Как выбрать местоположение бизнеса

Правильное месторасположение – ключевой фактор прибыльности бизнеса. Ведь именно местоположение определяет, сколько людей будет заходить, в какие часы будет пиковая нагрузка. Воспользуйтесь пошаговым алгоритмом, как правильно выбрать место под бизнес. Материал подготовлен экспертами сервиса «Геоаналитика» на платформе «СберАналитика»

Деловая среда Платформа знаний и сервисов для бизнеса

Справка
Сервис «СберАналитика» — портал профессиональной аналитики, позволяет получать аналитические и статистические отчёты, основанные на обезличенных и агрегированных данных, путем визуального анализа отображаемых данных на страницах приложения (инфо-панелях) с возможностью управления (фильтрация, сортировка, скрытие/раскрытие частей, группировка) содержимым отчетов.
Услугой могут воспользоваться юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в Российской Федерации.
Услуги предоставляются в соответствии с условиями, указанными в направленной ООО «ТОТ» счет-договоре (оферте).

Коммерческая недвижимость. Как выбрать локацию для арендного бизнеса. Инвестиции в недвижимость. 18+

Телефон: 8 (800) 707-00-82

Обычно начинающие предприниматели не слишком тщательно изучают локацию, в которой открывают торговую точку. Те же, кто задумывается о том, где лучше расположить новый объект, полагаются на собственную интуицию и экспертную оценку параметров локации без опоры на данные, что в двух случаях из трех приводит к неправильным выводам относительно будущей прибыли и закрытию бизнеса.

Сомневаетесь в каком месте лучше открыть новую торговую точку? Используйте инструкцию и опирайтесь на реальные цифры при выборе лучшего места.

Бесплатный онлайн-сервис

Вы можете зарегистрировать бизнес онлайн — бесплатно и без визита в налоговую

Шаг 1. Определите потенциальную зону обслуживания вашей торговой точки

У каждого объекта торговли есть своя «зона охвата» или «радиус охвата». Например, для магазина формата «у дома» и небольших магазинов она составляет 400 метров — расстояние, которое может преодолеть покупатель за 5 минут пешком. В крупные специализированные магазины покупатели могут ехать со всего города.

Совет
Чтобы более точно очертить границы зоны охвата, вы можете также опросить прохожих в интересующем месте и нанести на карту точки, из которых они приходят.

ГЕОАНАЛИТИКА

Понять, как работает сервис, поможет демоверсия

Шаг 2. Оцените численность населения в потенциальной зоне обслуживания

После того как вы определили зону обслуживания, проведите анализ численности населения в этой зоне. Для вашего бизнеса работает следующее правило: чем больше численность населения в зоне охвата, тем выше вероятность, что вы быстрее привлечете большое количество клиентов в новую торговую точку. В открытых источниках можно найти информацию о численности населения района. Также вы можете посчитать численность населения самостоятельно по количеству подъездов и квартир в жилых домах в зоне обслуживания. Однако эти данные не учитывают людей, которые могут приезжать в анализируемую локацию по работе.

5 правил поиска помещения для вашего бизнеса. Как найти помещение под магазин, кофейню или ресторан.

Данные с учетом перемещений жителей города можно получить с помощью специализированных геоинформационных систем. Как это работает, покажем на примере сервиса «Геоаналитика» на платформе «СберАналитика». Так, информация о количестве жителей и работающих в локации содержится в разделе «Геокошелек» в слое «Население». Определив потенциальную зону обслуживания на первом шаге, выберите подходящий размер гексагона (400 м, 900 м и 2,4 км) и посмотрите количество человек в нем. Если зона обслуживания широкая, то сложите данные по нескольким гексагонам.

Гексагон

Территория города в сервисе поделена на микрозоны в форме шестиугольников (гексагонов) трех размеров на выбор: 400 м, 900 м и 2,4 км, для каждой произведен расчет бизнес-метрик.

