Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Продажа предпринимательского имущества на общей системе налогообложения влечет за собой уплату налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц. НДС не начисляется на доходы от продажи жилой недвижимости (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК) и земельных участков (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК), для остальных сделок – ставка 20%.
НДФЛ составляет 13% и в соответствии со ст. 217 НК РФ не предусматривает освобождения от налогообложения для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.
В ст. 217 НК РФ указаны все доходы, которые освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. В частности, в п. 17.1 этой статьи прописано имущество, реализация которого не подлежит налогообложению.
- недвижимое имущество, находившееся в собственности более трех или пяти лет:
Под недвижимым имуществом понимается жилой дом, квартира, комната, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них.
Налог с продажи коммерческой недвижимости в Казахстане
Указанные сроки (три или пять лет) зависят от того, в каком году было приобретено имущество и каким образом оно получено в собственность. Если право собственности оформлено до 01.01.2016, то необходимо владеть имуществом более трех лет, чтобы доход от его продажи не облагался НДФЛ.
Если недвижимость оформлена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения, необходимый для освобождения от налогообложения, – пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Однако из этого правила есть исключение: если право собственности оформлено после 2016 г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, то в отношении такой недвижимости необходимый для освобождения от налогообложения срок владения – более трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
- иное имущество, находившееся в собственности более трех лет:
Налог на имущество: коммерческая недвижимость
По новым правилам налог получается довольно высоким, особенно для владельцев торговых или производственных комплексов.
Чтобы к нему могли привыкнуть постепенно, власти установили временные понижающие коэффициенты.
Так, в течение подготовительного четырехлетнего периода (с 2015 по 2019) взнос платится с учетом коэффициента и суммы за прошлый год. После 2019 года понижающие коэффициенты уберут.
Если «упрощенка» не была оформлена во время использования помещения, при продаже придется платить налог 13%. Но если есть текущее ИП, которое использует УСН, можно продать недвижимость по текущим условиям налогообложения. Однако в данном случае придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.
Когда можно не платить НДФЛ при продаже недвижимости
В наступившем 2019 году для того, чтобы не платить налог при продаже жилья, которое использовалось для получения дохода или в бизнесе, следует строго придерживаться следующих правил:
Налоги при продаже недвижимости: когда, какие, сколько
- К жилому имуществу относятся квартира, комната, дача, садовый, загородный дом или доля в них. Только в этих случаях можно претендовать на освобождение от выплат.
- Продажа жилья должна быть произведена только по истечению минимального срока владения. В зависимости от условий получения недвижимости, срок составит от 3 до 5 лет. С этим условием мы разберемся ниже немного подробнее.
До вступления ФЗ в силу, льгота по минимальному сроку владения не действовала. Лица, которые использовали жилье для получения прибыли, в случае продажи квартиры или дома. обязаны были платить НДФЛ, независимо от срока владения. С 2019 года налог при продаже недвижимости физические лица (ИП) платят по тем же правилам, что и обычные владельцы жилья.
Налог на имущество физических лиц на 2020 год
Каждому гражданину РФ необходимо знать о том, что налог на имущество физических лиц является обязательным для всех, кто владеет недвижимостью, к которой относятся: дома, квартиры, дачи, хозяйственные и прочие строения. Оплачивать этот налог обязаны все лица, которые не освобождены от него или же не имеют специальных льгот на выплату данного налога.
Налоги С Продажи Коммерческой Недвижимости В 2022 Году Для Ип
Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать — они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целяхсм., например, Постановление ФАС УО от 13.11.2022 № Ф09-10672/12;
Налог с продажи коммерческой недвижимости в россии Если недвижимость приобреталась в ипотеку, это также может стать основанием для освобождения от налога. У дома, выставленного на продажу, может быть несколько владельцев. Чаще всего это близкие или дальние родственники. Поэтому способ расчета налога зависит от того, были ли выделены доли.
