Сумма налога при продаже недвижимости за 35 млн. руб. Система налогообложения УСН — доходы минус расходы. Кадастровая стоимость 7 млн. 515 тысяч рублей.
Поделиться ссылкой на вопрос:
Ответы юристов: 2
Отзывов: 2 Ответов на сайте: 1489
В соответствии с положениями п. 2 ст. 346.11 главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» Налогового кодекса РФ применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате:
• налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 3 и 4 ст. 284 НК РФ),
• налога на имущество организаций.
• налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 НК РФ.
04092019 Налоговая новость об учете по УСН расходов на покупку квартиры / the cost of an apartment
Иные налоги уплачиваются организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения, в соответствии с законодательством о налогах и сборах.
Для того, чтобы полно ответить на вопрос, необходимо также знать:
• какой объект налогообложения («доходы» или «доходы, уменьшенные на величину расходов») выбран организацией;
• какова стоимость реализуемого объекта недвижимости, каков порядок оплаты по договору купли-продажи;
• когда был приобретен объект недвижимости;
• каковы показатели финансово-экономической деятельности организации на момент реализации объекта недвижимости;
В отсутствие подробной информации можно описать лишь общий порядок формирования налоговой базы.
Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, уплачивают единый налог по ставке 6% (при выборе объекта налогообложения «доходы») или 15 % (при выборе объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов») от налоговой базы. Законом Санкт-Петербурга от 05.05.09 №185-36 «Об установлении на территории Санкт-Петербурга налоговой ставки для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения» на территории Санкт-Петербурга для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, в случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, установлена налоговая ставка в размере 10%.
В случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации.
В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов.
При определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:
Учёт расходов на УСН
• доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;
• внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
В соответствии с положениями ст. 249 НК РФ «Доходы от реализации» доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. В том числе, выручка от реализации объекта недвижимости.
В целях главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Следует обратить внимание, что если здание было приобретено в периоде применения упрощенной системы налогообложения и расходы на его приобретение (сооружение и пр.) были учтены в составе расходов при расчете единого налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, то в случае реализации его до истечения 10 лет (если срок полезного использования более 15 лет) с момента учета расходов при расчете налоговой базы налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования таким основным средством с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение и пр.) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ «Налог на прибыль» и уплатить дополнительную сумму налога и пени (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Кроме того, необходимо учитывать возможность утраты права на применения упрощенной системы налогообложения при несоответствии условиям, указанным в ст. 346.13 НК РФ «Порядок и условия начала и прекращения применения упрощенной системы налогообложения», если доходы налогоплательщика (с учетом доходов от реализации здания) превысят предел, установленный указанной статьей.
09 ноя 2018
Частная практика из Соликамска | 17 лет опыта
Отзывов: 67 Ответов на сайте: 13529
Зоя, в данном случае вопрос больше не к юристам, а бухгалтерам, т.к. здесь учитывается период владения, остаточная стоимость, на какой системе налогообложения здание приобреталось.
Если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее также — Налог), являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
На основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ, а именно:
— доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (ст. 249 НК РФ);
— внереализационные доходы (ст. 250 НК РФ).
Согласно п.п. 1 и 2 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признается, в частности, выручка от реализации товаров как собственного производства, так и ранее приобретенных, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженных в денежной и (или) натуральной формах.
Под товаром в целях налогообложения понимается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Реализацией товаров признается, соответственно, передача на возмездной основе права собственности на товары, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары на безвозмездной основе (п. 1 ст.
39 НК РФ).
Датой получения доходов при УСН в соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Таким образом, суммы оплаты стоимости проданных основных средств включаются налогоплательщиком при УСН в налоговую базу того отчетного (налогового) периода, в котором они были получены (письмо Минфина России от 05.12.2008 N 03-11-04/2/190).
С учетом вышеизложенного в рассматриваемой ситуации ООО необходимо в налоговом учете признать доход от реализации недвижимого имущества в сумме, фактически поступившей в его оплату по договору купли-продажи. В случае оплаты покупателем здания денежными средствами, доход признается на дату их поступления.
Одновременно следует отметить, что для организаций, применяющих УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», существуют специальные правила учета расходов от операций по реализации основных средств.
В общем случае при применении УСН списание расходов на приобретение ОС происходит не через механизм начисления амортизации, а в порядке, установленном главой 26.2 НК РФ.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения по УСН налогоплательщик уменьшает полученные доходы, в частности, на расходы на приобретение, сооружение и изготовление ОС (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ). Такие расходы учитываются в составе расходов только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп.
