Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.
Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте.
Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.
Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ
Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:
Порядок амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества
- Пристройки к зданию.
- Высаженные деревья, кустарники.
- Установка забора.
- Покраска авто, устранение царапин и сколов.
- Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
- Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
- Прокладка электропроводки.
Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.
Возмещаются ли неотделимые улучшения?
Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.
Как доказать получение согласия?
Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:
- Свидетельские показания.
- Фото и видео.
ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.
Подводные камни учета затрат по улучшению арендованного имущества
Статья была опубликована в журнале «Справочник экономиста» № 8 (134) август 2014.
Все права защищены. Воспроизведение, последующее распространение, сообщение в эфир или по кабелю, доведение до всеобщего сведения статей с сайта разрешается правообладателем только с обязательной ссылкой на печатное СМИ с указанием его названия, номера и года выпуска.
Неотделимые улучшения. Сложные вопросы НДС и налога на прибыль
Арендаторам помещений, будь то офисы или производственные площади, нередко приходится вкладывать собственные средства, чтобы довести имущество до состояния, в котором его можно использовать по назначению. Ведь у каждого арендатора свой взгляд на то, как должен выглядеть офис, торговый зал или производственное помещение. И здесь важны не только месторасположение и метраж, но и планировка и отделка помещения. Поэтому на практике арендаторы нередко производят улучшения арендованного имущества. Планирование и учет таких затрат — непростой участок работы специалистов экономических и финансовых служб предприятия.
Какие суммы по улучшению арендатору можно учесть единовременно в текущих расходах, а какие следует учитывать обособленно в составе основных средств? Можно ли распределить затраты по улучшению планомерно на срок действия договора? Какие улучшения арендатор обязан передать собственнику, а какие может оставить себе? Ответы на эти и другие вопросы — в настоящей статье.
По договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Функции обеспечительного платежа при получении имущества в аренду
Договором аренды может быть предусмотрено, что надлежащее исполнение финансовых обязательств арендатора обеспечивается банковской гарантией, задатком, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Выплата обеспечительного платежа арендатором является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору аренды.
Обеспечительные меры в качестве гарантийного взноса или задатка не считаются расходом у передающей стороны и доходом у получающей стороны, поскольку согласно п. 32 ст. 270 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве залога или задатка.
Это объясняется тем, что первоначально гарантийный задаток (обеспечительный взнос) носит лишь характер удостоверения намерения стороны совершить сделку. После того как договор начинает исполняться, задаток приобретает платежную функцию, и только если нарушаются обязательства по договору, функция задатка становится обеспечительной. Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, то гарантийный взнос или задаток, как правило, возвращается по окончании срока договора аренды.
Договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за конкретный месяц аренды объекта недвижимости (за последний месяц, за два последних месяца срока аренды и т. д.) (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ).
Формулировка договора в этом случае может быть следующей: «Арендатор уплачивает обеспечительный платеж в размере ___________ в срок до ___. Обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за __________ месяц срока действия договора аренды».
Таким образом, сумма обеспечительного платежа, засчитываемая в счет будущей арендной платы, выполняет как обеспечительную, так и платежную функцию. В этом случае обеспечительный платеж рассматривается в качестве предоплаты (аванса) по договору. Например, организация заключила договор аренды помещения производственного назначения сроком на один год с 01.04.2014. Согласно условиям договора арендатор до 10.04.2014 перечисляет обеспечительный платеж в размере ежемесячной арендной платы — 35 400 руб., в том числе НДС 5400 руб. Данная сумма будет зачтена арендодателем в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды помещения.
Необходимо учитывать, что при перечислении обеспечительного платежа арендатора ожидают определенные налоговые последствия.
При передаче арендодателем имущества арендатору право собственности на это имущество к арендатору не переходит, следовательно, такая передача имущества арендодателем и возврат его арендатором не является реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Соответственно, при получении и возврате арендованного имущества каких-либо последствий в налоговом учете арендатора не возникает.
Сумма перечисленного обеспечительного платежа, засчитываемого в счет будущей арендной платы, по сути, является предоплатой (авансом). Следовательно, при перечислении обеспечительного платежа при применении метода начисления расход в налоговом учете не признается (п. 14 ст. 270 НК РФ).
Сказанное в равной степени относится и к организациям, применяющим специальные режимы налогообложения, например, в виде упрощенной системы налогообложения (УСН; объект налогообложения — «доходы минус расходы»).
Так, при использовании кассового метода при УСН оплата является одним из условий для признания расхода. При этом оплатой признается прекращение встречного обязательства арендатора перед арендодателем по арендной плате (п. 3 ст. 273 НК РФ). На дату перечисления обеспечительного платежа встречного обязательства арендодателя перед арендатором нет.