Шаг 3. Оцените проходимость места и потенциальный клиентопоток

Мало того, что в интересующем месте живет и работает большое количество людей. Важно, чтобы эти люди были заинтересованы в вашем товаре или услугах. Вы можете: 1. Посетить все торговые точки вашего профиля в окружении и посчитать, какое количество клиентов посещают ваших конкурентов.

Лайфхак
Чтобы замерить трафик, проведите возле будущей торговой точки по два часа утром, днем и вечером. Запишите, сколько примерно людей проходит мимо в каждый период, чтобы определить пики, и суммарно за день. Считать надо и в будни, и в выходные дни. Стоит учитывать, что трафик может довольно сильно варьироваться в том числе в зависимости от погоды – в дождливую и холодную погоду показатели точно будут ниже.

2. Посчитать и заодно опросить прохожих в интересующем вас месте. Для опроса подойдут вопросы:

• Как часто за последние 3 (6) месяцев вы пользовались услугой или приобретали товар?
• Насколько вероятно, что вы посетите или не посетите новую торговую точку в данном месте?

3. Оценить проходимость места по фактическому количеству совершенных покупок во всех торговых точках в рассматриваемой локации. При этом потенциальный клиентопоток для вашей новой торговой точки покажет количество покупок в торговых точках вашего профиля. Например, данная информация доступна в удобном формате также на сервисе «Геоаналитика» в разделе «Бизнес». Кроме того, вы сможете увидеть, где (в каких местах) в городе люди покупают больше всего ваших товаров или услуг.

Шаг 4. Изучите покупательскую способность клиентов будущей торговой точки и оцените общую сумму расходов покупателей

Вы понимаете, откуда будут приезжать к вам потенциальные покупатели, знаете, сколько людей станут клиентами. Теперь важно понять, на что и сколько они тратят, какой сегмент аудитории в локации по уровню расходов, будет ли ваш товар востребован по цене в данной зоне обслуживания. Ваш товар или услуга должны соответствовать спросу, особенно это важно в период экономических спадов.

Оценить покупательскую способность населения в локации вы можете по типу существующего и строящегося жилья, по стоимости нового жилья, качеству торговой недвижимости и брендам, представленным в близлежащих магазинах. Полученная оценка косвенно покажет уровень доходов потенциальных клиентов: низкий, средний и высокий. Вы также можете посмотреть опубликованные данные официальной статистики доходов и расходов населения в целом по городу.

Для лучшего понимания покупательской способности желательно получить реальное представление о расходах и категориях трат жителей в конкретной локации. Сделать это можно в частности с помощью «Геокошелька» на платформе «СберАналитика».

Понять, как работает сервис, поможет демоверсия

Шаг 5. Определите число конкурентов по соседству (уровень конкуренции)

Может получиться так, что часть вашей зоны обслуживания уже занята конкурентами. Поэтому важно посчитать количество конкурентных торговых точек в рассматриваемой локации. Вы можете собрать эту информацию самостоятельно с помощью открытых источников — по ссылке вы можете скачать таблицу, которая поможет вам провести анализ конкурентов.

Еще один способ — воспользоваться готовыми автоматизированными решениями, которые предоставляют эти данные. Например, раздел «Бизнес» в сервисе «Геоаналитика» содержит информацию об общем количестве покупок в гексагоне во всех отраслях, которое в сочетании с количеством торговых точек и количеством покупок в отрасли дает понимание, насколько свободна ниша в вашей отрасли в этом гексагоне.

Шаг 6. Определите средний чек в локации

Чтобы посчитать потенциальный объем выручки, необходимо знать средний чек в торговых точках вашей отрасли в рассматриваемой локации. Вы можете собрать чеки ваших конкурентов и экспертно оценить размер среднего чека.

А можете просто зайти на сервис «Геоаналитика» в раздел «Бизнес» и посмотреть, какой реальный чек по вашей отрасли в интересующем месте. Дополнительно можно сравнить со средним показателем по городу и понять, насколько в целом выгодно размещать в данной локации торговую точку.

