В Москве начал расти интерес инвесторов к коммерческой недвижимости. Появились новые предложения. Цены от 2–3 млн рублей за объект, а аренда стоит в два раза дороже квартиры. Что скрывается за этими цифрами?
8 июля 2021, 21:40
Тренд на строительство торговых и офисных площадей отметили в комплексе градостроительной политики и строительства столицы. Интерес к ним со стороны девелоперов в этом году вырос в три раза.
Риелторы, в свою очередь, говорят о растущем спросе на коммерческую недвижимость со стороны инвесторов с небольшими сбережениями. Действительно, квартиру за 3–4 миллиона купить в столице сейчас уже нереально, а небольшой офис или помещение свободного назначения (ПСН) вполне возможно. Причём даже в Центральном округе города и в престижных бизнес-центрах.
Конечно, за такую сумму можно взять помещение размером 10–15 кв. м. Зато аренда может приносить 40–60 тыс. в месяц. Если говорить про квартиры, то такие суммы приносят только двух- или трёхкомнатные. Причём хорошо расположенные. Их цена сейчас более 10–12 млн рублей.
ПРЕМИУМ-КВАРТИРЫ В МОСКВЕ ПО ЦЕНЕ БИЗНЕС-КЛАССА! Отличный ЖК с большим двором — СИМФОНИЯ 34 MR GROUP
Почему растёт интерес к коммерческой недвижимости
В России многие инвесторы считают, что самый консервативный инвестиционный вариант — это покупка квартиры. Исторически жильё оказалось именно тем защитным активом, который многим семьям помог выжить в голодные 90-е годы. К тому же люди больше доверяют недвижимости, чем банковским активам или нестабильному фондовому рынку.
— Соответственно, ценность инвестиций в квартиры имеет такой немного иррациональный характер. Но в последний год эта стандартная модель вступила в противоречие с рынком — жильё за год в Москве подорожало на 33%, а предложение сократилось на 25%. В результате стал расти интерес к коммерческой недвижимости, — рассказала директор департамента продаж РАД (Российский аукционный дом) Наталья Круглова.
Изменится способ оплаты товаров и услуг: К чему должны быть готовы покупатели и бизнес
По её словам, коммерческая недвижимость имеет пока более мягкое регулирование, несмотря на бремя имущественных налогов. При этом доход от аренды будет выше, чем от сдачи квартиры.
— При теперешнем уровне цен в Москве годовая доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 4% годовых, а коммерческих помещений — порядка 8% годовых. Помещение стрит-ретейла не в центре может приносить 9–11% годовых, в ЦАО — меньше, — пояснил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Что лучше выбрать: офис, торговую площадь или помещение свободного назначения
Если выбирать между помещением под офис и торговым, то торговое помещение небольшой площади более ликвидно. Офисный рынок до сих пор не восстановился после ковидных ограничений. Таково мнение Романа Родионцева.
— Инвестору стоит оценивать совокупность факторов: локация, стадия готовности, наличие арендатора, формат помещения, цена и наличие коммуникаций. В целом сейчас на рынке хорошие условия на покупку офисов. Опять же, кризис не вечный и на удалёнку все не перейдут. А зайти в хороший проект на выгодных условиях сейчас самое время, — считает руководитель отдела торговой недвижимости девелоперской компании Glincom Мария Стогова.
ЧЕЛОВЕЙНИК БИЗНЕС КЛАССА В МОСКВЕ. НА ЧТО ЖАЛУЮТСЯ ЖИЛЬЦЫ? КАК УЧИТЕЛЬ МАТЕМАТИКИ ТУТ КВАРТИРУ КУПИЛ
Она полагает, что площади небольшого формата (до 80 кв. м) всегда будут пользоваться спросом. Особенно ПСН с отдельным входом и торговые площади 20−100 кв. м. Крупные инвесторы по-прежнему проявляют высокий интерес к торговым площадям с продуктовыми ретейлерами в качестве арендаторов. Соответственно, пользуются спросом помещения, подходящие под размещение такого бизнеса.
— Надо учитывать, что коммерческие помещения менее ликвидны при последующей перепродаже, а также при повторной сдаче в аренду. Инвестиции в жильё менее рискованны. Для коммерции важны проходимость, первая или вторая это линия. Будет влиять кубатура помещения. Каждый арендатор предъявляет специфические требования.
Допустим, для ресторана, пекарни — это дополнительные электрические мощности, которые надо согласовывать, для магазина — пути подъезда, посадка деревьев. Квартиру выбрать намного легче, чем коммерческое помещение, — отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
По словам руководителя практики юридической компании «Интерцессия» Кирилла Стуса, многим компаниям, которые восстанавливаются после кризиса, уже не нужны огромные помещения для размещения всех своих сотрудников. После полутора лет, прошедших с начала пандемии, бизнес сумел наладить дистанционную работу основного состава коллективов. Это позволяет экономить на коммунальных платежах и других офисных тратах. Однако компаниям бывает нужно помещение для склада, приёма посетителей и корреспонденции, для установки оборудования и создания рабочих мест для тех, кто будет его обслуживать. Здесь роль играет цена аренды и расположение помещения.
Кирилл Стус отметил, что, поскольку Москва активно развивается, город может дать стимул для роста многих стартапов в сфере IT, индустрии красоты, доставки и других направлениях. Такому бизнесу нужны небольшие офисы. Кроме того, в первом полугодии 2021 года произошёл рекордный рост объёма введённых в эксплуатацию офисных помещений (рост в два раза по сравнению с 2020 годом). Строители прогнозируют высокий спрос, поэтому уже сдали 446 тыс. кв. м недвижимости.
— Для пассивного дохода гораздо интереснее коммерческая недвижимость. Во-первых, порог входа значительно ниже, чем при покупке жилья. Можно найти небольшой офис с уже заключённым долгосрочным договором аренды и за два миллиона рублей. И это если не рассматривать закрытые паевые инвестфонды недвижимости, где порог может быть и в районе 1000 рублей.
Во-вторых, доходность до вычета налогов может легко доходить до 15%, а после вычета — до 12–13% в зависимости от налогового статуса и деталей оформления помещения. В-третьих, в торговых помещениях не нужно делать ремонт. Этим занимается арендатор. Равно как и оплатой текущих счетов по ЖКУ и электроэнергии, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Он считает наиболее интересными помещения, которые представляют собой симбиоз коммерческой недвижимости и новостроек, нежилые помещения в строящихся крупных ЖК. По мнению аналитика, они вырастут в цене наравне с жильём и будут пользоваться спросом из-за большой проходимости. А стоимость квадратного метра там не сильно отличается от жилья.
Также интерес представляют пустые помещения без арендаторов, но с большим торговым потенциалом. По словам Алексея Кричевского, их можно сдать на долгий срок и продать значительно дороже, так как стоимость арендного бизнеса такого формата вычисляется доходным методом оценки, то есть цена помещения с арендатором, условно говоря, будет равна стоимости 10 лет аренды.
— После восстановления туризма могут быть интересны вложения в апарт-отели, но это помещения, которые можно приобретать и под сдачу, и под себя. К примеру, если есть необходимость переночевать или приезжают родственники. График аренды можно подстроить под собственные нужды, а сдачей посуточно можно заниматься как самому, так и через отельера — управляющую компанию, — пояснил Алексей Кричевский.
Источник: life.ru
Список самых доходных жилых комплексов и домов для сдачи квартир в аренду. Опыт агентства по управлению
Арендный бизнес может надолго обеспечить вас стабильным и надёжным источником дохода. Однако для того, чтобы не возникло разочарований с приобретенной для сдачи в аренду недвижимостью, нужно не ошибиться с выбором при покупке. Грамотный подход к подбору объекта поможет окупить инвестиции за короткий срок.
В каких ЖК стоит покупать квартиру?
Квартиры в ЖК — это оптимальный вариант, потому что такую недвижимость сейчас охотнее всего берут в аренду представители среднего класса. Поскольку речь идёт о новых апартаментах с качественным ремонтом, их можно сдавать, не беспокоясь по поводу текущих кранов, неисправной электропроводки или других неприятностей. Однако для начала необходимо определиться с домом и его локацией.
При выборе нужно обращать внимание на следующее:
- репутация застройщика. Она важна не только для тех, кто покупает квартиру ещё в процессе строительства такого комплекса, но и для тех, кто хочет стать владельцем такой недвижимости даже после того, как дом сдан в эксплуатацию. На самом деле всё довольно просто: если застройщик дорожит своей репутацией, он не будет экономить на материалах или специалистах. В итоге и с жилым комплексом в течение 10-15 лет после сдачи не возникнет проблем. Дома не будут расползаться, не появятся трещины и т.д.;
- категория дома. Наибольшим спросом у арендаторов пользуются квартиры в эконом-сегменте и в бизнесе. Что же касается премиального, то снять такие апартаменты себе может позволить далеко не каждый, тем более в Москве. Зарабатывать на аренде в целом тоже реально, однако нужно очень хорошо понимать довольно специфическую нишу. То есть это однозначно не вариант для начинающего предпринимателя;
- инфраструктура. У большинства застройщиков под магазины, аптеки, отделения банков и офисы отводятся первые этажи. Однако нередко инфраструктура этим не ограничивается. При покупке квартиры посмотрите на то, предполагается ли открытие поблизости садика, школы, спортивного комплекса, других социальных объектов. Арендаторы готовы переплачивать за хорошую инфраструктуру и нередко даже — закрывать глаза на недостатки самой квартиры;
- тип дома. Дома из кирпича — тёплые, панельные более доступные по ценам. Есть и более современные технологии, однако разобраться в том, чего ждать от такого дома, сможет только строитель-эксперт. В любом случае уделить внимание этому моменту не мешало бы и покупателю;
- планировка. Такую информацию можно посмотреть на официальном сайте застройщика. Как правило, она не скрывается. Стандартная планировка с изолированными комнатами пользуется традиционно наибольшим спросом. Также довольно востребована свободная, особенно если речь идёт о компактных квартирах. А вот переплачивать за высокие потолки и оригинальные решения в Москве не любят;
- наличие парковочного места. Обычно владельцу квартиру предоставляют возможность разместить хотя бы один автомобиль. При аренде квартиры, как правило, это право переходит вместе с апартаментами к жильцам. И в таком мегаполисе как Москва это очень важный момент.