Налог с продажи коммерческой недвижимости с 2022 года для ип
Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ. При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Заметим, что если в представленной декларации налоговики не выявили ошибок или противоречий, то они не вправе требовать у налогоплательщика пояснений, не говоря уже об истребовании каких-либо документо в п. 7 ст. 88 НК РФ; Постановление Президиума ВАС РФ от 11.11.2022 № 7307/08 ; Постановление № КА-А40/8165-10 . Но это же по закону, а на деле все, конечно, сложнее.
Налог на имущество: коммерческая недвижимость
Если до 1 ноября квитанция не пришла, стоит обратиться в налоговую службу. В некоторых случаях причиной отсутствия уведомления из инспекции может быть не ошибка, а слишком маленькая сумма начисления – до 100 рублей. При таких суммах квитанции не выписываются. Обязательный взнос можно будет уплатить в следующий налоговый период вместе с новым начислением и незначительной пени за просрочку.
До 2022 года собственники всех коммерческих помещений считали налог, исходя из их инвентаризационной стоимости. Однако закон изменили, и теперь размер платежа рассчитывается через кадастровую оценку стоимости объекта. До 2022 года новое правило применяется не во всех регионах – местные власти сами устанавливают, по какой стоимости (кадастровой или инвентаризационной) рассчитывать суммы обязательных взносов. Узнать, как считают налог в конкретной местности можно на сайте налоговой службы.
Налоги С Продажи Коммерческой Недвижимости В 2022 Году Для Ип
Как снизить налог с продажи коммерческой недвижимости? Варианты снижения налогов
Продажа коммерческой недвижимости является неотъемлемым и наиболее часто встречающимся видом сделок, которые заключается предпринимателями. Для кого-то это форма заработка основной части прибыли, кто-то пытается реализовать одно имущество, чтобы приобрести другого, а для кого-то это средство восстановить свое материальное положение.
При любых ситуациях заключение договора предполагает не только поиск и проверку контрагента и соблюдения ряда условий, но и выполнение требований законодательства в части уплаты налогов.
Именно это направление наиболее часто становится объектом уклонистов, желающих продать недвижимость и сэкономить на обязательных платежах.
Существует множество различных способов уклониться или сократить налоги при продаже недвижимости. Более того, это не всегда незаконные средства. Определяются вполне легальные методы экономии при заключении сделок по купле-продаже недвижимости.
В первую очередь это связано с льготами, предлагаемыми предпринимателям в рамках того или иного режима налогообложения. Помимо этого практика ведения бизнеса позволила найти некоторые лазейки, которыми участники сделок пользуются очень активно.
Продажа недвижимости коммерческой — стандартный метод снижения налога
Если не прибегать к сложным схемам и не пытаться заключить максимально выгодную сделку, то для продажи недвижимости подойдет стандартный договор.
Обычная процедура отчуждения имущества организации, которая чаще всего связано с нежеланием впредь владеть тем или иным объектом. Здесь нет цели обмена, покупки более выгодного помещения, нужно просто получить деньги и не более того.
Процедура оформления стандартной сделки предполагает несколько этапов, при прохождении которых должны быть учтены некоторые аспекты. Процесс предусматривает следующее:
- Принятие решения о сделке,
В компаниях это происходит посредством голосования на общем собрании участников, либо подписью единственного участника организации. Одобрение учредителей на заключение сделки требуется не всегда.
Исключение составляют только те случаи, когда стоимость имущества больше 25% активов всей компании. Однако решение собрания лучше иметь в каждой ситуации, потому что регистраторы все равно затребуют одобрения участников организации.
- Составление договора купли-продажи.
Для этого привлекаются юристы, условия обговариваются контрагентами, а после документ регистрируется.
На этом все. Сделка завершена. Однако для сторон обязательства не прекращаются. По закону предприниматель, продавший имущество, должен заплатить налоги, размер которых варьируют с учетом налогового режима.
Существует несколько доступных вариантов получения льготы. Если бизнесмен заключает сделку, работая при этом в рамках основной системы налогообложения, не предполагающий дополнительных привилегий, то ему придется заплатить большое количество налогов: на прибыль – 20%, НДС – 20%.
Все это приведет к серьезным расходам. Поэтому для таких предпринимателей подобные сделки не совсем выгодны.
