Не ясно, что за подписи они собирают: по поводу использования общедомового имущества, или самого факта появления кафе.
Если первое, то использовать общее имущество собственников жилья вы можете только на основании согласия собственников.
Более того, использование нежилого помещения в жилом многоквартирном доме допускается при условии
обеспечения доступа к нему без использования помещений (общего подъезда, лестничных площадок), обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Для обеспечения такого доступа собственник помещения принимает меры к переустройству и перепланировке нежилого помещения, которые в дальнейшем должны обеспечивать соблюдение требований пожарной
безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные
установленные законодательством, в том числе требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Таким образом, Вам необходимо обеспечить доступ к подвальному помещению доступа к нему без использования помещений (общего подъезда, лестничных площадок), обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Первый бизнес в подвале. Знакомство. Эдуард Краснов
Если второе, то они обратятся в компетентные органы, и вам опасаться нечего, если вы ваша деятельность законна, имеются соответствующая разрешительная документация, и выполняются требования СанПин.
27 ноября 2013, 10:56
Виктор Житков
Юрист, г. Изобильный
Общаться в чате
Вам следует правильно определить правовой статус данного подвального помещения и исходя из этого осуществлять оформление документов необходимых для размещения в доме кафе.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 02.03.2010 N 13391/09 ПО ДЕЛУ N А65-7624/2008-СГ3-14/13 «ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ПОДВАЛЬНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, КАК ОТНОСЯЩИХСЯ ИЛИ НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ К ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫХ ДОМАХ, ДОЛЖЕН ОПРЕДЕЛЯТЬСЯ НА ДАТУ ПРИВАТИЗАЦИИ ПЕРВОЙ КВАРТИРЫ В ДОМЕ» дает разъяснение по вопросу какие подвалы относятся к общейдолевой собственности, а какие нет.
В Вашем случае, поскольку Вы приобрели право собственности на данное нежилое помещение, то соответственно оно уже не относится к общей долевой собственности, а является самостоятельным объектом недвижимости. Поэтому действие ст. 36 ЖК РФ не распространяется на Ваше подвальное помещение.
Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010).
В силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Согласно ч. 10 ст. 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
По смыслу названных норм закона использование нежилого помещения в жилом многоквартирном доме допускается при условии обеспечения доступа к нему без использования помещений (общего подъезда, лестничных площадок), обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Для обеспечения такого доступа собственник помещения принимает меры к переустройству и перепланировке нежилого помещения, которые в дальнейшем должны обеспечивать соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленные законодательством, в том числе требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Таким образом, Вам обязательно необходимо обеспечить доступ к подвальному помещению доступа к нему без использования помещений (общего подъезда, лестничных площадок), обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Объекты нежилого фонда в жилых домах должны отвечать определенным санитарно-эпидемиологическим нормам с тем, чтобы не нарушать правила, установленные для содержания жилых помещений по микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующим и неионизирующим излучениям и т.д., в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания граждан.
Собственники, использующие нежилые помещения в жилых домах, обязаны соблюдать требования по обеспечению сохранности соответствующего жилого дома, его санитарно-технического и иного оборудования, бережно относиться к объектам благоустройства, не нарушать правила содержания жилого дома и придомовой территории, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования. Кроме того, деятельность граждан и юридических лиц по эксплуатации нежилых помещений не должна нарушать покой жильцов данного дома, посягать на здоровье граждан и среду обитания.
Таким образом, Вам потребуется соблюдатьшумовой режим, а также все установленные нормативно-правовыми актами требования к содержанию помещению в жилых домах.
Для получения разрешения на Открытие Кафе в Жилом Доме Вам необходимо обратиться в Роспотребнадзор г. Санкт-Петербурге
Список необходимых документов:1. Заявление о выдаче согласования на открытие предприятий питания, расположенных в подвальных и встроенно-пристроенных помещениях жилых домов, при рассмотрении проектной документации на размещение предприятий питания.
