Какие помещения могут быть в бизнес центре

Маштаков, И. В. Сущность и виды офисных помещений как важных сегментов коммерческой недвижимости / И. В. Маштаков, О. С. Шарыгина. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2023. — № 7 (454). — С. 191-193. — URL: https://moluch.ru/archive/454/100012/ (дата обращения: 04.06.2023).

Данная статья рассматривает понятие и основные типы офисов в рамках коммерческой деятельности предприятий. Автором также рассматриваются основные подходы к дефицинии «коммерческой недвижимости» в литературе.

Ключевые слова : рынок недвижимости, коммерческая недвижимость, офисная недвижимость, аренда.

В условиях конкурентной рыночной экономики появлялись новые компании, менялись привычки потенциальных клиентов, в результате чего произошло быстрое развитие рынка коммерческой недвижимости. Также стоит отметить, что решение о выборе офиса-одно из самых важных решений современного предпринимателя. Спрос на помещения, в свою очередь, зависит от экономического развития страны и размера арендных ставок.

ТОП ошибок при заключении Аренды помещений в бизнес центре.

Рынок коммерческой недвижимости — это сложная социально-экономическая система, которая существенно отличается от многих других сегментов товарных рынков, которые больше изучены другими исследователями [2, с. 69]. Так, например, согласно критерию пространственного охвата, на местном рынке предметом сделки купли-по продаже недвижимости являются объекты недвижимости, выбор которых искатель ограничивает ближайшим местоположением. В данном случае типичной коммерческой недвижимостью являются небольшие магазины.

В свою очередь, региональный рынок имеет более широкий охват потенциальных клиентов, в результате чего предприниматели приобретают офисы, торговые и сервисные объекты, небольшие промышленные объекты и складские помещения.

Внутренний рынок, естественные границы которого совпадают с границами страны, включает в себя офисную и коммерческую недвижимость с общенациональным охватом. Мировой рынок выходит за пределы административных границ одной страны и включает недвижимость, связанную с международным бизнесом.

Из вышеприведенной классификации коммерческой недвижимости, к таким объектам относятся сервисные, офисные и складские помещения, которые позволяют вести бизнес определенному предпринимателю.

В отличие от жилой недвижимости, определение которой встречается в равной степени в литературных источниках, а также в различных законодательных актах, определение коммерческой недвижимости не имеет однозначного определения в научной литературе. Большинство исследователей сходятся во мнении о том, что под термином «коммерческая недвижимость» понимается такая недвижимость, которая приобретена или построена с целью получения прибыли от аренды [1, с. 88]. Представленное определение коммерческой недвижимости ограничивается только теми объектами недвижимости, в которых осуществляется хозяйственная деятельность, заключающаяся в аренде площадей под деятельность арендаторов (производственную, коммерческую, сервисную и т. д.).

Как найти помещение для бизнеса?

Дальнейшая дезагрегация рынка коммерческой недвижимости позволяет выделить рынок офисной недвижимости. Офисы предстают в качестве нежилой недвижимости, которая арендуется либо приобретается компаниями, оказывающими различные виды услуг на рынке или торгующих какими-либо товарами [3]. В них реализуются конкретные, специфические функции, не связанные непосредственно с производством материальных благ или с их продажей.

Рынок офисной недвижимости отличается в разных городах, каждый из которых характеризуется определенной пространственной структурой, являющихся результатом многочисленных преобразований, происходящих в ходе длительного процесса развития городов. Соответственно, офисные помещения должны быть расположены в центральном деловом районе или в развитых пригородах. В крупных городских центрах деловая зона имеет преимущества локализации, которые связаны с сосредоточением на небольшой площади многих предприятий, осуществляющих одинаковую или аналогичную деятельность. Коммерческий успех такой собственности зависит от ее местоположения, доступа к рабочей силе, системы общественного транспорта и доступа к бизнес-услугам.

В современные дни существует типология офисных зданий как объектов коммерческой недвижимости, которая с их формой застройки и назначением. Основные результаты представлены в таблице 1.