Шаг 7. Посчитайте общую выручку конкурентов в локации

Чтобы посчитать общую выручку компаний из вашей отрасли в локации, перемножьте данные о среднем чеке, количестве покупок и количестве торговых точек вашего профиля. Точные цифры вы уже получили на предыдущих этапах. Это поможет вам понять, насколько сформирован рынок в рассматриваемой локации.

Лайфхак
Чтобы оценить размер среднего чека, зайдите в интересующую вас торговую точку утром и купите что-нибудь. У вас на руках будет чек с номером. Также вы можете постоять рядом и посмотреть, на какую сумму примерно покупают клиенты — это позволит оценить сумму среднего чека. Затем зайдите в торговую точку вечером и вновь что-то купите. У вас опять на руках будет чек с номером.

Теперь вы можете посчитать, сколько за день было покупок. Умножьте эту цифру на средний чек и вы получите примерную дневную выручку.

Шаг 8. Оцените емкость локального рынка, посчитайте потенциальную выручку

Вы уже посчитали общую выручку конкурентов в локации (шаг 7), знаете общую сумму расходов населения в торговых точках вашего профиля по всему городу (шаг 4). Посчитайте разницу между получившейся суммой расходов и общей выручкой – это и будет емкость рынка. Чем выше результат, тем больше дефицит в торговых точках вашего профиля в локации. Оцените потенциальную выручку точки при открытии, перемножив средний чек на потенциальное количество клиентов и примите решение о целесообразности инвестирования в объект в данном месте.

Решения для бизнеса
На платформе «СберАналитика» существуют различные сервисы, которые помогают в работе малого, среднего и крупного бизнеса. Например, сервисе «Геоаналитика» уже сегодня помогает быстро и эффективно оценить привлекательность местоположения, изучить конкурентную среду и рассчитать потенциал будущей торговой точки.

Чек-лист. Проверьте, все ли вы учитываете при выборе местоположения торговой точки

1. Составить портрет своей целевой аудитории
2. Определить потенциальную зону охвата торговой точки
3. Оценить численность населения в потенциальной зоне обслуживания
4. Оценить проходимость места и потенциальный клиентопоток.
5. Проанализировать покупательскую способность клиентов
6. Проанализировать уровень конкуренции
7. Определить средний чек в локации
8. Посчитать объем выручки конкурентов
9. Посчитать сумму расходов населения на покупки у конкурентов в пределах города
10. Посчитать дефицит торговых точек отрасли
11. Оценить потенциальный товарооборот новой точки

Вы также можете скачать данный чек-лист по этой ссылке.

Задание
Выберите несколько локаций и сравните их при помощи специального чек-листа, который вы можете скачать по ссылке.

Источник: dasreda.ru

Как выбрать лучшее место для открытия филиала и визуализировать результаты на картах

Выбор места для нового филиала — ответственное решение. Ошибка может стоить дорого, особенно в капиталоемких отраслях. Чаще всего такие решения принимаются менеджментом экспертно: на основе знания города, отрасли, предыдущего опыта.

В статье я расскажу о том, как аналитика может помочь в принятии таких решений. Как собрать информацию о населении, ценах на недвижимость и сделать интерактивные визуализации. Зависит ли кол-во клиентов от расстояния до филиала, года постройки дома, стоимости недвижимости.

Население города с точностью до дома

репозиторий с кодом для построения карты

Для оценки населения дома мы использовали данные реформы ЖКХ. На этом портале можно получить информацию по каждому дому: год постройки, жилая площадь, кол-во жилых помещений. Оценка населения каждого дома базировалась на кол-ве квартир и общей жилой площади: в среднем около 3-х человек на квартиру с небольшими отличиями для некоторых домов и муниципальных округов.

