При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.
Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.
Учитывая определение предпринимательской деятельности, содержащееся в ст. 2 ГК РФ, ведение предпринимательской деятельности связано с хозяйственными рисками, в связи с чем для отнесения деятельности к предпринимательской существенное значение имеет не факт получения прибыли, а направленность действий предпринимателя на ее получение.
Таким образом, в качестве объекта налогообложения по УСН учитываются доходы предпринимателя в связи с осуществлением деятельности, направленной на систематическое получение прибыли (постановление Пятнадцатого ААС от 25.10.2016 N 15АП-15366/16). О систематическом ведении физическим лицом предпринимательской деятельности можно очевидно утверждать, если в течение календарного года оно совершило как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого ААС от 29.05.2017 N 13АП-8286/17).
Какой налог платить ИП на УСН при продаже имущества? Упрощенный налог и НДФЛ. Бизнес и налоги.
В связи с чем суды оценивают совокупность действий налогоплательщика и фактов при оценке дохода от реализации имущества (признается ли он полученным в рамках предпринимательской деятельности или нет). Наличие у физлица статуса ИП не всегда свидетельствует о том, что любая деятельность, осуществляемая таким лицом, является предпринимательской. И наоборот — отсутствие статуса ИП у физлица не означает, что он не может получить доход от предпринимательской деятельности.
Отметим, что гражданское законодательство не содержит требований об обязательном указании в договорах статуса ИП (постановления Двадцатого ААС от 14.03.2018 N 20АП-925/18, Пятнадцатого ААС от 25.10.2016 N 15АП-15366/16).
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок (постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09, от 18.06.2013 N 18384/12).
В связи с этим для квалификации полученных предпринимателями доходов от использования имущества применяются следующие критерии: предназначается ли имущество для систематического извлечения прибыли; используется ли имущество предпринимателями в личных целях, как физическим лицом.
Руководствуясь указанными положениями, иногда суды и налоговые органы исходят из того, что о наличии предпринимательской деятельности может свидетельствовать не столько наличие статуса ИП, сколько факт приобретения реализованного имущества не для личных целей. При этом суды анализируют взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.
Так, например, в постановлении Тринадцатого ААС от 09.08.2019 N 13АП-16342/19 суд не нашел доказательств приобретения имущества для личного пользования. В связи с этим арбитры решили, что такая продажа носит признаки предпринимательской деятельности и должна облагаться налогом в рамках УСН (смотрите также постановления Восемнадцатого ААС от 03.09.2019 N 18АП-9994/19, Пятнадцатого ААС от 08.08.2019 N 15АП-12019/19).
Как указано в постановлении Восемнадцатого ААС от 12.03.2018 N 18АП-872/18, «о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок».
Таким образом, вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела (определение Верховного Суда Республики Карелия от 21.08.2017 по делу N 33а-2825/2017).
Учитывая обстоятельства данной конкретной ситуации, а именно тот факт, что нежилое помещение ранее использовалось в предпринимательской деятельности и не было предназначено для личного использования, мы считаем, что с большой долей вероятности налоговые органы будут настаивать на том, что доходы от продажи такого недвижимого имущества подлежат налогообложения в рамках УСН.
В то же время отметим, что гражданин не лишен возможности доказывать, что он реализовал нежилое помещение как обычное физическое лицо, вне связи с предпринимательской деятельностью.
Отметим, что бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательства и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.
Вас может заинтересовать :: Сафмар доход 2021 года
При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом
При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.
Вас может заинтересовать :: Ресурсоснабжающая организация отказывает в заключении договора с собственником напрямую 2021 год, что делать?
Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).
Налог с продажи коммерческой недвижимости ип в 2021 году
Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.
- Жилое помещение или нет – значения не имеет. Закон говорит о недвижимости как таковой.
- В Вашей собственности помещение находится менее минимального срока владения (5 лет для покупки, если помещение куплено после 01.01.2016 г. – п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а значит, при продаже нужно будет платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, если нет – 30%, п. 3 ст. 224 НК РФ).
- Поскольку у Вас сохранились документы о покупке помещения, Вы можете уменьшись налогооблагаемую базу на величину расходов (490 тысяч рублей).
