Квартира как офис для ИП

Допустим, у Вас в собственности имеется свободное жилое помещение, которое Вы намереваетесь использовать в предпринимательской деятельности. При этом, как известно, предпринимательскую деятельность можно осуществлять как индивидуально путем регистрации ИП, так и коллективно, например, через ООО. Какими правилами необходимо при этом руководствоваться?

Индивидуальный предприниматель и жилье

Итак, Вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, имеете в собственности жилое помещение и собираетесь заниматься оказанием услуг, например, по составлению налоговых деклараций.

При этом законом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение: например, адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних.

Квартира под офис

Таким образом, Вы, являясь индивидуальным предпринимателем, на совершенно законных основаниях можете, например, организовать в собственной квартире (без перевода ее в нежилое помещение) массажный кабинет, оказывать парикмахерские, консалтинговые услуги и т.п., но вот установка, шумных по своей природе станков (фрезерных, токарных) или иного оборудования промышленного производства в той же квартире уже будет незаконна.

Использование жилых помещений в коллективной предпринимательской деятельности

Вы также можете заниматься предпринимательской деятельностью, например, зарегистрировав ООО, и при этом являться его единственным учредителем (как известно, закон это допускает).

В этом случае необходимо учитывать следующее.

Согласно письма ФНС РФ от 23.09.2011 года № ПА-21-6/293 (действует в настоящее время) возможна государственная регистрация юридического лица, местом нахождения которого является место жительства учредителя, что подтверждает и судебно-арбитражная практика.

Как указано в судебных актах, особое предназначение жилых помещений (проживание граждан) не препятствует осуществлению регистрации юридического адреса по факту размещения квартиры, поскольку не свидетельствует о размещении собственником помещения предприятия, учреждения и организации, а также о возможности использования жилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности.

Социальный наем, аренда и иные законные основания пользования жильем

Вышесказанное относится и к тем случаям, когда жилое помещение не находится в собственности, а используется Вами, например, на праве аренды или на основании ордера (договора социального найма), что представляется, на мой взгляд, немаловажным.

Опять же (проводя аналогию с адвокатской деятельностью) в соответствии с ФЗ от 31.05.2002 № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться им для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

Какую квартиру, офис выбрать? Инвестиции в недвижимость.

С другой стороны, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора, при этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Поэтому любое юридическое лицо, получившее по договору аренды от собственника жилое помещение, не может фактически использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору.

Перевод жилого помещения в нежилое

Во всех остальных случаях, например для размещения в нем производства, принадлежащее Вам жилое помещение необходимо будет перевести в нежилое, т.к. размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством РФ.

Нормы жилищного законодательства РФ о переводе жилого помещения в нежилое содержатся в главе 3 ЖК РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

Я как специалист не считаю правильной практику перевода жилых помещений в многоквартирных домах в нежилые, поскольку, как правило, существует множество альтернатив.

Как мне кажется, проще сразу купить нежилое помещение или арендовать его, чем заниматься очень трудоемким юридическим (оформлять документацию) и фактическим (ремонт и переоборудование) переводом.

Случаи административной ответственности

Следует обратить внимание, что за использование жилых помещений не по назначению, Вас как физическое лицо могут оштрафовать на сумму с 1 тыс. до 1,5 тыс.рублей по ст.7.21 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями»), при этом юридическое лицо можно привлечь к административной ответственности за подобные правонарушения, только если это предусмотрено законодательством субъекта РФ.

Так, по ст. 4.18 Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях организация был привлечена к административной ответственности в виде штрафа в размере 10 тыс.руб.

При этом суд отметил, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди. Документы, подтверждающие факт заселения в указанное помещение командированных работников, а также проживание их в данном помещении в период командировок, общество не представило (постановление ФАС ДВО от 06.07.2005 года № Ф03-А73/05-2/1631).

Таким образом, между законным и незаконным использованием жилых помещений в предпринимательской деятельности существует граница, которую сложно разглядеть только на первый взгляд. Нет оснований надеяться ,что суду это не удастся.

Надеюсь, что при осуществлении предпринимательской деятельности (индивидуальной или коллективной) Вы будете учитывать вышеуказанные правила, а перевод жилых помещений в нежилые в случае необходимости — доверите профессионалам.

Правовые документы

ФЗ от 31.05.2002 № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ»

Источник: ppt.ru

Возможна ли аренда под офис жилого фонда у физического лица?

Дубинянская Е.Н.,
Руководитель Отдела Аудита и Финансов
ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа» Вопрос:
Возможна ли аренда под офис жилого фонда у физического лица? Какие налоговые последствия наступают у предприятия при различных системах налогообложения/УСНО, общая система НО/? Ответ:
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Кроме того, согласно п. 3 ст.