Типология офисных зданий как объектов коммерческой недвижимости

Тип здания

Характеристика здания

Оно предназначено для любой сервисной деятельности (непроизводственной и не связанной с продажей товаров);

Источник: moluch.ru

Офис для большого брата. Какие форматы и площади сейчас востребованы у крупного бизнеса

АВТОР: Яна ВОЛОДИНА

Кризис заставляет бизнес оптимизировать расходы, поэтому в этот период чаще всего происходит консолидация офисов компании в одном месте. Хотя таким же образом поступают и те, чей бизнес расширяется и требует большего пространства. В любом случае арендовать сегодня в Москве большие площади единым лотом будет не так просто. В перспективе эксперты и вовсе прогнозируют дефицит крупных офисов на рынке.

В последние три года, как отмечают эксперты ДН, спрос на офисы площадью более 2 тыс. м² неуклонно растет. «Объем сделок на крупные блоки вырос с 22 до 30% общего объема сделок (325 тыс. м² в 2016 году и 594 тыс. м² в 2018 году), — аргументирует аналитик департамента исследований Cushman у помещений на этаже могут быть различные собственники; на одном этаже доступ к площадям осуществляется через разные входные группы и т. п. «В центре города доля свободных офисов площадью от 10 тыс. м², которые можно арендовать единым лотом, не превышает 30%», — говорит Александр Морозов. Вакансия выше только в отдаленных объектах — за пределами ТТК и МКАД. По словам Натальи Никитиной, в классе А продажа крупных отдельных блоков встречается редко, чаще всего предусматривается продажа объекта целиком.

Аренда офиса площадью более 5 тыс. м², по данным Веры Зименковой, возможна сегодня в 71 бизнес-центре, свыше 10 тыс. м² — в 35 бизнес-центрах, более 20 тыс. «квадратов» — только в 16. Одним словом, предложение ограничено, поэтому крупные арендаторы заключают сделки еще на стадии строительства офисного центра.

Например, БЦ «Рассвет» (корпуса 14—16), который был введен в эксплуатацию в I квартале 2019 года, уже полностью арендован компанией «ПИК». «Росбанк» уже арендовал 15,5 тыс. м² в БЦ «Око» (фаза II), хотя здание будет введено в эксплуатацию только во II—III кварталах 2019 года. Любопытно, что не только большой брат испытывает трудности с поиском помещения для своих подразделений, но и у среднего бизнеса наблюдается схожая ситуация. «Объем предложения по аренде крупных площадей (более 2 тыс. м²) в бизнес-центрах класса А и В (В+ и В-) составляет 920 тыс. м² (5% всего объема рынка офисов в Москве). Предложение в качественных бизнес-центрах класса А — всего 325 тыс. м², что почти в два раза меньше, чем в классе В (595 тыс. м²). Около половины офисов расположены внутри Третьего транспортного кольца, остальные — за его пределами. Предложение площадей в Новой Москве и «Москва Сити» сопоставимо: 88 тыс. и 78 тыс. м² соответственно», — сравнивает Мария Логутенко и добавляет, что в Новой Москве у потенциального арендатора больше шансов снять крупный блок по доступной цене, поскольку арендные ставки в этой локации ниже, чем в районе небоскребов.

Например, в «К2 Бизнес-парке», расположенном в Новой Москве, сейчас есть арендные предложения площадью более 2 тыс. м², и запросы на такие офисы, как отмечают в компании, поступают часто. Арендаторов привлекают панорамное остекление, неглубокий светлый этаж, низкая застройка вокруг комплекса, гибкие и эффективные планировочные решения — на каждого сотрудника приходится не менее 7 м² полезной площади. Бонусом для арендатора является и большая парковка на собственной территории. Кроме того, в этом бизнес-парке есть и эксклюзивное предложение — здание Б общей площадью 20 тыс. м², которое подойдет для штаб-квартиры крупного клиента. Оба здания комплекса соответствуют стандартам BREEAM с оценкой Excellent.

Наталья НИКИТИНА, исполнительный директор «К2 Бизнес-парка»: «Сдача в аренду крупных блоков оптимальна для собственников только больших комплексов (от 40 тыс. м²). При этом клиент, занимающий большую часть здания, выступает в качестве моноарендатора, соответственно, может начать диктовать свои условия, а у собственника в этом случае будут просто связаны руки. Избежать рисков в этом смысле арендодателю поможет только диверсификация его портфеля».

