Как вести бизнес посуточной аренды квартир

В данной статье вы найдёте ряд полезных советов и полноценные, подробные сведения о том, как сдавать квартиру посуточно. Сдача недвижимости в аренду – издавна прибыльное дело. Когда идёт речь о жилье, особенно в крупных городах, областных центрах, спрос на аренду квартир крайне высок. Причём наиболее выгодный способ (при наличии постоянных клиентов) – сдавать жильё посуточно.

Таким образом всего за несколько дней можно выручить сумму, которую, в случае помесячной аренды, владелец получил бы в качестве месячной оплаты. Посуточным съёмом квартир часто охотно пользуются не только влюблённые парочки, решившие уединиться, но и люди, приехавшие в город в рамках рабочей командировки или на время проведения развлекательных мероприятий – концертов, фестивалей, спортивных соревнований и т.д.

Внутренняя обстановка

Но как сдавать квартиру посуточно, с чего начать? Разумеется, с уборки.

• Ваша квартира должна быть идеально чистой – ни пылинки, ни соринки, никакой ржавчины или ещё чего бы то ни было непотребного в санузле. Хороший ремонт желателен, но можно обойтись минимумом – новые обои, сантехника, люстры, опрятная мебель и ковры; миловидные элементы декора в виде салфеточек, вазочек с цветами и т.д. – приветствуются, главное, чтобы в меру. В квартире должно быть уютно, по-домашнему.
• Нужно чтобы воздух в помещении не был застоявшимся, затхлым. Отлично, если есть кондиционер.
• Очень важный элемент – горячая вода. Если прямой подачи нет – обязательно установите водонагреватель.
• Не обойтись и без бытовой техники – огромным плюсом будут стиральная машинка-автомат, микроволновая печь, телевизор (пусть даже простенький, но желательно – с кабельным). Наличие холодильника – обязательно. Клиента приятно удивит, если в холодильнике окажутся минеральная вода, бутылка вина, хлеб, сыр и колбаса с сопроводительной запиской типа «Рады вашему приезду, чувствуйте себя как дома». Неплохо, если в квартиру будет проведена телефонная линия и очень хорошо – если есть доступ к сети интернет (лучше всего wi-fi).
• По сути, решить эти проблемы может выбор квартиры в новом доме. Тем более, что почти любой застройщик может продать такую квартиру в рассрочку или ипотеку, и, если подгадать, то можно сделать так, чтобы размер арендной платы перекрывал сумму ежемесячного платежа.

Для того чтобы обезопасить себя от мошенничества и воровства со стороны съёмщиков – установите камеры видеонаблюдения не в самой квартире, разумеется, ведь это уже посягательство на частную жизнь и грозит вам, в случае чего, встречным иском. Лучше всего установить скрытую камеру на лестничной площадке, с полным «охватом» вашей входной двери.

Бизнес на посуточной аренде. Какие основные ошибки Вы можете допустить в этом бизнесе?

В целях безопасности будет целесообразно взять с клиента залог в размере до 50% от стоимости аренды (залог вернёте по окончании срока предоставления услуги) и в обязательном порядке потребовать документы, удостоверяющие личность, с приложением ксерокопий.

Поиск клиентов

Вы можете воспользоваться услугами посреднических агентств. Но по сути – смысла в этом немного. Да, некоторые даже гарантируют, что найдут для вас клиента абсолютно бесплатно (на деле же возьмут внушительный процент с потенциального съёмщика), но вы и сами можете это сделать. В данный момент, особенно в крупных городах, на рынке аренды жилой недвижимости наблюдается серьёзный переизбыток спроса (несмотря на кризис). Поэтому, приложив минимальные усилия по саморекламе, вы легко найдёте желающих снять квартиру посуточно.

