Несмотря на «коронакризис», мораторий на выездной контроль и прочие жизненные перипетии, налоговые споры не угасают и порой приносят вполне приятные сюрпризы в виде возвращения на «новый круг» дел, в которых, казалось бы, налогоплательщики уже потерпели фиаско. Именно так произошло с делом ИП-«упрощенца» (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 18.05.2020 г. N 304-ЭС20-1243 по делу № А70-829/2019), которому ну никак не хотели учитывать расходы на приобретение основных средств при их продаже, поскольку он не использовал их в предпринимательской деятельности в период применения УСН.
Наталья Наталюк
Советник налоговой службы РФ II ранга, заместитель руководителя отдела консалтинга, ведущий юрист по налоговым и гражданско-правовым спорам «Правовест Аудит»
С чего все начиналось
Предприниматель с 20-летнем стажем торговал в розницу стройматериалами и применял ЕНВД, в 2017 году сменил режим налогообложения на УСН (доходы-расходы) и продал несколько принадлежавших ему объектов недвижимости за 3,8 млн. руб. В налоговой декларации по УСН за 2017 год ИП указал убыток в сумме 190 тыс. руб., т.к.ранее он приобрел проданную недвижимость за 4 млн. руб. и преспокойно заплатил в бюджет минимальный налог в размере 38 100 руб.
Типичные ошибки при покупке коммерческой недвижимости. Ответ специалиста по недвижимости. Жилфонд.
Но спокойствие было недолгим, поскольку подход ИП к своим налоговым обязательствам весьма не понравился инспекции. По мнению фискального органа, в силу положений гл.
26.2 НК РФ предприниматель не имел права учитывать расходы на приобретение объектов недвижимости, которые приобретались им как физическим лицом до начала применения УСН и использовались для ведения предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках иного режима налогообложения (ЕНВД). Налоговую базу инспекторы быстренько определили исходя из выручки от продажи объектов недвижимости в размере 3,8 млн. руб., уменьшенной на понесенные расходы на уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, банковских комиссий, а также сумм начисленной амортизации в общем размере 31,6 тыс. рублей. В итоге предприниматель получил решение, согласно которому в бюджет он должен заплатить 184 тыс. руб. ИП не согласился с таким выводом инспекторов и решил «искать правду» в суде.
А что суды?
Увы, суды всех трех инстанций встали на сторону инспекции, признав ее решение вполне законным и «в один голос» указали, что «доход, полученный от продажи нежилых помещений, необходимо квалифицировать как связанный с предпринимательской деятельностью налогоплательщика и подлежащий налогообложению в рамках УСН. Но затраты на приобретение объектов недвижимого имущества нельзя учесть в составе расходов предпринимателя, так как данное имущество не использовалось им в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН». Как говорится, извини истец, будь любезен пополнить бюджет страны. Но предприниматель оказался «крепким орешком», не пал духом и подал кассационную жалобу в Верховный суд.
Верховный суд так не считает!
И правильно сделал, поскольку Верховный суд «проникся» фактурой дела и подтвердил возможность ИП учитывать расходы на приобретение основных средств при их продаже, даже если он перешел на другой режим налогообложения (в данном случае с ЕНВД на УСН). По мнению «верховных судей», если «упрощенец» (доходы-расходы) реализовал основные средства, по общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение этих основных средств.
Как сэкономить налоги в сделках с коммерческой недвижимостью?
ИП на УСН «доходы — расходы» может включить покупку помещения в расходы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИП на УСН «доходы — расходы» может включить покупку помещения в расходы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Расходы экономически обоснованы — они направлены на получение дохода и связаны с предпринимательской деятельностью.
Если работник сам покупает билеты и бронирует гостиницу, а компания возмещает ему расходы, то включить их нельзя.
Индивидуальный предприниматель заключает договор с консалтинговой фирмой на ведение бухгалтерского и налогового учета. Можно ли включить стоимость таких услуг в налоговый расчет?