- Вы можете продать свою недвижимость за 600 тысяч рублей, но Вашим доходом будет считаться 636,3 тысячи рублей (70% от кадастровой стоимости; п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
При этом абзацем четвертым п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») установлено, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи, в частности, имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Сама по себе реализация имущества не свидетельствует о том, что предприниматель решил заниматься новым видом деятельности. Экономическая деятельность характеризуется определенными затратами, необходимыми для производства и выпуска продукции, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг. Разовая операция по продаже имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, не содержит необходимых признаков, характеризующих экономическую деятельность, а лишь удостоверяет право собственника распоряжаться своим имуществом.
Продажа коммерческой недвижимости как ип или как физ лицо в 2021 году
Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.
Вопрос этот довольно сложен, так тут следует учесть и использование объекта имущества в бизнесе, и его особенности, и срок владения, и вид деятельности ИП, и возможность применить вычеты. Считается, что продавать какое-либо имущество как физлицо выгоднее, чем как ИП. Но свой статус продавца как обычного гражданина, а не бизнесмена придется подтверждать. Ситуаций может быть несколько, мы рассмотрим основные моменты.
ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов
Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго до регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.
Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.
- когда объект находится в собственности более трех лет (в некоторых случаях – 5 лет, например, по недвижимости), сумма вычета равна сумме продажи, то есть платить НДФЛ не придется вовсе;
- когда объект находится в собственности менее 3 лет , то возможно использование одного из вариантов. Из суммы продажи отнимают стоимость приобретения, то есть расходы, либо сумма продажи уменьшается на миллион рублей (чаще всего используется для дорогой недвижимости).
Получается, что ни тип имущества, ни дата его приобретения не будут иметь особого значения. Важно лишь, как эта собственность применялась на практике. То есть ИП нужно предоставить доказательства, что объект использовался именно в коммерческой деятельности. Это особенно выгодно, если он работает на УСН.
Вас может заинтересовать :: Пример заполнения больничного листа по беременности и родам 2021
Как мы уже писали, при УСН применяется ставка 6%. Если во время использования помещения вы не пользовались УСН, то при продаже придется заплатить 13%. Но при наличии действующего ИП, работающего по УСН, можно заплатить налог по сниженной ставке – правда, придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.
Если имущество было куплено до января 2016 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2016 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2016 года — это как раз январь 2019 года.
В ходе серии проверок сотрудники налоговой провели контрольную закупку у кондитера из Пролетарского района Тверской области, после чего потребовали декларации о доходах с указанием полученных сумм за два налоговых периода (календарных года). Однако была предоставлена только декларация о доходах физического лица, поэтому обнаруженный предприниматель был наказан в установленном законом порядке согласно КоАП РФ и другим нормативно-правовым актам.
Житель Курска в течение нескольких лет был нелегальным бизнесменом. Он покупал земельные участки, строил на них дома, а потом продавал. Бизнес развивался, пока не оказался в поле зрения налоговиков. Они аргументировали, что деятельность без регистрации противоречит закону. Суд привлек жителя Курска к ответственности за нелегальную торговлю.
Налогообложение при продаже коммерции ИП
Глазырина Зоя Евгеньевна, руководитель юридического департамента «Санкт-Петербургской Ипотечной Компании» — эксперт в области защиты от рисков купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, занимается сопровождением сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
- резидент – ставка 13%, нерезидент 30%
- Дополнительно индивидуальные предприниматели обязаны уплатить НДС при реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности (20%). Обязаны включить налог в цену покупателю.
- При реализации нежилого помещения, которое НЕ использовалась ИП для осуществления предпринимательской деятельности (нет кодов ОКВЭД), НДС не исчисляется.
- затраты на приобретение или создание амортизируемого имущества могут быть включены в расходы в виде амортизационных отчислений
Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом
Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.
- если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
- в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.
Особенности налогообложения при продаже ИП личной квартиры
В 2002 году физическое лицо купило квартиру. В 2006 году физическое лицо зарегистрировалось как ИП. В период с 2015 по настоящее время физическое лицо эту квартиру сдавало в аренду и платило налог 13 % НДФЛ. При том ИП имело еще 1 нежилое помещение, офис и сдавало этот офис в аренду. Но в этом случае платился налог 6% как доход ИП.