2. Копию документа, заверенную заявителем, о регистрации юридического лица или предпринимателя.
3. Копии документов, устанавливающих право владения помещением, предназначенным для осуществления услуг общественного питания, зарегистрированных в установленном порядке, заверенные заявителем.
4. Согласование префектуры административного округа города о размещении предприятия питания в жилом доме по заявленному адресу.
5. Проектную документацию, выполненную специализированной организацией, имеющей лицензию на данный вид (если иное не предусмотрено действующим законодательством) деятельности, с обязательными разделами:
— технологическая часть;
— защита от шума и запахов (гидро- и шумоизоляция);
— приточно-вытяжная вентиляция.
6. Копии заключений специально уполномоченных государственных органов о соответствии проектной документации требованиям санитарно-эпидемиологических, противопожарных правил и требованиям норм инженерно-технических мероприятий гражданской обороны, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций в установленной форме, заверенные заявителем.
7. Разрешение на проведение реконструктивных работ, выданное управлением градостроительного регулирования административного округа города.
8. Справку БТИ о состоянии здания, выписку из технического паспорта на здание.
Документы, которые необходимо предоставить для комиссионного обследования объектов (этот список документов более конкретный в отличие от предыдущих 8 пунктов):
9. Свидетельство о регистрации юридического лица или предпринимателя без образования юридического лица.
10. Документы, устанавливающие право владения помещением, предназначенным для осуществления услуг общественного питания, зарегистрированных в установленном порядке.
11. Документы об оформлении земельно-правовых отношений.
12. Выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план.
13. Проектная документация, согласованная в установленном порядке.
15. Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтных работ (распоряжение жилинспекции) и утвержденный акт о произведенном переустройстве.
16. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности переустройства помещений под предприятие питания, выполненное уполномоченной лицензированной организацией (ЛНИИТЭП, жилНИИпроект и др.). Чтобы получить информацию по стоимости необходимо предоставить поэтажный план в жилНИИпроект.
17. Санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии заявленного вида деятельности, работы, услуги государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам с приложением к нему ассортиментного перечня реализуемой (изготавливаемой) продукции.
18. Согласование о размещении объекта, выданное управлением по административному округу Главного управления МЧС России по г. Москве.
19. Акт осмотра каналов естественной вентиляции, выполненного специализированной организацией, имеющей лицензию на проведение данного вида работ.
(делают посреднические организации, имеющие аккредитацию Роспотребнадзора).
20. Разрешение на установку объекта наружной рекламы и информации, оформленное в установленном порядке.
21. Результаты обследования оформляются актом установленной формы (приложение 4 к Регламенту), который подписывается членами комиссии и выдается руководителю предприятия.
Заявление со всеми необходимыми документами организация представляет в Департамент или направляет в его адрес почтовым отправлением с уведомлением и описью вложения.
После подачи всех необходимых документов уполномоченное структурное подразделение Департамента при подготовке согласования проводит:
— проверку представленных документов на соответствие действующим нормативно-правовым актам Санкт-Петербурга и Российской Федерации;
— рассмотрение технологической части проекта на предмет соответствия заявленного типа предприятия его производственной вместимости, набору производственных, складских помещений и моечных отделений, соблюдения технологических потоков, оснащения и правильности расстановки торгово-технологического и холодильного оборудования, требований строительных и санитарных норм;
— рассмотрение разделов проекта: вентиляция и защита от шума на предмет соблюдения требований к вентиляции и звукоизоляции от жилого дома.
Срок рассмотрения документов – 30 дней. После подачи разрешительной документации производится комиссионное обследование объектов. В состав комиссии входят представители из Департамента потребительского рынка и услуг, префектуры административного округа города, управы района города, Управления Роспотребнадзора по городу (территориального отдела Управления Роспотребнадзора по г. СПб в административном округе), управления по административному округу Главного управления МЧС России по г. СПб, управления градостроительного регулирования административного округа г. СПб, Комитета рекламы, информации и оформления г. СПб, Государственной жилищной инспекции г.СПб.
