Лучший бизнес сдача в аренду квартиры

Сейчас многие покупатели рассматривают квартиру как инвестицию — приобретают жильё и сдают в аренду. Лайф выяснил, в какую недвижимость лучше вложить деньги и как получить максимальный доход.

Центр или окраина? Где лучше купить квартиру для аренды

Традиционно самым высоким спросом у арендаторов пользуются дешёвые квартиры на окраине, но рядом с метро. Такое жильё никогда не будет простаивать.

— Лучше покупать квартиру в районах, где развивается транспортная инфраструктура. В Москве и Подмосковье для многих арендаторов важна пешая доступность беспробочного транспорта (станций метро, МЦК или МЦД). Это один из главных критериев выбора. Но тут есть нюансы. Например, в таких местах квартиры быстрее дорожают, — рассказала заместитель директора департамента аренды квартир агентства «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

По её словам, продавцы недвижимости, рядом с которой будет располагаться новая платформа, начинают увеличивать цену. В среднем жильё дорожает на 7–10% сразу после появления информации о строительстве объекта — года за два до его реального ввода в эксплуатацию. Примерно на 10–15% дорожает недвижимость после открытия станции.

Открываем бизнес с нуля. Сдача домов в аренду.

Однако, уточнила Оксана Полякова, речь идёт о квартирах, расположенных в 5–10 минутах ходьбы от платформ. Что же касается жилья, которое находится дальше, то цена на него может вообще не измениться.

Биткоин ждёт грандиозный обвал. Когда рухнет курс и как защитить сбережения в криптовалюте

Кстати, не стоит обходить вниманием и загородную недвижимость. Хороший доход с аренды могут приносить не только квартиры в мегаполисах.

— В нынешних реалиях пандемии особым спросом пользуется недвижимость за пределами крупных городов. Причём снимают её не только на долгий срок. Сравнивая предыдущие две недели с аналогичным периодом прошлого года, мы заметили, что спрос на посуточную аренду загородных объектов в Московской области увеличился на 46%, а интерес к квартирам в Москве, напротив, снизился на 15%. При этом самый большой интерес к туристической аренде жилья за городом был замечен в Татарстане, Челябинской области и Башкортостане, а квартир — в Екатеринбурге, Новосибирске и Махачкале, — пояснил руководитель направления краткосрочной аренды сервиса «Авито недвижимость» Артём Кромочкин.

Если говорить про пригород, то там большим спросом у арендаторов пользуются частные дома, а не квартиры. На жильё в многоэтажках не распространяется ажиотажный спрос, связанный с последствиями пандемии. Плюс квартиру за городом придётся сдавать гораздо дешевле. Цены могут быть на 30–50% ниже.

— При этом цена отделки, к примеру, почти не изменится. Поэтому и окупаться такой объект будет намного дольше, — обратила внимание заместитель генерального директора fee-девелоперской компании «Kaskad недвижимость» Ольга Магилина.

Выгоднее всего вкладывать деньги в студии, а также в одно- и двухкомнатные апартаменты, расположенные в пешей доступности от метро. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. Если говорить про столичный регион, то, по его мнению, лучше покупать жильё в Новой Москве либо Подмосковье рядом с метро и станциями МЦД. Цены на эти квартиры значительно ниже, чем в Москве, а транспортная доступность, если пользоваться общественным транспортом, такая же. Если найти подобный вариант, то стоимость аренды жилья может быть сравнима с ценами внутри МКАД.

Выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду? Валентин Ковалев

Источник: life.ru

Как сдать квартиру в аренду и заработать?

Наряду с банковскими депозитами сдача недвижимости в аренду является одним из самых простых и удобных способов зарабатывать. В общей статистике это не так заметно из-за неофициальных договоров, то есть не зарегистрированных, но достаточно просто вспомнить всех своих знакомых и обязательно найдётся тот, кто сдаёт жильё. А если посмотреть на сайты недвижимости, то можно увидеть какие масштабные как спрос, так и предложение. Для тех же, кто далёк от этого вида инвестиций , мы расскажем как сдать квартиру в аренду и заработать.

