Ключевые слова: «Метриум» , рынок новостроек, девелоперы, характеристики массового сегмента, монолитные дома, перекрытия, П-44Т, материал фасада, высота потолков, системы вентиляции, ЖК «Лесопарковый», ЖК «Поколение», ЖК «Ясный», ЖК «Level Амурская».
Конкуренция на рынке новостроек постоянно растет, особенно это касается массового сегмента, который активно пополняется новыми объектами. Это стимулирует девелоперов повышать качество проектов при сохранении доступности цены. Эксперты «Метриум» рассказали, насколько далеко сегодняшний комфорт ушел от вчерашнего эконома и какие характеристики, присущие ранее только бизнес-классу, сегодня можно найти в лучших проектах комфорт-класса.
Массовый сегмент – это самый большой сегмент рынка новостроек в Москве. На его долю приходится более трети проектов – как по количеству, так и по общей площади. Речь идет об около 120 проектах в столице (около 1,5 млн кв. м), сильно различающихся не только масштабом и местоположением, но и качеством.
ВЗЯЛ ТАЧКУ БИЗНЕС-КЛАССА И УЗНАЛ ГДЕ ВЕСЬ КОМФОРТ ПЛЮС.
В продаже можно до сих пор встретить новостройки эконом-класса, недалеко ушедшие в своём развитии от типовых проектов советской эпохи. Есть новостройки комфорт-класса, которые не содержат изысков или «фишек» в архитектуре, инфраструктуре и благоустройстве, но превосходят по этим показателям эконом. Наконец, есть объекты явно улучшенного качества, которые условно можно отнести к «комфорт-плюс»: такие проекты многое заимствуют из бизнес-класса, а в чем-то даже превосходят его. Девелоперы последних часто так и заявляют: мы строим на класс выше, но продаем по цене комфорта.
Для того, чтобы понять, какого уровня вам предлагают новостройку в массовом сегменте, эксперты «Метриум» советуют покупателям обратить внимание на следующие характеристики, которые чаще всего могут различаться по качеству от проекта к проекту:
- несущие конструкции;
- материал фасада;
- окна;
- высота потолков;
- инженерные системы;
- благоустройство территории;
- МОП (места общественного пользования);
- подземный паркинг;
- отделка.
Разберем каждую из этих характеристик комплекса на конкретных примерах.
Современные жилые комплексы строят в основном по монолитной технологии. Однако качество монолитных домов неоднородно. К примеру, застройщик может сэкономить на толщине перекрытия между этажами, что ухудшит шумоизоляцию. Как правило, в жилых комплексах бизнес-класса этажи отделяет монолитная плита шириной 200-300 миллиметров, отмечают эксперты «Метриум».
В новостройках комфорт-класса толщина перекрытий может быть меньше. Она составляет порядка 180 миллиметров. В новостройках эконом-класса чаще всего используются готовые перекрытия. Их толщина может быть разной и зависит от серии здания. В распространенных в Москве сериях П-44Т ширина межэтажных плит составляет 140 миллиметров.
Облицовка фасада – весьма затратная статья строительного бюджета, поэтому используемые для этого материалы различаются в зависимости от класса проекта. В бизнес-классе высокой популярностью пользуется клинкерная плитка – долговечный материал, долго сохраняющий свой исходный лоск.
Первая смена в Бизнес такси после Комфорта.
Однако высокая цена этого материала заметно отражается на себестоимости строительства (даже при использовании относительно недорогого клинкера, как минимум на 6-10 тыс. руб. за кв. м). Поэтому в массовом сегменте новостроек клинкер применяется редко, но все же встречается. Его активно использует компания MR Group в ЖК «Ясный», PerovSky, «Савёловский Сити», «Селигер Сити». Чаще в комфорт-классе используются более бюджетные варианты — облицовка бетонной или керамической плиткой, а также фиброцементными панелями и керамогранитом.
В эконом-классе обычно применяется штукатурка, облицовочный кирпич или керамическая плитка.