Комиссия формируется Департаментом, стоимость сбора комиссии может быть известна после согласования технической части проекта.
Таким образом, перед тем как обратиться в Роспотребнадзор, Вам потребуется собрать все вышеуказанные документы в соответствующих инстанциях города СПб.
И не стоит забывать, что кафе наподобие ночного клуба не получиться при Соблюдении выше сказанного !
Источник: pravoved.ru
Что можно открыть в подвальном помещении жилого дома?
Согласно действующим правилам в подвалах жилых домов вообще нельзя размещать, в том числе: Любые виды бизнеса, в том числе магазины, если они работают позже 23:00 — закон охраняет сон и покой граждан; Любые «громкие» учреждения — караоке, клубы, театры и т.
Можно ли открыть аптеку в подвальном помещении?
Здравствуйте, возможно. запрета на размещение в цокольных этажах зданий аптечных организаций нет (п. 4.10 СП 54.13330.2011).
Можно ли открыть салон красоты в подвальном помещении?
Запрещено: Размещать салон в полуподвальном и подвальном помещении (при отсутствии естественного освещения, соответствующего требованиям законодательства) Клеить на стены бумажные обои (поверхность полов и потолков должна быть устойчива к влажной уборке)
Можно ли в подвале сделать кладовку?
Запрет на хранение вещей в подвале не касается личных кладовок в МКД Главное управление МЧС по Москве в письме от 22.10.2020 пояснило, что запрет на хранение вещей на чердаках и в подвалах, вступающий в силу с 2021 года, не распространяется на индивидуальные кладовые в МКД.
ЭТО ИНТЕРЕСНО: Частый вопрос: Как уволить работника за невыполнение плана?
Каким бизнесом можно заняться в подвале?
Какой бизнес можно организовать в подвале многоквартирного дома
- Продуктовый магазин Продажа продуктов питания – отличный выбор для подвального помещения. …
- Мастерская по ремонту одежды …
- Фитнес-зал …
- Офис …
- Столярный цех …
- Реставрация мебели …
- Производство молочных продуктов …
- Кузница
Можно ли в жилом доме открыть шаурму?
В законодательстве нет запрета на открытие кафе или бара в жилом доме.
Можно ли открыть кафе в жилом доме?
Как мы уже указали, кафе в жилом доме закон в 2019 году открывать не запрещает. Организации общепита могут размещаться на нежилых этажах жилых зданий, если это не ухудшит условия проживания людей (п. 2.2 СанПин 2.3.6.1079-01, введенный постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2012 № 31).
Можно ли открыть шашлычную в жилом доме?
Шашлычная может размещаться как в отдельном здании, так и в части жилого или общественного здания, но соседство с заведением общепита не должно ухудшать условия существования людей.
Можно ли открыть продуктовый магазин в подвальном помещении?
В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр. Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв.
Можно ли открыть салон красоты на цокольном этаже?
Если вы намерены получать медицинскую лицензию, помните три важных правила: в помещении должно быть не менее двух кабинетов с окнами, не менее двух входов/выходов (если это не бизнес-центр), оно не должно располагаться на цокольном этаже. Никогда салон красоты в цоколе не получит лицензию!
ЭТО ИНТЕРЕСНО: Где пройти периодическую проверку охранника спб?
Можно ли открыть аптеку в жилом доме?
Открывать на первых этажах жилых домов кафе, аптеки, магазины и парикмахерские можно будет только с письменного согласия соседей. Одобрить перевод квартиры в нежилое помещение должны собственники квартир, примыкающих к переводимому объекту, в количестве не менее 2/3 всех собственников, проживающих в подъезде.
Можно ли открыть салон красоты в квартире?