Привилегии для моноарендатора

Для собственника крупный арендатор означает всего один договор, то есть управлять арендными отношениями становится проще. Но вместе с тем, по словам Александра Морозова, это же для него и главный риск: если арендатор съедет, понадобится выставить на рынок сразу большой объем площадей. «Поэтому сдача в аренду крупных блоков оптимальна для собственников только больших комплексов (от 40 тыс. м²)», — считает эксперт. Наталья Никитина отмечает, что клиент, занимающий большую часть здания, выступает в качестве моноарендатора, соответственно, может начать диктовать свои условия, а у собственника в этом случае будут просто связаны руки. Избежать рисков в этом смысле арендодателю поможет только диверсификация его портфеля.

Арендаторы крупных офисов находятся в заведомо более привилегированном положении, чем остальные «постояльцы» здания, причем, как в финансовом смысле, так и в бытовом. Например, для них собственник может выделить отдельную входную и лифтовую группы, у них, как правило, большее количество парковочных мест. «Арендаторы крупных помещений могут разместить на здании свой логотип, имеют возможность оформить лобби в корпоративных цветах или сделать внутреннюю навигацию», — добавляет Наталья Никитина. Кроме того, они могут рассчитывать на гибкость арендодателей при ведении коммерческих переговоров по основным условиям аренды. Скидки на арендные ставки для них могут достигать 20%, чем больше блок, тем выше дисконт.

Средняя ставка аренды в классе А, как отмечает Александр Морозов, составляет 24,8 тыс. руб. за м² в год, в классе В+ — 13,1 тыс. руб. за м² в год. Хотя в целом диапазон ставок, конечно же, шире и очень сильно зависит от локации. Мария Логутенко, например, говорит, что запрашиваемая ставка аренды на крупные блоки (более 2 тыс. м²) в классе А составляет от 6,25 тыс. до 45 тыс. руб. за м² в год, в классе В — от 3 тыс. до 39 тыс. руб. за м² в год. Самый же распространенный срок аренды больших офисов — пять лет, хотя он может варьироваться и от трех до десяти лет. При этом компании заинтересованы, чтобы в контракте предусматривалась возможность досрочного расторжения. «Индексация ставок аренды в большинстве договоров привязывается к индексу потребительских цен, но остается поводом для переговоров, поскольку арендаторы и собственники бизнес-центров понимают, что за пять лет ставки аренды и ставка инфляции могут вырасти», — говорит Вера Зименкова.

Что касается продажи крупных офисов, то, по словам Натальи Никитиной, стоимость свободного помещения в бетоне внутри ТТК в классе А находится на уровне 250—350 тыс. руб. за м², в классе В+ — 170—250 тыс. руб. за «квадрат». Александр Морозов отмечает, что минимальные цены на офисы стартуют от 60 тыс. руб. и достигают 400 тыс. руб. за «квадрат».

Евгения ЛУЧИЦКАЯ, официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis: «Крупные офисные блоки арендуют, прежде всего, телекоммуникационные, IT- и сырьевые компании. Несмотря на уменьшение доли сделок с госкорпорациями и структурами с госучастием, с их стороны сохраняется устойчивый интерес к крупным и высококлассным офисным площадям. В связи с дефицитом больших офисов в центре Москвы все больше арендаторов рассматривают переезд в другие районы города, в том числе и Новую Москву, как возможность получения качественного современного офиса, консолидирования подразделений и оптимизации расходов. Например, в прошлом году доля сделок с офисами за МКАД выросла на треть общего объема: с 6% в 2017 году до 9% в 2018-м. В приоритетах – станция метро рядом с офисом, удобные пути подъезда и парковки, которыми центр города, увы, обделен».

Волна сокращения

В настоящее время на офисном рынке уже отмечается недостаток крупных площадей, а в ближайшие два-три года, по прогнозам экспертов, предложение еще больше сократится. Это очевидно, судя по итогам 2018 года, когда было введено минимальное количество новых объектов. В текущем году игроки рынка также прогнозируют ввод только половины объема офисов от заявленного.