Выше представлена тепловая карта с плотностью населения по СПб. Наша карта для внутреннего пользования содержит еще отдельный слой с плотностью проживания клиентов. Так удобнее искать белые пятна — места с низким покрытием.

Адреса клиентов

Благодаря специфики бизнеса у нас в базе данных были адреса почти по всем клиентам. Нужно было только найти географические координаты для каждого адреса: геокодирование или геокодинг. Для получения координат я использовал пакет geocoder для python. В процессе геокодирования возникли следующие проблемы:

1. Некоторые адреса указаны неверно, например, перепутан корпус или литера. В этой ситуации геокодинг может “поселить” клиента в детский сад или административное здание. Для таких случаев пришлось написать процесс, который менял координаты на ближайший жилой дом в пределах 200 м.
2. Точки с аномально высоким кол-вом клиентов: центр города, середина большой улицы, середина района. Такие координаты получались при некорректно заполненном адресе и могли исказить общую картину, поэтому перед моделированием удалялись

В итоге, мы получили точные координаты дома для 93% клиентов. Теперь можно построить такую карту:

На карту для части Санкт-Петербурга нанесены случайные данные.
репозиторий с кодом для построения карты

Такая карта оказалась удобным инструментом для проверки гипотез. Например, у бизнеса была гипотеза о том, что в некоторых типах домов (советская массовая застройка: корабли, 504 серия, хрущевки и т.д.) не будет наших клиентов. Оказалось, это не совсем так. Да, доля клиентов от населения в таких домах низкая. Но их нужно учитывать так как в городе таких домов очень много и в итоге они обеспечивают до 20% клиентского потока.

Границы муниципальных округов

Можно перегруппировать данные о населении и клиентах из предыдущего раздела по муниципальным округам и нанести на карту. Если добавить инфоокна и кастомизированную окраску, получается очень информативно. На хабре уже есть отличная статья, где по шагам показано, как строить такие карты.

Стоимость недвижимости

Определение цен на недвижимость оказалось непростой задачей. На первом этапе удалось получить все объявления о продаже недвижимости с начала 2018 года — это около 700 тыс. записей.

Для каждого дома стоимость квадратного метра рассчитывалась как медиана по объявлениям. Для 20% домов без объявлений мы оценили стоимость кв. м. с помощью модели. Основной фактор – это цена за кв. м 15 ближайших домов. При этом больший вес получили дома со схожими характеристиками: год постройки, кол-во жильцов, тип проекта.

Средняя ошибка модели на тестовом наборе составила 9,5%, что вполне приемлемо для нашего исследования. Особенно, если учесть, что даже в одном доме стоимость кв. м. может сильно разниться: этаж, ремонт, площадь и др. факторы.

Расстояние от дома до филиала

На графике для 4-х отделений видна зависимость доли клиентов в доме от расстояния до отделения. По некоторым филиалам есть сильные скачки, что наталкивает на мысль о влиянии других факторов (возраст дома, цена недвижимости).

Возраст дома

Интересной является зависимость между годом постройки дома и долей клиентов.

Для дальнейшего моделирования возраст дома был разбит на 5 осмысленных категорий:

Цена за кв. м.

Цена коррелирует с долей клиентов. Но зависимость слабее, чем между долей клиентов и возрастом дома. Возможно, причина в том, что возраст дома коррелирует с возрастом жильцов. А возраст человека сильно влияет на частоту обращений за медицинскими услугами.

Описание модели

В дальнейшем этот анализ развился в полноценную модель, где на входе подаются координаты, а на выходе получается кол-во визитов от новых клиентов. Статья получилась объемная, поэтому расскажу про модель кратко.

Для простоты интерпретации результатов в качестве модели выбрана линейная регрессия. Целевая переменная — доля клиентов в доме, факторы: логарифм расстояния до ближайшего отделения, стоимость жилья, год постройки дома. Все три фактора оказались значимыми и вошли в модель.