Да, имеете право открыть парикмахерскую в своей квартире. Для начала надо перевести квартиру в нежилое помещение. Затем получить заключение роспотребнадзора и можете оказывать услуги.
Можно ли открыть салон красоты в жилом доме?
Бизнес с переводом квартиры в нежилое помещение
Если косметологические услуги мастер может оказывать на дому, то открыть салон красоты или массажный кабинет в квартире уже не получится. … С 2019 года закон запрещает заниматься гостиничным бизнесом в жилых помещениях.
Источник: onixhome.ru
Бизнес в подвале. Это законно?
Корреспондент A42.RU Катерина Фролова выясняла у адвоката, председателя КА «Юрпроект» Дмитрия Малинина, какой бизнес не пригоден для подвалов, кто отвечает за безопасность в таком помещении и что будет за нарушения.
Вопрос 1: Какой бизнес законно размещать в подвалах многоквартирных жилых домов (далее МКД)? Можно ли размещать клубы, кафе, хостелы? Какой бизнес не пригоден для подвалов, запрещён законодательно?
Здесь есть два аспекта — с одной стороны, существуют виды бизнеса, которые нельзя размещать в подвалах жилых домов никогда. С другой стороны, нужно разбираться, можно ли конкретному предпринимателю законно работать в конкретном подвале.
Согласно действующим правилам [1] в подвалах жилых домов вообще нельзя размещать, в том числе:
- Любые виды бизнеса, в том числе магазины, если они работают позже 23:00 — закон охраняет сон и покой граждан;
- Любые “громкие” учреждения — караоке, клубы, театры и т.д.;
- Детские учреждения, сауны, лечебные учреждения, а также большие (рассчитанные на больше 50 мест) кафе и кинотеатры.
Для таких организаций законодательно установлены дополнительные требования к помещениям, которым будет соответствовать далеко не каждый подвал.
Итак, некоторых видов бизнеса в подвалах по закону вообще быть не может.
Однако, даже если конкретный вид бизнеса не попадает под прямой запрет его ведения в подвале, предпринимателю всегда нужно обращать внимание на местные градостроительные правила. В каждом городе, в том числе в Кемерово, существуют Правила землепользования и застройки. Этот документ делит территорию города на так называемые территориальные зоны.
В каждой зоне разрешен строго ограниченный перечень видов деятельности. Например, в зоне Ж1 высотных многоквартирных домов предприниматель должен учитывать, что там помимо жилых помещений можно размещать: подземные гаражи и автостоянки, а также “объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома”. Как видим, формулировка “объекты обслуживания” достаточно размытая, но должна быть связь с нуждами дома и его жильцами. По этой логике практически все производства невозможны в МКД, в том числе в подвалах.
Вопрос 2: Кто отвечает по закону за безопасность, включая пожарную, в бизнесе, расположенном в подвале?
В России действует общее правило об имущественной ответственности собственника за безопасную эксплуатацию своей недвижимости (ст. 210 Гражданского кодекса, ст. 60 Градостроительного кодекса, ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).
Собственники могут делегировать обязанности по обеспечению безопасности, в том числе пожарной, своим работникам, управляющей компании, подрядной организации или арендатору. Но если в ходе проверки будут обнаружены нарушения, то оштрафуют и организацию, и ответственное должностное лицо.
Если же действительно произойдет пожар и встанет вопрос о возмещении вреда жильцам дома, то нужно помнить, что:
- Вред возмещает виновник. То есть всегда нужно устанавливать причину пожара и исходя из причины будет ясно, кто виноват: возможно, были серьезные нарушения еще на этапе проектирования всего здания. Или собственник помещения сделал незаконную перепланировку. Или арендатор оставил электронагреватель без присмотра. Но при невозможности установить виновника — отвечает собственник.
- Ответственность за работника несет работодатель. Если пожар возник из-за незатушенного сторожем окурка, материальный вред пострадавшим будет возмещать предприниматель или организация, нанявшая такого сторожа.
