Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.
Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах. Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.). Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.
Если физлицо сдает в аренду нежилые помещения, то по мнению ИФНС, он должен заплатить не только НДФЛ
Нужно ли для операций с такой недвижимостью оформлять ИП?
В том случае, если физическое лицо зарегистрировано как ИП, вопрос не возникает вообще: всем понятно, что предприниматели могут арендовать помещения под офисы, магазины, склады или цеха – и могут, если есть такая возможность, сдавать такую недвижимость в аренду. Но обязательна ли регистрация в ЕГРИП для того, чтобы заключать такие договора?
В действительности – нет. Ст. 608 ГК РФ гласит, что сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо уполномоченное им лицо, либо тот, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени собственника. Ни о каких дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус ИП и пройти регистрации в ЕГРИП) закон больше не упоминает и никаких барьеров не устанавливает.
Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Пленум ВС РФ в 2004 году постановлением №23, касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п. 2 постановления). Аналогичная позиция высказана и в п. 13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года.
Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.
Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?
В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:
Сдаете имущество в аренду? Не нарвитесь на НДС
- Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
- Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
- Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
- Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.
Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.
Можно ли физлицу быть арендодателем?
Для организации
Прямого запрета на это нет. Согласно ст.130 и ст.213 ГК РФ, гражданин вправе иметь в собственности любое имущество, на которое законом не установлены ограничения – и распоряжаться своей собственностью так, как сочтёт нужным.
Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.
Для другого физлица
На вопрос, можно ли сдать в аренду нежилое помещение физлицу, ответ с позиции закона положительный. Нормы ГК, касающиеся договора аренды, никак не ограничивают субъектный состав участников правоотношения. Соответственно, нет никаких ограничений и на договоры, по которым один гражданин, не являющийся ИП, сдаёт в аренду недвижимость второму лицу, тоже не имеющему предпринимательского статуса, любой объект недвижимости – в том числе и нежилой.
Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.
Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов
Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?
Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которого составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора. Стоит отметить, что скрытие факта сдачи помещений в аренду зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени. Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.
Есть ли ограничения?
Единственное ограничение для аренды, установленное законом – это необходимость платить налоги. НДФЛ никто не отменял – и потому если физлицо сдает в аренду нежилое помещение, необходимо будет заплатить:
- 13% — если он не ИП;
- 6% – если ИП на «упрощёнке».
Однако ЕГРН, где фиксируются права на недвижимость, не знает разделения граждан на ИП и не ИП – в нём различие установлено лишь на уровне «физические лица – организации». Потому сам по себе договор может заключаться без ограничений.
Субаренда нежилого помещения
Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.
Можно ли заключить договор в качестве арендатора?
Что касается вопроса, может ли физическое лицо снять в аренду нежилое помещение, то здесь тоже нет ограничений. Более того, часть недвижимого имущества, не относящегося к жилью, может быть использована и для личных целей. К примеру, никаких запретов гражданину арендовать гараж для размещения своей личной машины, которая не используется для коммерческой деятельности, закон не содержит.
Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.
Аренда муниципального нежилого фонда
Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.
Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.
Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.
Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие.
Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.
Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.
Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества. В случае единоличного участия в торгах они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должны быть прописаны полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:
- паспорт будущего арендатора;
- государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
- заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
- иные документы, предусмотренные документацией о торгах.
В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.
В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.
Можно ли снять офис на физическое лицо
Недвижимость подразделяется на две крупные категории – жилая и нежилая. Обе категории сдаются в аренду без ограничений. То есть снять офис на физическое лицо можно, но без права проживания. Этот вопрос непосредственно касается представителей малого бизнеса, работающих без образования юридического лица. В действительности многие компании используют коммерческие помещения и для проживания своих сотрудников, нарушая условия официального договора.
● Жилая недвижимость. Подлежащая аренде жилая площадь должна быть в собственности у лица, имеющего лицензию на право сдачи внаем. Также лицо должно быть поставлено на налоговый учет. В таком случае заключается договор, в котором оговариваются права и обязанности сторон. Арендатор при официальном оформлении получает гарантию не только свободного использования жилья, но и возврат аванса в случае досрочного расторжения договора.
● Коммерческая недвижимость. Может быть производственной, складской и офисной. Коммерческие площади сдают исключительно юридические лица и на рынке представлено всего два игрока – владелец помещения и субарендатор. Схема работает по следующему принципу. Владелец крупных площадей заинтересован в долгосрочном договоре аренды с крупной компанией, которая в состоянии вложить значительные средства в ремонт, переоборудование, замену коммуникаций.
По этой причине снять офис без посредников практически не возможно. Снять можно, но свыше 2,000 кв. м. Для собственных нужд такие площади интересуют единицы представителей на рынке. В итоге даже офисы класса А сдаются арендаторами, а не собственниками зданий. Такой принцип работы пришел с запада и получил широкое развитие. Поэтому когда Вы ищите офис от собственника, Вы в любом случае будете общаться с посредниками.