Подставляя в такую модель новые координаты (то есть меняя фактор расстояние до ближайшего отделения), на выходе мы получаем новое кол-во клиентов для всей сети. Если вычесть из этого числа кол-во клиентов, которое было до этого, мы получим чистый эффект.

Такая постановка задачи удобна тем, что новые локации выбираются с учетом расположения текущих филиалов. То есть не нужно дополнительно учитывать фактор “каннибализации” между разными отделениями.

Поиск оптимальных точек для всего города производился простым перебором координат через каждые 500 м. Для расчета эффекта от открытия нескольких отделений, точки выставлялись последовательно.

Результаты

Нам удалось заменить настенную карту, на которой вручную рисовали границы округов и что-то считали на удобные интерактивные карты. Избавить сотрудников от ручного исправления и сопоставления с муниципальными округами тысяч адресов. Обогатить данные и перейти с уровня муниципального округа до каждого дома.

Получилось выявить несколько очень перспективных и неочевидных локаций для размещения. Построить модель, которая автоматически и беспристрастно сравнивает различные точки.

Интересные результаты получились при разделении направлений бизнеса на “геозависимые” и “геонезависимые”. Первые должны входить в состав новых филиалов, вторые можно развивать в рамках текущих локаций. (в статье не представлено).

• python
• jupyter notebook
• визуализация данных
• геокодирование
• data mining
• data analysis
• картография
• бизнес-план

• Python
• Data Mining
• Геоинформационные сервисы
• Визуализация данных
• Бизнес-модели

Источник: habr.com

Как грамотно выбрать место для открытия магазина?



CEO «RestartRetailStudio»

«У нас такой ремонт хороший сделан, товар свежий, акции проводим регулярно, цены не хуже, чем у конкурентов, а выручки почему-то нет», — часто недоумевают владельцы различных торговых точек и впоследствии закрывают свои магазины. Такая ситуация складывается по многим причинам, но самая распространенная ошибка, которую проще предотвратить, чем потом исправить — это изначально неправильно выбранное место для открытия магазина.

Итак, решение об открытии магазина принято: все «за» и «против» взвешены, ресурсы аккумулированы, а программа минимум составлена. Теперь наступает ответственный момент выбора помещения. Я не буду много говорить о том, насколько это важно в судьбе будущего магазина и его владельца. Об этом уже столько сказано и написано, что мы принимаем это как аксиому: хорошее место —половина успеха, поэтому к процессу выбора и оценки надо подходить тщательно и вдумчиво.

Для любого магазина актуально, чтобы потенциальных покупателей в ближайшем радиусе было побольше, а конкурентов поменьше, подъезд был удобным, а фасад (или витрина) просматриваемым. Но, к сожалению, при рассмотрении рынка недвижимости, вы придете к печальным выводам, ведь все хорошие места уже заняты конкурентами.

По этой причине вам, скорее всего, придется искать не идеальное место, а оптимальное соотношение того, что вам необходимо и того, что предлагается на рынке девелопмента. Конечно, задача усложняется тем, что подходящих помещений, как правило, единицы, а предложений на рынке — масса.

Независимо от того, собираетесь ли вы заниматься подбором места сами, либо прибегнете к услугам агентов, необходимо составить четкий перечень критериев отбора помещения. Ваш перечень требований должен быть похож на ступенчатый фильтр, проходя через который все представленные варианты легко оцениваются с разных сторон и ненужные сразу отсеиваются.

Надо реально смотреть на ситуацию: есть пожелания и видение своего идеального помещения, а есть обязательные условия, без соответствия которым оно не может использоваться. Итак, первый фильтр — это основные критерии, ваш формат и бюджет.

Если вы решили, что торговая площадь должна быть около 150 м 2 , то надо рассматривать помещения общим размером от 170 до 250 м 2 . Также при составлении бизнес-плана и бюджета инвестиций необходимо оценить арендные ставки. Если, к примеру, вы поняли, что в вашем регионе для торговых помещений ставка варьируется от 500 до 2500 рублей за квадратный метр, то при оценке рисков и расчете периода окупаемости нужно заложить допустимую для вас стоимость аренды.