Самым выгодным вариантом рассматриваемых сделок для предпринимателей выступает их заключение в рамках УСН, то есть упрощенной системы налогообложения. Согласно этому режиму бизнесмен совершает один платеж по ставке 6% от дохода, полученного по договору, а если он берет за основу разницу между доходом и прибылью, то 15%. В любом случае данный вариант позволяет существенно сократить расходы, при этом не нарушая никаких норм закона.
По мнению большинства юристов, специализирующихся на сопровождении подобных сделок с участием юридических лиц, стандартная форма договора купли-продажи – лучший вариант. Поскольку все совершается законно, нет никаких скрытых действий, в которых можно усмотреть уклонение от обязательств, а при наличии льгот даже появляется шанс на экономию собственных средств.
Продажа недвижимости вместе с компанией
Продажа коммерческой недвижимости может быть осуществлена вместе с организацией. В этом случае предприниматель лишится целого юридического лица, но точно будет избавлен от необходимости платить налоги.
Смысл в том, что объекты недвижимости остаются на балансе компании, таким образом, осуществляется именно ее продажа, а за это никаких налогов не предусматривается.
Но насколько выгоден такой вариант? Разумеется, он подходит только тем, кто не планирует сохранять организацию, а желает только получить деньги.
Чтобы реализовать подобную сделку и избежать налогов юристы рекомендуют хорошо проработать два момента:
- Во-первых, владельцы компании должны осознавать, что такой договор лишит их не только имущества, но и всей компании. Когда требует собрание участников, понадобиться и получение их согласие на такую сделку, что не всегда осуществимо.
- Во-вторых, покупатель также должен осознавать, что приобретает, подписываясь на подобную сделку.
Рекомендуем к прочтению: Деофшоризация в России — плохо или хорошо? Разбор от юристов
Также возможна продажа долей владельцами компании. Это также позволяет отчуждать часть имущества. Но в этом случае будет предусмотрен определенный налог на прибыль по ставке 20%, и только при наличии льгот его размер может снижаться.
И главная привилегия доступная предпринимателям при одновременном отчуждении имущества рассматриваемым способом, это полное освобождение от налогов, но при условии владения объектом более пяти лет. Важно, чтобы срок не прерывался, иначе льгота не действует.
То есть для уклонения от обязательных платежей в этом случае бизнесмен также не должен нарушать закон и даже прибегать к специальному налоговому режиму.
Еще одна практическая проблема рассматриваемого варианта сделок – изменение долей учредителя, решившего продать их, если срок его владения ими также составляет пять лет и более.
Четких позиций закон не имеет. Вопрос не регулируется, но разъясняется Министерством финансов РФ. По мнению чиновников, увеличение или уменьшения долей владельца компании, это прерывание срока, то есть формально право на льготу упраздняется. Исключение, это продажа долей другим участникам и без привлечения сторонних лиц.
В рамках таких сделок существует еще один способ уклониться от налогов. Его нельзя считать неправомерным, но и внимание уполномоченных органов он все же может привлечь.
Смысл в том, чтобы продать долю компании за номинальную стоимость, то есть по цене равной размеру уставного капитала.
Тогда по факту организация не будет иметь дохода, соответственно, освободиться и от налогов. Однако сильно полагаться на этот метод юристы не рекомендуют.
Если налоговики заметят такую махинацию, то обязательно инициируют выездную налоговую проверку. А она в свою очередь может выявить не только факт уклонения от налогов, но и иные возможные нарушения, которые есть в каждой компании.
Более того, риск использования номинальной стоимости имущества, заключается в том, что сам покупатель может отказаться передавать сумму выше определенной.
Нередко документы содержат один размер оплаты, а по факту стороны договариваются об иной сумме. Здесь можно полагаться только на честность покупателя, потому что в дальнейшем потребовать доплаты будет нельзя, поскольку для этого не окажется ни одного основания.
Можно ли продать недвижимость и сэкономить на налогах?
Таким образом, продажа коммерческой недвижимости может быть осуществлена с оптимизацией налогов на законных основаниях. Однако для грамотного определения порядка отчуждения недвижимости и установления условий сделки лучше проконсультироваться с опытными юристами:
Источник: shmeleva-partners.ru