Офисный «all inclusive»: как новые потребности арендаторов меняют рынок
Активное развитие бизнес среды в России неминуемо влечет за собой потребность в росте коммерческих площадей. Рост предложения коммерческих площадей влечет за собой изменение параметров спроса со стороны современных арендаторов.
Арендаторы становятся более требовательными при выборе офиса. Как новые потребности арендаторов меняют рынок? Какие форматы офисных центров наиболее востребованы?
Специалисты amo.ru проанализировали 30 000 входящих обращений от потенциальных арендаторов офисов за 2016 -2017 гг. и выявили следующие параметры в предпочтениях:
- Качество бизнес-центра при адекватной цене
- Презентабельный внешний вид
- Близость метро
Близость метро остается одним из важных критериев при выборе офиса, но «Кремлевская» зона и зона в пределах Садового кольца не являются самыми приоритетными. Потенциальные арендаторы все чаще готовы рассматривать объекты в пределах ТТК и в непосредственной близости к ТТК.
АРЕНДА ОФИСА. Как снять офис и не прогадать — советы в подборе. Коммерческая недвижимость в Москве.
- Наличие отделки в офисе (обязательный критерий для компаний малого и среднего бизнеса)
- Наличие мокрой точки для организации кухни
- Наличие парковочных мест, предоставляемых арендатору по договору аренды
- Наличие профессиональной управляющей компании
- Инфраструктурная обеспеченность
Идеально, если бы арендаторы могли самостоятельно формировать пакет опций, который они получат при аренде офиса, но, к сожалению, подобных предложений пока не много. Такой формат сотрудничества распространен, в основном, при аренде небольших готовых офисов или рабочих мест в коворкингах и бизнес-центрах формата Regus.
Согласно исследованию сотрудников делового квартала Neopolis, для 77% арендаторов важна хорошая транспортная доступность бизнес-центра, наличие вместительного паркинга отметили 43% респондентов и кафе — 50%. Интересно, что 42% соискателей назвали ключевым для офисного центра наличие фитнес-клуба, 32% хотят видеть в БЦ релакс-зоны, а 26% — благоустроенную территорию для прогулок.
Потребности растут, компаниям не достаточно просто стен и столов, им нужна «особенная» среда, способная удовлетворить разнообразные потребности. Сегодня развитая инфраструктура бизнес-центра играет определяющую роль при принятии решения о расположении своего офиса. Этим объясняет рост популярности деловых кластеров (деловых ареалов), которые органически соединяют в себе офисную жизнь, отдых и развлечения. Внутри них появляются благоустроенные территории, мини-парки, аллеи со скамейками, не говоря уже об обширной инфраструктуре со множеством кафе, ресторанов, магазинов.
«У поколения Y совсем другие приоритеты, чем у их родителей. Они стремятся соблюдать баланс между работой и личной жизнью и не готовы отказываться от личностного роста ради работы. Поэтому стандартные офисные центры со столом, компьютером и стулом, не способны удовлетворить потребности нового поколения к офисным пространствам», считает Светлана Григорьева, директор по маркетингу Делового квартала Neopolis. «Стоит отметить, что многие девелоперы и управляющие компаний усиливают инфраструктурную составляющую офисного центра. Например, работая над нашим проектом первого в России lifestyle-центра, мы учли требования потенциальных арендаторов и их сотрудников, включив в состав Делового квартала Neopolis фитнес-клуб с бассейном, салон красоты, детские творческие мастерские, кафе и рестораны, благоустроенные зоны для отдыха, которые будут доступны не только арендаторам, но и всем жителям Новой Москвы», добавляет Светлана
Как привлечь арендаторов в бизнес-центр, когда компании массово отказываются от офисов?
Деловые кластеры можно разделить на разные группы: деловые районы (аналоги «Москвы-Сити»), проекты редевелопмента бывших заводов и бизнес-парки. Среди арендаторов популярностью пользуются такие проекты.
«Еще в начале 2000-х годов офисные центры были в новинку», утверждает Михаил Миронов, коммерческий директор «Р7 Групп» (входит в IPT Group). «Здания бывших НИИ, административные здания заводов, гостиницы считались нормальными офисами. Построенные специально для выполнения офисных функций здания можно было пересчитать по пальцам.
Среди них – бизнес-центры «Чайка Плаза, офисная башня «Макдональдс» в Гнездниковском переулке. Однако за 17 лет на рынке появился новый продукт – полноценный офисный кластер Москва-Сити, который не уступает международным аналогам ни по транспортной доступности, ни по качеству. Считаю, что бизнес-центры нового поколения, расположенные в созданном деловом районе Москвы, можно считать новым ориентиром в офисном строительстве», комментирует Михаил.