Поэтому при перечислении обеспечительного платежа при кассовом методе расход в налоговом учете также не возникает.
Что учитывается «за балансом»?
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды . При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Объект основных средств, полученный организацией по договору аренды, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, согласованной сторонами и указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (в ред. от 08.11.2010)).
Предположим, что объект аренды оценен в 1 млн руб. В бухгалтерском учете будут отражены следующие проводки (табл. 1).
Таблица 1. Учет объекта аренды в бухгалтерском учете
Дебет
Кредит
Сумма, руб.
Содержание операции
При получении имущества в аренду
Принят на забалансовый учет полученный в аренду объект — помещение производственного назначения
При выплате обеспечительного платежа
Перечислен обеспечительный взнос арендодателю по договору аренды
При зачете обеспечительного платежа в уплату арендной платы
Текущий арендный платеж согласно условиям договора
Признаны расходы за последний месяц аренды
Таким образом, сумма обеспечительного платежа, перечисленная арендатором, не признается его расходом и отражается в составе дебиторской задолженности. Только при наступлении заключительного отчетного периода арендатор может произвести зачет этого обеспечительного платежа в счет оплаты услуг по аренде имущества за последний месяц. При этом дебиторская задолженность арендодателя погашается.
К сведению
Отделимые и неотделимые улучшения имущества
Под улучшением арендуемого имущества понимают изменение качественных характеристик и, как правило, изменение стоимости объекта аренды.
Капитальные вложения в форме улучшений нужно отличать от затрат арендатора на поддержание арендованного имущества в рабочем состоянии. К последним относится проведение всех видов ремонта и технического обслуживания арендованного имущества.
Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо определить, что именно произвел арендатор — ремонт основных средств или улучшения арендованного имущества. Из норм гражданского законодательства следует, что ремонт арендованного имущества (как текущий, так и капитальный) не относится к работам по его улучшению.
Улучшения — это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению. Ремонт же нельзя признать улучшением, поскольку его основной целью является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии (ст.
616, 623 ГК РФ, п. 3.1 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279). Данный вывод применим для целей как бухгалтерского учета, так и налогообложения (п. 1 ст. 11 НК РФ, письма Минфина России от 18.11.2009 № 03-03-06/1/762, от 25.02.2009 № 03-03-06/1/87).
Все улучшения арендованного имущества подразделяются на два вида — отделимые и неотделимые (ст. 623 ГК РФ; отличительные особенности представлены на рисунке). В зависимости от этого и определяется их собственник.
По общему правилу отделимые улучшения принадлежат арендатору. Но в договоре может быть предусмотрено, что они переходят в собственность арендодателя (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Собственником неотделимых улучшений, как правило, признается арендодатель (за исключением частной ситуации, когда арендодатель не соглашается и не принимает произведенных улучшений).
Обратите внимание!
Сторона, на балансе которой учитываются неотделимые улучшения, будет являться плательщиком налога на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Улучшения арендованного имущества
Источник: economist-info.ru
Организация с согласия арендодателя производит неотделимые улучшения арендуемого имущества (стоимость капитальных вложений — менее 40 тыс. руб.). Можно ли при исчислении налога на прибыль учесть их как амортизируемое имущество?
Вопрос: Организация арендует помещение и производит с согласия арендодателя капитальные вложения в арендованное помещение в форме неотделимых улучшений стоимостью менее 40 тыс. руб. Может ли в целях исчисления налога на прибыль это улучшение быть учтено как амортизируемое имущество?
Ответ: Если организация арендует помещение и производит с согласия арендодателя капитальные вложения в арендованное помещение в форме неотделимых улучшений стоимостью менее 40 000 руб., то организация в целях исчисления налога на прибыль это улучшение должна учитывать как амортизируемое имущество.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 руб.
Амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. По сути, капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного основного средства являются его достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией или техническим перевооружением, а значит, на основании п. 2 ст. 257 НК РФ являются основанием для изменения первоначальной стоимости амортизируемого имущества (в нашем случае — помещения). При этом ст. 257 НК РФ не определено ограничение в стоимости (40 000 руб.) при изменении первоначальной стоимости амортизируемого имущества.
Таким образом, по нашему мнению, любые капитальные вложения в виде неотделимых улучшений арендованного основного средства должны быть учтены в целях исчисления налога на прибыль как амортизируемое имущество.
М.В.Пыстин
ООО «М-СТАЙЛ»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
25.03.2015
Источник: enterfin.ru