1. Сдача квартиры как инвестиция
2. Способы сдачи квартиры в аренду
3. Договор аренды
4. Как сдать квартиру в аренду
5. Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду
6. Заключение

Сдача квартиры в аренду как инвестиция

Жильё сдаётся в аренду с незапамятных времён. Если рассмотреть на примере России за последние десятилетия, то это обычно происходило по одной простой причине – появляется лишняя жилплошадь, которая простаивает. Она могла появиться по разным причинам:

1. В наследство от родственников, самый распространённый вариант.
2. Получена от государства в рамках обеспечения жильём сотрудника госслужбы.
3. Куплена в рамках запланированного переезда, передачи своим детям и так далее, но не задействованная.

Соответственно, собственнику нужно платить квартплату и коммуналку. Это немаленькие суммы, которые для многих могут оказаться неподъёмной нагрузкой, ведь зачастую денег с трудом хватает на оплату по квартире, в которой живёшь. Логичным выходом будет сдать такую площадь в аренду, это не только покроет все расходы, но ещё и принесёт прибыль. В 2000-х годах финансовый рынок в нашей стране находился ещё в состоянии развития, мало кто интересовался такого рода инструментами заработка (у всех в памяти был 1998 год – дефолт и обвал рубля), поэтому народ либо просто копил и вкладывался в валюту, либо же покупал недвижимость , ведь она никуда не денется.

Параллельно с этим началась активная застройка, новые дома и целые жилые комплексы стали появляться практически везде, что спровоцировало бурный рост инвестиций в покупку жилья и сдачи. Тогда ещё немногие знали как правильно сдать квартиру в аренду, бывали разные случаи, но в целом такой вид получения дохода с годами только набирает популярность. Этому, кстати, в немалой степени способствует и тот факт, что достаточно большое количество людей приезжает в крупные города и им тоже нужно где-то жить, обычно они просто снимают квартиру, очень редко покупают.

Заработок на сдаче квартиры в аренду получается не очень большим, но при этом он значительно более привлекательный, чем большинство других консервативных вложений . Стоит отметить, что ставка дохода в процентах может варьироваться в зависимости от того, какого качества жильё, где находится. Нормальным считается доход 0,8-1% в месяц от стоимости самого жилья . Если взять наибольшее значение, то после вычета всех расходов останется уже около 0,7%, но и тут есть вариативность. В общем, обычно сдаваемые квартиры окупаются за 10-12 лет, иногда быстрее.

Вот несколько фактов об окупаемости:

Квартира-студия в крупном городе может окупиться за 8-9 лет, если она хорошо отделана. Удивительно то, что люди предпочитают меньшую площадь, но лучшего качества, даже если проводят в квартире минимум времени и постоянно работают.

Вам будет интересно почитать

• Инвестирование в квартиры: «за» и «против»
• Инвестиции в коммерческую недвижимость — руководство
• Фонды REIT: как заработать на инвестировании в недвижимость? Руководство для новичков

Способы сдачи квартиры в аренду

Процесс можно осуществлять по-разному. Для кого-то важна максимальная доходность и человек готов предпринимать действия, а другие не хотят и пальцем пошевелить, при этом готовы на меньший заработок. Существуют следующие варианты исходя из ключевых параметров:

1. Сдача жилья в аренду через агентство. Здесь всё очень просто – обращаемся в агентство и дальше работать придётся по-минимуму . Агент сам ищет клиентов, показывает квартиру, предлагает типовой договор. Это достаточно популярный способ сдачи квартиры в аренду, так как многие владельцы квартир попросту не хотят тратить время, изучать рынок и общаться с потенциальными жильцами. За это агент получает комиссию – обычно размер арендной платы за один месяц. В принципе, удобно, но при этом есть очень много съёмщиков, которые не хотят нести лишние расходы и сразу отказываются от таких вариантов.
2. Участие собственника в процессе. То есть владелец квартиры изучает как сдать квартиру без посредников, занимается общением с желающими снять жильё, сам показывает. В этом случае необходимо правильно подобрать стоимость аренды квартиры, то есть потратить время на оценку конъюнктуры рынка, сделать выводы, изучить все нюансы.