Таким образом, физическое лицо не обязано подавать декларацию о доходах и платить налог за проданную квартиру, которая на протяжении некоторого количества времени сдавалась в аренду, и срок владения которой составляет более 5 лет (в нашем случае 3 года, поскольку квартира приобретена до 01.01.2016 г.).
то согласно п.13 письма ФНС России от 11.04.2018 N СА-4-7/6940 «Об Обзоре правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2018 года по вопросам налогообложения» налогоплательщик вправе предполагать, что если ФНС не обращается к нему за объяснениями или документами, подтверждающими декларируемые налоги, то у ФНС нет сомнений в правильности уплаты налогов, иное означало бы нарушение принципа правовой определенности.
физлицо в принципе не является плательщиком НДС по НК, но физлицо которое не регистрируется в качестве ИП осуществляя при этом предпринимательскую деятельность формальным отсутствием у него статуса ИП не защитится. Так же и в Вашем случае неуказание в договоре аренды Вашего статуса ИП не делает такую деятельность непредпринимательской. А раз это предпринимательская деятельность и есть ИП на УСН то и доходы от нее, в том числе доходы от реализации имущества, использованного в предпринимательской деятельности облагаются в рамках УСН на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ
Источник: kc-zakon.ru
Начисление НДС при продаже недвижимого имущества физическим лицом (индивидуальным предпринимателем)
Физ лицо, являющееся ИП продало в 2014 г. помещение, которое было приобретено физ. лицом до получения свидетельства об ИП.
ИП стал сдавать в аренду помещение, учитывать доходы, расходы на помещение.
в 2014г. случай продажи физ лицом был единичным.
С сведениях, содержащихся в ЕГРИП указан код: сдача внаем собственного недвижимого имущества.
Физ лицо уже уплатило НДФЛ.
Вопрос: правомерно ли не был начислен НДС при продаже данного объекта.
С уважением, Игорь.
ключевые слова: начисление ндс
Безопасное взаимодействие юридических лиц с проверяющими по 248-ФЗ
Практикум по ведению споров в сфере банкротства
Журнал «Закон»
Похожие материалы
Александр Бугрушев
Марина Шумских
Александр Жигачёв
Максим Хромченко
Начальник юридического департамента
Станислав Вивчарь
Владимир Гидирим
Комментарии (13)
Написать комментарий
Иван Яголович Москва Налоговый адвокат
29.04.2015 — 9:53 Иван Яголович
Какая система налогообложения у ИП?
Комментарий скрыт автором или модератором.
свернуть комментарии (3)
отмечено автором
Игорь Гузанов Нижний Новгород Юрист, ООО «ЭЛТД-Цепи»
29.04.2015 — 10:05 Игорь Гузанов автор » Иван Яголович
Общая традиционная
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Иван Яголович Москва Налоговый адвокат
29.04.2015 — 10:36 Иван Яголович » Игорь Гузанов
Реализация жилого — нет (пп. 22 п. 3 ст. 149). Нежилого — да. Теоретически физлицо может доказать, что реализация нежилого осуществлялась вне связи с предпринимательской деятельностью.
Из описанного Вами такой вариант не просматривается.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Игорь Гузанов Нижний Новгород Юрист, ООО «ЭЛТД-Цепи»
29.04.2015 — 10:50 Игорь Гузанов автор » Иван Яголович
Реализовано было нежилое помещение.
В отношении жилого значит ндс не уплачивается.
В отношении нежилого оплачивается; не оплачивается лишь, если удастся доказать, что реализация нежилого помещения осуществлялась не в связи с предпринимательской деятельностью. Я правильно понял? ИП не ведет предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества. Это был единичный случай. Он лишь сдавал имущество в аренду, но реализовано оно было не связи с его предпринимательской деятельностью.
При чем сумма арендной платы за все время сдачи в аренду приблизительно равна сумме уплаты НДС+ НДФЛ. В связи с реализацией данного имущества у него даже выгоды нет, одни убытки.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Дмитрий Ильиных Екатеринбург
29.04.2015 — 10:56 Дмитрий Ильиных
Ссылка на разовый характер сделки по продаже данного имущества сама по себе в судах сейчас практически не работает, если была аренда
Комментарий скрыт автором или модератором.