4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
При этом п. 3 ст. 346.16 НК РФ (последний абзац) предусмотрено, что в случае, если основное средство реализовано до истечения трех лет (а в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет) с момента учета расходов на его приобретение (сооружение, изготовление), налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу по Налогу и уплатить дополнительную сумму Налога и пени. Такой перерасчет осуществляется с учетом положений главы 25 НК РФ и производится за все отчетные (налоговые) периоды применения УСН, в которых были учтены расходы на приобретение объекта основных средств (письма Минфина России от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174, от 09.11.2007 N 03-11-04/2/273).
Иными словами, при «досрочной» реализации основных средств налогоплательщику, применяющему УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», необходимо:
1) исключить из расходов уже списанную стоимость основных средств;
2) по правилам главы 25 НК РФ рассчитать амортизацию и включить ее в расходы;
3) пересчитать Налог и начислить пени;
4) произвести доплату Налога и пеней.
В рассматриваемом случае ООО продает основное средство (здание магазина) до истечения сроков, установленных п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Соответственно, обществу необходимо произвести перерасчет налоговой базы по Налогу за 2017 год в порядке, предусмотренном данной нормой, а также доплатить Налог и пени.
С примером такого перерасчета можно ознакомиться в материале: Энциклопедия решений. Учет продажи основных средств при УСН.
Однако судьи считают такую позицию основанной на ошибочном толковании норм права налогового законодательства.
Так, в постановлении АС Центрального округа от 23.06.2017 N Ф10-1838/2017 по делу N А54-5594/2016 было отмечено, что указание в п. 3 ст. 346.16 НК РФ на необходимость пересчета налоговой базы по Налогу в соответствии с положениями главы 25 НК РФ свидетельствует о необходимости при реализации основного средства применять все положения этой главы, регулирующие порядок учета и реализации основных средств, в том числе норму пп.
1 п. 1 ст. 268 НК РФ, согласно которой при реализации амортизируемых основных средств полученный доход уменьшается на остаточную стоимость основного средства (амортизируемого имущества). Довод налогового органа о применении к спорным правоотношениям разъяснений, изложенных в письме Минфина России от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557, был судьями отклонен в связи с тем, что данное письмо не является нормативным актам, обязательным для применения. Смотрите также постановления Четырнадцатого ААС от 27.01.2014 N 14АП-11928ААС, ФАС Уральского округа от 14.11.2012 N Ф09-10644/12 по делу N А60-41958/2011, от 22.08.2012 N Ф09-7690/12 по делу N А50-22331/2011, ФАС Центрального округа от 05.08.2010 по делу N А14-19808/2009/695/28, от 09.06.2010 N А14-19989/2009/668/24 (определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-10870/10 было отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
Вместе с тем обратим внимание, что встречаются и суды, поддерживающие официальную позицию (например постановления Семнадцатого ААС от 29.07.2014 N 17АП-8035/14, ФАС Поволжского округа от 19.12.2006 N А57-181/06-7).
Таким образом, принимая решение о признании в расходах при УСН остаточной стоимости основного средства при его реализации ранее установленных сроков, налогоплательщику необходимо быть готовым отстаивать свою позицию в том числе в судебном порядке.
Источник: justiva.ru
Можно ли учесть в расходах при применении УСН затраты на покупку нежилого помещения, приобретенного физлицом до регистрации в качестве ИП?
О возможности учета ИП, применяющим УСН, расходов на приобретение нежилого помещения, осуществленных им до госрегистрации в качестве ИП.
Ответы:
Опубликовано 2 октября 2020 в 11:07
Опубликовано 2 октября 2020 в 11:07
Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете?
Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.
Минфин России
Опубликовано 8 сентября 2018 в 17:19
Опубликовано 8 сентября 2018 в 17:19
Департамент налоговой и таможенной политики, рассмотрев обращение по вопросу применения упрощенной системы налогообложения, сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено ГК РФ.
Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения учитывают расходы, предусмотренные пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).
Согласно пункту 2 статьи 346.16 Кодекса расходы, указанные в пункте 1 статьи 346.16 Кодекса, принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Кодекса расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Статьей 346.25 Кодекса установлены особенности исчисления налоговой базы при переходе индивидуального предпринимателя на упрощенную систему налогообложения с иных режимов налогообложения и при его переходе с упрощенной системы налогообложения на иные режимы налогообложения. Порядок учета расходов, произведенных индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, до его государственной регистрации, нормами главы 26.2 Кодекса не регулируется.