Следует предпринять такие шаги:

• Разместите как можно больше объявлений в интернете, на специализированных сайтах по аренде недвижимости. Важно, чтобы ваши объявления были на сайтах, которые популярные поисковые системы выдают в первых 10 результатах по запросам «недвижимость» и «квартиры посуточно» (с указанием вашего города). Желательно прикрепить фотографии жилплощади.
• Размещайте объявления в специализированных газетах. Есть рекламные печатные издания, ориентированные исключительно на недвижимость и аренду жилья. Рекламная площадь в них стоит копейки, ограничений для рекламодателей – нет. Можете хоть двадцать объявлений в один выпуск дать, слегка видоизменяя текст в каждом, чтобы они не были копиями друг друга (это отталкивает целевую аудиторию). Учтите: много одинаковых объявлений или же разных, но с одинаковой контактной информацией могут вызвать у потенциальных клиентов подозрение в том, что это – рекламная продукция от агентства. А квартиросъёмщики предпочитают иметь дело с арендодателем лично, без посредников. Это значительно сокращает время поиска жилья, а также почти вдвое снижает затраты.
• Расклейте объявления на остановках и в местах регулярного скопления людей. Учтите: ваша рекламная продукция не должна располагаться на чьей-либо частной собственности или принадлежащих третьим лицам рекламных площадях. Это поможет вам обезопасить себя от возможных проблем.
• Если вы владеете личным авто, отличный способ рекламы – нанесение легкоснимаемой наклейки на заднее стекло своего транспортного средства. Текст должен быть крупным и кратким. Например: «Квартира посуточно (и номер телефона)».

Как сдавать квартиру посуточно официально?

Иногда случается, что квартиросъёмщик, немало задолжавший за квартиру, грозится арендодателю тем, что заявит о его деятельности налоговым органам. К тому же и сами налоговики могут осуществлять своеобразные «рейды» по информационному пространству в поисках лёгкой «левой» наживы.

Чтобы избежать возможных негативных последствий, составьте соглашение аренды и найма, которой может быть заключено между двумя физическими лицами.

Оформление договора найма проводится у лицензированного юриста. Юристу оплачивается сначала 1% от стоимости аренды. По завершении 15% от суммы сделки. Если вас интересует, как сдавать квартиру посуточно и налоги при этом вы желаете выплачивать в полном объёме – зарегистрируйтесь как предприниматель и будете выплачивать единый налог (от 6 до 15%). В этом случае претензий к вам со стороны налоговых органов не будет.

Источник: domananeve.ru

Кейс: как автоматизировать бизнес посуточной аренды квартир за пять месяцев

Бизнес со сдачей жилья в аренду на первый взгляд может показаться простым. Вам даже не нужно тратиться на покупку квартир: берешь их в субаренду, размещаешь объявления на сайтах вроде Авито и «ЦИАН» и встречаешь гостей. На самом деле, перед владельцами встает гораздо больше задач. И если не выстроить все бизнес-процессы грамотно и не использовать специальные инструменты, работа поглотит с головой. Показываем на реальном примере, как владельцы сети апартаментов в Перми избавились от рутины и изменили подход к бизнесу с помощью TravelLine.

Кто клиент

Сеть апартаментов Abri Luxe — шесть квартир в трех разных районах Перми.
В сентябре 2018 года владельцы бизнеса Тимофей и Наталья Медяковы взяли в субаренду первые две квартиры для сдачи. Гости Abri Luxe — в основном командировочные и туристы, которые снимают квартиру на короткий срок. Тимофей с женой с самого начала занимались всеми делами самостоятельно: разбирались в тонкостях регистрации ИП, учились работать с онлайн-кассой, банковским терминалом. Сами размещали объявления о сдаче квартир в интернете, вели рекламные кампании и создавали сайт на WordPress.