свернуть комментарии (2)
отмечено автором
Игорь Гузанов Нижний Новгород Юрист, ООО «ЭЛТД-Цепи»
29.04.2015 — 11:06 Игорь Гузанов автор » Дмитрий Ильиных
Странные законы, когда предприниматель уплачивает НДС и НДФЛ больше, чем получил арендную плату.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Дмитрий Ильиных Екатеринбург
29.04.2015 — 14:51 Дмитрий Ильиных » Игорь Гузанов
Тут даже не столько законы странные, сколько подходы в судебной практике. У нас, например, в Уральском округе до 2010 года складывалась хорошая практика в пользу налогоплательщика: «разовая сделка физ. лица не приводит к образованию дохода от предпринимательской деятельности», пока ВАС РФ не поломал практику своим Постановлением Президиума от 16.03.2010 № 14009/2009 по делу № А07-15653/2008, которое попало в ВАС как раз из этого округа. Потом эта практика, увы, укоренилась повсюду, а теперь и обновленный Верховный Суд ее поддерживает (Определение ВС № 309-КГ14-5023 от 02.12.2014). Понятие «доход от предпринимательской деятельности» тупо подменили неким «доходом, связанным с предпринимательской деятельностью» и эту связь толкуют максимально широко, усматривая ее, например, между разовой сделкой по продаже и арендой в прошлом даже если к моменту продажи аренда уже прекратилась и казалось бы нет никакой предпринимательской деятельности
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
10 лет на Закон.ру
29.04.2015 — 12:49 Алексей Артюх
Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (а это, очевидно, именно так), то его реализация также связана с предпринимательской деятельностью. Соответственно, ИП на ОСНО уплачивает с реализации НДС.
Кстати, НДС-то фактически может увеличивать цену договора и он всегда «компенсируется» этому ИП покупателем. Если последний тоже на ОСНО и может применить налоговый вычет, то непонятно, чем вызвано возмущение уважаемого ИП.
Комментарий скрыт автором или модератором.
свернуть комментарии (3)
отмечено автором
Игорь Гузанов Нижний Новгород Юрист, ООО «ЭЛТД-Цепи»
29.04.2015 — 13:21 Игорь Гузанов автор » Алексей Артюх
Потому что нежилое помещение было куплено, как жилое физическим лицом у физического лица. Таким образом НДС к вычету не был принят и не может быть принят. В результате уплата НДС в данной ситуации будет со всей суммы реализации этого имущества. Потому ИП и не доволен.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
10 лет на Закон.ру
29.04.2015 — 13:33 Алексей Артюх » Игорь Гузанов
То, как было приобретено изначально, — не имеет значения. Сейчас-то помещение продано как нежилое. Покупатель (если только это не физлицо или фирма на спецрежиме) может тот НДС, который ИП выставил в счете-фактуре, возместить из бюджета
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Игорь Гузанов Нижний Новгород Юрист, ООО «ЭЛТД-Цепи»
29.04.2015 — 13:51 Игорь Гузанов автор » Алексей Артюх
Согласен: покупатель может возместить ндс, а ИП наш — продавец, платит с продажи ндс и возместить с покупки этого помещения в прошлом не имеет возможности, т.к. приобрел его будучи физ. лицом без выделения ндс.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Ярослав Зубарев Москва Налоговое право
10 лет на Закон.ру
29.04.2015 — 13:44 Ярослав Зубарев
Ситуация вызывает у меня ощущение, что здесь что-то не так.
Если, например, физ. лицо, имея в собственности автомобиль, стало заниматься извозом в качестве ИП, то ранее приобретенный автомобиль он может продать только с НДС?
По-идее, закон различает предпринимательскую и не-предпринимательскую деятельность. Хотя налоговые органы все время неправомерно смешивают понятие физ. лица и ИП
Можно ли здесь провести следующую аналогию: (1) ООО получает от физ. лица два объекта в уставной капитал ООО (НДС не облаг.), (2) ООО использует объекты в предпринимательской деятельности, (3) ООО уменьшает уставный капитал и возвращает один объект (НДС не облаг.), (4) реализация объекта физ лицом (НДС не облаг.).
Источник: zakon.ru
