Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:
где V – стоимость бизнеса; D – периодический доход; r – коэффициент капитализации.
Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента, для его использования необходимы четкие рыночные указания на его величину.
Основное преимущество этого метода – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится анализ их дохода и стоимости.
Доходный подход
Однако метод не следует применять:
· когда отсутствует информация о рыночных сделках;
· если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов;
· когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т.е. требует серьезной реконструкции.
Метод имеет еще один серьезный недостаток. Дело в том, что в формуле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В качестве этого дохода при оценке недвижимости берется так называемый чистый операционный доход.
Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возможных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой.
Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы:
1) анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости);
2) выбор величины прибыли, которая будет капитализирована;
3) расчет адекватной ставки капитализации;
4) определение предварительной величины стоимости;
5) проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются);
6) проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).
При применении этого метода возникают проблемы: во-первых, как определить чистый доход предприятия, во-вторых, как выбрать ставку капитализации.
При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты.
Mavzu: Доходный подход оценки недвижимости и его методы
Это могут быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.
В качестве капитализируемой величины прибыли может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.
Ставка капитализации для бизнеса (предприятия) обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.
С математической точки зрения ставка капитализации – это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта. При известной ставке дисконта (см. формулы 5.1…5.3) ставка капитализации в общем виде определяется по следующей формуле:
где r – коэффициент капитализации; R – ставка дисконта; g – долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.
Метод капитализации дохода в основном используется для оценки недвижимости, которая сдается или может сдаваться в аренду.
Источник: libraryno.ru
10. Метод капитализации доходов в оценке бизнеса: этапы и условия применения, преимущества и недостатки.
Метод капитализации доходов целесообразно применять в тех случаях, когда имеется достаточно большой объем ретроспективной информации, которая может дать определённое представление о её будущей деятельности (исходя из предположения о нормальных темпах роста ) Метод дисконтированных денежных потоков, как отмечалось выше, применим, когда ожидается существенное изменение будущих доходов по сравнению с доходами от текущих операций. «Существенное изменение» означает заметное увеличение или уменьшение относительно сложившегося темпа роста компании. Концепция метода капитализации исходит из того, что стоимость объекта на данный момент времени (V) определяется путем деления дохода за определенный период (год) (I) на норму прибыли (коэффициент капитализации) (R): V = I / R Основное преимущество этого метода — простота расчетов.
Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации в конеч¬ном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это свя¬зано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.
Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разру¬шениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной ре¬конструкции. Метод имеет еще один серьезный недостаток.
Дело в том, что в фор-муле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В ка-честве дохода в оценке берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возмож¬ных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение.
Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитали¬зации является довольно сложной проблемой.
Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы: 1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформа-ция (при необходимости). 2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована. 3. Расчет адекватной ставки капитализации. 4. Определение предварительной величины стоимости.
5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются). 6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный харак-тер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы). При применении этого метода возникает целый ряд проблем. Во-пер¬вых, , как выб¬рать ставку капитализации, во — вторых, как определить чистый доход предприятия
11. Проблемы и методы определения капитализируемого дохода в оценке активов и бизнеса.
В качестве капитализируемой базы, как правило, используется показатель дохода – а именно чистый операционный доход (или операционная прибыль). Капитализируемая база может быть определена: — во-первых, на основе ретроспективных данных развития компании; — во-вторых, на основе прогнозируемых стабильных потоков доходов – если отсутствует статистика функционирования предприятия в прошедшем периоде.
Определение капитализируемой базы на основе ретроспективных данных развития компании предполагает выявление периода за который будет браться информация о капитализируемом доходе, а также выбор метода для определения его средней величины. Помимо этого, необходимо убедиться, что взаимодействие факторов получения дохода за ретроспективный период и на перспективу является неизменным и обеспечивает получение стабильного дохода и в будущем.
Если ожидаются изменения этих факторов (например, изменения в ассортименте продукции, в этапе жизненного цикла предприятия и т.д.), то необходимо провести анализ – обеспечат ли указанные изменения стабильность дохода в будущем. В случае положительного ответа на этот вопрос возможно применение метода капитализации доходов с обязательным учетом предстоящих изменений в процессе формирования капитализируемой базы.
Определение капитализируемой базы на основе ретроспективных данных предполагает использование нормализованных данных бухгалтерского учета, то есть данных, отражающих типичные доходы и расходы, характерные для аналогичного нормального функционирующего бизнеса. При использовании в процессе определения капитализируемой базы ретроспективной информации развития компании возможно применение следующих методов расчета капитализируемой базы: метод простой средней ретроспективной величины метод средневзвешенной величины метод трендовой прямой 1) метод простой средней ретроспективной величины (прибыли) применяется в том случае, когда в динамике анализируемой ретроспективной прибыли отсутствует выраженная тенденция, или нет оснований ожидать, что выявленная тенденция сохранится и в будущем.
В этом случае ретроспективные данные суммируются, и полученная сумма делится на число периодов. Пример: имеется прибыль компании за 7 лет n Прибыль 1 1 2 1,15 Среднее значение прибыли = 11 / 7 = 1,57 3 1,25 4 1,5 5 1,6 6 2 7 2,5 11 2) метод средневзвешенной величины (прибыли), применяется в том случае, если выявлена тенденция, которая может быть экстраполирована в будущее.
При этом последним данным придают больший вес, чем данным более раннего периода. Общепринятой практикой является взвешивание по годам.
Пример: n Прибыль Веса х*у 1 1 1 1 2 1,15 2 2,3 3 1,25 3 3,75 Сред. взвеш. = 50,55 / 28 = 1,8 4 1,5 4 6 5 1,6 5 8 6 2 6 12 то есть x*у / х 7 2,5 7 17,5 11 28 50,55 3) метод трендовой прямой, применяется в случае, если ожидается, что прежние тенденции сохранятся в целом, но в последние годы прибыль резко менялась в ту или иную сторону под влиянием каких-либо факторов, не связанных с основным производством (прочая реализация – например, основных фондов, внереализационные доходы; влияние внешних воздействий и т.д.). В этом случае таким отклонениям не следует придавать большого значения.
Пример: n Прибыль х 2 х*у 1 1 1 1 2 1,15 4 2,3 3 1,25 9 3,75 4 1,5 16 6 5 1,6 25 8 6 2 36 12 7 2,5 49 17,5 11 140 50,55 =28 Данный метод предполагает расчет параметров линейного уравнения у=a+bx У – прибыль, х – годы, а – свободный член а = ( Y – b* Х) / N, b = (N*(xy) – (х)*(y)) / (N*(х2 (х)2, где: N – количество наблюдений Х – годы Y – прибыль b = (7*50,55 – 28*11) / (7*140 – 28*28) = 0,23 => y = 0,65 + 0,23x а = (11 – 0,23*28) / 7 = 0,65 Прибыль на 7-й год : у = 0,65 + 0,23*7 = 2,26 Таким образом, при использовании метода трендовой прямой, значение капитализируемой базы будет выше чем в предыдущих методах. Рассмотрим второй подход к определению капитализируемой базы – на основе прогнозируемых стабильных потоков доходов.
Прогнозирование дохода осуществляется на основе тщательного анализа взаимодействия факторов его формирования с учетом среднерыночных условий, тенденций. Рассмотрим методику определения капитализируемой базы на примере прогнозирования чистого операционного дохода – NOI Производится оценка «потенциального валового дохода» (ПВД) на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравниваемых объектов.
Обычно при определении этого показателя учитываются доходы от основного вида деятельности и доходы от дополнительных видов деятельности, относящихся к основному бизнесу. При этом ПВД определяется исходя из максимального потенциально возможного дохода (например, при условии 100%-ной загрузки оборудования).
Определяются и оцениваются все возможные потери и убытки исходя из среднерыночных данных – к примеру, учитываются процент неоплаченных заказов, коэффициент недозагрузки гостиничных номеров и т.д. Рассчитанная таким образом величина объективно возможных потерь вычитается из ПВД. Итоговый показатель представляет собой «действительный валовый доход» (ДВД) ДВД = ПВД – потенциально возможные потери 3)Производится расчет всех операционных издержек, связанных с ведением основного бизнеса (то есть суммы себестоимости и операционных издержек). При этом все издержки определяются на основе типичных для данного бизнеса на данном рынке издержек. Таким образом, определяется «чистый операционный доход».
Источник: studfile.net
Как провести оценку бизнеса методом капитализации доходов?
Метод капитализации доходов в оценке бизнеса используется, когда ожидается, что ожидаемый доход от функционирования предприятия будет стабильным без дополнительных вложений, когда ожидается, что величина дохода или низкие темпы роста останутся неизменными. Фактически, эти предпосылки крайне редки: например, с использованием метода капитализации можно определить стоимость привилегированных акций с гарантированными фиксированными дивидендами при условии, что продолжительность акций не ограничена. Поэтому чаще всего стоимость бизнеса по методу капитализации оценивается с использованием метода дисконтированных денежных потоков.
- 1. Предпосылки применения, преимущества и недостатки метода капитализации доходов в оценке бизнеса
- 2. Этапы применения метода капитализации доходов в оценке бизнеса
- 3. Расчет капитализируемой базы в оценке бизнеса
- 4. Методы расчета коэффициента капитализации в оценке бизнеса
- 4.1. Метод рыночной экстракции
- 4.2. Расчетный метод
- 5. Расчет итоговой величины стоимости бизнеса методом капитализации доходов
1. Предпосылки применения, преимущества и недостатки метода капитализации доходов в оценке бизнеса
Метод капитализации доходов не применяется, если компания убыточна, была создана недавно и активно развивается путем инвестирования, расширения (изменения) сфер деятельности, сегментов рынка и т.д.
Капитализация в оценочных операциях считается процессом «преобразования» (снижения) коэффициента дохода в коэффициент стоимости. Согласно методу капитализации дохода, стоимость имущества определяется путем деления капитализированной базы на коэффициент капитализации. В то же время, сумма дохода, полученного оцениваемым объектом за определенный период (год), используется в качестве капитализированной базы.
Поэтому метод капитализации доходов справедливо используется:
- Для первоначальной экспресс-оценки деятельности,
- Для оценки малых и средних предприятий в сфере торговли, услуг (аренда, гостиничное хозяйство) используется информация о сопоставимых объектах.
Оценка стоимости бизнеса методом капитализации доходов возможна при наличии большого количества ретроспективной информации, в результате которой можно сделать вывод, что доход оцениваемого бизнеса является стабильным.
Основным преимуществом метода капитализации является простота расчетов, недостатками являются узкая область применения метода и высокая чувствительность стоимости к изменениям коэффициента капитализации, что определяет необходимость подробного обоснования его стоимости.
2. Этапы применения метода капитализации доходов в оценке бизнеса
Стоимость предприятия (компании) по методу капитализации дохода (I) определяется путем деления капитализированной базы, суммы дохода, полученной компанией (V), на коэффициент капитализации (R) по следующей формуле: V = I : R.
В процессе применения метода капитализации доходов реализуются следующие основные этапы:
- 1. обоснование типа и размера показателя, используемого в качестве заглавной;
- 2. расчет коэффициента капитализации;
- 3. определение первоначальной стоимости стоимости бизнеса путем деления капитализированной базы на коэффициент капитализации;
- 4. получение общей стоимости путем внесения изменений, исправлений.
Заказать оценку частного бизнеса специалистам нашей компании
Защита отчета перед аудиторами BIG-4. 100% наших отчетов проходят экспертизу СРО.
3. Расчет капитализируемой базы в оценке бизнеса
В рамках первого этапа следует подчеркнуть, что теоретически можно использовать различные коэффициенты дохода в качестве капитализированной основы: коэффициенты прибыли (чистая прибыль, прибыль после налогообложения, прибыль до налогообложения), дивиденды, доходы от продажи продукции, денежные потоки.
Выбор типа индикатора, используемого в качестве капитализированной базы, тесно связан с анализом информации о продажных ценах (предложениях) аналогичных компаний. Если оценщик идентифицировал такие транзакции (предложения) и затем (при условии, что имеется информация о значении основных показателей доходов аналогичных компаний), представляется разумным использовать эти данные в процедуре расчета как коэффициента капитализации, так и капитализированной базы. В других случаях чистая прибыль обычно используется в качестве капитализированной базы.
Например, при оценке малого предприятия, продающего питьевую воду, было раскрыто несколько предложений о продаже аналогичных готовых предприятий; для некоторых приложений были также предоставлены данные о годовой стоимости выручки от продажи продуктов аналогичных компаний. В такой ситуации после подтверждения сопоставимости оцениваемых предприятий и аналогичных предприятий оправданно рассчитывать коэффициент капитализации на основе рыночных данных (см. Второй этап рассматриваемого метода) при выборе соответствующего показателя (выручка от реализации продукции) в качестве капитализированной основы.