Ключевыми объектами, планируемыми к вводу в эксплуатацию в текущем году, являются БЦ «Искра-Парк» (GLA — 56 тыс. м²), БЦ «Верейская Плаза IV» (GLA — 50 тыс. м²), БЦ «Академик» (GLA — 47 тыс. м²), БЦ «Стратос. Инновационный центр Сколково» (GLA — 30 тыс. м²), БЦ «Большевик (фаза II)» (GLA — 25 тыс. м²), БЦ «Смоленский Пассаж (Фаза II)» (GLA — 11 тыс. м²). «Новая волна девелопмента, ставшая результатом формирующегося дефицита офисов, отразится на показателе объема ввода в эксплуатацию уже в 2019 году. Совокупный объем ввода офисных площадей составит около 450 тыс. м²», — говорит Вера Зименкова и уверяет, что при сохранении стабильного спроса ситуация выправится и объем ввода новых офисов в будущем увеличится. Пока же на офисном рынке столицы наблюдается активный спрос, за которым никак не поспевает ввод нового предложения.

Ключевые объекты с офисными
пространствами, планируемые
к вводу в эксплуатацию в Москве

Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | АПРЕЛЬ 2019 № 139

Источник: RussianRealty.ru
Материалы, размещенные на сайте www.russianrealty.ru являются исключительной собственностью www.russianrealty.ru и защищены законодательством РФ об авторском праве. Полное или частичное использование материалов сайта возможно только с активной гиперссылкой на данный материал.

Мероприятия

• 6 июня 2023

Элитная недвижимость: концепция успеха

22 июня 2023

Деловая регата и фасилитация «Вода в городе: расширяя границы девелопмента. Диалог городов»

Новости компаний

• 02.06 Melon Fashion Group усиливает позиции в ТРЦ FORUM в Улан-Удэ
• 02.06 Urban Awards-2023: создавая свою метавселенную
• 02.06 Клубный дом D’ORO MILLE получил разрешение на строительство
• 01.06 Группа ЦДС ввела в эксплуатацию три корпуса проекта ЦДС «Новые Горизонты»
• 01.06 ГК «А101» приступила к строительству многофункционального комплекса с паркингом в общественном центре Коммунарки
• Последние новости компаний

Материалы, размещенные на сайте www.RussianRealty.ru являются исключительной собственностью www.RussianRealty.ru и защищены законодательством РФ об авторском праве. Полное или частичное использование материалов сайта возможно только с гиперссылкой на данный материал.

Источник: www.russianrealty.ru

Какие помещения могут быть в бизнес центре

Офисы в IT-компаниях: от подвалов до 5-этажных зданий

Офисы IT-компаний в Силиконовой долине — это, конечно, круто, но они тоже были такими впечатляющими не сразу. Давайте на реальных примерах рассмотрим, какие офисные помещения есть в отечественных IT-организациях разных размеров.

30 янв. 2020

Когда идешь на первую работу в офис, тем более в сфере IT, ожидаешь увидеть что-то вроде помещений Google, Apple. Но реальность другая и, если честно, совсем неплохая как для стран СНГ. Как и сотрудники проходят в своем карьерном развитии уровни от junior до senior/team lead, так и в компаниях меняются офисы при повышении эффективности работы, рентабельности. Давайте рассмотрим реалии рабочих помещений отечественных IT-организаций на разных этапах развития.

Малые компании (до 10 человек)

Тип помещения

Из-за небольшого бюджета малые IT-организации не могут себе позволит дорогостоящую аренду. Поэтому их типичный офис — это 1-2 комнаты в подвальном помещении жилого дома, где может даже не быть окон.

Расположение, инфраструктура

Бывает по-разному: может быть как отличная транспортная развязка с близостью к метро или другим видам транспорта, кофейням, так и что-то вроде промзоны, где сложно найти место для обеда.

Оборудование

Типичное рабочее место — простой стол (не всегда с полками и прочими удобствами), стул. Ноутбук скорее всего придется нести свой, так как у компании пока еще нет средств на покупку техники для вас. Но не факт. Из кухонных приборов может быть микроволновка и чайник, иногда — холодильник. Если хочется как-то обустроить место, придется делать это за свой счет.