Также может отличаться и длительность сдачи. Часто можно встретить в объявлениях чётко указанные даты, когда квартира станет доступной для съёма или на какой период она сдаётся. Обычно разделяют на 3 варианта:

1. Посуточная аренда. Краткосрочный и обычно дорогостоящий вид аренды жилья. Такие квартиры, как правило, хорошо обставлены, с новой техникой и качественным ремонтом. С какой целью снимают такое жильё не всегда понятно, нужно быть готовым к тому, что после жильцов останется страшный бардак, который нужно убрать до заселения новых.
2. Сезонная аренда. Это в большей степени относится к жилью за городской чертой, либо же возле курортных зон. В объявлениях так и указывают – сдача на летний период (или на зимний, если говорим о близости к горнолыжным курортам). То есть в остальное время квартира используется, а сдаётся в “горячий” сезон.
3. Долгосрочная аренда. Постоянно менять жильцов вряд ли кому-то захочется. Поэтому, сдавать обычно предпочитают на долгий срок – от 6 месяцев, чаще ещё дольше . В этом есть своя логика – все хлопоты по сдаче происходят гораздо реже, после того, как жильцы заехали, остаётся лишь получать деньги и просто посматривать, всё ли там в порядке.

Перечисленные варианты являются основными, именно эти моменты обычно приходится продумывать владельцам жилья, когда они составляют конкретный план как сдать квартиру – посуточно или на длительный срок, работать самому или через посредников. Также можно отметить главный второстепенный аспект, который, тем не менее, тоже имеет место быть:

1. Сдача квартиры с мебелью. В этом случае в квартире обычно есть всё самое необходимое – спальное место (или места), кресло, стулья, табуретки и так далее. Меблировка обычно подразумевает наличие шкафа для вещей, минимальный кухонный гарнитур. Также холодильник, стиральная машина и прочая важная техника.
2. Сдача квартиры без мебели. Это подходит тем, кто имеет квартиру совсем недавно построенную и не имеет средств на полноценное обустройство. Такие квартиры интересны переезжающим со своей мебелью, поэтому они прекрасно сдаются, но спрос гораздо ниже, конечно.

Обычно чем лучше обустроено жильё, тем больше интересующихся и, соответственно, быстрее происходит сдача квартиры в аренду (при разумной стоимости аренды, конечно). Такие детали как наличие микроволной печи, телевизора, уже подключенного интернета, сушилки для белья, утюга и прочих бытовых принадлежностей – не самых необходимых, но в то же время полезных. Идеальным вариантом можно назвать квартиру с полностью готовыми для жизни человека условиями. Простыми словами, зашёл с сумкой вещей и спокойно живёшь без бытовых забот. Такие квартиры обычно сдаются подороже, но при этом и просматривают их чаще, ведь это максимально удобно для жизни.

В общем, для тех кто не знает как сдать квартиру на длительный срок или же каких-либо других нюансов, самым простым решением будет обращение в агентство . Главное, помнить, что нужно придерживаться средней рыночной цены, ведь агенты для быстрой сдачи могут очень убедительно предлагать снизить стоимость. У них это разовая выплата, а нам потом каждый месяц недополучать свою прибыль. В остальном, это очень просто и удобно. Агентств очень много, работать лучше с крупными и с хорошей репутацией, ведь туда обращается множество желающих снять – тоже по принципу надёжности и репутации.

Договор аренды

Это, без сомнения, можно назвать самым важным моментом. С точки зрения закона собственник жилья должен платить налог с получаемой от аренды прибыли. Чтобы у налоговых органов не возникало никаких вопросов, необходимо заключать договор и на основании этого документа производить налоговые отчисления. Сразу скажем – так работают далеко не все. Есть очень много квартир, которые сдаются неофициально, то есть собственник и жилец просто договариваются обо всех условиях и не составляют договор. Так обычно действуют в следующих ситуациях:

1. Съёмщик является знакомым или родственником , то есть присутствует доверие и понимание, что обмана не будет.
2. В квартире нечего украсть, сломать и так далее . То есть собственник не боится за имущество, так как оно не представляет особой ценности. Очень распространённый вариант при получении квартир в наследство от пожилых людей. Как правило, обставлены такие квартиры очень старой мебелью, никакой серьёзный техники нет.
3. Арендодатель не знает как сдать квартиру официально или же принципиально не хочет этого делать, чтобы не платить налоги . Тут уж как повезёт, бывает, что какие-нибудь зарубежные студенты прекрасно живут, поддерживают чистоту и всё платят заранее без всяких бумаг, а бывает, что приличные с виду люди превращают квартиру в помойку и пропадают, не заплатив.