Это далеко не всё из того, на что стоит обратить внимание. Информацию нужно изучать по каждому ЖК. Важно то, когда был сдан дом (как давно), не возникли ли с ним проблемы. Стоит проанализировать, что пишут о ЖК сами владельцы квартир. Особо важно мнение жильцов.
Если ЖК всё ещё находится в процессе постройки, необходимо обратить внимание на то, не опаздывает ли застройщик со сроками, не было ли переносов. Разумеется, стоит проанализировать его ситуацию с другими подобными проектами.
Наиболее ликвидные и востребованные ЖК для аренды квартиры
Снять квартиру у государства? Это уже реальность: ДОМ.РФ открывает арендные дома
Если вы арендатор жилья со стажем, вам наверняка знакома ситуация, когда собственник внезапно просит вас съехать: он решил сам жить в квартире либо поселить там родственников. Или ставит особые условия: например, не заходить в определенную комнату. Или вдруг заявляется без предупреждения с проверкой. Или внезапно поднимает плату.
Словом, вы зависите от обстоятельств жизни хозяина квартиры, а то и от его настроения. Что поделаешь – пресловутый человеческий фактор… Вот если бы можно было снять жилье у государства, чтобы все было четко и прозрачно, с заранее известными условиями!
А знаете, ведь это уже возможно.
Ура, заработало!
В столице самое большое количество арендаторов, что неудивительно: Москва – крупнейший деловой центр, куда люди съезжаются со всей страны. По оценке фонда «Институт экономики города», в 2020 году здесь сдавалась каждая десятая квартира.
Практически все арендаторы нанимают жилье у частных лиц. Разумеется, многим бы хотелось большего порядка и прозрачности в арендных отношениях, и они с удовольствием снимали бы квартиры не у условной «бабушки», а у государства или надежной компании. Но другого варианта до недавнего времени просто не было. И хотя в 1997 г. правительством был создан финансовый институт ДОМ.РФ, одной из функций которого стало формирование цивилизованного рынка аренды, появление так называемых доходных домов шло крайне медленно.
Дело в том, что застройщикам гораздо выгоднее построить жилье и продать, чем брать на себя дополнительные функции по эксплуатации и управлению арендным жилым фондом. Потому даже в том случае, когда специально для целей сдачи внаем возводится комплекс апартаментов (апарт-отель) и создается управляющая компания, лоты в немвсе равно продаются физлицам, а те уже могут сдавать их – или сами, или через управляющую компанию.
Теперь же наконец заработала новая схема. Доходные дома строят те же коммерческие компании, а ДОМ.РФ выкупает их через свой банк и открывает арендные дома.
Кстати, на финансирование арендного жилья для ДОМ.РФ привлекаются частные инвестиции – через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) ДОМ.РФ.
Что можно снять уже сейчас?
Направление аренды в ДОМ.РФ возникло только в 2016 г., а в 2017 г. госкомпания открыла свой первый арендный дом на базе МФК «Лайнер». Сейчас в Москве уже пять арендных домов – всего 1940 квартир и апартаментов:
- «Лайнер» (Ходынский бульвар, д. 2) – 280 апартаментов;
- «Символ» (Шоссе энтузиастов, д. 3, стр. 1) – 378 квартир;
- «Парк легенд» (ул. Автозаводская, д. 23Б, корп. 2) – 338 квартир;
- «Матч Поинт» (ул. Василисы Кожиной, д. 13) – 797 апартаментов;
- «Октябрьское поле» (ул. Берзарина, д. 30) – 147 апартаментов.
