Здравствуйте. Я являюсь ИП ,вид деятельности сдача квартир посуточно. В 2018 году я купил и продал 8 квартир ,три из них общесовместная собственность с супругой она не ИП. У меня вид налогообложения УСН 6%. Проданные квартиры я не сдавал посуточно.
Налоговая хочет взять с меня налог как с ИП 6% за каждую проданную квартиру. Я бы хотел отчитаться как физ лицо , как мне это сделать?
- Дмитрий Харитонов спросил(а)
17.10.2018 04:22
(5 лет назад)
- дате (убывание)
- случайно
- количеству голосов (убывание)
- активности
Показано результатов: 0
Если Вы заметили на сайте опечатку или неточность, выделите её
и нажмите на клавиатуре: Ctrl + Enter или нажмите сюда.
Категории вопроса
- Банки и кредитные организации (3)
- Бухгалтерский учет (15)
- Внесение изменений (8)
- Вопросы по ИНН (81)
- Выписки из реестра (7)
- Контрольно-кассовая техника (16)
- Ликвидация (9)
- Налоги (378)
- Налоговые вычеты (128)
- Налоговые инспекции (70)
- Общие вопросы (209)
- Отзывы об ИФНС (6)
- Регистрация ИП (Вопрос / ответ) (51)
- Регистрация юр.лиц (27)
- Реорганизация и ликвидция (29)
- Самозанятость (8)
Источник: na46.ru
Продал квартиру и купил новую. Нужно ли платить налог?
Может ли ИП продать квартиру как физ лицо?
Есть нежилое имущество (рекламные доски на жилых домах) и паспорта на них, выданные (оформленные) на ИП Иванова. Так же у ИП Иванова есть другие объекты и сферы для ведения бизнеса.
Вопрос состоит в том, как законно и правильно приобрести эти рекламные доски другому лицу, для продолжения использования и ведения бизнеса.
Иванов, хочет продать их как физ лицо физ лицу. Имущество (доски) по моему мнению можно так купить по договору купли-продажи, но сможет ли уже ИП Петров, использовать их законно с теми же паспортами выданными другому ИП?
Или всё же правильнее будет оформить ИП на ИП? В этом случае действия паспортов перейдет и будут законны?
Сергей, г. Москва 6 августа 2014 г. 22:57
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течении 15 минут
Задать вопрос
Юрист по налогам, главный налоговый консультант
Добрый день, Сергей. Индивидуальный предприниматель — не отдельное лицо, а налоговый статус физического лица. Имущество принадлежит именно физическому лицу, вне зависимости от того, есть у него статус индивидуального предпринимателя или нет. Данный статус будет влиять только на налогообложение индивидуального предпринимателя при определении базы по налогам.
Что касается паспорта рекламной конструкции, то он необходим для установки рекламного щита. Необходимость переоформления паспорта рекламной конструкции (или рекламного места) необходимо уточнять в субъекте, где находятся данные рекламные конструкции, данный вопрос регулируется местным законодательством.
В каких случаях не платят 13% налога с продажи квартиры?
7 августа 2014 г. 2:07 Спросить юриста
Анна, спасибо за ответ!
Можно ещё уточнить? А если не покупать, а взять в аренду (например на 5 лет), паспорта в этом случае сохранят свою силу по использованию этих щитов другим лицом? Как обойти вопрос переоформление паспортов?
7 августа 2014 г. 8:58
Нужно ли платить налог, как ИП, при продаже коммерческой недвижимости с владением более 3 лет?
Продажа квартиры нерезидентом. Как не платить налог 30%
Налоги
Эта статься была написана до событий февраля 2022 года, когда многим гражданам РФ пришлось сменить свой налоговый статус. Тем не менее, она актуальна и сегодня, но касается в основном инвестиций в недвижимость.
С более полным перечнем возможностей для уменьшения нерезидентом налоговой ставки, вы можете ознакомиться в этой статье.
Продажа квартиры нерезидентом РФ приводит к повышенным налоговым обязательствам. Ставка НДФЛ для нерезидента — 30%.
Это делает инвестиционную деятельность в России крайне затруднительной. Налог “съедает” всю прибыль.
Однако, есть законный способ этого избежать.
Эта статья о том, как нерезидент может покупать и продавать недвижимость в России, и не платить налог по ставке 30%.
Кто такой налоговый нерезидент
Налоговый нерезидент РФ — это физическое лицо, которое проводит на территории России менее полугода (точнее менее 183-х дней) в течение календарного года. Гражданство значения не имеет.
Подробнее о налоговых нерезидентах можно посмотреть здесь.
Налогообложение налогового нерезидента при продаже недвижимости
Минимальный предельный срок владения для недвижимости, приобретенной по договору купли продажи, составляет 5 лет.
Уменьшенный срок 3 года, действует только в отношении единственного жилья. Поэтому, рассматривать эту опцию применительно к инвестициям, весьма сложно.
Максимум, на что может рассчитывать в России нерезидент-инвестор, это продажа недвижимости через 5 лет, после покупки. А это значит, что возможностей для кратко- и среднесрочных инвестиций у него нет.
Но не все так плохо.
Способ оптимизировать свои налоговые обязательства, есть. Называется он — предпринимательская деятельность.
Налоговый нерезидент в качестве Индивидуального предпринимателя (ИП)
Налоговый резидент, зарегистрированный как индивидуальный предприниматель, несет налоговые обязательства не как физическое лицо, а как индивидуальный предприниматель.
Чтобы начать деятельность в качестве индивидуально предпринимателя, необходимо сделать следующие шаги:
- Зарегистрироваться в качестве ИП
- Выбрать режим налогообложения (УСН)
- Выбрать коды ОКВЭД
- Вести реальную хозяйственную деятельность
Давайте рассмотрим каждый из этих шагов подробнее.
Регистрация в качестве ИП
Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя нерезидент должен соответствовать следующим требованиям:
- Иметь российское гражданство или вид на жительство/разрешение на временное пребывание
- Иметь регистрацию по месту проживания (постоянная прописка) или по месту пребывания (временная прописка)
- Быть совершеннолетним (не менее 18 лет)
Упрощенная система налогообложения (УСН)
Есть пять возможных режимов налогообложения для ИП. Но для сделок с недвижимостью целесообразно использовать упрощенную систему налогообложения (УСН)
Важно!
ИП на УСН освобождается от уплаты НДФЛ. Соответственно, платить налог по ставке 30% не нужно.
Источник: п. 3 ст.346.11 НК РФ Общие положения УСН
Предприниматель на УСН может выбрать один из двух объектов налогообложения:
- Доходы
- Доходы минус расходы
Доходы
Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы” равна 6 %.
Но субъектами РФ эта ставка может быть уменьшена до 1%.
Объект налогообложения Доходы следует выбирать для сдачи недвижимости в аренду.
При аренде доля расходов, которые можно включить в состав затрат, несоизмерима мала с величиной доходов. А процентная ставка значительно ниже объекта Доходы — Расходы.
Доходы — Расходы
Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы — расходы” равна 15%.
Субъекты РФ могут уменьшать эту ставку до 5%.
Объект налогообложения Доходы — Расходы следует выбирать для покупки и продажи недвижимости.
Доля расходов на которые можно уменьшить доходы, соизмерима с величиной доходов. Поэтому, несмотря на то, что процентная ставка выше, это более выгодно.
Коды ОКВЭД
ОКВЭД — это Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. Действует в России с июля 2016 года. Все юридические лица обязаны при регистрации или перерегистрации обязаны его использовать.
Коды ОВЭД представляют собой иерархический список, с несколькими уровнями вложенности. Для операций с недвижимостью используется классификатор 68. Операции с недвижимым имуществом.
При регистрации нужно выбрать код из четырех цифр. Все подгруппы будут автоматически в него включены.
Вот коды ОКВЭД, которые чаще всего выбирают для операций с недвжимостью:
- 68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
- 68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
- 68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
- 68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
- 68.10.23 Покупка и продажа земельных участков
- 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
- 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом
Ведение реальной хозяйственной деятельности
Налоговое законодательство требует от налогоплательщиков реальности сделок и хозяйственных операций. Искажать сведения о хозяйственной деятельности в целях уменьшения суммы уплаченного налога, не допускается.
Если налоговый нерезидент зарегистрирует ИП перед продажей принадлежащей ему квартиры, налоговая посчитает, что ИП было открыто не в целях предпринимательской деятельности, а с целью получить необоснованную налоговую выгоду.
Налог будет пересчитан по ставкам НДФЛ для нерезидента.
Как этого избежать?
Регистрируйте ИП до начала деятельности, а не во время.
Если это по каким-то причинам не получилось зарегистрировать ИП до того, как вы приобрели недвижимость, сдайте ее на какое-то время в аренду. Как минимум, на полгода. А лучше, на год, чтобы полученный доход от аренды можно было отразить в годовой декларации.
В этом случае, налоговая получит документальное подтверждение ведения хозяйственной деятельности и места для сомнений не останется.
Особенности учета затрат для ИП
Применительно к покупке и продаже недвижимости, ИП может уменьшать доходы на следующие виды расходов:
- Проценты по кредиту п.9 ст. 346.16 НК РФ
- Расходы на приобретение недвижимости п. 23 ст. 346.16 НК РФ
- Расходы на выплату комиссионного, агентского вознаграждения п. 24 ст. 346.16 НК РФ
Расходы согласно ст. 346.16 НК РФ, налогоплательщик может включить в состав затрат только если они произведены ПОСЛЕ регистрации ИП.
Расходы, произведенные до регистрации ИП включить в состав затрат невозможно.
Поэтому, вначале нужно регистрировать ИП, а затем приобретать недвижимость для продажи.
Источник: Письмо МинФина № 03-11-11/7503 от 08.02.2018.
Кроме того, нельзя уменьшать доходы на стоимость покупки недвижимости по ДДУ, если в последующем она продается не как недвижимость, а как переуступка права.
Переуступка права требования не является продажей недвижимости. Поэтому, расходы на приобретение этого права не будут являть расходами на приобретение недвижимости (п. 23 ст. 346.16 НК РФ).
Перечень расходов в ст. 346.16 НК РФ является закрытым списком и не подлежит расширенному толкованию. Уменьшить доходы на расходы по приобретению права требования не получится. Это можно будет сделать только оформив, купленную по ДДУ недвижимость, в собственность.
География действий ИП
Предприниматель может зарегистрировать ИП в одном из регионов РФ (по месту регистрации), но приобретать и продавать недвижимость — по всей территории России. Место нахождения недвижимости значения не имеет. Это все имущество, принадлежащее ИП.
Поэтому, целесообразно регистрировать ИП в регионе где региональные ставки УСН уменьшены относительно базовых.
Риск двойного налогообложения
Если вы нерезидент и планируете заниматься куплей-продажей недвижимости в России, вам следует считаться с риском двойного налогообложения.
На 1 января 2019 года Россия заключила международные договоры об избежании двойного налогообложения с 84-мя странами
Но они относятся не ко всем налогам. В отношении России, соглашения об избежании двойного налогообложения распространяются на НДФЛ, налог на прибыль, но не распространяются на УСН.
Об этом есть ряд писем МинФина, например Письмо от 14 октября 2020 г. N 03-08-05/89741 О применении Соглашения между РФ и ФРГ об избежании двойного налогообложения в отношении УСН.
Поэтому есть риск того, что зачесть налоги, уплаченные в России как УСН, не получится.
О том, какие налоги нужно платить за рубежом и как декларировать доходы полученные в России, лучше узнавать, ориентируясь на зарубежное законодательство.
Если вы обнаружили ошибку в тексте, пожалуйста сообщите мне о ней — выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Источник: evgtarakanov.ru
