отчетность здесь не важна, но если рассчитать для сравнения, то получится 200 тыс. руб. в месяц — подавляющее большинство физлиц, сдающих жилье, укладываются в такие пределы.
Право выбора
Регистрация в качестве самозанятых не является для арендодателей обязательной, у них остается легальная возможность сдавать квартиру и платить НДФЛ 13% от дохода.
Вариант для ранее не регистрировавшиеся граждан стать ИП и платить налог по упрощенной системе рассматривать нет смысла, — и по сложности и по деньгам он проигрывает «самозанятости».
Остается, конечно, возможность сдавать жилье «в серую», но здесь имеются свои минусы, значимость которых увеличивается: и возрастающая активность налоговиков, и более пристальный интерес соседей.
Простота и удобство
Чтобы работать по «специальному налоговому режиму» даже не обязательно знать, где территориально находятся отделения ФНС. Взаимодействия с налоговой службой можно осуществлять через мобильное приложение «Мой налог», включая регистрацию и снятие с учета.
Минусы
Для некоторых категорий арендодателей переход на новую систему может быть связан с неудобствами. Это те, кто в силу каких-то причин, прежде всего возраста, испытывают сложности при пользовании смартфоном или другими мобильными гаджетами.
Иногда как негативный отзыв о «специальном налоговом режиме» приводится предположение, что некоторое время спустя, когда многие зарегистрируются, ставки налога будут повышены. Эти утверждения не учитывают того, что по по принятому закону срок «эксперимента» составляет 10 лет. Таким образом, до 2029 года ставки в 4% и 6% в сторону повышения изменятся не будут.
Кто может воспользоваться
Индивидуальные предприниматели, предоставляющие какие-то другие услуги, тоже могут платить налог на доход от сдачи жилья, как самозанятые (зарегистрировавшись как все остальные и не закрывая ИП).
Для граждан, имеющих основную работу, а также работающих по совместительству, сдача квартиры на условиях нового закона, никак не скажется на величине НДФЛ, уплачиваемого за них работодателем.
То же самое касается государственных гражданских и муниципальных служащих.
Подробнее о процедуре и правилах для самозанятых .
В этом разделе
- На рынке недвижимости
- MPIRES — выставка зарубежной недвижимости
- Цены на новостройки: прогноз
- Дарение квартиры
- Дачная амнистия
- Норматив стоимости кв. метра
- Инвестиции в зарубежную недвижимость
- SPEX — испанская недвижимость
- Дачная амнистия
- Дачная амнистия
- Cannes Luxury Property
- Жизнь за Рубежом Экспо
- Cannes Luxury Property
- Moscow Luxury Property
- Архив: Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилой площади
- Нормы и нормативы
- Самозанятый сдает квартиру
- Cчет эскроу в ДДУ
- Жилье для российской семьи
- Налог с продажи квартиры
- Квадратный метр и цена нефти
- Выбор квартиры на вторичном рынке
- Продажа квартиры — какие документы нужны
- Как продать квартиру быстро
- Как узнать сколько стоит квартира
- Правильная и точная оценка квартиры
- Вложения в недвижимость
- Ипотека в России
- Недвижимость в Москве
MoneyInformer в социальных сетях
Источник: www.moneyinformer.ru
Сдача квартиры и иного жилья в аренду — возможности и ограничения для самозанятых
Средства, полученные от сдачи жилья в аренду, облагаются налогом, как любой другой доход. Раньше, чтобы действовать в правовом поле и спать спокойно, физическому лицу нужно было отдавать в бюджет 13% от дохода, связанного со сдачей недвижимости.
С введением самозанятости появился более выгодный способ взаимодействия с налоговой. Разберемся в статье, как совмещаются сдача квартиры и другого жилья в аренду и самозанятый, и какие ограничения существуют по этому поводу.
Самозанятость и аренда
Кто имеет право сдавать жилье
Основные тезисы взаимоотношений между собственником жилья и нанимателем в России регулирует Гражданский кодекс. Вопросу найма жилого помещения полностью посвящена глава № 35 ГК РФ.
Здесь же сказано, что сдать жилое помещение может собственник или управомоченное им лицо. Однако в России существуют ряд ограничений на ведение арендного бизнеса для определенных категорий граждан.
Военнослужащим нельзя заниматься еще какой-то оплачиваемой деятельностью, а сдачу жилья в аренду как раз можно расценивать, как такую деятельность.
Чиновники и другие госслужащие (судьи, сотрудники полиции, прокуратуры, налоговых структур) не могут заниматься предпринимательской деятельностью. Поэтому важно, чтобы при сдаче жилого помещения, в их действиях не было признаков этой деятельности. То есть изначально квартира должна быть приобретена для личных нужд, а не под сдачу. К тому же за предпринимательскую деятельность могут принять сдачу нежилых помещений, посуточную сдачу и сдачу сразу нескольких квартир.
Еще одно ограничение касается ипотечного жилья. Такая недвижимость находится в залоге у банка, поэтому для сдачи его в аренду необходимо получить разрешение этого банка.
Все остальные собственники, в том числе самозанятые граждане, могут на свое усмотрение распоряжаться имуществом, в том числе заключать договор найма.
⛺️ Критерии для жилья
Закон разделяет недвижимое имущество на жилое и нежилое. В первом случае помещение используется в качестве места для постоянного проживания людей. И оно должно:
- быть пригодным для проживания круглый год;
- отвечать санитарным и техническим нормам;
- быть оснащенным канализацией, водоснабжением, электричеством, а также отапливаемым.
Во втором случае речь идет о помещениях, которые используются только для коммерческих целей. Они могут находиться как в нежилых, так и в жилых домах, а их назначение определено заранее, о чем говорит проектная документация.
Стоит отметить, что к нежилым помещениям также относятся апартаменты – недвижимость, которая формально считается нежилой, но используются для проживания. Это могут быть апарт-отели, доходные дома, многофункциональные комплексы.
При рассмотрении критериев для жилья важно поговорить о правах владения. Самозанятый может сдавать в аренду недвижимость, которая ему не принадлежит. Здесь уже строится цепочка из трех звеньев. Собственник (тот, кто имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом) сдает свою недвижимость в аренду, то есть передает ее во временное пользование за определенную плату.
А арендатор, в свою очередь, может сдавать арендованное имущество или его часть в субаренду с согласия арендодателя.
Приведу простой бытовой пример. Вася снимает трехкомнатную квартиру и не пользуется одной комнатой. Он решает сдать ее третьему лицу, берет разрешение у арендодателя и получает таким образом дополнительный доход. Такая манипуляция и будет называться субарендой.
Еще одна категория недвижимости, о которой стоит поговорить в разрезе самозанятости и аренды – коммерческая. Это собирательный термин, под которым подразумевают объекты недвижимости, где не могут проживать люди на постоянной основе (офис, кафе, ресторан, гостиница, магазин). Обычно коммерческую недвижимость сдать выгоднее, чем жилую.
Но может ли это сделать самозанятый? Нет. Налог на профессиональную деятельность (НПД) не распространяется на сдачу нежилой недвижимости, какой и является коммерческий объект. Получается, самозанятый может сдавать в аренду только квартиру, дом или комнату, то есть жилые помещения.
Имеет ли значение срок
Срок сдачи жилья не имеет значения. Если вы сдаете квартиру помесячно и получаете оплату один раз в месяц, вы просто фиксируете эту сумму, как свой доход, если посуточно – фиксируете каждый платеж.
Единственное, на что стоит обратить внимание – это лимит по доходу. Напомню, что для самозанятого он составляет 2,4 млн в год. Если вы собираетесь сдавать несколько объектов или элитное жилье нужно следить за тем, чтобы доход не выходил за рамки лимита.
Особенности учета оплаты коммунальных услуг
В письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094 говорится о том, что оплата нанимателем коммунальных платежей не признается доходом арендодателя и не облагается налогом. Но только в том случае, если наниматель оплачивает все по квитанциям.
Если вы просто договорились о какой-то условной сумме за ЖКХ и получаете ее на руки вместе с арендной платой, это будет считаться доходом и его также придется фиксировать в приложении «Мой налог» или на интернет-ресурсе.
Когда собираешься сдавать жилье, первый вопрос, который приходит в голову: оформлять ли этот процесс официально или надеяться на везение. Низкая налоговая ставка, легкость в оформлении самозанятости и отсутствие необходимости подавать какую-либо документацию – и вот уже ваш доход от сдачи жилья в аренду становится легальным, а отношения с квартиросъемщиками принимают официальную форму. Быстро и без лишних заморочек, но принимать решение, конечно, вам.
Видео
Видео версия статьи:
Другие «грани жизни» самозанятых:
- За какие провинности можно получить штраф.
- Как проверить статус по ИНН.
- Возможности для получения ипотеки.
- Открытие статуса для иностранцев и нерезидентов.
- Плюсы и минусы для пенсионеров.
- Алименты на ребенка.
- Какие пособия на детей можно получить.
- Идет ли стаж и как заработать на пенсию.
- Популярные виды деятельности.
- Ограничения при официальном трудоустройстве.
- Тонкости работы с юрлицами.
- Как и когда нужно формировать чек.
- Как зарегистрироваться через Госуслуги.
- Интернет-эквайринг: возможности платежных сервисов.
Источник: sorokin.club