Допустим, это 250 тысяч рублей. Таким образом, вы рассматриваете объекты с арендной ставкой от 500 рублей (минимум по рынку) до 1500 рублей за квадратный метр. Конечно, всегда есть некий допуск, и надо понимать, что 170 м 2 могут превратиться и в 155, а 1500 рублей в 1700.

Но раздвигать границы до бесконечности нет смысла, так как существует риск траты большого количества времени и в результате выбора не того помещения. Второй фильтр — это всевозможные технические и конструктивные характеристики помещения, а также его юридический статус. Продуктовый магазин — это объект, деятельность которого регламентируется большим количеством отраслевых норм и правил. Чтобы избежать в дальнейшем конфликтов с проверяющими органами, дополнительных затрат на согласование и приведение помещения в соответствие, а также отсутствия ограничений по ассортименту, определяем сразу необходимый минимум требований к помещению:

1. Торговая площадь должна находиться на первом/цокольном этаже стационарной постройки, то есть быть объектом капитального строительства.
2. Помещение должно иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Покупка нескольких квартир на первом этаже жилого дома с последующим их объединением — часто встречающаяся практика. Однако мало просто снести стены, необходимо получить разрешение, перевести помещение в нежилое и получить на него кадастровый паспорт. Арендовать для размещения магазина квартиры № 31, 32 и 33 не стоит.
3. Для получения алкогольной лицензии договор аренды должен быть заключен на срок более года, что предполагает регистрацию в Росреестре. Помещение должно быть введено в эксплуатацию и иметь документально подтвержденного собственника и/или арендатора, если речь идет о субаренде.
4. По всей стране ведется активная пропаганда здорового образа жизни и агитация за правильное воспитание подростков. Именно по этой причине надо учитывать, что торговля алкоголем и табачными изделиями не разрешается в местах, имеющих общие прилегающие территории с детскими, образовательными, спортивными, оздоровительными и лечебными учреждениями. В каждом регионе требования неодинаковые: удаленность торговой площади от перечисленных заведений в разных частях России составляет от 20 до 150 метров. Однако если соседняя дверь с объектом — это подростковая секция, существует большая доля вероятности, что получить алкогольную лицензию не получится.
5. Если помещение находится на первом этаже жилого многоквартирного дома, существуют ограничения по организации разгрузки машин, а также размещению холодильных установок на фасадах под жилыми окнами. Этот вопрос, конечно, можно обойти, но при прочих равных данных, стоит отдать предпочтение помещениям с техническим этажом, отдельной зоной загрузки и т.п. Из личного опыта могу сказать, что были случаи, когда жильцы дома ставили в арке ворота, чтобы воспрепятствовать въезду машин во двор, жаловались в Роспортебнадзор, эндшпилем был воткнутый в конденсатор лом.
6. В помещении должно быть два входа: основной для посетителей и дополнительный для загрузки товара. Последний может быть организован на фасаде, отдельно от входа для посетителей или с выделением общего тамбура, со стороны двора и т.д. Организация зависит от конфигурации помещения, но входа должно быть минимум два.
7. В помещении обязательно должны быть системы водоснабжения и канализации. Это обязательное требование Роспотребнадзора.
8. Обратите внимание на выделенную электрическую мощность. Продуктовый магазин предполагает размещение холодильного, морозильного и теплового оборудования. Общая потребляемая мощность, безусловно, будет зависеть от ассортимента, количества холодильников и выбранной системы организации холодоснабжения. Но 25-30 КВт — это необходимый критический минимум.
9. Обязательно наличие складских помещений. Стандартное соотношение, которое позволяет эффективно использовать площади и обеспечивать приличный уровень складской логистики, 70% к 30%. В жизни, конечно, деление зависит, в основном, от формы помещения, расположения входов, санузлов и т.п. Только не имеет смысла арендовать или приобретать в собственность пространство, в котором нельзя выделить полноценный торговый зал более 50% от общей площади, либо, наоборот, нет возможности организовать хранение и приемку товара.