«Мы думали, что будем сдавать квартиры, а гости — спокойно там проживать. Нам останется только получать прибыль и посвящать себе и семье столько времени, сколько захотим. Но столкнулись совершенно с иной ситуацией: круглые сутки, семь дней в неделю, без праздников и выходных только работали и работали. Ты как будто сам себя нанял на работу, отдаешь ей все силы и ресурсы и ничем другим не занимаешься». Тимофей Медяков,
совладелец сети апартаментов Abri Luxe

Каждая квартира была как самостоятельный отель: нужно было заселять и выселять гостей, организовывать уборку и вести рекламные кампании для всех объектов. Много времени уходило на продажи: бронирования по телефону, заполнение личных кабинетов и обновление информации в каналах продаж. У менеджера каналов, которым пользовались владельцы Abri Luxe, не хватало функционала. Нужны были дополнительные инструменты для работы с бронями и гостями. Сайт не приносил ни одной брони, хотя на рекламу в Яндексе и Гугле потратили несколько десятков тысяч рублей.

Чего хотели владельцы бизнеса

1. Автоматизировать рутинные процессы и освободить время.
2. Уменьшить расходы на рекламу.
3. Повысить загрузку квартир.
4. Объединить основные инструменты управления бизнесом в одном месте.

«Отдельно стоял вопрос, как организовать поток клиентов так, чтобы не мы их искали, а они нас. Хотелось делегировать часть процессов, связанных с выбором квартиры, бронированием и оплатой, самим гостям. Искали готовое решение и остановились на TravelLine».

Тимофей Медяков,
совладелец сети апартаментов Abri Luxe

Каких результатов добились с TravelLine

В июле 2019 году стали клиентами TravelLine. Подключили сразу широкий набор инструментов:

• модуль онлайн-бронирования,
• менеджер каналов,
• шахматку,
• сайт-конструктор,
• инструмент по работе с отзывами,
• инструменты для сравнения цен конкурентов;
• TL: Аналитику.

Главный эффект для владельца Abri Luxe от работы всех инструментов в связке — освобождение времени. Большинство рутинных процессов удалось автоматизировать.

Настроили автозаполнение шаблонов документов и писем

С шахматкой TL: WebPMS отельер в один клик формирует отчеты, счета на оплату и договоры. Не нужно нанимать бухгалтера. Ваучеры на заселение, welcome- и feedback-письма отправляются гостям автоматически.

Повысили число броней с сайта и каналов

TL: Channel Manager дал больший охват аудитории, избавил от самостоятельного поиска гостей и овербукинга. Сейчас апартаменты Abri Luxe присутствуют в 18 каналах и постепенно подключаются к новым.

Сайт отеля с модулем онлайн-бронирования стал приносить брони.

«Разгрузить себя от рутины в основном помог сайт. Мы практически освободились от телефонных звонков. Раньше круглосуточно были на телефоне, но не все звонки приносили брони. Теперь разговор занимает 20–30 секунд, и мы просто отправляем гостю ссылку на сайт.

Не надо думать, куда его заселить, когда он заедет и выедет, предлагать цены, скидки и допуслуги. Гость все выбирает сам.

Бо́льшая часть действий по заполнению информации о брони тоже перешла на гостя».

Тимофей Медяков,
совладелец сети апартаментов Abri Luxe

Тимофей сам регулярно следит за рекомендациями TL: Помощника и аналитикой. Так он своевременно выявляет и предупреждает ошибки в настройках сайта и модуля, которые мешают гостям бронировать.

Увеличили средний чек

При том же количестве броней владельцы Abri Luxe смогли поднять средний чек на 20%. В этом помогли:

• спецпредложения на сайте — скидка на длительное проживание, тариф выходного дня и другие;
• настройка комбинированного тарифа Rate Mix;
• продажа допуслуг от партнеров: трансфер, завтрак и др.;
• рассылка welcome- и feedback-писем с промокодами на скидку для повторного бронирования.

«Мотивационные элементы на сайте помогают довести гостя до бронирования. А feedback-письма с промокодами — вернуть его».