«Если говорить конкретно о «Москве-Сити», то в последнее время проблем с заполняемостью не наблюдается: за первую половину текущего года половина всех дорогостоящих сделок в ЦО была заключена как раз здесь», утверждает Ольга Угрюмова, Руководитель проектов M1 Development.
В чем секрет успеха Москва-Сити? Дело в том, что ставки аренды в небоскребах Сити сопоставимы с бизнес-центрами класса А и Б+ в ЦАО, а качество офисных помещений, уровень обслуживания и инфраструктура находятся на гораздо более высоком уровне. Кроме того, здесь кипит своя «особенная жизнь» и многим компаниям-арендаторам важно оущащть себя частью этой жизни.
Какими качествами должен обладать современный бизнес-центр?
«Уровень инфраструктуры бизнес-центра должен быть не просто удовлетворительным, а действительно высоким. Предварительно, еще при разработке концепции и плана будущего БЦ, нужно внимательно оценить инфраструктуру всего района: наличие торговых центров, банков, аптек, спортивных залов, супермаркетов. Такой анализ поможет найти что-то, чего не хватает на рассматриваемой площади, и реализовать эту недостающую составляющую в будущем на территории бизнес-центра», считает Ольга Угрюмова, Руководитель проектов M1 Development.
Эксперты также сходятся во мнении, что хоршая транспортаня доступность в сочетании с развитой инфраструктурой обеспечивают быструю реализацию проекта.
Если размышлять о будущем офисных центров, то с уверенностью можно сказать, что арендодателям придется заботиться о своих арендаторах, создавая дополнительные удобства и повышая качество обслуживания, чтобы в будущем обеспечить себя стабильным денежным потоком. Столовя, кафе, фитнес-центр — это лишь минимум, который должен присутстовать в каждом бизнес-центре. А проекты с интересной и необычной концепцией и с максимальным набором опций однозначно будут выигрывать в конкурентной борьбе за арендатора.
Источник: amo.ru
Бизнес на высоте
Москва обошла Дубай и Лос-Анджелес по стоимости аренды офисов в небоскребах. Тем не менее, Россия находится лишь в конце двадцатки мирового рейтинга, говорится в отчете компании Knight Frank. Квадратный метр в «Москва-Сити» стоит $535 в год — в шесть раз дешевле, чем в Гонконге. Кто арендует офисы в столичном деловом центре, и почему госкомпаний там стало больше, чем частных? Разбиралась Аэлита Курмукова.
Сегодня в мире всего 135 небоскребов выше 300 м. Первое место вот уже семь лет — за «Бурдж-Халифа» в Дубае высотой 828 м. Для сравнения — башня «Федерация» на 454 м ниже. Вместе с этим небоскребом в России всего пять таких зданий. И все они расположены в «Москва-Сити», — кроме «Федерации», есть еще «Око», «Город столиц», «Евразия» и «Меркурий Сити Тауэр».
Примечательно, что вот уже несколько лет подряд арендные ставки в деловом центре столице падают: по сравнению с концом 2014 года офисы подешевели на 30%. Изменился и состав арендаторов, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков: «Состав российских и иностранных компаний сильно меняется. В 2012-2014 годы порядка 70% арендаторов составляли иностранные компании. Но сейчас их доля действительно уменьшается. По итогам первых девяти месяцев 2017 года подавляющее большинство арендаторов — 70% — это российские компании».
Уход иностранных арендаторов из Сити вполне закономерен. На фоне санкций и замедления развития бизнеса зарубежные компании вынуждены были переехать в более доступные бизнес-центры класса А либо оставить только представительский офис в Сити. При этом по стоимости аренды офисов в небоскребах Москва на 17-м месте.
Самая дорогая коммерческая недвижимость — в Гонконге, где квадратный метр обойдется в $3280 в год. На втором месте — высотки Манхэттена в Нью-Йорке c $1740 за квадратный метр. Замыкает тройку дорогих офисных высоток Токио — $1,5 тыс. за квадратный метр. В «Москва-Сити» цена аренды офиса без отделки составляет $535 за квадратный метр.
Если говорить о самих арендаторах, то по итогам девяти месяцев этого года все сделки пришлись на частные компании, а еще пару лет назад офисы в «Москва-Сити» в основном снимали компании с госучастием, говорит партнер Cushmanhttps://www.kommersant.ru/doc/3442641″ target=»_blank»]www.kommersant.ru[/mask_link]
Как арендовать офис без юридических проблем
Елена Мехоношина
Аренда офисов — больная тема для предпринимателей. Кого-то арендодатель выгоняет без объяснения причин, кто-то снимает помещение в жилом доме с пианистом за стеной, а кому-то администрация закрывает окно рекламным полотном. От каждой проблемы есть юридическая защита. Мы подготовили советы, как не потерять деньги, сохранить место и работать с комфортом.
1. Проверьте арендодателя
Заключайте договор только с уполномоченным лицом. Все остальные бумаги не имеют юридической силы, поэтому ваше право находиться в помещении будет призрачным. Вас выселят в любой момент.
Помещение в аренду сдают три вида лиц: собственники, представители собственников и субарендодатели. У представителей проверьте доверенность, у субарендодателей — согласие арендодателей.
Во всех случаях запросите:
— Оригиналы документов на помещение или заверенные нотариусом копии. Они помогут убедиться, что вы получите именно то помещение, которое хотите. Обычные копии легко подделать, поэтому им лучше не доверять.
— Договор на покупку помещения и свежую выписку из ЕГРН. Они подтвердят право собственности на помещение. Выписку можно заказать на сайте Россреестра, это стоит несколько сотен рублей.
— Выписку из ЕГРЮЛ. Она поможет узнать, действительно ли перед вами директор организации. Её можно заказать на сайте налоговой, это бесплатно.
Сначала посмотрите документы и пообщайтесь с уполномоченным лицом, и только потом подписывайте договор. Если вокруг вас создают ситуацию спешки и просят заплатить прямо сейчас, а лучше наличкой, возможно, вы столкнулись с мошенниками. Если рассказывают сказку, что документы в сейфе, ключи у директора, а директор на Санторини — тоже. Будьте осторожны и не торопитесь.
2. Найдите в договоре опасные пункты и поговорите о них с арендодателем
Договор аренды — это ваша главная защита в спорах с арендодателем. Попросите проект договора, возьмите тайм-аут на пару дней и внимательно прочитайте каждую строку. Привлеките юриста, если формулировки непонятны и ссылки между пунктами запутанны. Подготовьте ваши предложения по договору и поговорите с арендодателем. Будьте доброжелательны: если требовать и качать права, вам откажут.
На что обратить внимание в договоре — читайте ниже.
Что берёте в аренду
Договор должен точно описывать помещение: адрес, метраж, этаж, расположение, номер помещения. Без этих данных документы подписывать бессмысленно: они не имеют юридической силы и не помогут защитить ваши права — ст. 607 ГК РФ.
При плате за квадратные метры попросите копию кадастрового паспорта помещения. В нём указана точная площадь вашего офиса, поэтому вы не переплатите за лишние метры.
Проследите, что в договоре описано именно то помещение, о котором договорились. Бывают ошибки и намеренные подлоги для увеличения арендной платы.
Что входит в арендную плату
Арендодатели заманивают клиентов и на сайтах указывают цену без учёта коммунальных платежей и дополнительных услуг. Предприниматели видят привлекательное предложение, а об остальных платежах узнают слишком поздно. Не попадайтесь на уловку и учитывайте все платежи при выборе офиса.
Ниже расскажем, за что, возможно, придётся доплачивать.
Коридорный коэффициент — плата за общие помещения. Арендодатель делит её между всеми съемщиками. Способ расчёта для всех один, поэтому вряд ли вам удастся договориться об особенной цене для себя.
Коммунальные услуги — плата за отопление, воду и свет. Лучше оплачивать всё по счётчикам. Это единственный способ понять, что вам выставляют счета не на случайные суммы.
Уборка. При завышенной цене откажитесь от услуги. Пообещайте, что сами будете содержать помещение в чистоте.
Охрана. Выясните, как попасть на работу: заказывать ли ключи для сотрудников, покупать ли пульты для шлагбаума.
Парковка. Узнайте, сколько вам полагается парковочных мест. Лучше всего получить фиксированное место, которое будет принадлежать только вам. Принцип: «кто раньше приехал, тот и припарковался» не удобен. Временами вы будете приезжать на работу и обнаруживать, что всё уже забито машинами.
С какого момента платить за аренду
Плохо, если в договоре указана точная дата первого платежа, и она близко. Например, сейчас 4 апреля, а вы платите с 8 апреля. Возможно, к этому времени вы не заедете в офис, а платить придётся. Лучше пусть в договоре будет фраза: «с момента приёма помещения по акту».
Как часто арендная плата будет расти
Повышать арендную плату чаще раза в год — запрещено. Если в договоре прописаны другие условия, они незаконны по ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Предложите избавиться от них.
За что вас выселят
В общем случае у арендодателя есть право расторгнуть договор через суд, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату — ст. 619 ГК РФ.
Арендодатели прописывают в договоре условия получше. Обычно они вправе выгнать арендатора без суда и объяснения причин. Вряд ли вы переубедите собственника. Зато можете попросить, чтобы вас предупредили заранее, например, за 2 месяца — и дали вам время найти новое место.