Если ситуация вскроется, то будет сразу штраф, состоящий из нескольких пунктов – 5% от суммы, которую утаили, сам налог (простой НДФЛ) и ещё к нему 40%. То есть лучше работать через договор. Есть как типовые варианты в интернете, так и собственноручно составленные. В любом случае проще всего воспользоваться уже готовой формой и просто вносить свои изменения. Хотя, обычно есть договоры, где указано практически всё, что может интересовать, далее собственник просто исключает ненужные пункты. Среди важных выделяют следующие:

1. Срок аренды. Обычно менее 12 месяцев, так как иначе придётся регистрировать его в росреестре.
2. Стоимость и порядок оплаты. Обычно указывается какое-либо число месяца, до которого необходимо произвести оплату за следующий месяц проживания.
3. Список жильцов. Если не хотим, чтобы было 40 гастарбайтеров вместо молодой пары, то обязательно прописывает этот момент.
4. Состояние жилья, описывается имущество. В случае поломки производится компенсация. Может быть предусмотрен залог – жильцы сразу же вносят определённую сумму, которую в случае чего можно использовать на ликвидацию последствий.
5. Дополнительные моменты, которые обычно связаны с безопасностью имущества — наличие детей, животных, вредных привычек и так далее. Всё, что волнует арендодателя, можно прописать в договоре.

К этому списку обычно ещё можно добавить менее значимые, но всё же встречающиеся – как оплачивается коммуналка, возможность покупки бытовой техники в счёт оплаты аренды, ремонтные работы и прочее. Для того, чтобы заключать договор, собственник также должен иметь определённые документы на руках, ведь мошенничество встречается с обеих сторон – и арендодателей тоже. Итак, обычно требуется следующее:

1. Свидетельство о собственности или иной документ, подтверждающий это право. С этим всё понятно.
2. Паспорт (копия).
3. Согласие других собственников, если таковые имеются, а также супруга(-и), выписка их ЖЭКа с перечисленными жильцами квартиры.

Отдельно стоит отметить сдачу ипотечной квартиры, ведь это очень популярный способ инвестиций. В этом случае обычно необходимо согласовать этот вопрос с банком. В ипотечном договоре может быть прописана возможность сдачи, но только с согласия банка, поэтому придётся изначально уведомить их о своём желании и получить одобрение.

Как сдать квартиру в аренду?

Если принято решение о том, что жильё следует сдать, можно начинать работать в этом направлении. Как мы уже говорили ранее, проще всего работать с риелтором. Но если такой возможности нет или просто не хочется, то далее придётся предпринимать определённые шаги. Тот, кто уже сдавал квартиру и так знает, а вот тем, кто интересуется как официально сдать квартиру самостоятельно, рекомендуется придерживаться следующего плана:

1. Заранее сделать все документы, которые перечислены выше. ЖЭК может затягивать, в случае ипотеки банк может долго рассматривать, в общем, с этого лучше начать, так как всё остальное можно делать в процессе работы с документами, то есть параллельно.
2. Привести квартиру в надлежащий вид. Как следует убраться, отремонтировать всё, что сломано, составить список всей имеющейся бытовой техники, что-то докупить. Очень часто люди забывают про нормальную сантехнику, потом приходится быстро решать этот вопрос.
3. Продумать договор и все условия. Это позволит сразу же отсечь огромное количество неподходящих арендаторов. Забудем указать, что нельзя курить – будет много потраченного времени, так как многие курят.
4. Теперь можно переходить к вопросу определения стоимости аренды. Идём на любой сайт с недвижимостью, а лучше сразу на несколько, и ищем аналогичные варианты на этой же местности. Оцениваем и принимаем решение – сдать по средней цене или же немножко подвинуться и получить большой поток желающих.

В случае с мигрантами или приезжими можно сделать временную регистрацию. С одной стороны, таких жильцов не очень любят, с другой – они гораздо реже доставляют проблемы, как это не странно.

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду – хороший доход?

Согласно опросам, большинство россиян именно недвижимость рассматривают как лучший актив для инвестиций. Воображение услужливо рисует картинку того, как раз в месяц на карточку поступает арендная плата от квартирантов, а Вы лежите на тропическом пляже и лениво потягиваете коктейль. Увы, реальность гораздо прозаичнее. Имея некоторый опыт по сдаче квартир в аренду, могу сказать, что данный доход пассивным точно не назовешь. Скорее, это небольшой бизнес, требующей Вашей частичной занятости, который вполне можно совмещать с основной работой.

Рассмотрим на примере: скромная, однокомнатная квартира в Москве в пешей доступности от метро в спальном районе будет стоить от 5-5,5 млн.

Сдать такую квартиру можно за 25-30 тысяч в месяц плюс компенсация электричества и воды по счетчикам. При самом идеальном варианте без учета квартплаты и налогов имеем доходность от 6% до 6,55% в год.