Для привлечения к уголовной ответственности также нужно будет устанавливать, по чьей конкретно вине произошел пожар.
Вопрос 3: Должны ли контролирующие органы проверять бизнес в подвалах перед открытием? Какие это ведомства?
Все зависит от требований, предъявляемых к конкретному виду деятельности. Как правило, предварительные проверки предусмотрены при получении лицензий. Кроме того, Роспотребнадзор и МЧС перед открытием обязательно проверяют организации общественного питания — столовые, кафе, бары, рестораны.
Вопрос 4: Были ли в Кемерове (в вашей практике) инциденты, столкновения, конфликты между жильцами и собственниками бизнеса?
Ответ: Мы периодически сталкиваемся со следующими видами конфликтов в МКД между бизнесом и собственниками жилых помещений:
Кейс №1. Управляющая компания выкупила у КУМИ города подвальное помещение в МКД. Позже собственники помещений в доме через суд добились признания подвала общим имуществом, прекращения прав УК на него и освобождения подвала. После этого собственники получили возможность сдавать это подвальное помещение в аренду. На месте этой УК мог оказаться любой предприниматель.
Кейс № 2. Кемеровский предприниматель купил помещение для медицинской организации на первом этаже МКД (да, это не подвал, но ситуация очень похожа). Позже выяснилось, что продавец незаконно “прихватил” часть общедомового имущества (площадку перед входом в помещение, которую застеклил и перекрыл доступ к ней других собственников помещений в доме).
В итоге, площадь нежилого помещения увеличилась на 50%, а за эти дополнительные метры продавец взял оплату как за вполне себе законные. Руководство УК этого воспользовалось этой “скользкой” ситуацией и стало требовать от предпринимателя вернуть все назад. Конфликт удалось урегулировать в результате переговоров. Но это возможно не всегда.
Кейс № 3. Коммерсант покупает жилое помещение на первом этаже дома и пытается перевести его в нежилое. Для перевода технически требуется сделать проем в стене, чтобы организовать отдельный вход в нежилое помещение, а по действующему жилищному законодательству — это уменьшение общего имущества в МКД. Чтобы это юридически законно сделать — необходимо получить 100% голосов в доме “за”. Сделать это, выполняя требования закона, удается на практике в 1% случаев из 100. Поэтому мы своим клиентам всегда рекомендуем сразу покупать переведенные в нежилое помещение, а самое безопасное — покупать помещения, изначально спроектированные при строительстве дома как нежилые.
Кейс № 4. У предпринимателя в собственности есть нежилое помещение, которое он хочет использовать под кафе. Одна проблема — проложить через земельный участок и по стенам дома электрический кабель, а этот участок и стены — общедомовое имущество. Для законного использование общего имущества МКД необходимо получить ⅔ голосов от всех собственников помещений в МКД. Российские граждане со времен Октябрьской революции, мягко говоря, с недоверием относятся к бизнесу. Поэтому в больших домах всегда находятся активисты, готовые положить все на алтарь борьбы с “буржуями”.
Вопрос 5: Выгоднее ли иметь бизнес в подвале или в другом нежилом помещении (например, офисе на первом этаже того же МКД)?
Вопрос выгоды каждый предприниматель решает для себя сам. С точки зрения юриста, помещения в подвале — это всегда чуть больший риск. Перед заключением договора аренды или тем более покупкой такого помещения всегда требуются более тщательные проверки, чем для других помещений.
По общему правилу, подвалы — это общее имущество многоквартирного дома вспомогательного назначения. Их нельзя продавать или даже сдавать в аренду без согласия всех собственников квартир в доме. Исключения возможны, только если нежилые помещения изначально были спроектированы застройщиком под нежилое самостоятельное использование. В любом случае, с юридической историей помещения нужно внимательно разбираться.
Полная версия интервью доступна по ссылке
[1] СП 54.13330.2011. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003
Источник: jurproject.ru