ИП на УСН: Необходимо ли вести учет расходов на ОС
Таким образом, вам не нужно ждать подачи документов на государственную регистрацию права собственности на недвижимость, чтобы вычесть расходы.
Однако если покупатель не забрал товар на почте, то расходы на пересылку товара (в том числе при заказе через интернет) нельзя учесть при УСНО (см. письма Минфина России от 01.09.2016 № 03-11-06/2/51055, от 30.05.2016 № 03-11-06/2/31125).
Для обеспечения работникам нормальных условий труда «упрощенцы» часто покупают бутилированную питьевую воду и, конечно, холодильники.
Ставки от 5% до 15% применяются при соблюдении обычных лимитов УСН (в 2022 году это 164,4 млн рублей годового дохода и 100 сотрудников).
Вы можете оплатить онлайн или банковским переводом в разделе «Счета и платежи» вашего Личного кабинета.
Как включаются расходы на приобретение помещения при упрощенном режиме налогообложения
Во втором случае индивидуальный предприниматель Сидоров не обязан арендовать имущество, которое он купил у самого Сидорова. Но если бы Сидоров купил помещение для целей компании LTD, то действовал бы договор аренды между ним и организацией. Даже если Сидоров является единственным учредителем и директором этой компании.
Бухучет недвижимости при УСН: подтверждающие документы, проводки (по кадастровой стоимости)
Под недвижимостью подразумеваются не только строительные сооружения, но и земельные участки, недра, иные объекты, тесно связанные с землей. Переместить их, не повредив, невозможно. В статье пойдет речь о налоговом и бухгалтерском учете объектов недвижимости, особенностях оформления операций с ними в условиях реорганизации или ликвидации предприятия, передаче в аренду, строительстве или реконструкции. В статье расскажем про бухгалтерский учет недвижимости по кадастровой стоимости на примере налогового режима УСН.
Расходы на покупку недвижимости и принятие к бухучету при УСН
Недвижимость относят к основным средствам (ОС), используемым для создания товаров и их реализации. Когда рассчитывается налог при «упрощенке», подлежит учету стоимость тех ОС, которые признаются имуществом, подлежащим амортизации. Ни земля, ни другие объекты природопользования не амортизируются. Поэтому стоимость земельного участка при расчете единого налога учесть не получится.
Издержки, понесенные при выкупе у государства объектов недвижимости, учитываются как расходы на оплату услуг спецорганизаций, изготавливающих документы по их кадастровому и техническому учету. Первоначальная стоимость недвижимости при УСН включает:
- При покупке – цену поставщика плюс издержки на доведение объекта до кондиции.
- При строительстве – сумму, уплаченную подрядчику.
Остальные издержки можно включать в расходы, необходимые для обеспечения обычной деятельности. Это происходит в том периоде, в котором затраты были понесены.
Все расходы на покупку недвижимости признаются только после того, как фирма подтвердит факт подачи необходимых документов для регистрации. Когда с определением первоначальной стоимости ОС проблем нет, и она сформирована, объект можно принять к бухучету. Если право собственности необходимо официально зарегистрировать, то на принятие ОС к учету не влияет ни факт подачи пакета документов, ни сам процесс регистрации.
| Дебет | Кредит | Содержание операции |
| 08 | 60 | Учет расходов на покупку или строительство недвижимости, которые включаются в стоимость первоначальную (с входным НДС) |
| 01 | 08 | ОС к учету приняты |
Инвентаризация имущества компании
Тринадцатого июня 1995 года Министерство финансов РФ выпустило приказ № 49, в котором закрепило необходимость имущественной инвентаризации и установило порядок ее проведения.
Инвентаризация представляет собой осмотр имеющегося имущества и финансовых средств и соотнесение их фактического количества с номинальным. Она может быть полной, когда проверке подвергается вся собственность компании, или частичной. Периодичность проведения инвентаризации зависит от объектов, которые необходимо проверить. Так, ОС инвентаризируются один раз в три года.