В этом году откроется Level Амурская (ул. Амурская, д. 1А, корп. 3) – на 186 квартир, а в 2022-м – «Сердце столицы» (Шелепихинская наб., вл. 34, корп. 7) – на 184 квартиры.
Арендный фонд очень разный, и наниматель может выбрать жилье по своим потребностям, от маленькой студии до четырехкомнатной квартиры. Помещения сдаются полностью меблированными и оснащены бытовой техникой – холодильником, варочной панелью, стиральной машиной, телевизором, кондиционером. Есть квартиры с посудомоечными машинами и духовками. Все очень хорошего качества и работает без нареканий. При домах есть подземные паркинги, поэтому жилец может арендовать в своем доме машино-место.
Все официально и прозрачно
При найме квартир в арендных комплексах от ДОМ.РФ есть свои особенности. Если с хозяевами частного жилища наниматель может рассчитаться и наличными, и с помощью банковского перевода на карту, то квартира в государственном арендном доме оплачивается только по безналичному расчету.
В числе обязательных документов для заключения договора найма, кроме паспорта, – СНИЛС, банковские реквизиты. Наниматель должен иметь официальную работу и «белую» зарплату. А если жилье снимает иностранец, то к пакету добавляется миграционная карта, разрешение на пребывание в РФ и регистрация.
Договор официальный, поэтому нет риска, что кто-то неожиданного выгонит жильцов из квартиры. Ограничений по возрасту на проживание нет. Семейные пары даже в приоритете.
Обязательное условие – квартирант должен установить на свой смартфон мобильное приложение. Через него наниматель вносит платежи, решает другие вопросы, связанные с эксплуатацией жилья, ремонтом бытовой техники, заказывает уборку квартиры и др.
За удобства нужно платить
В основном снимать жилье в доходном доме выходит дороже, чем у частника. Впрочем, тут как посмотреть: квартира с «бабушкиным ремонтом» или на окраине Москвы обойдется в частном секторе существенно дешевле, а вот жилье бизнес- и элитного классов и у собственников сдается дорого.
Самые дешевое жилье в арендных домах – небольшие квартиры-студии. Минимальные ставки в комплексах ДОМ.РФ таковы:
- в ЖК «Октябрьское поле» – от 35 700 рублей в месяц;
- в ЖК «Символ» – от 42 400 рублей;
- в ЖК «Лайнер» – от 48 900 рублей;
- в квартале «Матч Поинт» – 55 500 рублей.
В стоимость аренды входит круглосуточная консьерж-служба, охрана, вызов экстренных служб, уборка территории и вывоз мусора, хранение посылок. Отдельно по счетчикам оплачиваются коммунальные услуги – вода, электричество и отопление. Есть много дополнительных платных услуг.
Льготная аренда в регионах: плати всего 20%!
Арендные дома ДОМ.РФ появились уже и в регионах. В декабре прошлого года в Воронеже введен ЖК «Современник» (ул. 9 Января, 68/2 корп. 3) на 165 квартир, где можно снять квартиру по ставкам гораздо ниже, чем в Москве. Так, двадцатиметровая студия обойдется всего 14 600 рублей в месяц, двухкомнатная квартира 40 кв.м – в 25 600 рублей, а просторная трехкомнатная 81 кв.м – в 41 000 рублей.
В доме есть квартиры разных площадей, поэтому ценники отличаются.
В стадии строительства находится арендный дом в Екатеринбурге (ул. Шаумяна, д. 24), на 300 квартир, и в Тюмени.
Но снять жилье в регионах можно еще дешевле, если регион участвует в программе льготной аренды, тоже запущенной ДОМ.РФ. Тогда наниматель платит всего 20% от базовой стоимости аренды, а остальное компенсируют поровну ДОМ.РФ и регион.
Пилотный проект льготной аренды пока реализован только в Воронеже. Под льготную аренду выделили 41 квартиру в ЖК «Современник». За студию наниматель заплатит 2 900 рублей в месяц, а за просторную «трешку» – 8 200 рублей.
Поучаствовать в пилотном проекте нашлось много желающих, но незадача в том, что чиновники региона сами решают, кому сдать квартиры «за копейки», а кому – по коммерческим ставкам. Хотя изначально льготная аренда предназначалась уникальным для региона специалистам или тем, в которых нуждается город. В Воронеже больше половины квартир по льготным ставкам аренды сняли врачи, а остальное распределили между прочими бюджетниками – работниками культуры, науки, образования и спорта.
Льготная аренда должна появиться в Екатеринбурге и Тюмени в 2023 году. В Москве льготной аренды не будет, так как ДОМ.РФ и так все успешно сдает по коммерческим арендным ставкам: желающих снять такое жилье в столице предостаточно.
Источник: www.mirkvartir.ru