Небольшие компании (11-50 человек)

Тип помещения

Такие компании могут себе позволить арендовать помещение (обычно это 2-3 комнаты) в бизнес-центре или 2-3-комнатную квартиру в жилом доме, иметь собственную кухню и красивые виды из окон. Сам офис скорее всего будет с хорошим ремонтом.

Расположение, инфраструктура

БЦ находятся в местах с хорошей транспортной развязкой и рядом с ТЦ, супермаркетами, кофейнями. В больших бизнес-центрах и на территории новых ЖК (если офис в квартире в новом ЖК) есть подземные паркинги.

Оборудование

Рабочая техника — это забота компании. Редко бывает такое, что приходится самому приносить ноутбук (разве что, если рабочий сломался или вы на этапе адаптации и его еще не успели подготовить). Столы качественные, предназначенные для работы, а стулья — с удобными высокими спинками.

Обязательно есть кухня с микроволновкой, холодильником, кофемашиной, чайником, кулерами. Есть отдельные переговорные комнаты для проведения встреч с клиентами, сотрудниками.

Средние компании (51-100 человек)

Тип помещения

Так же, как и у небольших компаний, это могут быть комнаты в бизнес-центрах. Только их будет не 2-3, а от 4. Бывает, что одна компания занимает весь этаж, а бывает — помещения находятся на разных этажах. Обычно это офис формата open space, где комнаты разделены на зоны в соответствии с отделами компании.

Расположение, инфраструктура

Если крупный город или столица, то офис будет рядом с метро, хотя по расположению это может оказаться окраина. Если население поменьше, то это центр города или современные районы с новостройками и хорошей инфраструктурой. Рядом будут рестораны, маркеты, кофейни, парковки, иногда — детские сады, школы.

Оборудование

У одного сотрудника может быть не одно устройство, а несколько. Например, у по 2 экрана ПК или планшет и смартфон для тестирования дизайна или кода. То есть, все, что нужно для комфортной работы, предоставляется без проблем.

С кухнями ситуация та же, что и у небольших компаний — они хорошо оборудованы. Отличие может быть в размере комнаты и количестве самой техники, столов и стульев, их удобстве и качестве.

Уже на этом этапе некоторые предприятия создают небольшие комнаты для отдыха.

Большие компании (от 101 человек)

Тип помещения

Такие компании арендуют отдельные большие помещения в несколько этажей. Если есть возможность, то предприятия строят себе офисы с нуля или на 90% меняют вид помещений на месте старых заводов или бизнес-центров.

Расположение, инфраструктура

Какой-то определенной тенденции здесь нет. Может быть как окраина города, так и центр. Но всегда близко к общественному транспорту, с паркингом.

Прочая инфраструктура создается компанией самостоятельно. Под кафе, столовые, кофейни, зоны отдыха выделяются комнаты или отдельные зоны. Обязательно есть медицинские, спортивные центры.

Оборудование

У крупных компаний огромное разнообразие плюшек:

• зоны для игр с животными или детьми;
• «зеленые» комнаты с растениями;
• собственные террасы с красивыми видами;

• оборудованы конференц-залы;

• дизайн помещений предусматривает большое количество окон, стеклянных перегородок, ярких оттенков;
• игровые центры или зоны для отдыха, сна.

Часто такие компании выделяют большие бюджеты на обустройство офисов и принимают пожелания сотрудников по этому поводу.

Не стесняйтесь начинать с работы в малых компаниях, где не очень хорошее рабочее помещение. Если организация реально заботиться о развитии в бизнесе, работает над его эффективностью и заботиться о сотрудниках, вы сможете наблюдать ее развитие и в плане смены офиса, и в плане улучшения условий работы. А такой опыт, в сочетании с профессиональным, бесценный! К тому же, если вы начинающий специалист, то вы легко можете попасть в маленькую (по количеству сотрудников) компанию, пусть офис будет и не такой комфортный, но там вы сможете набраться опыта и перейти в более крупную компанию с лучшими условиями для работы.

Источник: itlogia.ru