Собственник недвижимости – это то лицо, которое за владение собственной недвижимостью не приобретает выгоды и не получает ежемесячного вознаграждения за свой труд. Он вынужден выполнять очень много обязанностей по содержанию своих квартир и земель (на даче) в чистоте и порядке, вовремя уплачивать налоги, и ещё при этом заниматься основной рабочей деятельностью. Порой это не под силу одному человеку.
Для этих целей придумано такое перераспределение своих вещных прав на недвижимость другому лицу, группе лиц или целой компании. Насколько это удобно и целесообразно, предстоит выяснить дальше.
Что это такое и нужна ли лицензия?
Согласно ГК РФ оперативное управление жилой недвижимостью – это ограниченное вещное право, суть которого в делегировании собственником помещения или здания своих функций по владению и пользованию недвижимостью в рамках утверждённого им же учредительного документа другому лицу или организации (Доверительному управляющему).
Согласно этому праву такой недвижимостью нельзя распоряжаться управляющему по своему усмотрению. Возможно лишь её использование в промышленных целях по созданию какого-либо продукта, услуги.
Татьяна Захаркова — о том, можно ли управление БО передать ИП или управляющей компании.
Чем занимается компания, управляющая недвижимостью?
Управление недвижимостью направлено на создание условий максимально выгодных для владельца и создание профессионально продуманной схемы использования недвижимости. Сюда входит:
- Грамотное управление ОН (объектом недвижимости).
- Создание нормальной работы коммунальных служб.
- Грамотное представительство объекта на рынке недвижимости.
- Работа по связи с общественностью и органами местной власти.
- Участие в создании плана по развитию недвижимости.
Управляющая организация в нежилом комплексе несёт обязанности:
Цели
Основные цели управления рынком недвижимости:
- Согласно Конституции каждый гражданин имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами жилого и нежилого фонда и приобретение обязанностей, связанных с владением недвижимостью.
- Все участники рынка недвижимости должны функционировать согласно порядка и законов, принятых в этой сфере.
- Все стороны и лица, участвующие в операциях с недвижимостью должны быть надёжней защищены от обмана и махинаций преступников и преступных группировок в сфере недвижимости.
- Установление цен на недвижимость согласно спросу и предложению, т.е. обеспечение свободной конкуренции на рынке недвижимости.
- Создание выгодных условий для инвестирования в коммерческую недвижимость и строительство в целом.
- Обеспечение людей жильём, согласно их уровню жизни и достатку, и создание лучших условий для комфортной и безопасной жизни и ведения бизнеса.
- Контроль за тарифами и целесообразное налогообложение налогообложение собственников недвижимости.
- Решение жилищной проблемы не только в столице, но и в регионах и самых отдалённых провинциях.
Цели и задачи управления объектами нежилого фонда:
5 обязанностей управляющей компании, о которых она умалчивает
- Создание благоприятных условий для жизнедеятельности граждан.
- Развитие экономики и предпринимательства.
- Обеспечение эффективности использования имущества.
Способы, их достоинства и недостатки
УК
Деятельность УК может распространяться более чем на одно здание.
От ТСЖ отличается объемом управляемых домов и структурированной организацией. В ТСЖ, которое в обычном случае представляет один дом, действует право каждого члена товарищества на выражение и учёт его мнения.
Важно! УК вправе сама решать организационные моменты. Без её согласия собственники не в праве ввести ни одно нововведение или усовершенствование жизни здания.
Плюсом управляющей компании может являться профессиональный подход к управленческим делам.
- Получение прибыли за счёт жителей дома, т.е. можно смело сказать, что эта организация призвана наживаться на своих подопечных.
- Невозможность контролировать и детализировать счета УК, куда поступают денежные отчисления жильцов.
- И, самое больное и обидное, что для принятия решения об эксплуатации дома управляющей компании совсем неважно согласие собственников жилых квартир. Это тот случай, когда во главе многоквартирного дома стоит УК, а жильцы в данном случае – пассивная масса людей. И им волей – неволей приходиться принимать навязываемые ей решения управленцев.
Оформление отношений с УК происходит путём заключения соответствующего договора с собственниками, согласно ст. 162 ЖК РФ.
ТСЖ
ТСЖ (товарищество собственников жилья). Собственник нежилого помещения является владельцем доли собственности, согласно Жилищному кодексу и закону «О товариществах собственников жилья».
Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
- Все решения о управлении имуществом дома или другие организационные моменты решаются путём голосования простым большинством голосов. Т.е. сами собственники – это активные творцы своей судьбы.
- Возможность сдавать верхние нежилые помещения и нижние цокольные этажи в аренду под коммерческую деятельность, а также продавать глухие стены дома под размещение городской рекламы.
- Долги за коммунальные платежи «раскидываются» на всех других жильцов. Злостного неплательщика правление ТСЖ не сможет и даже не имеет моральных и силовых рычагов заставить платить по квитанции, если человек не желает делать это добровольно.
- Отчисления на капитальный ремонт в квитанциях собственников ТСЖ не может обеспечить той суммы, чтобы действительно сделать серьёзный и качественный ремонт дома (о том, обязаны ли собственники нежилых помещений оплачивать счета на капремонт МКД, мы рассказывали тут). Так что средства ТСЖ нужно начинать копить, пока ещё тот не успел пообветшать.
Плюсы такой формы управления имуществом налицо. Но недостаток в том, что недвижимостью владеют люди, с разным менталитетом и мировоззрением, которые имеют разные понятия о правильности, ценности и целесообразности того или иного решения. Но тем не менее окончательный выбор осуществляется большинством собственников, и оно является обязательным для всех. Среди минусов можно указать ещё один – непрофессионализм самих собой управляющих жильцов.
ЖСК
Жилищно-строительный кооператив является одним из видов потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст.