Согласно информации, изложенной в письме, расходы на приобретение нежилого помещения были произведены до государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и, соответственно, не были связаны с ведением предпринимательской деятельности.
В связи с этим при исчислении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, индивидуальный предприниматель не вправе учесть расходы на приобретение нежилого помещения, осуществленные им как физическим лицом до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
Источник: ppt.ru
Какие расходы можно учесть при продаже квартиры? Расходы, уменьшающие НДФЛ при продаже квартиры
По закону вместо получения имущественного налогового вычета при продаже недвижимости Вы можете уменьшить облагаемые налогом доходы на расходы, связанные с приобретением этого имущества. Какие расходы можно учесть при продаже квартиры? Могут ли расходы на ремонт снизить налог при продаже квартиры?
Расходы, учитываемые при продаже квартиры: закон
Прежде чем выяснить, какие расходы уменьшают НДФЛ при продаже квартиры, напомним, что для определения необходимости уплаты налога необходимо учесть срок владения квартирой, а при расчете суммы подлежащего уплате налога — положения статьи 214.10 НК РФ.
Согласно пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Прежде всего, налогоплательщик вправе уменьшить доход от продажи квартиры на стоимость квартиры, указанной в договоре купли-продажи (необходимо также предоставить в налоговую инспекцию платежные документы, подтверждающие эти расходы). Однако расходы на покупку квартиры данной суммой не ограничиваются. Можно ли учесть, например, расходы на ремонт при расчете налога с продажи квартиры? О возможности учесть в расходах сумму материнского капитала, вложенного в покупку квартиры, можно прочитать здесь.
Расходы на ремонт при продаже квартиры
Возможность уменьшения базы для расчета НДФЛ при продаже квартиры на расходы на ремонт этой квартиры может зависеть от того, приобретена ли квартира в новостройке или нет. Расходы на ремонт приобретенной на вторичном рынке квартиры, произведенные налогоплательщиком, не являются расходами, связанными с приобретением квартиры и не уменьшают доходы, полученные от ее продажи. Принятие к вычету расходов на достройку и отделку предусмотрено в отношении только приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них (подпункт 5 пункта 3 статьи 220 Кодекса) (Письмо Минфина РФ от 28 июня 2019 г. N 03-04-05/47829).
Можно ли учесть проценты по ипотеке при продаже квартиры?
Расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным им на приобретение жилья, непосредственно связаны с приобретением налогоплательщиком указанного имущества.
Таким образом, расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным им на приобретение жилья, могут быть учтены в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса (Письмо Минфина РФ от 01.10.2018 г. N 03-04-05/69992).
Можно ли учесть расходы на риэлтора для уменьшения налога при продаже квартиры?
При покупке квартиры практически всегда оплачиваются услуги риэлтора. Можно ли уменьшить доход от продажи квартиры на данные расходы? Согласно последнему мнению Минфина (Письмо Минфина России от 10 сентября 2019 г. N 03-04-05/69758) уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму расходов на риэлторские услуги, положениями пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса не предусмотрено. Ранее Минфин считал, что налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов по оказанию риелторских услуг (Письмо Минфина РФ от 28 апреля 2012 г. N 03-04-05/9-569).
Какие расходы нельзя учесть при продаже квартиры?
По мнению Минфина, дополнительные расходы (в частности, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору; оплата страхования квартиры) не являются расходами, связанными с приобретением квартиры, и не уменьшают доходы, полученные от ее продажи (Письмо Минфина РФ от 28 апреля 2012 г. N 03-04-05/9-569).
Расходы, учитываемые при продаже квартиры, полученной в порядке дарения или по наследству
При продаже квартиры, полученной по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с п.18 и 18.1 статьи 217 НК РФ не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ (данные правила действуют в отношении доходов, полученных начиная с налогового периода 2019 года).
!Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу учета расходов на приобретение квартиры при расчете налога при продаже квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.
Из статьи Вы узнали, какие расходы можно учесть при продаже квартиры. Воспользовавшись рекомендациями, Вы можете уменьшить налог при продаже квартиры, предоставив в ИФНС документы, подтверждающие Ваши расходы на ремонт (отделку) квартиры, приобретенной без отделки, расходы на уплату процентов по ипотеке, расходы на оплату риэлтора.
Источник: just-ice.info