Россияне давно устали от маленьких окон в типовых советских домах, поэтому внимание покупателей часто сконцентрировано на размере и форме проёмов. Жители комплексов бизнес-класса уже давно смотрят на мир «широко». В новостройках этого сегмента, как правило, предусмотрены увеличенные по высоте или ширине проёмы (это может быть более 2 м в высоту и неограниченной ширины), а также угловые окна и «французские» балконы. Кроме того, окна в этом сегменте иногда оснащены энергосберегающими покрытиями.
В новостройках комфорт-класса тоже становится больше света и улучшается обзор на окрестности, но далеко не во всех. Так, в ЖК «Level Амурская» ширина окон достигает 4,2 метра, а высота – 1,9 м. Благодаря большим окнам можно обходиться без искусственного освещения до 15% времени в сутки дольше. Еще одна особенность окон в ЖК «Level Амурская» – стекла со специальным покрытием Sun Guard, основными особенностями которого являются максимальная прозрачность, оптимальная теплоизоляция, а также защита от солнечного излучения и перегрева поверхности. В ЖК «Ясный» также используются энергосберегающие окна. Такие проекты можно смело отнести к комфорт-плюс.
Тем не менее, в большинстве проектов комфорт-класса девелоперы предусматривают все же обычные пластиковые окна стандартных размеров. В эконом-классе также применяются стандартные пластиковые окна, нередко с однокамерным стеклопакетом и небольшой толщиной профиля (24 миллиметра).
Очень простая, но немаловажная характеристика – высота потолков в квартирах. В жилых комплексах бизнес-класса считается нормой «отметка» 2,8-3,1 м. В комфорт-классе этот показатель немного ниже – 2,65-2,8 м. В комфорт-классе этот показатель немного ниже – 2,8 м, хотя девелоперы таких проектов стремятся «догнать» «бизнес», но получается это не у всех. К примеру, в Level Амурская – 2,9 метра, во второй фазе городского квартала «Ривер Парк» – от 3,15 до 3,80 метров, в ЖК «Фреш» – от 3 до 3,5 метров, в «Савёловский Сити» – до 4 метров. В эконом-классе высота потолков варьируется от 2,6 до 2,75 метров.
Чаще всего лучшие показатели энергоэффективности, безопасности и срока службы демонстрирует импортное оборудование для систем вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, электроснабжения, отопления, лифтов. В бизнес-классе использование техники зарубежных брендов практически обязательно.
Однако такие системы приходят и в сегмент комфорт-плюс. К примеру, в ЖК «Лесопарковый» будут установлены лифты финской фирмы Kone, а в ЖК «Поколение», «Ясный» и «Level Амурская» – американские Otis.
В комфорт-классе обычно устанавливаются лифты зарубежного производителя, но иногда российской сборки или собственного производства. К примеру, Группа «ПИК» имеет собственное подразделение ПИК-Подъём.
При этом в эконом-классе почти всегда жилые комплексы оборудуют российской техникой, к примеру, лифтами Карачаровского механического завода (Московская область) и других отечественных производителей.
Индивидуальные проекты благоустройства еще недавно применялись только в бизнес-классе и выше. Ландшафтный дизайн, арт-объекты, искусственные скверы, парки или водоемы не предусматривались в ЖК массового сегмента. Однако некоторые проекты класса комфорт-плюс не только позаимствовали определенные элементы благоустройства из бизнес-класса, но даже качественно превзошли их по этой характеристике. К примеру, в комплексе «Селигер Сити» будет создан пруд с парком площадью 30 тыс. кв, в ЖК «Ривер Парк» – набережная протяженностью 1,5 км, в «Level Амурской» – променад и многоуровневый сквер (от компании Arteza, участвовавшей в проектировании парка Зарядье), а в ЖК «Катуар» появится пляжная зона на берегу озера. Жители «Преображения» смогут расслабиться в лаунж-зонах для йоги, посидеть в беседках с Wi-Fi, побродить по плодовому саду.
