Гостиничная недвижимость периодически становится объектом различного рода операций — сделок купли-продажи, слияния-поглощения, финансирования-рефинансирования и т.д. Понятно, что для этого требуется установить предполагаемую рыночную стоимость объекта, основываясь на существующих профессиональных методах и подходах. Для оценки гостиницы может применяться один из трех существующих способов: по методу капитализации доходов, по методу сравнительных продаж и затратный метод.
Затратный метод применяется, в основном, для новых гостиниц, он связывает предполагаемую стоимость объекта с затратами, необходимыми для строительства или замещения объекта оценки с учетом существующего износа. В то же время, большинство гостиничных инвесторов связывает решения о покупке/продаже гостиницы с экономическими факторами: предполагаемым доходом от эксплуатации отеля и перспективой возврата инвестиций. Поскольку затратный метод не учитывает этих экономических факторов, он не находит широкого распространения в практике оценки гостиничных предприятий, за исключением случаев, когда требуется определить залоговую стоимость гостиничного объекта (для банков или страховых компаний).
Методы оценки гостиничного бизнеса в Сочи || Купить гостиницу в Сочи || Оценка гостиниц
Использование затратного метода при оценке существующих гостиниц сдерживается рядом причин. Во-первых, его эффективность снижается при разнице в физическом износе сравниваемых объектов, во-вторых, следует делать поправку на функциональные изменения, и, наконец, существуют неконтролируемые внешние факторы. Таким образом, существует большое количество факторов, отрицательно влияющих на конечный результат оценки, не учитывающей, к тому же, инвестиционных ожиданий продавца. Поэтому метод для оценки объектов гостиничной недвижимости практически не применяется.
Метод сравнительных продаж. Это совокупность методов оценки стоимости гостиничного объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.
Хотя информация, содержащаяся в этом методе, представляет определенный интерес для инвестора, он редко применяет его при принятии конечного решения по цене. Сравнение цен на ранее осуществленные сделки может дать представление о начальной цене и о порядке цен на подобные объекты, но окончательная стоимость гостиницы редко определяется этими данными.
Метод сравнительных продаж может иметь расширенную трактовку, при этом в качестве объекта сравнения используются сделки с недвижимостью, сходной по основным характеристикам с гостиничной недвижимостью, в частности, с жильем. Метод сравнительных продаж дает менее точные результаты, поскольку сложно учесть все составляющие, влияющие на конечную стоимость.
Оценка по методу капитализации дохода.Метод капитализации дохода базируется на принципе, что цена объекта недвижимости формируется на основе показателя чистого дохода, получаемого от эксплуатации этой недвижимости как объекта бизнеса. Иными словами, стоимость объекта связывается с объемом предполагаемой прибыли, которая определяется на основании предварительных расчетов доходов и расходов, генерируемых рассматриваемым объектом за некий расчетный период. Эти расчеты предваряют процесс окончательного определения цены продажи. Полученная в результате расчетов прибыль затем конвертируется в окончательную рыночную стоимость объекта, в которой учитывается существующая ставка капитализации и дисконтированный поток денежных средств.
Метод Синектики / Подбор персонала /Перспективы развития гостиничного бизнеса / Ресторанный бизнес
Прогноз доходов и расходов делается на ежегодной основе и выражается в текущих евро/долларах. Год стабилизации отражает соотношение предполагаемых результатов операционной деятельности гостиницы и цикла экономической жизни объекта, учитывая стадии от момента постройки до выравнивания, а затем и снижения кривой, отражающей жизненный цикл отеля. Так, предварительная оценка прибылей и убытков после момента стабилизации не принимает во внимание существенные изменения конъюнктуры рынка, в результате которых могут произойти непредвиденные колебания доходной и расходной частей гостиничного баланса.
Метод капитализации доходов дает самые убедительные и приемлемые для получения окончательной стоимости отеля заключения. Применение соответствующей ставки доходности позволяет получить результат, наиболее точно отражающий ожидания покупателей, которые приобретают гостиничную недвижимость, основываясь на уровне генерируемого ею потока дисконтированных денежных средств
Источник: www.frontdesk.ru
Ефимов А.Б.
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ И ПУТИ ПОВЫШЕНИЯКОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ
Аннотация:
в данной статье рассматриваются методы оценки конкурентоспособности гостиниц на современном рынке, а также представлены вниманию инновационные пути повышения уровня конкурентоспособности гостиничных предприятий
Ключевые слова:
конкурентоспособность, конкуренция, гостиница, отель, инновации, методы оценки, пути повышения
Наиболее целесообразный подход для исследования конкурентоспособности предложила Дж. Робинсон, которая выдвигает такие конкурентные преимущества, как особенности обслуживания, роль рекламы и уровень качества продукции.
При рассмотрении определений понятия конкурентоспособности зарубежных и отечественных авторов, было выявлено наиболее соответствующее определение: «конкурентоспособность – это способность гостиничного предприятия вести успешную конкурентную борьбу на рынке гостиничных услуг посредством обеспечения более высокого качества обслуживания, доступных цен и создания удобства для потребителя». Для оценки конкурентоспособности гостиничных услуг используется ряд методов, однако, оптимальным является экспертный метод с учетом весомости критериев.
Данный метод основан на использовании и обобщении мнений высококвалифицированных специалистов-экспертов и во многом зависит от: • компетентности и профессионализма экспертов; • ясности и однозначности поставленных перед экспертами задач; • независимости экспертных заключений. Оценка конкурентоспособности предприятия на основе рейтинговой оценки производится следующим образом: приводится система индивидуальных показателей (критериев) конкурентоспособности, определяются их значения, а также относительная «важность» в итоговой оценке.
Затем значения показателей и их веса перемножаются между с собой, суммируются и выводится интегральная бальная рейтинговая оценка конкурентоспособности предприятия. Среди таких показателей могут быть: прибыльность деятельности, эффективность управления, размер производства, качество продукции, доля рынка и другие [1]. В.А.
Таран предлагает использовать следующие показатели конкурентоспособности предприятия [4]: • экономический потенциал и эффективность деятельности; • уровень управления; • производственный и сбытовой потенциалы; • научно-исследовательский потенциал; • финансовое положение; • репутация фирмы, рыночная стратегия, инновационная деятельность; • состояние и квалификация трудовых ресурсов. А.С.
Шальминова дополняет этот список показателем «конкурентоспособность товара» [4] Для оценки конкурентоспособности гостиничных услуг целесообразно создание группы экспертов численностью не менее 5 человек. После формирования экспертной группы необходимо провести выбор номенклатуры критериев. За основу оценки конкурентоспособности принимается номенклатура, включающая показатели качества, стоимость услуги, имидж гостиничного предприятия, качество обслуживания. Затем строится система баллов, где каждому критерию конкурентоспособности присваивается определенное количество баллов. В основном применяется балльная шкала от 1 до 5.
Номер журнала Вестник науки №3 (12) том 1
Ссылка для цитирования:
Ефимов А.Б. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ И ПУТИ ПОВЫШЕНИЯКОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ // Вестник науки №3 (12) том 1. С. 66 — 71. 2019 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/1019 (дата обращения: 06.06.2023 г.)
Источник: www.xn—-8sbempclcwd3bmt.xn--p1ai
Методы и особенности оценки гостиниц
Оценка стоимости гостиницы очень сложна, потому что нужно учитывать множество факторов. Нужно уметь прогнозировать перспективу развития гостиничного бизнеса. Так как оценка гостиницы проходит в основном, как оценка гостиничного бизнеса, а это очень важный процесс. Необходимо уделять внимание конкуренции в данном бизнесе, тому, как она зависит от сезона, как от времени года зависит спрос на услуги и, соответственно, доходы, какую категорию клиентов гостиница может привлечь. Обычно учитывается также стоимость ценных бумаг, акций гостиницы на фондовом рынке[14].
Оценка рыночной стоимости гостиницы напрямую зависит от спектра предоставляемых гостиницей услуг и доходов от них. Большинство гостиниц сегодня предлагают не только простое проживание в номерах, там же можно сходить в фитнес-центр, спа-салон или даже клуб, поиграть на поле для гольфа или покататься на лыжах. В общих доходах велика доля прибыли от бара или ресторана. Именно поэтому, рыночная стоимость гостиницы складывается из всех ее доходов. В связи со всем вышесказанным, оценщик недвижимости должен обладать высокой квалификацией в области оценки гостиниц.
При оценке стоимости гостиниц выбор методики оценки зависит от того, что оценивается (сам объект), для чего оценивается (задачи оценки) и какую стоимость объекта необходимо получить. Не существует одинаковой оценки рыночной стоимости гостиниц, как и не существует одинаковых гостиниц. Несмотря на использование общепринятых моделей оценки, каждая оценка гостиницы содержит уникальные аспекты. В связи с этим, качество оценки гостиниц зависит от фундаментального понимания особенностей гостиничной отрасли.
Критерии оценки гостиниц[10]
Формальными критериями оценки гостиниц (критериями, которые не включают в себя логических противоречий) являются:
· качество номерного фонда;
· наличие охраняемой стоянки;
· наличие разнообразных сервисов.
Для определения стоимости гостиниц необходимо формальные критерии измерить со стоимостной точки зрения. Эту функцию выполняют количественные критерии оценки гостиниц, к которым относятся[10]:
· уровень заёмных средств;
· необходимые капитальные вложения;
· риски вложения в гостиницы;
· уровень собственных оборотных средств;
· стоимость земельного участка;
· стоимость улучшений (зданий и сооружений);
· стоимость прав на бренд;
· наличие спроса и предложения на гостиничные активы.
Все эти критерии используются при оценке гостиниц в трёх классических подходах: сравнительном, доходном и затратном. Каждый подход использует свои критерии оценки и имеет свои преимущества и недостатки, но в целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке.
Теоретически в условиях развитого рынка, при наличии исчерпывающей информации и при качественно проведенных работах по оценке, полученные при помощи различных подходов, рыночные стоимости, должны быть близки по значениям. Однако на практике это не всегда получается. Это происходит и от особых обстоятельств часто присутствующих при конкретных оценках[14].
В процессе оценки стоимости гостиниц анализируется возможность применения каждого из трех подходов, однако, выбор подходов и методов в каждом конкретном случае определяется спецификой оцениваемых гостиничных активов, наличием необходимой информации, а так же целями и задачами проводимой оценки. Итоговая стоимость гостиниц определяется путем обоснованного взвешивания стоимостей, полученных при помощи используемых подходов к оценке.
Источник: studentopedia.ru