После того, как вы отфильтровали предложения, применяя предложенный принцип, вариантов останется, скорее всего, немного. Однако значительно увеличится вероятность того, что остались именно целевые объекты, подходящие вам по площади, стоимости и техническим характеристикам.

Теперь предстоит применить самый сложный критерий отбора — коммерческий.

Итак, перед поездкой на объект рекомендую найти адрес на интернет-карте, распечатать ее в разных масштабах и взять с собой.

Разведка на местности

1. Оцениваем просматриваемость объекта: издалека ли мы его заметили или искали, даже зная адрес? Фасад и входная группа объекта расположены со стороны магистрали/проезжей части/променада или со двора? Удобная входная группа, наличие витринных окон, возможность размещения вывески на фасаде — это всегда плюсы для дальнейшей рекламной кампании. Если помещение находится в цоколе, то играют роль глубина и удобство лестницы.

2. Изучаем удобство подхода и подъезда к объекту: наличие рядом с объектом остановок общественного транспорта, пешеходных переходов, асфальтированного променада, дорожек для людей, организованной или стихийной парковки, возможности развернуться для проезжающих по трассе автомобилей. Если дом «длинный», то преимуществом является наличие сквозного прохода или арки рядом с помещением.

3. У каждого объекта есть своя «зона влияния» или «радиус охвата». Имеется ввиду та территория, на которой данный магазин является ближайшим (или одним из таких) для проживающих/работающих там людей, что дает основания рассчитывать на их повышенную лояльность при прочих равных данных.

Для минимаркета «у дома» радиус охвата распространяется на территорию, находящуюся в пятиминутной шаговой доступности, то есть 400 метров от магазина в каждую сторону. Расстояние считается по тротуару, пешеходным дорожкам и явно выраженным «тропинкам».

Очень важно оценить ширину прилегающей магистрали и интенсивность транспортного потока. Если это дорога с интенсивным движением, искусственной разделительной полосой/забором посередине, виадук, в общем, магистраль, предполагающая сложную систему пешеходного перехода (подземный или надземный), нужно понимать, что жители домов на противоположной стороне дороги не включаются в потенциальную зону охвата, хотя формально и попадают в этот 400-метровый радиус.

4. Оценка структуры и состава зоны охвата: берем карту, рисуем круг радиусом 400-500 метров. Центр круга — это наше помещение. С учетом удобства подходов, наличия препятствий сокращаем или расширяем границы нашей «зоны влияния». Определив рубеж данной зоны, начинаем выяснять ее потенциал/состав.

Считаем количество жилых домов и квартир в них, наносим на карту объекты массового посещения: поликлиники, школы, бизнес-центры, промышленные предприятия и административные учреждения. Изучаем пешеходный и автомобильный трафик вдоль фасада объекта: наблюдаем какое-то время за людскими потоками и делаем хронометраж.

Анализируем конкурентов, находящихся внутри нашей зоны охвата и на ее границах. Наносим все торговые точки на карту, делаем небольшие комментарии по их размерам, ассортименту и внешней привлекательности.

Если во время посещения объекта вы пришли к выводу, что район густонаселенный, количество конкурентов среднее, а внешний вид помещения соответствует вашим ожиданиям, остается последний этап — систематизация собранной информации, ее анализ и прогноз будущей выручки.

Существуют две ключевых составляющих оборота магазина — это количество кассовых чеков и расчет среднего чека. Наша задача спрогнозировать эти показатели, основываясь на собранном при посещении объекта материале и статистической информации, публикуемой в открытых источниках.

Алгоритм расчета количество покупок в день

1. Наша основная целевая аудитория — это жители домов, расположенных в зоне охвата. Во время «разведки на местности» нужно нанести на карту жилые комплексы, расположенные в этой зоне, а также посмотреть количество квартир в них. Умножив количество домов на количество квартир, мы получаем общее число домохозяйств.