Малоценные активы проверяются один раз год. Материально-ответственное лицо (МОЛ) инициирует инвентаризацию, как правило, перед годовой отчетностью за исключением внеплановых проверок.
Внеплановая инвентаризация проводится при продаже имущества или передаче его в аренду третьему лицу, при смене МОЛ или если установлен факт хищения и т. д.
По результатам проведенных действий составляется инвентаризационная опись. В ней указываются все выявленные расхождения.
Стоимость имущества организации представляет собой суммарное денежное выражение всех активов компании.
Для ее определения необходимо установить разность между итоговой строкой актива баланса и убытками, отраженными в итоговой строке третьего раздела баланса. Эти данные дают возможность оценить имущество фирмы и его инвестиционную деятельность на конкретную дату.
Проследив эти показатели в динамике и проанализировав все произошедшие изменения в заданный период времени, можно оценить степень влияния, оказываемого конкретным объектом имущества на его общую стоимость. Такой анализ называется горизонтальным. Существенное значение при его проведении имеют показатели инфляции и итоги переоценки собственности.
В ситуациях, когда оборотные средства увеличиваются быстрее внеоборотных, можно вести речь об ускорении оборачиваемости всех средств организации. Соответственно, обратная ситуация говорит о капитализации прибыли и совершении правильных инвестиций.
Если происходит увеличение величины основных средств в общей доле имущества, то это ведет к росту амортизационных издержек. А вот если наблюдается количественный рост оборотных средств, это может свидетельствовать о переквалификации компании. Например, если она переходит из сбытовой сферы в производственную.
В ситуациях, когда в течение одного года происходит значительный рост удельного веса долгосрочных вложений, необходимо провести сравнительный анализ, который позволит предприятию выявить, какой вид инвестиций более выгодный. Анализ предполагает сопоставление инвестиционного капитала в процентном соотношении. Другими словами, доход в процентном выражении от инвестиций в другие компании должен превышать инвестиции в собственную деятельность.
Что же касается дебиторской задолженности, то ее уменьшение свидетельствует о положительной динамике деятельности предприятия.
Бухгалтерский учет реконструкции недвижимости при УСН
Под реконструкцией объекта недвижимости подразумевается улучшение его качественных характеристик. Затраты на ее проведение при УСН учитываются в расходах. Они таковыми признаются с момента запуска объекта в работу. Расходы списываются равномерно до конца года, знаменующего завершение реконструкции или ремонта объекта недвижимости. К учету принимаются расходы оплаченные.
Пример №1. (доходы минус расходы), реконструировала здание цеха и запустила его в июне. В целом работа обошлась в 120 тыс. руб. Деньги переведены на счет компании, сделавшей реконструкцию.
Расходы будут учитываться по 40 тыс. руб. (120 тыс./3):
- тридцатого июня;
- тридцатого сентября;
- тридцать первого декабря.
Затраты на проектную документацию также являются расходами, которые увеличивают стоимость ОС (первоначальную).
Коммунальные договоры не переоформлены
Часто бывает, что недвижимость уже передана покупателю и даже право собственности переоформлено, а договоры с ресурсоснабжающими организациями новый собственник так и не оформил на себя (т.е. по документам пользователем коммунальных услуг по-прежнему считается продавец здания). Чтобы продавцу не приходилось нести бремя затрат на коммунальные услуги, которыми он фактически не пользуется, обычно в договор на продажу недвижимости включается условие о компенсации покупателем этих затрат, пока тот не оформит коммунальные договоры на себя.
При этом очевидно, что стоимость коммунальных услуг, возмещаемых новым собственником, прежний собственник (продавец недвижимости) не сможет включить в расходы, учитываемые при налогообложении. Ведь он эти услуги не потребляет, их потребляет уже новый собственник, который и возмещает ему коммунальные расходы.
Здесь возникает вопрос: образует ли облагаемый доход эта сумма возмещения для продавца недвижимости?