В проектах комфорт-класса могут отсутствовать интересные общественные зоны и другие «фишки» из бизнес-класса, тем не менее в них часто предусматриваются арт-объекты, дизайнерские малые архитектурные формы, нестандартное озеленение и освещение, велосипедные дорожки.
В жилых комплексах эконом-класса проекты благоустройства крайне скудные. Обычно их застройщики ограничиваются стандартными клумбами и тротуарами, детскими площадками отечественных производителей, а также спортивными зонами, затерянными где-то в стихийной парковке во дворе.
В местах общественного пользования (МОПах) также произошла качественная революция за последние 5 лет. Вестибюли, лобби, лифтовые холлы, межквартирные площадки в современных жилых комплексах – это тоже элемент конкуренции за покупателя. В бизнес-классе они не хуже приспособлены для жизни и досуга, чем квартиры: всегда просторны (высокие потолки, иногда даже атриумы), есть мягкая мебель, зеркала, зоны ожидания, детские зоны, ресепшн.
Часть этих решений применяется сегодня и в проектах класса комфорт-плюс. К примеру, в ЖК «Level Амурская», «Ривер Парк», «Ясный» предусмотрены дизайнерские холлы с высокими потолками, стойкой ресепшен и мягкой мебелью в зоне ожидания.
В комфорт-классе входные группы оформляются несколько проще. Обычно речь идет о сплошном остеклении, которое даёт больше света в помещении холла. Кроме того, вход в здание проектируется на уровне земли, чтобы облегчить передвижение жителей. Также в комфорт-классе часто используются сквозные подъезды, через которые можно попасть во внутренний двор корпуса.
В новостройках эконом-класса входные группы унаследовали большинство особенностей подъездов типовых домов. Первый этаж на высоком фундаменте, к которому ведет неудобная для маломобильных жителей лестница. «Глухие» входные двери. Пустые и тесные межквартирные холлы, лестничные площадки. Отсутствие зон для хранения велосипедов или колясок.
Еще 15 лет назад подземный паркинг был атрибутом исключительно высокобюджетных жилых комплексов. Сегодня во многих новостройках комфорт-класса это удобство стало реальностью.
Себестоимость одного подземного машиноместа для девелопера – 1-1,2 млн руб., средние цены машиномест в комфорт-классе – от 700 до 1,2 млн. руб., поэтому в большинстве таких проектов подземный паркинг девелопер продает с нулевой или отрицательной маржой. Тем не менее, девелоперы в качественных проектах комфорт-класса сознательно идут на строительство подземных паркингов и предусматривают закрытые от въезда автомобилей дворовые территории, так называемую концепцию «двор без машин», чтобы наземное пространство не использовалось для парковки, а использовалось для прогулок, безопасных игр детей, занятий спортом.
Тем не менее есть проекты, в которых предусматривается строительство более доступных наземных многоэтажных паркингов или вовсе подразумевается стихийная парковка во дворах (эконом-класс).
Отделка внутренних помещений и квартир в жилых комплексах разного класса различается прежде всего качеством используемых материалов. В бизнес-классе обычно применяется натуральный камень или дорогая керамика европейских производителей. Сантехника, электрика, отделочные материалы, причем премиальных брендов. Дизайн-проекты часто разрабатываются именитыми иностранными дизайнерами.
В комфорт-плюс и комфорт-классе застройщики соблюдают баланс между использованием зарубежных и отечественных материалов. Там, где это не вредит качеству, но позволяет предложить более доступную цену, применяются отечественные фурнитура, напольные материалы, керамическая плитка или ламинат вместо керамогранита и инженерной или паркетной доски. Однако в комфорт-плюс классе клиенту, как правило, предлагается несколько вариантов отделки как по дизайнерским решениям, так и по стоимости используемых напольных покрытий, краски, плинтусов, сантехники фурнитуры и т.п. Такие опции доступны, к примеру, в жилых комплексах «Level Амурская», «Кварталы 21/19», «Среда», «Селигер Сити».