2. Дальше можно посчитать, сколько раз в течение определенного периода, например, месяца, усредненное домохозяйство осуществляет повседневные покупки в магазине нашего формата. Показатели сильно отличаются в разных регионах, необходимо найти статистические данные по своему населенному пункту.

3. Помимо жильцов окружающих домов, существует дополнительная аудитория — это люди, которые попадают в нашу зону влияния при посещении расположенных в ней массовых объектов: школ, поликлиник, бизнес-центров и т.д., а также регулярно проходят мимо нашего объекта. Готовой формулы для расчета числа дополнительных покупателей в природе просто не существует. Все зависит от удобства расположения магазина, от района (спальный или центр), от ассортимента и формата. Единственный способ оценить «проходку» — подежурить несколько дней в районе входа, особенно в утренние и вечерние часы пик, после чего вывести среднее число прохожих за день.

4. Нельзя забывать, что в радиус нашей зоны охвата попадают и конкуренты, как прямые (супермаркеты, магазины у дома), так и в разрезе отдельных групп (овощные павильоны, ларьки, стихийные рынки, мясные лавки). В общем, все, чей ассортимент пересекается с нашим. Необходимо заранее спрогнозировать, как покупатели распределятся после нашего открытия.

Выбираем прозрачные критерии оценки, например, близость расположения (внутри зоны охвата), узнаваемость бренда, уровень цен, глубина ассортимента, внешний вид магазина. После этого максимально честно и объективно оцениваем всех конкурентов и собственный проект. В итоге должен получиться рейтинг в процентах, который отражает, какая доля покупателей придется на каждого участника оценки.

Факторы, влияющие на размер чека

Если количество покупателей — это расчетный показатель, то средний чек — это показатель плановый, рассчитать его значение исключительно математическим методом невозможно. Используя статистические данные, можно определить реалистичный диапазон среднего чека, исходя из формата магазина.

Средний чек зависит от большого количества факторов. Основная зависимость — региональная. В больших городах магазины формата «у дома» воспринимаются как места повседневных докупок, в основном, товаров категории «фреш» или спонтанных приобретений, что снижает уровень среднего чека.

Надо понимать, что средний чек зависит от времени, проведенного покупателем в торговом зале и от удовлетворенности его ожиданий, то есть от размеров торгового зала, глубины ассортимента, внешнего вида и качества товаров, уровня цен, сервиса и т.д. При прочих равных данных средний чек будет отличаться в магазине, расположенном у метро, и в магазине, расположенном в глубине спального района. Чем больше «проходка», тем больше количество чеков и ниже средний чек.

После того, как вы определили, в каком суммовом диапазоне располагается ваш средний чек, основная задача — это понять, соответствует ли выбранное место вашим потребностям.

Оценка выводов

Проделана колоссальная работа по сбору статистической информации, произведены все расчеты, осталось только сделать правильные выводы. Наша цель — это получение прибыли, значит, оцениваем совокупность данных с этой точки зрения. Рассчитываем диапазон выручки, опираясь на прогнозируемое количество покупок и средний чек, подставляем данные в расчет рентабельности. Если при среднем показателе выручки выходим на точку безубыточности — значит, шансы хорошие, и можно переходить к договору аренды. Только не дайте эйфории отвлечь вас от важных нюансов, очень внимательно прочитайте документ перед его подписанием!

Предложенная методика оценки не является исчерпывающей и ее применение возможно только при наличии понимания формата и разработанной концепции. На самом деле, не обладая опытом открытия магазинов, достаточно сложно с первого раза правильно оценить помещение. Данной статьей я хочу привлечь внимание к важности выбора места вашего будущего магазина и обозначить перечень вопросов, на которые стоит найти ответ прежде, чем принимать решение об открытии.

Источник: delovoymir.biz