Тимофей Медяков,
совладелец сети апартаментов Abri Luxe

Организовали работу с отзывами

Подключили 13 источников отзывов в TL: Reputation и создали специальный раздел с рейтингом на сайте. Сервис помогает оперативно отвечать гостям и исправлять недочеты. Это повышает лояльность постоянных и потенциальных клиентов.

Работа с TravelLine вдохновила владельцев Abri Luxe на дальнейшие изменения в бизнесе. Они внедрили возможность самозаселения гостей и удаленного контроля за заселением: кейбоксы с кодовыми замками и видеокамеры рядом с квартирами. Это освободило еще больше времени и еще больше упростило работу.

«Я работаю по 6–8 часов в день. Это учитывая свои дела и управление системой. Все рутинные процессы полностью автоматизированы. На квартиры я выезжаю раз в неделю: проверить, все ли в порядке. Теперь мы спокойно можем уехать отдыхать, зная, что все налажено».

Тимофей Медяков,
совладелец сети апартаментов Abri Luxe

Как сдать квартиру посуточно?

Каждому человеку нужна крыша над головой. И на сегодняшний день всегда найдется тот, кто ее предоставит нуждающимся. Аренда квартиры актуальна не только для людей, не имеющих собственного жилья, а также для тех, кто приехал в другой город в командировку или с другими целями. Причем, она не обязательно долгосрочная. Иногда нужно снять квартиру на неделю или вообще на сутки.

Кого можно заселять?

Чтобы сдавать квартиру посуточно оказалось выгодно, необходимо, прежде всего, понять свою целевую аудиторию. Кому может потребоваться съем жилья на короткий срок? В этом нуждаются:

• абитуриенты, приехавшие поступать в учебное заведение — образовательное учреждение предоставляет будущим студентам общежитие на время поступления, однако не каждый захочет проживать в нем;
• люди, приехавшие в командировку — порой им нужно только переночевать, не больше;
• отпускники;
• люди, которые приехали в другой город устроиться на работу, и другие категории граждан.

Владельцы квартиры перед сдачей вправе огласить свои требования арендателям. Например, некоторые отказываются сотрудничать с жителями определенных стран, не заселяют постояльцев с домашними животными и детьми.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

Общие положения аренды изложены в главе 34 ГК РФ.

По мнению экспертов, снимать квартиру в Москве посуточно так же выгодно, как заказывать номер в гостинице. Однако в зависимости от отдельных условий, снять жилье у хозяина может оказаться выгоднее приблизительно на 20%.

Другие преимущества для съемщиков квартиры:

• как правило, частью жилого помещения является оборудованная кухня, в которой есть все необходимое для приготовления пищи, что избавит от лишних трат на рестораны или кафе;
• обычно в оплату гостиничного номера входят сопутствующие услуги, такие как чистка обуви, стирка одежды и прочие (большая часть туристов переплачивает зря, поскольку данными услугами даже не пользуются);
• если снимать квартиру посуточно, можно выбрать максимум комфорта, не боясь разориться (вряд ли, владелец попросит баснословные деньги за такой кратковременный съем).

Сдавать квартиру выгодно посуточно и самим владельцам:

• при непродолжительном сроке аренды меньше рисков, поскольку за сутки или неделю нанести вред недвижимости труднее, чем при длительном проживании (от месяца и более);
• дополнительный заработок — если квартира «простаивает», ее можно сдавать и получать за это деньги, практически ничего не делая;
• в любой момент можно переехать в квартиру, когда в этом возникнет необходимость, и не ждать окончания срока аренды, как это бывает при длительном проживании постояльцев на основе договора.

Также выгодно сдавать квартиру посуточно тем, кто планирует продать данный объект недвижимости. Сбор необходимых документов и поиск покупателей займет определенное время. Так пусть в этот период «квартира работает на вас». А если постояльцы не задерживаются больше суток, в любой момент жилую площадь можно продать.