В проектах эконом-класса отделка практически не применяется. Если же такая опция и предусмотрена, то новоселы въедут в жилье с «муниципальным» ремонтом – линолеум, дешевая сантехника, обои на потолке.
Помимо основных элементов, которые определяют качество жилого комплекса, есть и дополнительные опции. Их наличие не обязательно, но существенно влияет на привлекательность проекта. Дополнительные «плюшки» могут быть самые разные. Раньше такие «фишки» появлялись исключительно в высокобюджетных сегментах, а сегодня они встречаются и в комфорт-классе.
Одним из таких заимствований у бизнес-класса в девелопменте новостроек комфорт-класса в последние годы стало создание уникальных некоммерческих пространств на территории ЖК. К примеру, частью благоустройства ЖК «Level Амурская» станет необычный амфитеатр. Многоуровневый деревянный помост из лиственницы образует зону для размещения зрителей, а кулисами для сцены послужит живая изгородь из кустарников. Здесь можно организовать групповые занятия йогой, встречи жителей района или творческие конкурсы.
Еще одна «фишка» – это элементы системы умного дома, в частности, собственное Wi-Fi-покрытие на территории жилого комплекса. К примеру, в ЖК «Город» запланированы коворкинги с высокоскоростным интернетом. Беспроводная сеть будет доступна и жителям комплекса «Савёловский Сити», «Селигер Сити», «Гринада», «Эталон-Сити», «Новый Зеленоград» и «Level Амурская».
«Под вывеской «комфорт-класс» может скрываться совершенно разная «начинка» жилого комплекса, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рекламное позиционирование какого-либо проекта в определенном классе еще не гарантирует соответствие этому классу. Чтобы сделать оптимальный выбор, я рекомендую покупателям придерживаться следующего алгоритма действий.
Во-первых, следует определить круг интересных проектов, подходящих по цене. Во-вторых, сформулировать для менеджеров по продажам вопросы, касающиеся конкретных характеристик будущего комплекса. Какие лифты? Какие фасады? Есть ли подземный паркинг? И так далее.
В конце необходимо подвести итоги: новостройка с наибольшим количеством плюсов по самой привлекательной цене станет тем самым оптимальным выбором».
«Многие новации и продвинутые «фишки» в жилом комплексе стоят значительных вложений, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – В свою очередь, это отражается на конечной цене. Более качественные характеристики поднимают уровень проекта, но в массовом сегменте крайне важно соблюдать баланс между ценой и качеством. В наших проектах мы стараемся улучшить характеристики в самых значимых аспектах, применять интересные решения и технологии, оставаясь при этом в рациональных рамках по себестоимости и цене реализации».
Качественные характеристики
Эконом
Комфорт
Комфорт-плюс/Примеры
Несущие конструкции
(толщина перекрытия)
Источник: www.esm-invest.com
На границе классов «комфорт плюс», «бизнес плюс» и «бизнес минус»
Новостройки классов «комфорт плюс», «бизнес плюс», «бизнес минус» – что это? Так называемые подклассы жилья появились на рынке с легкой руки маркетологов и директоров по рекламе и продажам, и понять их отличия от основных сегментов недвижимости не так-то просто. Но мы попробуем.
Отсутствие единой классификации жилья в Петербурге привело к тому, что каждый застройщик самостоятельно определяет класс своего проекта. Говорить о том, плохо это или хорошо как для рынка, так и для покупателей, уже поздно: это свершившийся факт, та реальность, в которой мы живем.
С большинством проектов, которые реализуются в Северной столице и в пригородной зоне Ленинградской области, все более или менее ясно. Это либо эконом-класс, либо «комфорт», либо бизнес-класс, либо элитный. Но есть и менее понятные сегменты, в которых девелоперы позиционируют свои жилые комплексы. Появляются новостройки, например, промежуточных классов «бизнес плюс», «комфорт плюс»… Что это за проекты, каковы мотивы их появления и что означает плюс или минус в дополнение к более привычным названиям классов жилья?