Как съехать досрочно
Пропишите в договоре, в каком случае вы расторгните договор. Упомяните, как это будет происходить: за какое время вы предупредите арендодателя, требуется ли его письменное согласие, вернуть ли вам депозит и в какой срок.
По закону арендатор вправе расторгнуть договор через суд, если помещение стало непригодным, а арендодатель не делает капитальный ремонт — ст. 620 ГК РФ. В реальности это бывает редко.
Можно ли вам менять вид деятельности
Представители бизнес-центров узнают у арендодателей направление бизнеса и прописывают его в договоре. Они следят, чтобы рядом не было двух конкурирующих фирм, и не возникали конфликты. Если решите поменять формат работы, то нарушите договор и, возможно, потеряете помещение — ст. 615 ГК РФ.
Порой предприниматели заранее знают, что займутся другим делом. Если это ваш случай, предупредите арендодателя и попросите убрать пункт из договора.
Кто делает ремонт
По закону капитальный ремонт — обязанность арендодателя, мелкий — арендатора — ст. 616 ГК РФ. В договоре ответственность можно распределить по-другому, например, повесить всё на арендатора. При долгосрочной аренде этот пункт обернётся крупными расходами. Постарайтесь исключить его.
После ремонта в офисе появляются улучшения. Отделимые, например, полки и люстры, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, стеклопакеты — арендодателю. В договоре прописывают, как рассчитать компенсацию за них и как согласовать улучшения.
Срок аренды
При аренде помещения на год и больше договор регистрируют в Россреестре. Именно поэтому арендаторам предлагают контракт на 11 месяцев. Когда срок пройдёт, арендодатель проиндексирует цену — он имеет на это право.
По закону вы обладаете преимущественным правом аренды — ст. 621 ГК РФ. Когда срок аренды закончится, арендодатель должен выбрать вас снова. Один из пунктов договора может отменить это право, поэтому проследите, чтобы его не было.
Штрафы
В бизнес-центрах штрафуют за нарушения Правил внутреннего распорядка. Прочитайте и соблюдайте: пишите заявки на работу в вечернее время, вовремя оформляйте электронные пропуска, завозите мебель с чёрного входа. Правила общие, поэтому изменить их под себя не получится.
Специальные условия
Подумайте, в какой обстановке хотите работать. Если цените вид из окна, запретите вешать рекламные полотна на фасаде. Если договорились о стойке ресепшена в коридоре, попросите зафиксировать это в договоре. Сразу позаботьтесь о себе и предотвратите споры.
3. Осмотрите помещение
— Осмотрите пол, стены и потолок. Поищите трещины и следы краски.
— Включите кондиционеры. Проверьте, что они работают, а не глохнут под слоем пыли.
— Подключитесь к вай-фаю и проверьте скорость соединения.
— Посмотрите розетки и подумайте, понадобятся ли удлинители. Представьте, как расположите столы и рассадите сотрудников.
— Познакомьтесь с соседями. Узнайте, чем они занимаются: возможно, организуют праздники или курсы актёрского мастерства, а вам важна тишина. Расспросите про арендодателя.
Обо всех недостатках расскажите представителю арендодателя. Пока все не устранят, не въезжайте в помещение — по закону ответственность будет на вас — ст. 612 ГК РФ. Формальный способ — прописать недостатки в акте и назвать срок устранения.
Пример: арендатор не заявил о недостатках сразу
Фирма сняла офис в бизнес-центре. Помещение осмотрели второпях, подписали акт и заехали. В июне пришла жара. Оказалось, что кондиционеры не работают. Арендатор попросил починить технику, а администрация отказала.
Фирма попросила суд расторгнуть договор. Суд отказал: когда арендатор принимал помещение, он должен был заметить проблему и написать о ней в акте. Раз подписал акт, где сказано, что претензий нет — от суда нечего требовать.
4. Согласуйте ремонт с арендодателем
До подписания договора ничего не ремонтируйте. Вдруг арендодатель по договору не платит за неотделимые улучшения или вообще откажется с вами работать.
После подписания договора и акта о приёме помещения заручитесь согласием арендодателя на ремонт. Важно получить компенсацию за всё, что останется в помещении после вас. Лучше всего — согласовать дизайн-проект, проект перепланировки и смету. Пусть арендодатель ознакомится с ними под подпись. Во всех остальных случаях арендодатель имеет право отказать в компенсации — ст.
623 ГК РФ.
Бывает два случая:
— Расходы на ремонт уменьшают арендную плату.
— Арендодатель платит после прекращения договора.
В любом случае сохраняйте чеки и договоры с подрядчиками.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Источник: e-kontur.ru