Физическое лицо — резидент РФ, имеет в собственности нежилое коммерческое здание, которое приобрел в марте 2016г. за 100 000 рублей. Одновременно он является индивидуальным предпринимателем, применяющим ЕНВД и УСН. В 2018 году он продал 1/2 долю в праве собственности на нежилой объект другому физическому лицу за 50 000 рублей. При этом, собственностью владел менее 3-х лет. Вопрос: должен ли он в этом году подать декларацию как физ. лицо и уплатить НДФЛ от кадастровой стоимости объекта (чего он делать не хочет, т.к. кадастровая стоимость объекта 100 000 000 руб.), либо он может включить реально полученную сумму в 50 000 рублей в свою декларацию за 2018г. по УСН и уплатить налог от этой сумму (у него 15% доходы минус расходы).
Поделиться ссылкой на вопрос:
Ответы юристов: 2
юрисконсульт из Иркутска | 25 лет опыта
Отзывов: 24 Ответов на сайте: 2661
Если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и применяет УСН, то при продаже нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности.
Если статус ИП утрачен, то доходы от продажи подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.
При этом «срок давности» использования имущества для извлечения дохода НК РФ и разъяснениями Минфина России не предусмотрен.
Если нужно обоснование — пишите в комментариях. Обосную.
17 апр 2019
Валерия Бурыкин Эдуард Александрович
Автор вопроса
Здравствуйте, Эдуард! Ответ очень полезен. Ищу поддержку в этом вопросе и прошу подсказать, нужно ли мне извещать налоговую инспекцию через личный кабинет или иным способом, что я использую всю свою нежилую недвижимость в предпринимательской деятельности, не буду подавать декларацию 3 НДФЛ, а подал декларацию по УСН. Для нашей Калининградской области это актуально, т.к. границы перекрывают за долги быстро и без разбирательств. Отблагодарю обязательно.Спасибо.
17 апр 2019
юрисконсульт из Иркутска | 25 лет опыта
Отзывов: 24 Ответов на сайте: 2661
Полагаю, что уведомлять не стоит. Просто в самой декларации в связи с использованием УСН вы указываете момент продажи недвижимости и соответствующую сумму, с которой и платите соответствующий налог. Это мой, сугубо личный, совет.
А вот и обоснование моего ответа, данного выше.
Продажа недвижимости ИП в период применения УСН
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения (далее — УСН) индивидуальными предпринимателями (далее — ИП) предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2, 4 и 5 ст.
224 НК РФ), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности). ИП, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ.
При определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих УСН, учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ (ст. 346.15 НК РФ).
На основании п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).
При этом товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
То есть операции по реализации недвижимого имущества следует квалифицировать для целей налогообложения в качестве операций по реализации товаров.
Вместе с тем следует отметить, что имущество ИП и физического лица юридически не разграничено. Поэтому на протяжении длительного времени вопрос о том, в рамках какой деятельности учитывать при налогообложении операции по реализации ИП недвижимого имущества, оставался поводом для дискуссий специалистов и судебных разбирательств.
В этом случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им для осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц по п. 24 ст. 217 НК РФ (письма Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 14.04.2011 N 03-04-05/3-254).
При этом, по мнению специалистов финансового ведомства, для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), должны выполняться 2 условия:
— при регистрации ИП в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие, как «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» или «Строительство зданий и сооружений» (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
— недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя.
Открытым оставался вопрос, должны ли эти условия выполняться одновременно.
В свою очередь, судьи при рассмотрении дел по данному вопросу в большинстве случаев указывают, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11 по делу N А05-7156/2010).
С данной позицией согласился и Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.03.2010 N 14009/09 (смотрите также определение ВАС РФ от 11.10.2011 N ВАС-12756/11).
Видимо, учитывая позицию высших арбитров, в последних разъяснениях финансовое ведомство несколько изменило свое мнение.
Так, в письме Минфина России от 01.07.2013 N 03-11-11/24963 сказано, что «. в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, в частности, сдавалось в аренду, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании пункта 3 статьи 346.11 Кодекса. «.