116 ГК РФ).
ЖСК может создаваться не только собственниками помещения, главное условие – внесение пая, который и даёт право собственности на одно из помещений в доме.
Организовать жилищно-строительный кооператив для постройки и дальнейшего содержания жилого дома имеют право не менее пяти граждан или организаций (п. 1 ст. 112 ЖК РФ).
Учредительный документ ЖСК обычно содержит сведения (ст. 113 ЖК РФ):
- Название ЖСК.
- Место его локации.
- Содержание и цель деятельности.
- Процедура вступления в кооператив.
- Как выйти из него и получить обратно свой паевой взнос.
- Вступительные и паевые взносы, их размер.
- График их внесения.
- Ответственность за несоблюдение условий договора.
- Органы управления и контроля ЖСК.
- Процедура принятия решений по вопросам жизни и деятельности кооператива.
- Процедура банкротства и ликвидации ЖСК.
- Скачать бланк устава ЖСК
- Скачать образец устава ЖСК
Плюсами ЖСК может выступать:
- Участие пайщика в решениях общих собраний и прямое участие в строительстве и судьбе собственного жилища.
- При банкротстве застройщика члены ЖСК могут самостоятельно достроить дом, вновь «скинувшись» на это дело.
- Низкая величина пая на начальном этапе строительства дома.
- Ни один банк не даст ипотеку, на квартиру в доме под управление ЖСК.
- Размер пая может увеличиваться в дальнейшем (в зависимости от экономической обстановки в стране, кризисов). НЕ стоит забывать, что пай – это всего лишь первоначальный взнос, коих может быть ещё много в процессе строительства.
- Несмотря на внесения пая, человек не может являться полноправным собственником. В итоге квартира может стать «золотой».
Несколько собственников
Такой способ, как управление несколькими собственниками нежилого здания, возможен при небольшом количестве собственников помещений. Все расходы делятся между собой в равных долях, данный тип управления будет наиболее эффективным и наименее затратным. Они самостоятельно решают весь комплекс вопросов, начиная от приема и увольнения обслуживающего персонала, и заканчивая решениями о проведении и организации капитального ремонта здания.
Плюс: Решение проблем происходит оперативно (чем меньше сторон, тем легче договорится им между собой).
Минус: принимаются во внимание интересы и потребности узкой группы лиц.
Как собственнику помещения или здания заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК?
Договор управления нежилым имуществом – это официальный документ, составляемый и подписываемый с целью контроля отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы (какими коммунальными услугами могут пользоваться собственники нежилых помещений и по каким тарифам они должны их оплачивать, мы рассказывали здесь).
Для того, чтобы решать и фиксировать возникновение спорных моментов и ответственности, которая возникает у собственника и управляющей организации по отношению друг к другу, и заключается договор. Если такового нет, то владелец коммерческих площадей оплачивает услуги по тому же самому тарифу, что и жильцы дома. Также несёт бремя содержания общедомового имущества.
Может ли быть ип управляющей компанией рынком
В России становятся популярными домовые чаты. Обычно там критикуют управляющие компании, жалуются на охрану, мусор и непрофессиональные действия коммунальщиков. Например, жильцы сдали деньги на шлагбаумы, их установили… А потом демонтировали, потому что это было незаконно.
Что происходит
По поводу домовых чатов есть точка зрения Левада-Центра: согласно их исследованию там переписываются шесть процентов россиян, а это примерно девять миллионов человек*. Среди них в крупных городах — 54 процента, а в городах с населением от 500 тысяч жителей — 38 процентов, в основном это активное население от 25 до 39 лет (47 процентов).
Более того, по данным «ЖКХ Контроль» чаще всего жители жалуются на то, что дома находятся в неудовлетворительном состоянии, жильцов тревожит то, как начисляется плата за коммунальные услуги, и то, как управляют объектами ЖКХ. Однако по поводу коммуналки теперь жалуются реже, эксперты связывают это с новым уровнем жилищной осведомлённости. В этих условиях информационное поле наполнено заметками СМИ о том, что каждая вторая управляющая компания не размещает в государственной информационной системе ЖКХ данные о доходах и расходах.
Получается, что управляющие компании трудятся, ремонтируют жилой фонд, начисляют платежи, нанимают персонал и следят за тем, как он работает. А инфополе всё равно против них.
*8,8 миллионов — шесть процентов от 146,7 миллионов человек. Это население России по данным Росстата за 2020 год.
Источник: doma.ai
Девелопер и управляющая компания
Посоветуйте эту книгу и получите 34,91 ₽ с покупки её другом.
Авторы
Илья Сотонин
Илья Пискулин
О книге
Управление домом помогает продавать жилые комплексы и влиять на лояльность жителей, когда они уже заселились в свои квартиры. И если компания следит за своей репутацией и не планирует уходить с рынка, она должна думать не только о самом продукте, но и о его будущем.Уникальность книги заключается в предложенном алгоритме создания девелоперского продукта с позиции управления.
Обычно принято ориентироваться на архитектуру или комфорт проживания, и никто никогда не думает, каким должен быть дом, чтобы о нем было удобно заботиться.Авторы помогут определиться с важными вопросами: создавать ли свою управляющую компанию или привлечь уже существующую с рынка? Вы узнаете, каковы перспективы управляющей компании и каким должен быть подход застройщика к ее образованию. Описаны этапы формирования организационной структуры управляющей компании, особенности найма сотрудников и выстраивания бизнес-процессов; показано, как наладить отношения с жителями. Кроме того, вы найдете действенные способы работы с дебиторской задолженностью управляющей компании и способы применения антикризисного PR.Издание будет полезно руководителям компаний-застройщиков, специалистам сферы ЖКХ, а также руководителям управляющих компаний.
Источник: www.litres.ru