Владельцы с двумя пустыми квартирами могут сдавать обе: одну на долгий срок, а вторую — посуточно. Так удастся на собственном опыте понять преимущества каждого из вариантов.

Стоимость посуточной сдачи квартиры

На цену от сдачи квартиры оказывают воздействие различные факторы:

• географическое размещение — ни для кого не секрет, что в столице стоимость недвижимости выше, нежели в провинциальном городке;
• близость транспортной развязки;
• внутреннее оснащение;
• качество ремонта;
• размеры площади;
• число спальных мест и прочее.

По данным экспертов, двухкомнатная квартира в Москве со скромным ремонтом стоит примерно 3—4 тыс. рублей в сутки.

Чтобы определить стоимость аренды квартиры в конкретном регионе, нужно узнать цены на сдачу недвижимости с подобными характеристиками.

Виды доходной квартиры

Квартира для посуточной сдачи в аренду бывает нескольких типов:

• Личная собственность. Такая недвижимость достается по наследству, по договору дарения или приобретается при оформлении купли-продажи.
• Объект субаренды. Человек снимает квартиру и одновременно сдает ее за более высокую цену. Конечно, в данном случае владелец жилплощади не останется в восторге от такой идеи, но иногда соглашается. Тем более, он может проживать в другом городе или даже стране и не узнать об осуществляемой операции. Способ заработка на разнице между съемом и сдачей квартиры предполагает серьезные риски. Арендатор в ответе за недвижимость перед ее владельцем, но при этом не может гарантировать бережное отношение со стороны других съемщиков.
• Ипотечное жилье. Специально брать квартиру в ипотеку с целью сдачи ее в аренду не имеет смысла. Но если недвижимость оформлена под ипотечное кредитование для последующего проживания, то можно, как вариант, сдавать ее, чтобы покрывать задолженность перед банком в период выплат. Это при условии, что у заемщика есть еще квартира или дом для постоянного проживания. Но стоит учитывать, что далеко не все банки дадут согласие. Поэтому, если планируется сдавать ипотечную квартиру, нужно сначала обговорить этот вопрос с кредитором.

Итак, если есть свободная квартира, так почему бы ее не сдавать…Но как это сделать? Нужно ли оформлять договор или проще сдавать квартиру посуточно на основе устной договоренности? Об этом пойдет речь далее.

Как сдавать квартиру посуточно официально?

Сдавать квартиру посуточно можно одним из трех способов:

• самостоятельно (на основе договора);
• через агентство (посредник, которому придется платить за услуги поиска постояльцев);
• через агентство при передаче жилья в доверительное управление, а доход затем будет распределен между собственником и организацией.

Любой из вышеперечисленных способов аренды является официальным.

Не рекомендуется сдавать квартиру на основе устной договоренности. Мало того, что это незаконно и расценивается как скрытие налогов, так еще и влечет за собой дополнительные риски. Нет договора — ничего доказать невозможно.

Как сдавать квартиру самостоятельно?

Когда сдачей квартиры в аренду занимается сам владелец, ему самому придется думать о поиске постояльцев. Лучший вариант информирования о подобных услугах — объявления через интернет. Ведь посуточная аренда в основном требуется приезжим, а они, как известно, вряд ли будут читать местные газеты. При составлении объявлений стоит указать срок сдачи, описание квартиры, обязанности и права сторон, сумму аренды.

Также придется составить договор. Он должен быть оформлен в двух экземплярах. Кроме того, понадобятся и другие бумаги, перечень которых представим чуть ниже.

Ежегодно арендодателю придется сдавать налоговую декларацию в ФНС. В противном случае говорить об официальности и законности сделки не приходится. От полученного дохода нужно выплачивать 13%. При регистрации ИП и использования УСН можно выйти на 6% налога.

Согласно ФЗ-54, ИП и юридические лица должны проводить расчеты через онлайн-кассы, выдавать чеки клиентам и отчитываться перед налоговой службой. Однако требования законодательства касаются не всех случаев аренды. Подробнее — в законе.