Если ИП применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6%.
Причем возникновение обязанности применять при подобных операциях именно УСН никак не связано с перечнем зарегистрированных видов предпринимательской деятельности, а также не зависит от того, в каком статусе предприниматель приобретал недвижимое имущество (ИП или физическое лицо).
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15.
Более подробно свою позицию Минфин России разъяснил в письме от 23.04.2013 N 03-04-05/14057. По мнению специалистов ведомства, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по Налогу. Соответственно, как уже было сказано, если ИП применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6%.
При этом доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе, если ИП не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.
Источник: justiva.ru
Верховный суд: какой налог должен заплатить ИП на УСН при продаже жилья
Индивидуальный предприниматель (ИП) на упрощенной системе налогообложения (УСН) купил несколько квартир и через пару месяцев продал их. Должен ли он заплатить с полученного дохода НДФЛ (налог на доходы физлиц) или УСН-налог? Верховный суд дал ответ в определении от 19 сентября 2019 года № 309-ЭС19-16354
Фото: BlueSkyImage/Shutterstock
В рассматриваемом деле предприниматель уплатил НДФЛ, отразив доход в декларации по форме 3-НДФЛ. Однако Федеральной налоговой службе (ФНС) это не понравилась. Она не только отказала в вычете по НДФЛ, но и доначислила бизнесмену единый налог по «упрощенке».
В качестве аргумента налоговики сказали следующее: ИП покупал недвижимость не для личных целей, а для использования в предпринимательской деятельности. Соответственно, с дохода необходимо уплатить налог по УСН.
В суде ИП рассказал, что якобы не преследовал деловой цели при покупке каждой из квартир: он лишь по своему усмотрению расходовал денежные средства для нужд семьи. Соответственно, недвижимость была куплена на физлицо, и договоры купли-продажи составлялись соответствующим образом.
Тем не менее, суд отметил, что истец владел квартирами непродолжительное время, к тому же они не использовались и членами его семьи для проживания.
В итоге на сторону предпринимателя встал только суд первой инстанции, а вышестоящие суды, включая Верховный суд, признали правомерность действий ФНС по начислению УСН-налога. Ключевые аргументы свелись к тому, объекты недвижимости находились в собственности ИП составлял от 3 дней до 10 месяцев. К тому же основным видом деятельности ИП, заявленным в ЕГРИП, является «покупка и продажа собственного недвижимого имущества».
При этом тот факт, что при покупке и продаже везде фигурировало физлицо, а не ИП, не свидетельствует о том, что объекты были приобретены в личных целях, а не в рамках предпринимательской деятельности.
Источник: delovoymir.biz
Какой налог платит ИП при продаже недвижимости?
При продаже недвижимости ИП на УСН обязан уплатить налог. А какой именно налог? Зависит от того, было ли эта недвижимость задействована в предпринимательской деятельности или нет. Из письма Минфина РФ №03-11-11/79032 от 09.09.2020 «Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе на УСН, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ» — ИП на УСН при продаже недвижимости, которая не использовалась для получения прибыли, должен будет оплатить НДФЛ на общих основаниях.
Освобождение от уплаты налога для ИП
Однако он также может избежать уплаты налога в двух случаях. Если недвижимость была в собственности более 3 лет, при условии:
- что она передавалась предпринимателю в порядке наследования и по договору дарения от физлица;
- ИП стал владельцем в результате приватизации;
- предприниматель получил право собственности по договору пожизненного содержания с иждивением, как налогоплательщик-арендатор.
⚠️В остальных случаях, чтобы не уплачивать НДФЛ, предприниматель должен владеть недвижимостью более 5 лет.
Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях?
Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП. ⚠️Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.
Наша аутсорсинговая бухгалтерская компания ООО «Бюро Бухгалтерских Решений» будет рада проконсультировать вас по бухгалтерским или юридическим вопросам. Наши специалисты следят за изменениями в налоговом и смежных законодательствах, чтобы всегда быть в курсе последних изменений и давать своим клиентам самую актуальную информацию.
Источник: bbr-ural.ru