Больше новых опций
«Действительно, есть стандарты, которыми пользуются застройщики и риэлторы, чтобы отнести новостройку к тому или иному классу, – подтверждает Павел Бережной, директор по развитию группы компаний «С.Э.Р.» («Союз экспертов региона»). – На первичном рынке можно выделить всего четыре класса жилья: эконом-класс, класс “комфорт”, бизнес-класс и элитный класс. Но сейчас рынок идет вперед, развивается, конкуренция огромная, поэтому каждый девелопер стремится добавить к своему объекту как можно больше “фишек”, чтобы предложить покупателям максимальное количество опций за те же деньги. Поэтому появляются такие форматы, как “комфорт плюс” или “бизнес плюс”. Это происходит тогда, когда по большинству параметров жилой дом соответствует заявленному классу, а по некоторым характеристикам даже превосходит его».
«Промежуточные классификации появились на рынке не просто так, – уверен Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела». – Какой-то единой, всеми признанной системы оценки жилья в России нет. Так что маркетологи строительных компаний применяют к своим проектам такие термины, какие они сами считают правильными. Из-за этого случаются ситуации, когда покупателям предлагают жилой комплекс “бизнес-класса” в 20 км от Санкт-Петербурга, без нормальной инфраструктуры и с квартирографией, в которой половина жилья – это студии».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», констатирует, что чаще всего встречается отнесение объекта к более высокому классу, чем он заслуживает. «Застройщик может придумать дополнительные опции, не обязательно значительные, которые позволят выделиться, отстроиться от конкурентов, – рассказывает эксперт. – К сожалению, невозможно привести конечный список параметров, который позволит приписать проект к тому или иному классу. Но нужно относиться с известной долей критичности к заявлениям застройщика. “Перепозиционирование” – отнесение объекта к более высокому классу – проводится не просто так. А для того чтобы убедить покупателя в том, что проект стоит дороже, а установленная цена обоснована. До тех пор, пока у нас не будет выработано иного подхода, сфера классификации проектов остается одним из важных полей конкурентной борьбы».
Получается, что покупатель может обмануться в своих ожиданиях. Но ведь на рынке есть и действительно качественные проекты, заслуживающие, к примеру, звания «комфорт плюс». Они имеют много опций, которых нет в объектах класса «комфорт», однако не «доросли» по каким-то принципиальным и важным параметрам, например по местоположению, до следующего класса – сегмента «бизнес».
В погоне за качеством
Как же выявить по-настоящему качественные проекты, которые по своим параметрам являются улучшенными по сравнению с другими новостройками примерно той же категории? «Справедливо будет сказать, что жилой комплекс относится к классу “комфорт плюс” или “бизнес плюс” в таких случаях, – рассказывает Арсений Прозоров, директор по продажам компании «Фонд Квартир». – Если в наличии есть закрытая охраняемая территория, если имеется необычный фасад, запланирован дизайнерский ландшафт двора, в квартирах запроектированы высокие потолки, будут теплые водяные полы и многоступенчатая очистка воды, продумана торговая инфраструктура».
Есть, однако, общие наиболее устойчивые признаки, по которым покупатель может самостоятельно определить класс объекта. «На мой взгляд, сегодня можно выделить только четыре устойчивых критерия принадлежности объекта к тому или иному классу, – говорит Виталий Виноградов, директор по маркетинг и продажам ГК «Лидер Групп». – Первый – это местоположение. Для элитных проектов и бизнес-класса это исторический центр, Петроградский и Центральный районы, а также новые элитные локации.
При этом такие объекты чаще всего имеют виды на воду, зелень, памятники архитектуры, удобную транспортную доступность, рядом расположено много объектов инфраструктуры. Для домов комфорт-класса принципиально расположение в пределах черты города, в пешеходной доступности от станции метро в локации с удобной транспортной доступностью в обжитом районе.
Второй критерий – высота потолков. Третий – обеспеченность парковочными местами. Четвертый – планировки и площадь квартир.
Так, например, в проектах бизнес-класса не может быть квартир-студий, только однокомнатные квартиры свободной планировки, а минимальная площадь “однушек” должна быть от 45 кв. м. Еще один дополнительный критерий – это технологии строительства и качество материалов. При возведении домов комфорт- и бизнес-класса используется кирпично-монолитная технология, дающая возможность последующей перепланировки. На рынке встречаются дорогие объекты, сделанные из качественной панели, но это скорее исключение из правил».
По мнению эксперта, рынок жилья за последние годы сделал качественный рывок вперед, и ряд критериев смешались. Поэтому появилось много объектов на стыке классов. Например, собственная закрытая охраняемая территория жилого комплекса, видеонаблюдение, качественная отделка мест общего пользования, наличие рецепции с зоной ожидания и консьержем несколько лет назад были преимуществами домов в сегменте «бизнес» и комфорт-классе. Однако сегодня они часто встречаются даже в эконом-классе. Другой пример – индивидуальный архитектурный облик, стильно оформленные места общего пользования, панорамные или французские окна, видовые квартиры и другие опции бизнес-класса встречаются сегодня и в объектах комфорт-класса.
Благодаря все возрастающей конкуренции на рынке застройщики в последние годы стремятся сделать свой продукт лучше, с тем чтобы при прочих равных покупатель выбрал именно этот жилой комплекс. Это позитивная тенденция, ведь в конечном итоге она может привести к улучшению качества проектов на рынке в целом, а значит, и к улучшению комфорта проживания.
«Совсем недавно бесшумные скоростные лифты использовались только в элитных проектах, сейчас же мы видим, что и в домах комфорт-класса установлены лифты фирм OTIS, Schindler, – говорит Дмитрий Карпушин, член совета директоров ГК «Ленстройтрест». – А двухуровневые квартиры с эксплуатируемой кровлей? Еще несколько лет назад такая планировка была элементом класса luxury, в крайнем случае – бизнес-класса, а сегодня такое встречается и в комфорт-классе. Итак, если одна или несколько опций перекочевали в архитектурные или планировочные решения из более дорогих сегментов – например, из бизнес-класса в “комфорт”, цена такого жилья будет все-таки ближе к категории “комфорт”. Но рынку будет затруднительно однозначно определить такое жилье в ту или другую категорию».
По мнению эксперта, именно в этой ситуации – когда в домах или кварталах внедрены решения, заимствованные из более дорогих ценовых сегментов, – и появляется подкласс «плюс». Скорее всего, он будет существовать всегда: будет меняться наполнение, то есть состав опций, но сохранится логика – использование опций, возникших в более дорогих сегментах. Чем более развит рынок, чем более искушен потребитель, тем больше градаций, вариантов в рамках одного класса он захочет рассмотреть. Например, на автомобильном рынке классов гораздо больше, чем в недвижимости. Скорее всего, и на рынке недвижимости по мере его развития классификация жилья будет становиться все более дробной.
Наталья Кукушкина, ведущий маркетолог компании «Петрополь»:
Общепринятой официальной классификации жилья нет ни в Санкт-Петербурге, ни в Москве, ни в Нью-Йорке. Профессионалы рынка условно относят объекты к тому или иному классу по совокупности признаков: местоположение и окружение, архитектурные особенности и этажность, номенклатура квартир, наличие подземного паркинга и огороженного двора и другие. Внутри каждой категории есть объекты, которые по своим потребительским характеристикам тяготеют к верхней границе сегмента или, наоборот, к нижней. Одновременно у застройщика есть задача позиционировать новый объект на существующем рынке, чтобы отстроиться от конкурентов, привлечь внимание потенциальных покупателей и обосновать цену квадратного метра. Так и появляются термины «эконом плюс» или «комфорт минус», которые, по сути, характеризуют один и тот же объект.