288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Таким образом, с формальной точки зрения предоставление жилых помещений в аренду под офисы противоречит законодательству.

Что касается налоговых последствий: Налоговый кодекс РФ позволяет учесть в расходах арендные платежи за арендованное имущество и не ставит признание данных расходов в зависимость от статуса арендованного помещения (п.п. 10 п. 1 ст. 264). По данному вопросу есть две точки зрения. Официальная позиция Минфина России заключается в том, что жилое помещение в соответствии с п. 3 ст.

288 ГК РФ может использоваться только для проживания, поэтому и расходы на аренду жилого помещения не учитываются в целях налогообложения прибыли. Такая позиция высказана в Письме Минфина РФ от 10.11.2006г. № 03-05-01-04/310.

Одновременно есть противоположные разъяснения финансового ведомства, в которых указано, что нарушение норм иных отраслей законодательства не влияет на налогообложение. Расходы на аренду жилого помещения учитываются, если они экономически обоснованны и подтверждены документально.

Такой подход высказан в Письме № 03-03-04/1/285 от 18.10.2005г. (обратим внимание, что это предыдущее Письмо появилось позднее 2005г.). Есть примеры судебных решений, подтверждающих этот подход.

Например, Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2007, 19.01.2007 № КА-А41/13145-06, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2006 по делу № А05-4649/2006-19, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2005 № А56-50544/04, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8537/2006-34. Таким образом, если организация – на традиционной системе налогообложения или УСНо – решит учитывать расходы на аренду жилого помещения под офис в целях налогообложения, то, вероятнее всего, при возникновении претензий налоговых органов, позицию придется отстаивать в судебном порядке.

Положительный момент – это наличие арбитражных дел, решенных в пользу налогоплательщиков. Независимо от того, является ли физическое лицо работником организации-арендатора или не является, средства от сдачи в аренду имущества признаются доходом, полученным от источника в Российской Федерации, и, следовательно, облагаются НДФЛ (ст. 209, п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Согласно ст.

224 НК РФ исчисление налога производится по ставке 13%. Однако сам порядок исчисления и уплаты НДФЛ определяется прежде всего тем, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет. Если арендодателем является индивидуальный предприниматель, то согласно п.п.1 п. 1 ст. 227 НК РФ он должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с арендных платежей.

Если арендодатель не выступает в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то исчисление и уплата налога производятся организацией-арендатором. В этом случае физическое лицо признается плательщиком НДФЛ (ст. 207 НК РФ), а организация выступает в качестве налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Тот факт, что исчисление и удержание НДФЛ производятся организацией самостоятельно непосредственно из арендной платы, может стать результатом несоответствия арендных платежей, фактически уплачиваемых арендодателю и предусмотренных договором аренды. Чтобы подобного расхождения не возникало, в договоре должно быть указано, что оплата аренды осуществляется за вычетом НДФЛ, удерживаемого организацией.

Следует также отметить, что в соответствии с п. 6 ст. 226 НК РФ организация удерживает начисленную сумму налога при фактической выплате арендного платежа. Кроме того, организация также обязана перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода. Если же организация осуществляет арендный платеж по безналичному расчету, то оплата налога производится не позднее дня перечисления дохода со счета организации на лицевой счет физического лица. Ответ на вопрос размещен в журнале «Турбизнес на северо-западе» №2 февраля 2008г.

Источник: www.audit-it.ru

Снять и арендовать квартиру под офис: пошаговая инструкция 2023

Граждане, оказывающие услуги и ведущие предпринимательскую деятельность, нередко задумываются о том, как снять квартиру под офис. Наем жилого помещения позволяет сэкономить на аренде полноценного офиса. При этом важно правильно и аккуратно оформить факт аренды с помощью договора.

• Вопрос законности квартирных офисов
• Преимущества аренды квартиры для создания офиса
• «Подводные камни» аренды квартиры под офис
• На что обратить внимание при выборе квартиры в аренду?
• Заключение договора аренды
• Заключение

Вопрос законности квартирных офисов

Оказывать услуги или осуществлять коммерческую деятельность в квартирах вправе граждане, проживающие в них на законных основаниях. Обычно это субъекты, прописанные на жилплощади или оформившие договор найма (а не аренды!). К специальным субъектам относятся ИП, адвокаты, нотариусы и другие специалисты.

Квартира может относиться к жилым или нежилым объектам. С учетом категории помещения выбирается доступный вариант сделки.

Согласно ст. 17 ЖК РФ, помещения в жилых домах разрешено использовать в предпринимательских целях при соблюдении ряда условий:

• деятельность не должна нарушать права, интересы жильцов, соседей и других граждан;
• в процессе ведения бизнеса должны соблюдаться требования к жилым помещениям, например, СанПиН 2.1.2.2645-10, Правила пожарной безопасности, экологические нормы и т.д.;
• в квартирах запрещено организовывать серийное производство на промышленном оборудовании для получения прибыли.