Однако стоит заметить, что Вы ни в коем случае не будете ущемлены в своих правах, поскольку это крупные игроки рынка недвижимости, работающие десятилетиями и хорошо знающие свое дело. Как правило, они имеют международный опыт работы и применяют отработанную схему обустройства офисов.
Под понятием свободной планировки чаще всего подразумевается помещения без отделки. Если Вы готовы потратить несколько месяцев на доведение помещения до приемлемого уровня, это Ваш вариант. Но на рынке присутствует предложение с уже готовыми к въезду помещениями со свежим ремонтом, хорошей мебелью, интернетом и даже городской телефонией. Вдобавок Вам предложат европейский уровень сервиса.
Источник: zethouse.ru
Договор аренды нежилого помещения в 2023 году
Сейчас перед вами удобная и простая форма договора аренды на одной странице, полностью готовая к заполнению. Вы также можете скачать данный документ и внести в него все необходимые сведения, выбрав при этом статус арендатора и арендодателя и некоторые другие параметры договора.
Правоотношения на основе договора аренды знакомы многим гражданам. Арендуют жилье, склады и гаражи, торговые и офисные помещения. Любые такие правоотношения объединяет один важный фактор: объект договора будет получен не в собственность, а исключительно во временное пользование.
Если договор аренды заключается на срок более 12 месяцев, то он подлежит обязательной регистрации в Росреестре, как это сделать читайте в отдельной статье.
Еще один интересный момент. Если стороны пришли к такому соглашению, в договоре аренды вполне можно предусмотреть и последующий выкуп имущества. Это может происходить после завершения действия договора, а также на протяжении срока, когда он еще актуален.
Предмет договора аренды
Остановимся на нескольких специфических особенностях договора аренды помещения. Действует документ в рамках актуального законодательства: юридические тонкости определены в ГК РФ, в статье 607. Объект недвижимости в аренду может передать собственник, а также уполномоченное им лицо.
Вот некоторые ключевые моменты.
- Арендное имущество обязательно должно сохранить все свои параметры, особенности в процессе использования арендатором.
- Любые доходы, которые арендатор может получить с помощью арендованного имущества, остаются его личной собственностью.
- Аренда некоторых объектов может быть запрещена государством.
- Обязательно проследите, чтобы цена, а также порядок расчета были расписаны в документе максимально понятно, без возможности двойных прочтений.
- Арендная плата за помещение бывает двух основных видов. Можно вносить только постоянную сумму. Также распространена схема, когда арендный взнос состоит из двух частей: это постоянный платеж и переменная плата. Она обычно представляет собой соответствующие платежи за коммунальные услуги.
Четко обозначьте сроки внесения арендной платы. Например, не позднее 25-го числа каждого месяца.
Обеспечительный платеж
Нередко сложности связаны именно с обеспечительным взносом. Это та гарантийная плата, которая становится своеобразной неустойкой, если нарушены условия договора аренды. И здесь тоже есть несколько существенных пунктов.
- В договоре должен быть указан конкретный размер обеспечительного платежа. Нужно прописать и срок внесения суммы.
- Можно постараться прийти к соглашению с владельцем недвижимости, чтобы совсем исключить из договора обеспечительный платеж. Укажите, что данная норма не является обязательной. Но и будьте готовы к тому, что вам скажут о том, что сейчас на рынке недвижимости принято составлять договоры именно так.
- Обязательно укажите, что в рамках договора штрафы могут взыскиваться только в претензионном порядке. Это значит, что любой штраф для арендатора должен быть четко юридически обоснован.
- Кроме того, из договора надо исключить пункт об одностороннем повышении размера обеспечительного платежа.
Помните, что все официальные параметры должны точно соответствовать реальным. Если вы допускаете какие-либо фактические ошибки в таком юридическом документе, в дальнейшем его можно будет легко признать недействительным. Будьте крайне внимательны при составлении и подписании договора аренды жилого помещения. Следите, чтобы ваши права не нарушались.
Договор аренды помещения с юр. лицами
Скачать договор аренды помещения Word
Скачать договор аренды помещения PDF
Акт приёма-передачи помещения с юр. лицамами
Заполнить акт приема-передачи онлайн
Скачать Акт приёма-передачи помещения Word
Скачать Акт приёма-передачи помещения PDF
Договор аренды помещения между физ. лицам
Скачать договор аренды помещения Word
Скачать договор аренды помещения PDF
Акт приёма-передачи помещения между физическими лицами
Заполнить акт приема-передачи онлайн
Скачать Акт приёма-передачи помещения Word
Скачать акт приёма-передачи помещения PDF
Образец заполнения договора аренды нежилого помещения
Ниже приведён пример сделки между физическим лицом — арендодателем и юридическим лицом(компанией) — арендатором. Также вы можете ориентироваться на подсказки(примеры) при заполнении бланка онлайн.
Источник: blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru
