ТСЖ — это товарищество собственников жилья. Товарищество может создаваться для управления одним или несколькими многоквартирными домами (МКД), и у такого способа управления есть как плюсы, так и минусы.
С помощью ТСЖ проще добиться улучшений в жизни дома. Благоустроить придомовую территорию, выполнить качественный ремонт, правильно и своевременно провести обслуживание внутренних коммуникаций, снизить расходы жильцов на оплату коммуналки — все то, чем обычно неохотно занимаются управляющие организации, под силу ТСЖ. Ведь в правление ТСЖ входят сами жильцы — люди, заинтересованные в том, чтобы дом не разваливался и по двору было приятно пройти.
Оборотная сторона медали — недобросовестные члены правления и председатель, которые “идут во власть” исключительно ради дополнительного дохода, в личных, а не в общих интересах. Это, конечно, беда, но предотвратить ее можно. Вопрос о создании ТСЖ и выборе конкретных кандидатур на должность председателя и членов правления решается исключительно на общем собрании собственников жилья в доме (ОСС). Жильцам нужно быть бдительными — тщательно разобраться в мотивах кандидатов, оценить их репутацию — и активными, обязательно голосовать на общем собрании, а если в дальнейшем обнаружатся корыстные цели управленцев, можно снова провести ОСС и переизбрать правление ТСЖ.
«Ленивое» ТСЖ. Может ли ТСЖ заключить договор управления с УК или пользоваться аутсорсингом?
Кто входит в ТСЖ и как строится его работа
ТСЖ — это некоммерческое объединение. В него входят собственники помещений в доме, которые захотели стать членами товарищества. Органы управления ТСЖ — члены правления во главе с председателем правления и общее собрание членов товарищества. За их работой обязательно наблюдает ревизионная комиссия.
Председатель и члены правления
Согласно статье 147 ЖК РФ правление — это люди, которые руководят деятельностью ТСЖ, но решения они вправе принимать не по всем вопросам. Некоторые решения могут приниматься только на общем собрании собственников помещений в доме или на общем собрании членов ТСЖ. Например, решить, предоставить ли часть общего имущества в пользование каким-то организациям (сдать в аренду помещения) может только ОСС, а выбрать правление ТСЖ может только общее собрание членов товарищества.
Перечень обязанностей правления приведен в статье 148 ЖК РФ , но в Уставе товарищества можно указать и дополнительные обязанности. По сути правление планирует работу ТСЖ и выносит на общие собрания предложения.
Решения, которые входят в компетенцию общего собрания членов товарищества, приведены в статье 145 ЖК РФ . Собрание членов ТСЖ принимает решения о деятельности товарищества, избирает из своего состава правление и назначает вознаграждение членам правления за их работу, назначает членские взносы, избирает ревизионную комиссию.
Ревизионная комиссия ТСЖ
Ревизионная комиссия контролирует деятельность ТСЖ — проверяет финансовые отчеты, готовит заключение о смете доходов и расходов, проверяет бухгалтерскую отчетность товарищества ( статья 150 ЖК РФ ). Результаты проверок она предоставляет общему собранию членов товарищества. Если обнаружит нецелевые траты, может подать жалобу в налоговые органы, Госжилинспекцию, прокуратуру.
Председатель ТСЖ. Функции, обязанности и проблемы.
Один и тот же человек не может входить в правление товарищества и ревизионную комиссию ТСЖ. Это и понятно, поскольку цель работы комиссии — контроль деятельности, которую осуществляет правление.
Обращаем внимание, что главным органом управления в доме всегда остается общее собрание собственников. И если ТСЖ что-то делает не так, всегда можно исправить ситуацию.
Как подготовиться к созданию ТСЖ
Создание ТСЖ и отказ от услуг управляющей организации требуют серьезной подготовительной работы.
Инициативная группа
Если вы — инициатор создания в доме ТСЖ, вам нужно найти среди собственников помещений как минимум троих активных единомышленников. Эти люди затем, скорее всего, станут членами правления ТСЖ.
Проект по созданию ТСЖ
Инициативная группа, прежде чем собирать жильцов и агитировать за ТСЖ, должна между собой обсудить ряд вопросов и спланировать дальнейшую работу.
Первый вопрос, на который надо ответить, это причина создания ТСЖ. Зачем, почему, для чего, чем это лучше текущего положения. Сразу надо подумать о планах на ближайший год и на будущие годы. Должен быть долгосрочный проект с целями и задачами, иначе инициатива не найдет поддержки у соседей. Помимо конкретных действий по улучшению жизни дома, нужно продумать, как это реализовать, за счет чего.
Нужно составить смету доходов и расходов ТСЖ на ближайший год. Информацию по стоимости разных видов работ и зарплатам можно узнать у председателей уже созданных в вашем районе ТСЖ, а можно самостоятельно запросить расценки у поставщиков и будущих работников. Это работа не на один день, но она очень важна для дальнейшего успеха всего проекта.
Организационные вопросы
Когда проект по созданию ТСЖ сформирован, определены цели и задачи, и стало понятно, какими вы хотите увидеть дом и двор через год, через пять лет и т. д., можно приступать к организационным моментам. Теперь вам есть что ответить другим собственникам помещений на вопросы, которые неизбежно будут заданы.
До проведения общего собрания собственников нужно подготовить устав товарищества и документы для проведения ОСС. С этим может помочь юрист. Ни одна статья в интернете по данной теме не может охватить всех нюансов, а их при организации ТСЖ может проявиться много. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому юридическая консультация может быть полезна.
ТСЖ или ТСН — как правильно
С 1 сентября 2014 года в ГК РФ внесли изменения, согласно которым одной из форм некоммерческой организации стало товарищество собственников недвижимости (ТСН). Какое-то время люди путались, как нужно регистрировать ТСЖ (как ТСЖ или как ТСН) и как правильно оформлять документы, в частности, устав.
В статье 135 ЖК РФ говорится о ТСЖ, как о виде ТСН:
1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.
В Письме Федеральной налоговой службы от 27 марта 2015 г. № СА-17-14/33 “О государственной регистрации ТСЖ как самостоятельной организационно-правовой формы” разъясняется, что регистрировать в налоговой нужно ТСН (Ж) или ТСН (К):
. Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости. При этом исходя из положений пункта 1 статьи 54, пунктов 1 и 2 статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации наименование товарищества собственников жилья должно включать слова “товарищество собственников недвижимости” и может содержать указание на вид недвижимого имущества — “товарищество собственников недвижимости (квартир)” или “товарищество собственников недвижимости (жилья)”.
За образец Устава, как показывает практика, можно брать Устав ТСЖ (например, образец есть в системе “КонсультантПлюс”), исправив в документе организационно-правовую форму. «Товарищество собственников жилья “Ромашка” — неправильно, “Товарищество собственников недвижимости (жилья) “Ромашка» — правильно. Сокращенное наименование будет таким: «ТСН (Ж) “Ромашка”.
В этой статье мы используем сокращение ТСЖ (как в Жилищном кодексе) — так короче и привычней. Подразумеваем под этим ТСН (Ж).
Как провести ОСС с целью создания ТСЖ
Как провести ОСС, мы подробно писали ранее.
Уведомить собственников о предстоящем общем собрании нужно как минимум за 10 дней до его проведения. Лучше — раньше, потому что личная беседа с каждым собственником — залог того, что вашу идею о ТСЖ поймут и не проигнорируют собрание. На поквартирный обход, конечно, понадобится время.
Для создания в доме ТСЖ в повестку дня общего собрания собственников помещений обязательно нужно включить следующие вопросы:
1. Выбор председателя ОСС помещений в многоквартирном доме.
2. Выбор секретаря ОСС помещений в многоквартирном доме.
3. Избрание состава счетной комиссии ОСС помещений в многоквартирном доме.
Пунктов 1-3 может не быть, если указанные органы уже избраны предыдущими собраниями на определенный срок. Это нужно уточнить заранее, как и то, какой порядок уведомления о проведении ОСС выбран.
4. Выбор собственниками способа управления многоквартирным домом по адресу: .
5. Создание Товарищества собственников недвижимости (жилья).
6. Утверждение устава Товарищества собственников недвижимости (жилья).
7. Избрание правления Товарищества собственников недвижимости (жилья).
8. Выборы председателя правления Товарищества собственников недвижимости (жилья).
9. Избрание ревизионной комиссии Товарищества собственников недвижимости (жилья).
10. Выборы уполномоченного представителя собственников помещений для государственной регистрации Товарищества собственников недвижимости (жилья) и представлению его интересов в органах государственной власти.
Дополнительно можно указать такие пункты:
12. Утверждение названия Товарищества собственников недвижимости (жилья).
13. Утверждение вознаграждения председателю правления.
14. Утверждение единовременного сбора средств на создание Товарищества собственников недвижимости (жилья).
Это обычно требуется, чтобы вернуть инициаторам собрания деньги, которые они потратили при подготовке к собранию на канцтовары, юридическую консультацию по созданию ТСЖ и прочее.
Согласно пункту 3 статьи 135 ЖК РФ для принятия положительного решения проголосовать за создание ТСЖ должны собственники, владеющие более чем 50% помещений (квадратных метров) в МКД:
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Протокол общего собрания с решениями создать ТСЖ и утвердить его устав должны подписать все собственники, которые голосовали за эти решения. Протокол нужно предоставить в ГЖИ (государственную жилищную инспекцию) в течение 10 дней после принятия решения.
При регистрации ТСЖ в налоговой предоставляются: протокол общего собрания (оригинал), устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание ТСЖ, и о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Протокол общего собрания нужно составить в 4 экземплярах: для налоговой, ГЖИ, управляющей организации (с которой согласно протоколу расторгается договор), и для председателя созданного ТСЖ — на хранение. С итогами собрания обязательно нужно ознакомить всех собственников. Можно повесить в подъездах копии протокола общего собрания.
Чтобы в дальнейшем проводить ОСС было проще
Значительно упрощают всю процедуру проведения ОСС специальные сервисы. Один из таких — Вместе, социальная сеть для соседей с функционалом для проведения общих собраний. Здесь можно проводить голосования в электронном виде (они имеют юридическую силу, статья 47.1 ЖК РФ ).
Во Вместе автоматически формируется и направляется в ГИС ЖКХ протокол ОСС. Не нужно думать, как подготовить бланки решений, реестр собственников и другие документы — все заложено в системе, собственникам приходят уведомления о будущих собраниях в сроки, указанные в ЖК РФ. Даже те, кто в отъезде (в отпуске заграницей, на даче, в командировке) могут проголосовать по всем вопросам повестки.
Чтобы подключить дом к бесплатной системе Вместе, нужно включить в повестку дня общего собрания следующие вопросы.
1. Принятие решения об использовании системы “Вместе” при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.
2. Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы “Вместе” при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (администратор общего собрания).
3. Принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе”.
4. Принятие решения об утверждении Регламента проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе” и о его применении при проведении собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе”.
5. Определение места хранения протокола и решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Как зарегистрировать ТСЖ и начать работу
После проведения общего собрания и принятия решения о создании ТСЖ, нужно зарегистрировать товарищество как новое юридическое лицо.
Можно подать документы на государственную регистрацию в электронном виде или лично прийти в региональное отделение ИФНС. Понадобится протокол общего собрания, устав товарищества и заявление, которые нужно подписать у нотариуса. Регистрировать нужно именно ТСН (Ж), а не ТСЖ, об этом мы говорили выше.
Когда вашему ТСН (Ж) присвоят ИНН и ОГРН, необходимо будет открыть расчетный счет, получить коды статистики, извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС и заказать изготовление печати.
Работа ТСЖ начинается с заключения договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. За месяц ресурсоснабжающие организации должны заключить с вами договора. Управляющая организация, которая раньше управляла домом, должна предоставить техдокументацию, ключи от подвальных, чердачных помещений и т. д.
Также вместе с сотрудниками УО надо пройти по всем квартирам и снять показания счетчиков для окончательного расчета с УО.
Автор статьи
Екатерина Польшина
Источник: vmeste.ru
ТСЖ – берём власть в свои руки!
Как открыть товарищество собственников жилья и какие риски могут быть связаны с этой формой управления многоквартирным домом
Публикации на тему преимуществ и недостатков товариществ собственников жилья (ТСЖ), как правило, не до конца раскрывают цели организации товариществ. Информация ограничена общими рекомендациями и фразами. Эта статья содержит поэтапный план действий, а также перечень условий, которых необходимо придерживаться при оформлении документации.
Будущим членам товарищества нужно учитывать требования местных органов власти. Они могут видоизменяться в зависимости от региона проживания. Стандартную схему создания ТСЖ условно делят на три этапа.
Первый этап – инициативная группа
Жильцы формируют инициативную группу, которая занимается организационными вопросами. Члены этой группы ведут разъяснительную работу среди жильцов. Как правило, они работают на общественных началах. Их цель – поиск единомышленников из числа жильцов близлежащих домов (если в планы инициаторов входит создание крупного ТСЖ, в структуру которого будет входить соседние дома).
Не менее чем за 10 дней рассылают письма, в которых сообщают о дате первого собрания. Письмо содержит вопросы, которые предстоит обсудить на собрании. Довольно часто встречу проводят в школьных залах или гостиничных холлах, которые арендуют на время мероприятия. Расходы на аренду делят поровну между участниками.
На собрании жильцы принимают устав товарищества, выбирают председателя, членов правления, а также ответственного за регистрацию документов и работу с государственными структурами. Проект устава распространяют заблаговременно. Его вывешивают на доске объявлений или рассылают всем жильцам индивидуально. Бухгалтера выбирают после того, как товарищество вступит в права собственности и получит разрешение на оформление финансовой документации. Собрание считается легитимным, если на нем присутствует более 50% собственников жилья.
Второй этап – регистрация ТСЖ
- свидетельство официального образца;
- запись в едином реестре;
- свидетельство из налоговой администрации;
- уведомления из внебюджетных фондов;
- регистрационные коды из ОКОНХ, СООГУ, ОКПО, СОАТО, ОКОПФ/ОКФС.
Для того, чтобы получить эти документы, следует основательно подготовиться: погасить задолженности по коммунальным платежам за прошедший период (если они есть), посетить официальные учреждения и встретиться с представителями городской администрации и руководством коммунальных служб.
Третий этап – права товарищества
Наконец, после оформления ТСЖ дом переходит на баланс товарищества. Факт передачи подтверждают в приёмном акте и технической документации инженерных сетей дома.
Далее следует оформление прав товарищества на земельный участок.
После всех операций с ТСЖ проводят ревизию проблемных участков дома, которые требуют текущего или капитального ремонта. Согласно законодательству, эти расходы ложатся на прежних владельцев, то есть городские власти.
Без документа, который подтверждает права товарищества на земельный участок, нет смысла приступать к благоустройству дома и прилегающий территории. Такие действия расцениваются как незаконные. В случае порчи имущества посторонними лицами будущие владельцы не смогут подать официальную жалобу в правоохранительные органы или государственные структуры, которые рассматривают подобные иски.
Наличие банковского счёта – обязательное условие регистрации товарищества. Это связано с тем, что ТСЖ выступает в роли юридического лица и все бухгалтерские операции осуществляются путём безналичного расчёта.
Сколько времени необходимо для регистрации ТСЖ?
Это зависит от многих факторов. Вот примерные сроки, информация о которых взята из интернета:
- формирование инициативной команды – до полугода (если процесс затягивается, значит, большая часть жильцов не заинтересована в создании ТСЖ);
- подсчёт количества голосов – около месяца;
- проведение собрания жильцов – 1 день;
- подготовка официальных документов, необходимых для узаконивания товарищества – 1-4 месяца.
При самом неблагоприятном стечении обстоятельств на регистрацию ТСЖ потребуется около года. Если же в правлении работают квалифицированные специалисты (юристы, адвокаты), то процедура оформления может быть завершена за 5-6 месяцев.
Зачем регистрировать ТСЖ?
Товарищество создают, когда жильцов не устраивает качество услуг коммунальных служб и необоснованно высокие тарифы. После реорганизации все заботы об обеспечении домов стандартным комплексом услуг ложатся на плечи руководства ТСЖ и активистов. Эти вопросы решают путём заключения договоров с коммунальными хозяйствами города на конкурсной основе. Предпочтение отдаётся компаниям с хорошей репутацией и высоким качеством предоставления услуг.
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
Источник: zsrf.ru