Как сдавать квартиру посуточно через агентство?

В крупных городах открыты агентства, которые помогают собственникам сдать квартиру посуточно или на долгий срок. Владельцы недвижимости заключают с ними договор доверительного управления, на основании которого организации занимаются поиском жильцов, уборкой в помещениях и прочим. Тем самым собственники снимают с себя все обязанности, а взамен агентствам остается часть вырученной суммы. Несмотря на необходимость «делиться», владельцы квартиры остаются в большем «плюсе», по сравнению с самостоятельной сдачей в аренду. Ведь агентства имеют опыт в подобных сделках, а потому умеют находить жильцов гораздо быстрее, избегая «простоев».

Для новичков в бизнесе по сдаче квартиры в аренду посуточно выгоднее обратиться сначала в агентства. А затем, обретя опыт, можно переходить к самостоятельному поиску постояльцев.

Перечень документов

Для официального оформления отношений с постояльцами владельцы квартир должны собрать необходимый перечень документов:

• выписка из ЕГРН;
• заверенный документ, подтверждающий переход прав собственности (это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования и прочее);
• перечень лиц, которые зарегистрированы в квартире;
• согласие на сдачу объекта недвижимости в аренду — необходимо а том случае, если имеются еще собственники (документ обязательно заверяют у нотариуса).

Если речь идет о субаренде, дополнительно к вышеизложенному перечню документов придется предъявить первичный договор аренды и согласие собственника.

На основании этих документов оформляется договор. В нем содержатся личные данные сторон, их права и обязанности, установленные сроки, сумма и прочее.

Скачать образец договора посуточной аренды квартиры можно здесь.

«Подводные камни»

Посуточная сдача квартиры имеет определенные преимущества и недостатки. Поэтому, перед тем как начать данный вид бизнеса, нужно детально проанализировать возможные риски.

Прежде всего, владельцы квартир могут столкнуться с мошенниками, которым достаточно суток, чтобы вынести все ценные вещи. А поскольку посуточная сдача недвижимости в аренду заведомо предполагает наличие мебели, техники и других предметов для комфортного проживания, то ворам будет, чем поживиться. Чтобы избежать потерь, стоит доверить поиск жильцов агентствам. Не лишним будет оформить страховку на недвижимое имущество.

Когда постоялец заезжает в квартиру, необходимо внимательно изучить его паспорт, посмотреть прописку, а также снять копию с документа. Так можно обеспечить себе, хоть какие-то, гарантии.

Важно поинтересоваться у жильцов о цели пребывания в квартире. Одно дело, если им нужно просто где-то переночевать в незнакомом городе, и совсем другое, если несколько человек снимают жилплощадь для празднования. Крики и громкая музыка могут помешать соседям, поэтому не исключены жалобы с их стороны. К тому же, есть вероятность, что в процессе торжества будет нанесен вред имуществу.

Таким образом, сдавать квартира в аренду посуточно прибыльно. Главное, вести свой бизнес легально. За уклонение от налогов предусмотрено наказание в виде штрафов.

Похожие записи

Как аннулировать завещание на квартиру самим завещателем? Если человек составил завещание, а через какое-то время принял решение его аннулировать, закон позволяет ему…

Как расприватизировать квартиру Реприватизация — это процедура, противоположная приватизации. В последнее время она стала достаточно популярной. Зачем люди…

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка? Осуществить продажу квартиры, которая частично принадлежит несовершеннолетнему, гораздо сложнее, чем оформить обычный договор купли-продажи с…

Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного прописанного жильца Если планируется провести оформление доли в жилье в собственность, тогда желающий должен получить одобрение всех…

• ← Как выйти из созаемщиков по ипотеке в Сбербанке
• Как узнать дадут ли ипотеку →

Источник: sovetipoteka.ru