А теперь добавим к этому 1,5 тысячи ежемесячной квартплаты и налог на доходы (6% если Вы оформите ИП, либо 13% НДФЛ) доходность будет от 4,86% до 5,83% в год.

А если еще добавить к этому расходы на текущей ремонт (всегда ведь в квартире что-то ломается — там подкрасить, тут подклеить), а также периодический «простой» квартиры, то цифры покажутся совсем скромными от 4,03% до 4,95%.

Такой процент в докризисные времена можно было получить по депозиту во вполне надежных банках, например, ВТБ24. Сейчас же процент по депозиту значительно выше, при том, что арендные ставки продолжают падать из-за снижающегося спроса.

Сразу скажу, «сдать и забыть» скорее всего не получится, иначе Вы рискуете получить обратно Вашу квартиру в состоянии «под капремонт». Хотя бы раз в месяц необходимо навещать Вашу квартиру — сам факт посещения очень дисциплинирует нанимателей.

Решение разовых проблем, проведение интернета от другого провайдера, вызов сантехника, замена стиральной машинки, скорее всего, потребует Вашего вовлечения. Обычно наниматели не стремятся самостоятельно решать проблемы в арендованной квартире и перекладывают их решение на плечи собственников.

Далее, Вам будет необходимо ежемесячно снимать показания счетчиков и оплачивать квартплату. Можно,конечно, поручить это нанимателям, но практика показывает, что они очень часто «забывают» делать это вовремя, поэтому данный вопрос стоит контролировать самому.

Иногда, наниматели «забывают» или не могут вовремя платить, и каждый собственник рано или поздно сталкивается с необходимостью принудительного выселения. Данный процесс обычно требует личного вмешательства собственника и это тоже затраты времени, и нервов.

Согласно действующему законодательству, если у нанимателей нет московской или подмосковной прописки, им необходимо сделать временную регистрацию. Процесс это совсем не сложный, но требует Вашего времени (минимум два посещения паспортного стола).

Раз в год необходимо наведаться в налоговую и отчитаться о полученном доходе. Теоретически это можно сделать по почте, но лишь немногие отправляют свои налоговые декларации таким способом. Остальные предпочитают личное посещение. Про то, что многие наймодатели, увы, налоги не платят, я не буду говорить, хорошо?

Времена, когда арендаторы живут в квартире годами прошли, средний срок проживания около года, максимум двух, конечно бывают счастливые исключения, но обычно они связаны с заниженной ценой. Например, мой знакомый уже 8 лет снимает квартиру, и арендатор ни разу не поднимал плату. В настоящее время арендная ставка, которую платит мой приятель на 50% ниже рыночной. Но такой подход не имеет ничего общего с инвестициями, не так ли?

Соответственно, минимум раз в два года, по моей практике значительно чаще, Вы будете вынуждены заняться поисками новых нанимателей. И, конечно же, наниматели съедут в самое неподходящее для Вас время, когда Вы не сможете оперативно начать процесс поиска новых нанимателей, в такой ситуации вероятность простоя увеличивается.

Сам процесс поиска может занять у Вас от нескольких дней до месяца. Если Вы будете искать нанимателей самостоятельно, без помощи риэлтора, то Ваши трудозатраты возрастут в разы. Конечно же, Вам может повезти, и с первого телефонного звонка и первого просмотра Вы найдете нанимателей свой мечты. Но я говорю, о стандартной, среднестатистической ситуации.

«А как же управляющие компании?» — спросите Вы. «Они существуют» — отвечу Вам я. В Москве я знаю минимум две такие компании, но стоимость их услуг снизит Ваш, и без того небольшой, доход до 3,5% — 4% в год в рублях.

Как видите, пассивный доход от сдачи квартиры в аренду не такой уж «пассивный», и не такой уж выгодный. При том, что вложение в недвижимость требует значительного капитала, а сам актив является низко ликвидным.

Но есть ли альтернатива? Если Вы сейчас подумываете о покупке инвестиционной квартиры, Вы можете вложить свои средства в диверсифицированный портфель активов на фондовом рынке. Например, доходность взаимного фонда недвижимости Fidelity Global Property за последние пять лет: 9.27% в долларах США. А порог входа значительно ниже 5 млн рублей. Для биржевых фондов (ETF-ов) порог входа вообще близок к нулю.

Источник: baeva.finance