Согласно ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания, а не для сдачи в аренду под офис. Поэтому для заключения договора аренды необходимо перевести квартиру из разряда жилых помещений в разряд нежилых объектов.

Преимущества аренды квартиры для создания офиса

Вариант с созданием офиса в квартире подходит тем бизнесменам, которые не планируют производить впечатление на клиентов. Фешенебельный офис не требуется, если предприниматель работает удаленно или через сеть торговых представителей.

Аренда помещения в жилом доме приносит ряд выгод:

1. низкие коммунальные платежи;
2. экономия на телекоммуникационных услугах (тарифы для квартир в 5-10 раз ниже, чем для офисных помещений);
3. возможность найма собственной квартиры для уменьшения налогооблагаемой прибыли (в таком случае придется уплатить НДФЛ).

Договоры на оказание услуг ЖКХ и связи, как правило, оформляются на собственника, а не на арендатора. Если арендатор заключает договор за телефонные услуги или Интернет на себя, то может отнести данные расходы на себестоимость. В таком случае затраты необходимо прописать в договоре найма.

«Подводные камни» аренды квартиры под офис

Небольшие компании из 3-5 сотрудников часто берут в аренду квартиры под офис или снимают помещения дружественных организаций. В связи с этим могут возникнуть проблемы:

1. вопросы Налоговой Службы – ФНС потребует изменения записей в ЕГРЮЛ или внесет сведения о недостоверности информации, что отпугнет щепетильных контрагентов;
2. штрафы контролирующих организаций, например, пожарного надзора (квартиры должны соответствовать требованиям пожарной безопасности, установленным для офисов);
3. трудности в получении виз – посольства США и Европейских компаний не доверяют организациям, работающим в обычных квартирах;
4. аренда помещения у друзей – это допустимый вариант, если сотрудники малой фирмы готовы к переезду в любой момент.

Стоит проверять наличие договора субаренды, ведь собственник может быть против незваных гостей.

На что обратить внимание при выборе квартиры в аренду?

В первую очередь, арендуемая квартира должна относиться к нежилому фонду. Для этого коммерческую недвижимость оборудуют отдельным выходом, ремонтируют и оснащают с учетом требований законодательства.

При выборе помещения стоит учесть ряд рекомендаций:

• провести тщательный осмотр квартиры, проверить исправность коммуникаций, сантехники, кондиционеров, чтобы убедиться в отсутствии дефектов, поломок до подписания договора;
• потребовать оригинал свидетельства на право владения квартирой, паспорт арендодателя, проверить техпаспорт недвижимости;
• протестировать скорость работы вайфай, желательно, чтобы в офисе уже был подключен Интернет;
• обсудить стоимость дополнительных услуг, например, уборки, охраны, коммунальных платежей, которые оплачиваются помимо аренды («коммуналку» стоит включить в договор, чтобы отнести ее в счет переменных платежей для получения возврата НДС);
• пообщаться с соседями, зайти в соседние офисы, попросить телефон, чтобы обсудить недостатки аренды в нерабочее время, спросить были ли в помещении кражи, есть ли проблемы с охраной.

Если квартира не переведена в нежилой фонд, то ее можно снять под офис по договору найма. В таком случае, придется серьезно задуматься об ограничении количества сотрудников и потока клиентов. В противном случае, недовольство соседей приведет к подключению контролирующих органов. Поэтому вариант с наймом жилого помещения подходит для компаний, не принимающих в офисе большое количество посетителей.

Заключение договора аренды

До подписания договора нельзя менять что-либо в помещении. Если необходим ремонт, надо обязательно включить в договор подробный план ремонтных работ. В договоре аренды стоит указать, что переезд арендатора состоится после подписания акта приемки (за 1-2 дня до переезда). В акт необходимо включить следующую информацию:

1. все имеющиеся в помещении проблемы, например, трещины в стенах, сломанную фурнитуру на окнах и т.д. (если недостатки квартиры будут прописаны, арендодатель не сможет потребовать выплату неустойки за дефекты);
2. всю технику и мебель, установленную в квартире, а так же состояние данного имущества;
3. количество переданных ключей.

Обычно в договоре указывается цель, срок, стоимость аренды и ее индексация, цены за дополнительные услуги. В документе рекомендуется фиксировать гарантии, вопросы ремонта, возможные неустойки, правила возврата залога, условия, на которых арендатор планирует съезжать. Нотариальная заверка данного документа не требуется.

Заключение

В статье рассмотрены все нюансы аренды квартиры под офис. Чтобы арендовать помещение для ведения предпринимательской деятельности, необходимо оформить письменный договор. Для офиса рекомендуется выбирать квартиру, переведенную в нежилой фонд.

Источник: prosadidom.ru