Источник: www.petropol.ru
50 оттенков доступного: откуда берутся новые классы новостроек?
Потенциальные покупатели, выбирающие квартиру в новостройке Москвы, нередко обнаруживают, что помимо привычного эконом- и комфорт-класса существуют еще некоторые дополнительные градации доступного жилья – например, «комфорт-плюс» или «комфорт-минус». Портал MetrPrice.ru спросил экспертов, в чем различие объектов доступного жилья и есть ли сегодня необходимость в дополнительном делении.
Границы классов «поползли»
В последние годы на рынке новостроек устоялась своеобразная классификация, которая делит все строящиеся проекты на две части: массовый сегмент (эконом- и комфорт-класс) и дорогостоящее жильё: «бизнес», «премиум», «элит». Чётких, единственно верных требований к недвижимости определённого класса сегодня не существует, есть только рекомендации риэлторов.
Тем не менее, деление рынка новостроек на классы стало уже привычным, и покупатели неплохо разбираются в этих тонкостях на бытовом уровне: к примеру, дом панельный – значит, скорее всего, эконом-класс. Панель новой серии – не исключено, что «комфорт». В доме огороженная территория и подземный паркинг? Значит, «комфорт» или даже «бизнес». И так далее.
Но деление жилья на классы не является чем-то застывшим и незыблемым. Меняются условия на рынке – «ползут» и границы классов. По словам Евгении Акимовой, генерального директора IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»), сегодня привычные границы между разными сегментами рынка новостроек постепенно размываются из-за изменений в экономике, влияющих как на стратегии девелоперов, так и на поведение покупателей. С одной стороны, снижается платежеспособность клиентов, что толкает девелоперов на максимально возможное уменьшение бюджета покупки. С другой стороны, растет конкуренция между девелоперами, отчего у клиента появляется больший выбор и возможность диктовать свои условия если не по цене предложения (денег ведь всё равно нет), то по качеству продукта уж точно.
В этой ситуации каждый застройщик пытается реализовать проект с качественными характеристиками, выходящими за пределы его сегмента, чтобы привлечь к себе внимание и завоевать рынок, говорит Евгения Акимова. При этом цены в жилом комплексе даже с учётом всех новых «фишек» должны оставаться в доступном покупателю диапазоне. «Именно поэтому доля привычного всем эконом-класса сокращается. Сегодня никому не интересно типовое жилье со стандартными детскими площадками и лавочкой у подъезда», – подчёркивает эксперт.
По словам специалистов, наибольшим спросом сегодня пользуется комплексный продукт, включающий в себя уникальную архитектуру (люди хотят жить в узнаваемом ЖК), полный набор социальной и коммерческой инфраструктуры и оригинальную концепцию благоустройства с большой площадью озеленения. Ещё один важный момент – в комплексе должна быть представлена широкая линейка планировок, ориентированная на покупателей с разными финансовыми возможностями.
Откуда приходят новые классы
То, как границы классов изменялись ещё совсем недавно, иллюстрирует история появления комфорт-класса во время кризиса 2008-2009 годов. «Чтобы привлечь покупателей в условиях падения спроса, застройщики стали разрабатывать новые стратегии, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп». – В результате появилась концепция жилья более высокого качества, чем «эконом», и одновременно с ценами более демократичными, чем «бизнес».
В момент зарождения нового формата скептики утверждали, что это всего лишь маркетинговый ход и что на самом деле никаких отличий между эконом- и комфорт-классом нет, подчёркивает эксперт. Изначально некоторые застройщики действительно лишь формально позиционировали проекты «эконом» в классе «комфорт», пытаясь тем самым привлечь спрос. Однако за пять лет ситуация изменилась. Сегодня к жилым комплексам комфорт-класса предъявляется ряд повышенных требований, и выдать «эконом» за жилье более высокого класса уже не получится.
А вот появление дополнительных подклассов, таких как комфорт-плюс и комфорт-минус, по мнению Марии Литинецкой, на сегодняшний момент является больше маркетинговым инструментом, чем новым подходом к классификации доступного жилья. «На рынке недвижимости по-прежнему отсутствует четкая классификация, – говорит специалист. – До сих пор некоторые риелторы относят, к примеру, проекты с панельными домами к эконом-классу, а монолитные – к комфорт-классу. Хотя подобный подход, на мой взгляд, уже неактуален с учетом наличия модернизированных серий панельного домостроения, не уступающих по характеристикам монолитным домам».
У крупных девелоперов сегодня нет проектов, которые бы позиционировались в новых классах – комфорт-плюс или комфорт-минус, замечает эксперт, и для этого есть простые причины. Если с комфорт-плюс сразу возникает вопрос, чем же он отличается от того же low-бизнес, то комфорт-минус вовсе имеет негативную окраску и сразу же настраивает покупателей на наличие каких-либо недостатков комплекса.
«На мой взгляд, на сегодняшнем рынке такие подсегменты, как комфорт-плюс и комфорт-минус, не требуются для классификации, – заключает Мария Литинецкая. – Однако это не значит, что в перспективе внедрение дополнительных градаций не имеет смысла. Девелоперы выводят на рынок яркие, индивидуальные проекты. Ввиду их разнообразия риелторам, застройщикам и покупателям может понадобиться выделение подсегметов, чтобы как-то упорядочить выбор объекта и структурировать его позиционирование на рынке.
Три ступени доступного жилья
Какие же классы сегодня встречаются в сегменте массового жилья, и что для них свойственно? По словам Евгении Акимовой, генерального директора IKON Development, в массовом сегменте жилья в Московской области можно выделить эконом-класс, комфорт и комфорт+.
Эконом-класс, как правило, похож на типовые проекты десятилетней давности, не отличается оригинальной архитектурой и благоустройством и имеет минимум необходимой инфраструктуры. Обычно такие жилые комплексы представляют собой панельные (реже – монолитные) дома в удаленных от Москвы локациях (более 30 км от МКАД). В большинстве случаев проекты такого типа ориентированы на местный спрос.
Комфорт-класс включает оригинальную архитектуру и отделку мест общего пользования, необычный проект благоустройства прилегающих территорий, дополнительные объекты инфраструктуры.
Наконец, комфорт+ подразумевает наделение проекта чертами бизнес-класса при сохранении цен комфорта. «В частности, ЖК «Новый Зеленоград» относится именно к таким проектам «на класс выше», – приводит пример Евгения Акимова. – Например, комплекс имеет оригинальную архитектурную концепцию: она разработана ведущим российским бюро Speech, которое работает, как правило, в проектах элитного и бизнес-класса».
Таким образом, проекты уровня «комфорт+» – это
Мария Литинецкая («Метриум Групп») приводит критерии различия в классификации массового сегмента в виде таблицы. В ней хорошо видно, что жильё эконом-класса включает минимум требований, в то время как в «комфорте» перед застройщиком стоит довольно много вопросов: от создания индивидуального архитектурного решения до концепции дворового благоустройства.
Критерий
Эконом-класс
Комфорт-класс
Безопасность
Возможно ограждение по периметру, консьерж, домофон
Архитектурное решение
Типовые решения и серии домов
Дома современных типовых серий, индивидуальные проекты с использованием продуманных планировок, качественная отделка фасадов, большее разнообразие планировочных решений
Высота потолков
2,7-2,8 м в чистовой отделке
Площадь кухни
Отделка общественных зон
Благоустройство территории
Благоустроенная территория: современные развивающие и обучающие детские площадки, озеленение территории, иногда с проработкой ландшафтного дизайна, возможны: пешеходные и велосипедные дорожки, места для отдыха и занятий спортом, необычные малые архитектурные формы, двор без машин
Источник: «Метриум Групп»
Источник: metrprice.ru